Narva Linnaelamu_vastus

Aleksandr Pahhomov Teie 29.09.2023 nr 3-12/675 SA Narva Linnaelamu [email protected] Meie 31.10.2023 nr 6-1/231541/2305558 Korteriühistu üldkoosolekul hääletamine Austatud Aleksandr Pahhomov Palusite õiguskantsleril hinnata, kas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 22 lõige 1 on kooskõlas põhiseadusega. Selle sätte järgi on võimalik korteriühistu põhikirjaga sätestada, et igal korteriomanikul on üks hääl, olenemata sellest, mitu korteriomandit tal on, või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes ning korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34). Seaduse kohaselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel. Samas on ette nähtud ka võimalus sätestada põhikirjaga häälteenamuse kohta rangemad nõuded, kui on seaduses (KrtS § 35). Seega, kui põhikirjaga ei ole häälteenamusele kehtestatud rangemaid nõudeid, kui seadus ette näeb, siis annab iga korteriomand omanikule ühe hääle (KrtS § 22 lg 1). Seda normi ei saa pidada põhiseadusvastaseks. KrtS § 22 lõike 1 ja § 35 lõike 1 eesmärk on võimaldada korterelamute lihtsamat ja jätkusuutlikumat majandamist, vältides ühe isiku liigset mõjuvõimu põhikirja hääletusenamuse nõuete kaudu. See eesmärk on põhiseadusega kooskõlas. Korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimine põhikirjaga on lihtsam ning kõigile korteriomanikele paremini arusaadav. Seejuures saab arvesse võtta ka konkreetse korteriühistu olemust ja korteriomandite hulka. Samas on oluline, et põhikiri oleks ajakohane ning selles oleks arvestatud kõikide korteriomanike huve. Häälteenamusnõude määramine põhikirjaga 1. Kehtivate õigusaktide kohaselt teostavad korteriomanikud korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad oma kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmed on kõik korteriomanikud. Omavahelistes suhetes peavad korteriomanikud järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2). 2. KrtS-is on kehtestatud üldised põhimõtted, mille alusel on võimalik eristada otsused, mis võetakse vastu häälteenamusega ning mille jaoks on vaja korteriomanike kokkulepet. Tavapärase valitsemisena käsitatavad olukorrad on sätestatud KrtS §-s 35 lõikes 2.  2 3. Tavapäraseks valitsemiseks loetakse eelkõige järgmised tegevused: kaasomandi tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste lepingute sõlmimine, kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine, korteriühistu vastutuse kindlustamine, kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine, laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, ning ka energiaauditi ja energiamärgise tellimine. 4. Tavapärase valitsemise raames ei saa otsustada selliseid küsimusi, mis eeldavad suuremaid ümberkorraldusi, kui on kaasomandi korrashoiuks vaja (KrtS § 38 lg 1). Selle jaoks peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe sõltumata korteriühistu üldkoosoleku häälteenamusest. 5. Mõistagi ei suuda kõik korteriomanikud alati saavutada üksmeelt korteriühistu ja korteriomandi küsimustes. Mõnel juhul on aga häälteenamus otsuse vastuvõtmise aluseks. Kui korteriomanikud ei leia tavapärase valitsemise raames häälteenamuse kaudu üksmeelt, siis ei saa korteriühistu toimida. Korteriomandite hulgast oleneb ka otsuste vastuvõtmine. Häälteenamusega tehtavate otsuste korral ei pruugi üksikute korteriomanike vastuseis nii suurt mõju avaldada, aga kui ühele isikule kuulub mitu korteriomandit, võib see hääletamist (sh otsustamist) suuresti takistada. 6. Üldkoosoleku kokkukutsumist, koosoleku läbiviimist, häälteenamuse ja kvooruminõudeid, samuti põhikirja koostamist ja vastuvõtmist käsitatakse ühinguõiguslike küsimustena. Ühinguõiguslike põhimõtete järgi toimuvad korteriomanike üldkoosolekud. Näiteks KrtS § 20 alusel häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. 7. KrtS § 20 ja MTÜS § 19 lõike 1 punktide 1−5 alusel korraldatud korteriomanike üldkoosolekul on õigus muuta ühistu põhikirja, määrata ja tagasi kutsuda juhatuse liikmeid, valida ja tagasi kutsuda volinikke, otsustada juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega tehingu tegemise üle, määrata tehingu tingimusi, otsustada õigusvaidluse üle ning määrata selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja ning kinnitada majandusaasta aruanne. KrtS § 20 lõikes 1 on veel ette nähtud, et häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. 8. KrtS § 20 lõike 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatel korteriomanikel on üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Seega, kui isikul on mitu korteriomandit ja seega mitu häält ning tal on üle poole häältest ja üle poole kaasomandist, siis tema vastuseisu korral ei ole võimalik üldkoosolekul vajalikku kvoorumit saavutada ning korteriühistu toimimiseks vajalikud otsused jäävad tegemata. 9. Selline hääleõiguse piiramine (üks korteriomand, üks hääl) mitme korteriomandi puhul sõltumata korteriomandi arvust piirab korteriomanike õigust enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada (põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 esimene lause). Samas tuleb tõdeda, et omandipõhiõigus ei ole absoluutne ning tuleb eristada ühinguõiguslikku suhet asjaõiguslikust suhtest. Nimelt annab PS § 32 lõike 2 teine lause Riigikogule õiguse isiku omandipõhiõigust seadusega piirata. Seega ei tähenda omandipõhiõiguse piirang tingimata põhiseaduse rikkumist. 10. Riived võivad olla põhiseaduslikult õigustatud. Riigikohus on öelnud (kohtuasi nr 3-4-1-3-04, p 27), et PS § 32 lõike 2 esimesest lausest tulenevat omandipõhiõigust võib piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole põhiseadusega vastuolus. Peale selle peab piirang olema eesmärgi suhtes proportsionaalne. See tähendab, et eesmärgi tähtsus peab omandipõhiõiguse piirangu intensiivsuse üles kaaluma.  3 11. Korteriühistu otsuste vastuvõtmises osalemine on korteriomaniku õigus, kuid mitte kohustus (st osaleda valitsemises). Selleks, et korterelamus oleks võimalik elu korraldada ja et saaks vastu võtta otsuseid, peaksid korteriomanikud esitama aktiivselt oma seisukohti ning rääkima omandiküsimustes kaasa. 12. Järelikult on korteriomanikul ühinguõigusliku suhte korral võimalus kaasa rääkida ja otsuseid vastu võtta korteriühistu kaudu. Asjaõigusliku suhte korral saab korteriomanik otsustada küsimusi, mis jäävad korteriühistu pädevusest väljapoole ja on seotud korterelamuga, seda ümbritseva kinnisasjaga ja kinnisasjal paiknevate muude ehitiste ja rajatistega. 13. Riigikohtu hinnangul võimaldab seadus kehtestada põhikirjaga teistsuguse kvooruminõude, kui on sätestatud seaduses. Põhikiri ei ole selle pärast seadusega vastuolus. Konkreetsel juhul oli korteriühistu põhikirjas ette nähtud, et korteriühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole ühistu liikmetest. Kohus leidis, et selline põhikirja punkt on igati kooskõlas seadusega. 14. Samas asjas selgitas Riigikohus ka olukorda, kus ühele isikule kuulus kaks korteriomandit. Riigikohus asus seisukohale, et iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata talle kuuluvate korterite arvust (p 10). Sellest tulenevalt mõjutab põhikirjas sätestatud erisus oluliselt koosoleku toimumist ja otsuste vastuvõtmist. Kui kõnealusel juhul ei oleks ühistu põhikiri erinenud seaduses sätestatust, siis oleks tulnud arvestada KrtS § 22 lõikega 1 ning korteriomanikul oleks olnud kaks häält (vastavalt tema korteriomandite arvule). 15. Samasugune põhimõte kehtib ka tulundusühistus (TÜS § 43) ja mittetulundusühingus (MTÜS § 22 lg 4 lause 1). Seda sätestavad ka Saksamaa Liitvabariigi seadused („Wohnungseigentumsgesetz“, § 25 lg 2 lause 1). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas on öeldud, et Saksamaa õiguskirjanduse kohaselt peaks põhimõte, mille järgi on igal isikul üks hääl, aitama ära hoida ühe isiku liigset mõjuvõimu kortermajas. 16. KrtS § 22 lõikega 1 ja §-ga 35 on Riigikogu otsustanud anda korteriomanikele paindlikumad võimalused kaitsta vähemuses olevate korteriomanike õigusi ja anda korteriühistule õigus määrata ise ühinguõiguslikud häälteenamusnõuded, mis on senini vaidlusi tekitanud. Niisugune eesmärk on põhiseaduse järgi lubatud. 17. Abstraktselt hinnates ei saa öelda, et KrtS § 22 lõike 1 kehtestamisel oleks parlament eksinud proportsionaalsuse nõude vastu. Kuna tegemist on tavapärase valitsemise osaks oleva ühinguõigusliku otsustamisega, ei ole omandipõhiõiguse piirang kuigi intensiivne. Kui korteriomanikud leiavad, et üldkoosolek on otsustusvõimetu, sest kvooruminõue pole täidetud, võivad nad soovi korral kutsuda kokku uue üldkoosoleku sama päevakorraga (KrtS § 23 lg 1). Uus üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata sellest, mitu isikut sellel osaleb. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses kindlasti ka viidata. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Olari Koppel õiguskantsleri asetäitja-nõunik, õiguskantsleri kantselei direktor õiguskantsleri ülesannetes Rait Sannik 693 8438; [email protected]