Tellimiskiri

Kinnisvara eksperthinnang nr P-35893-21 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Hinnatav vara Poolelioleva palkhoone ja vanema maakeldriga hoonestatud katastriüksus 14001:003:0145 (arvestamata metsamaad) kinnistust registriosa nr-ga 9839402 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud taastamis- ja jääktaastamismaksumuse hindamiseks hüvitamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Hüvitusväärtus Taastamismaksumus – 41 000 (nelikümmend üks tuhat) eurot. Jääktaastamismaksumus – 19 000 (üheksateist tuhat) eurot. Hindamisaruande kuupäev 29.09.2021. a Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE .................................................................................................................... 3 2 HINDAMISE ALUSED ....................................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ................................................................................................. 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ........................................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ............................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ........................................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ..................................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT....................................................................................................................... 5 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED ..................................................................................................... 7 3.4 HOONESTUSE ANDMED (EHITISREGISTRI, ESITATUD ANDMETE JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL) 10 3.5 TEHNOSÜSTEEMID ........................................................................................................ 11 3.6 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ..................................................................................... 11 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK .................................... 12 5 TURUANALÜÜS ............................................................................................................. 13 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE ...................................................................................... 13 5.2 HARJUMAA HOONESTATUD ELAMUMAADE JA MAATULUNDUSMAADE TURUÜLEVAADE ........... 16 5.3 ANIJA VALLA TUTVUSTUS JA TEHINGUSTATISTIKA ............................................................. 18 6 HINDAMINE KULUMEETODIL ....................................................................................... 20 6.1 MAA VÄÄRTUS HOONESTAMATA KUJUL ............................................................................ 21 6.2 EHITISTE TAASTAMIS- JA JÄÄKTAASTAMISMAKSUMUSED................................................... 24 6.2.1 Metsamajanduse abihoone .................................................................................. 24 6.2.2 Maakelder ............................................................................................................ 25 6.2.3 Koondtabel ........................................................................................................... 25 7 HINDAMISTULEMUS ...................................................................................................... 26 8 LISAD .............................................................................................................................. 27 8.1 FOTOD ........................................................................................................................ 27 8.2 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTTED ....................................................................................... 30 9 VASTAVUSKINNITUS .................................................................................................... 31 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Poolelioleva palkhoone ja vanema maakeldriga hoonestatud katastriüksus 14001:003:0145 (arvestamata metsamaad) kinnistust registriosa nr-ga 9839402 Aadress Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare Omanik Andrus Noor (isikukood 35710150219) Katastritunnus 14001:003:0145 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala 21,42 ha, vastavalt tellimuslepingule on hindamisel maaüksuse pind- alaks arvestatud 0,77 ha (arvestamata metsamaad). Hoonestus Palkhoone (ehitisregistri andmetel metsamajanduse abihoone), maakelder Palkhoone SNP 70 m² (allikas: ehitisregister) Üldseisukord Pooleliolev, puuduvad aknad, teostamata sisetööd. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud taastamis- ja jääktaastamismaksumuse hindamiseks hüvitamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 24.08.2021. a Väärtuse kuupäev 24.08.2021. a Hindamisaruande kuupäev 29.09.2021. a Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud tellimus, tellimiskiri 26.08.2021 nr 10- 2/21/3480-1 (pakkumuse kutse 19.08.2021), millega on palutud mää- rata hüvitusväärtus jääktaastamiskulude meetodil. Hindamisaruandes tuua eraldi välja hoone taastamis- ja jääktaas- tamismaksumus. Maa osas hinnata selle ehitisteta turuväärtust. Hindamisel mitte arvestada kinnistu koosseisu kuuluvat maaük- sust katastritunnusega 14001:003:0146 ning maaüksustel kasvavat metsa ja metsamaad. Hindamise eeldused - Hindamistulemuse täpsus Selle meetodi jaoks tavapärane (+/-20%). Käibemaks Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kommentaar Kogu katastriüksuse pindala on 21,42 ha, millest vastavalt tellimuslepin- gule on hinnatav osa 7700 m². Hindamistulemus Taastamismaksumus 41 000 (nelikümmend üks tuhat) eurot Jääktaastamismaksumus 19 000 (üheksateist tuhat) eurot Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 15.09.2021. a;  Ehitisregistri andmed, seisuga 16.09.2021. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 16.09.2021. a;  Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend, 22.04.2021. a, Maa-amet;  Tellija esindaja Evelin Paju poolt kirjalikult (tellimuskiri ning väärtuste määramise pakkumu- se kutse) esitatud andmed;  Tellija esindaja Kaupo Kaasiku poolt esitatud Karusaare kinnistu metsade säästva majan- damise kava, koostatud 23.08.2020;  Omaniku poolt suuliselt ja kirjalikult (e-kirja teel) esitatud info, s.h fotod tiigist;  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://www.hange.ee/, erinevate ehitusfirmade kodulehed jm;  https://anija.kovtp.ee/ (Anija Vallavalitsuse koduleht);  ERI Kinnisvara poolt koostatud kinnisasjade ostu-müügi tehingute andmebaas. 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 24.08.2021. a Ülevaatuse teostanud hindaja Kristin Rammo Ülevaatuse juures viibinud isikud Tellija esindaja Kaupo Kaasik Algandmed esitanud isik Omanik Andrus Noor ja tellija esindaja Kaupo Kaasik Ülevaatuse ulatus Abihoone väline ja siseruumide ülevaatus, maakeldri väline ülavaatus, osaline maaüksuse ja lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus-tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruan- dele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avaldu- ses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalik ning tellijal on õigus neid avaldada riiklikes registrites ilma selleks eraldi luba küsimata. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja sel- leks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas sei- sundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspektee- ritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Sa- muti ei ole teostatud seadmete ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töö- korrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud algandmed esitanud isiku suulise ütlu- se põhjal. 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Keskkonnaalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamis- tööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistule- mustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamis- varal ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hin- daja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teosta- nud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamis- aruandes esitatud väärtust. 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 9839402 Omanik Andrus Noor (isikukood 35710150219) Sihtotstarve ja asukoht Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Ka- rusaare. Kinnistut koormavad pii- Kinnistusregistri III ja IV jaos kanded puuduvad. ratud asjaõigused ja Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud eksperthinnangu- märked (III ja IV jagu) ga samas digikonteineris. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadus- tulenevad, kinnistusraa- test ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja matusse mittekantud õi- kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmne- gused ja kohustused mine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. 3.2 Asukoht Kaugus Tallinnast ca 80 km 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Paiknemine Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Jäneda külast ca 12 km kirde suunas, Anija, Kuusalu ja Tapa valla piiril, tegemist on Harju maakonna kinnisvaraturul keskmisest madalamalt hinnatud asukohaga. Kaugus Aegviidust ca 11 km või teise tee kaudu ca 20 km Kaugus Jäneda külast ca 12 km Kaugus Lehtse alevikus ca 14 km Kaugus Tapa linnast ca 24 km Asukoha plaan Kaugus lähimast teenin- Kool, lasteaed ja kauplus ca 12 km kaugusel Jäneda külas. duspunktist ja haridus- asutusest Kaugus lähimast ühis- ca 5 km kaugusel bussipeatus „Ojaküla“. transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Hajaasustus, hoonestamata põllu-ja metsamaa maaüksused, kaugemal üksikud endised talukohad. Piirkonna haljastus Looduslik – metsatukad ning põllu- ja rohumaad. Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega maanteedest. Juurdepääs Mööda riigiomandis teid (kinnistu piirneb Piiri tee L1-ga, riigiomand), juurdepääsuteed läbivad osaliselt ka eraomandis kinnistuid. Teed on osaliselt rahuldavas ja osaliselt keskmisest halvemas seisukorras. Lähiümbrus 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 3.3 Maaüksuse andmed Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastritunnus 14001:003:0145 Pindala 21,42 ha s.h. Metsamaa 20,65 ha Muu maa 0,77 ha Kirjeldus Maaüksus tervikuna on ebakorrapärase kujuga, piirneb juurdepääsu tee ja hoonestamata maaüksustega (metsa- ja põllumaad), maaüksu- se sisene tee hoonestuseni puudub, hoonestusest teeni läbi naaber- kinnistu ca 235 m, naaberkinnistut läbimata ca 365 m2. Hindamisel on arvestatud hoonestuse ümber paikneva maatükiga 0,77 ha. Hoonestus Palkhoone (ehitisregistri andmetel metsamajanduse abihoone), maakelder 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Rajatised Tiik (paikneb hoonestusest ca 60 m kaugusel), rajatud 2000ndate algul. Detailplaneering Menetluses olevad detailplaneeringud teadaolevalt puuduvad. Üldplaneeringu kommen- Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestati Anija valla taar üldplaneering, hinnatav vara paikneb planeeringu järgselt rohevõrgus- tiku alal. Rohelise võrgustiku tugialade ja koridoride säilimiseks sea- takse kasutustingimused, mis peavad tagama rohelise võrgustiku toi- mimise ja sidususe: 1. detailplaneerimisel ja projekteerimistingimuste andmisel tuleb igal juhul arvestada, et roheline võrgustik jääb toimima. Võrgustiku funktsioneerimiseks ei tohi looduslike alade osatähtsus tu- gialal langeda alla 90% (täpsem info: üldplaneeringu seletuskiri punkt 5.5). Väljavõte maakasutus- plaanist 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Kitsendused Kitsendused Tegemist on riigikaitselise ehitise ja looduskaitsealast tulenevate kit- sendustega, kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku, kuna ei takista vara sihipärast kasutust. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 3.4 Hoonestuse andmed (ehitisregistri, esitatud andmete ja visuaalse vaatluse põh- jal) Ehitise nimetus Metsamajanduse abihoone Välisvaade maja eest Ehitisregistri kood 121326616 Esmase kasutuselevõtu 1994. a (allikas ehr), omaniku esitatud andmetel on varasemalt mujal aasta kasutusel olnud palkhoone toodud kinnistule 1994.a. Ehitise seisund Kasutusel (allikas ehr) Välisvaade maja tagant Ehitusalune pind 83 m² Hoone suletud netopind 70 m² Korruselisus 1 Hoone põhikonstruktsioonid jm andmed Vundament Madalvundament killustikalusel, U-kujulised betoonplokid Kande- ja jäigastavate Puit konstruktsioonide mater- jal Välisseina välisviimistlu- Puit (palk) se materjal Välisseina liik Palk Katuste ja katuselagede Puit kandva osa materjal Vahelagede kandva osa Puit 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 materjal Katusekate Plekk Energiamärgis Ehitisregistri andmetel puudub kehtiv energiamärgis Aknad Puuduvad Hinnang hoone üldsei- Hindamishetkel on hoone pooleliolev, puuduvad avatäited, olulisi vaju- sukorrale* misdeformatsioone ülevaatusel ei täheldatud. Esitatud andmetel on 2013. a paigaldatud uus katus ja uundatud katusekonstruktsioon. Lisaks paikneb maatükil maakelder. Esitatud andemetel on maakeldri renoveerimistööd teostatud 1994. a, s.h rajatud betoonkonstruktsioonil katus. Fotod: 3.5 Tehnosüsteemid Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Puudub Küttesüsteem Puudub Tehnovõrkude seisukord Tehnovõrgud puuduvad. 3.6 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säi- litades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnis- vara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kon- tekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlusta- misele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle te- hingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutse- nud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parim kasutus Füüsiliselt võimalik ja vajali- Palkhoone plekk-katusega, avatäited puuduvad. Võimalik kasuta- kult põhjendatud da laopinnana, peale akende paigaldamist jm ehitustööde lõpule- viimist võimalik kasutada abihoonena – suvilana. Õiguslikult lubatav Ehitisregistri järgselt on tegemist metsamajanduse abihoonega - mitteeluruumiga, ehitise seisund – kasutusel. Finantsmajanduslikult otstar- Keskmisest madalam nõudlus analoogsete varade järele. Nõud- bekas lust tõstaks juurdepääsu tee rajamine ja hoone valmisehitamine. Kasutus, mille tulemusena Eeltoodut arvestades hindame hinnatava vara parimaks ka- omandab vara kõrgeima väär- sutuseks kasutust metsamajandusega seotud laopinnana, tuse peale akende paigaldamist jm ehitustööde lõpuleviimist või- malik kasutada abihoonena – suvilana. Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Maa-amet, käskkiri 22. aprill 2021 nr 1-1/21/39: Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend, väljavõte: Hüvitusväärtuse all mõistetakse kahjude hüvitamisega seotud tasu kinnisvara omandiõiguse ja muu- de varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitusväär- tuse täpne sisu sõltub konkreetsest kaasusest. Sageli võib hüvitusväärtus piirduda kinnisasja turu- väärtusega, kuid igal konkreetsel juhul peab hindaja välja tooma omapoolse põhjenduse, kas oman- damisega kaasneb otsene varaline kahju või saamata jääv tulu ning nende olemasolul sellega ka hü- vitusväärtuse hindamisel arvestama. Kui kaasnevat otsest varalist kahju ja saamata jäävat tulu hinda- ja arvates ei kaasne, tuleb see hindamisaruandes selgelt välja tuua. Vastavalt tellimiskirjale 26.08.2021 nr 10-2/21/3480-1 (pakkumuse kutse 19.08.2021) on palutud määrata hüvitusväärtus jääktaastamiskulude meetodil. Hinnatavale varale hüvitusväärtuse leidmiseks oleme valinud kulumeetodi. Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loo- miseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alterna- tiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. MÄRKUS: Kui tegemist on kinnisvara hindamisega, võetakse arvesse ka maa väärtus. Kuigi maa puhul ei saa rääkida kuludest, mis on vajalikud selle loomiseks, on maa omandamine alati seotud ku- ludega. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas 2021. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 5,4%. Jooksevhindades moodustas SKP 6,9 miljardit eurot. Peaaegu pool ma- janduskasvust tulenes maksude mõjust – tegemist ei ole erakordselt kõrge maksulaekumisega, vaid 2020. aasta esimese kvartali võrdlusbaas oli tavatult madal, oleme tagasi 2019. aasta tasemel. Ma- janduskasvu panustasid tegevusaladest enim kaubandus, info ja side, finants- ja kindlustustegevus. Suurematest tegevusaladest pidurdasid majandust jätkuvalt töötlev tööstus ja viitajaga koroonamõju tunda saanud ehitussektor. Tegevuspiirangute tõttu püsis languses ka majutus- ja toitlustussektor. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2021. aasta esimeses kvartalis siin ja välisrii- kides kokku 7% vähem kui aasta varem. Vaid kohalikku ehitusturgu arvesse võttes vähenes ehitus- maht 6%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 593 miljoni euro eest, sellest hooneid 441 miljoni ja rajatisi 152 miljoni euro eest. 2020. aasta esimese kvartaliga võrreldes ehitati hooneid kümnendiku võrra vä- hem ja rajatisi (teid, sildu, sadamaid, magistraaltorustikke, side- ja elektriliine, spordiväljakuid jms) 4% rohkem. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1701 uut eluruumi ehk pea sama palju kui aasta varem. Suu- rem osa valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute eluruumide järele püsib endiselt. Ehitusluba väljastati 2089 eluruumi ehitamiseks, mida on 3% rohkem kui aasta varem. Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 302 mitteelamut kasuliku pinnaga 174 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, transpordi- ja tööstushoo- nete pinda. Võrreldes mullusega vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv 1 Statistikaameti pressiteade, 31.05.2021 - Eesti majanduskasv oli esimeses kvartalis 5,4% 2 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2021 - Esimeses kvartalis vähenes ehitusmaht 7% 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Allikas: Statistikaamet Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2021. aasta esimeses kvartalis 1473 eurot. Keskmine brutokuupalk on viimase viie aasta jooksul järjepidevalt suurenenud – 2020. aastal võis küll täheldada palgakasvu tempo aeglustumist, aga 2021. aasta esimeses kvartalis oli keskmine bruto- kuupalk taas ligi 5% suurem kui eelmisel aastal samal ajal. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju- maal ja Tartumaal ning madalaim Võrumaal ja Põlvamaal. Kõige enam tõusid palgad aastaga Hiiu- maal ja Pärnumaal. Keskmine brutokuupalk oli taas kõrgeim info ja side tegevusalal, finants- ja kind- lustustegevuses ning energeetikas. Madalaimat palka teeniti aga majutuse ja toitlustuse, kinnisvara- alase tegevuse ning kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusaladel. 3 Pindi Kinnisvara poolt keskmi- se palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2021. aasta I kvartalis osta 61 m² suu- ruse korteri Tallinnas, 67 m² suuruse Tartu linna korteri või 87 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2021. aasta juunis oli -11, mis on 26 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 21 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 1,2% ning võrreldes eelmi- se aasta sama kuuga 3,8%. Mulluse juuniga võrreldes olid kaubad 3,1% ja teenused 5,0% kallimad. Võrreldes möödunud aasta juuniga oli tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks taas mootorikütuse hinnatõus –bensiin oli 19,1% ja diislikütus 21,4% kallim. Maiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim kodudesse jõudnud elektri 19,4% hinnatõus, suurem mõju oli ka mootorikütuse 1,7% ja meele- lahutusteenuste 3,3% kallinemisel. 4 2021. aasta esimeses kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides 9443 vaba ame- tikohta, mis on 10% rohkem kui aasta varem samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist enam kui 7000 inimest. Vabade ja hõivatud ametikohtade koguarv oli 630 683. Vabu ametikohti oli kõige roh- kem hulgi- ja jaekaubanduse, töötleva tööstuse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabu ametikohti asusid Harjumaal, järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa. Vabade ametikohtade määr oli madalaim Jõ- gevamaal ja Põlvamaal. Esimeses kvartalis võeti tööle 51 457 ja töölt lahkus 49 335 inimest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2020. aastal stabiilsed või mõningases kasvutempos, korterite turul üle- tasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid. 2021. aasta mai seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2020. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 23% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2021. aasta mai seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,5%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,2% ning ettevõtetele 2,6%. 3 Statistikaameti pressiteade, 27.05.2021 - Palgakasvu tempo tõusis taas 4 Statistikaameti pressiteade, 07.07.2021 - Tarbijahinnaindeksi suuremad mõjutajad juunis olid mootorikütus ja elekter 5 Statistikaameti pressiteade, 09.06.2021 - Esimeses kvartalis oli Eestis ligi 9500 vaba ametikohta 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR Allikas: Eesti Pank 2021. aasta mais olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2020. aasta mais. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive Allikas: Eesti Pank Eesti Panga majandusprognoosi järgi nihkub Eesti majanduse taastumine aasta teise poolde, kuid tuleb see-eest hoogsam. Teise poolaasta kiirel majanduskasvul on keskpanga hinnangul kaks allikat: tegevuspiirangute kaotamine ja tarbimise ajutine järsk kasv teisest pensionisambast väljavõetud raha najal. Kuna esimesel poolaastal on olud jätkuvalt keerulised, kujuneb selle aasta majanduskasvuks 2,7%, kuid 2022. aastal kerkib majanduskasv 5%ni. Nagu eelmiselgi aastal, on majanduse laiapõhja- lisem taastumine suures osas seotud sisenõudlust takistavate piirangute eemaldamisega. 6 Eesti Pank toob finantsstabiilsuse ülevaates välja, et Eesti eluasemeturg on vastupidiselt tavalisele kriisi- olukorrale praegu aktiivne. Kuna uusi kortereid on arendajatel pakkuda tavapärasest vähem, siis juhul kui kinnisvarasse soovitakse investeerida nii inimeste kriisi ajal kasvanud sääste kui sügisel teisest pensionisambast väljuvat raha, võib kinnisvaraturg üle kuumeneda. Kui kinnisvarahinnad ja majapi- 6 Eesti Panga pressiteade, 30.03.2021 - Keerulistele oludele vaatamata püsib lootus majanduskriis sügiseks seljatada 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 damiste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, siis on keskpank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid. 7 5.2 Harjumaa hoonestatud elamumaade ja maatulundusmaade turuülevaade TRENDID JA PROGNOOS  2020. aastal kasvas tehingute arv võrreldes 2019. aastaga u 7%.  Pakkumiste arv väheneb mitmendat aastat järjest. Keskmine tehingu väärtus kasvab, kal- limate ja uute majade osakaal suureneb.  Kliendid eelistava uusi ja madalate energiakuludega elamuid. NÕUDLUS Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähe- dastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga- aastaselt silma ennekõike Viimsi, Saue, Harku, Rae, Saku ja Kiili vald. Viimastel aastatel on tehingute aktiivsuses kõige suurema hüppe teinud Saue vald, eelkõige seal valminud Veskimöldre II arenduse tõttu. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähiümbruses tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega. Vaikselt on hakanud kasvama ka ostjate huvi elamute vastu, mis paiknevad väljaspool Tallinna lähiümbrust. Harjumaa hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus ja keskmine hind. Kui 2020 I poolaastal toimus Harjumaal hoonestatud elamumaaga 685 tehingut, siis 2020 II poolaas- tal toimus hüppeline aktiivsuse tõus – hoonestatud elamumaaga tehti II poolaastal 995 tehingut, mis teeb kasvuks 31%. Keskmiselt toimus 2020 II poolaastal ühes kuus 166 tehingut. Kui võrrelda hoo- nestatud elamumaade tehingute arvu 2019. aastaga, siis tehingute aktiivsus tõusis 2020. aastal 7,6% ja seda hoolimata pandeemiast tingitud madalseisust. Vastavalt Maa-ameti tehingute statistikale teostati 2020. aastal eluhoonetega hoonestatud kinnistute- ga Harjumaal 860 tehingut ning suvilatega 402 tehingut. Elamute ja suvilate tehingute arv on võrrel- des 2019. aastaga kasvanud ligikaudu 5%. Jätkuvalt on suurenenud uute eluhoonetega hoonestatud kinnistute müügimaht. Kui 2018. aastal teostati Harjumaal kuni kolme aasta vanuste hoonetega 158 tehingut, siis 2019. aastal oli see näitaja 7 Eesti Panga pressiteade, 05.05.2021 - Kinnisvaraturu ülekuumenemise ilmnemisel võib keskpank üle vaadata nõuded eluasemelaenude andmisele 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 juba 214 tehingut ning 2020. aastal juba 271 tehingut (kaasa arvatud 2020. aastal valminud eluhoo- ned). Harjumaal teostati 2020. aastal eluhoonetega hoonestatud elamumaadega 860 tehingut, maksimaal- ne tehingusumma oli 9 739 790 eurot, nimetatud tehing teostati Tallinna linnas. Kui jätta Tallinna linn välja, siis teostati maksimaalne tehing Viimsi vallas hinnaga 899 000 eurot. Maa-ameti tehingute statistika kohaselt oli 2020. aastal elamute keskmine pinnaühiku hind 1422 €/m2. Ehkki turu väiksuse tõttu on statistika paljuski seotud juhuslikkusega, sõltudes seetõttu tehingu struk- tuuris aset leidnud muutustest, on aastast 2011 tasapisi kasvanud nii tehingute arv kui ka tehingute mediaanhind. Harjumaal on enimnõutud u 1000 m² krundiga kuni 200 m² suurused uued kaasaegsed majad hinna- tasemel 250 000-350 000 eurot. Hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, võimalikult kaasaegne kütte- süsteem ning haljastus on aspektid, mida ostjad kodu valides enim hindavad. Turul sobiva hinnata- seme või kvaliteediga eramu pakkumise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaelamu osa. Hoonestatud elamumaade ja maatulundusmaade tehingute arv, mediaanhind ja keskmine hind Harjumaa valdades 2020. aastal: Sihtotstarve Tehingute Mediaanhind, € Keskmine hind, € arv Anija vald elamumaa 34 45 500 53 776 maatulundusmaa 12 86 000 103 443 Harku vald elamumaa 237 81 000 124 945 maatulundusmaa 2 * * Jõelähtme vald elamumaa 49 109 000 136 876 maatulundusmaa 10 52 500 72 800 Kiili vald elamumaa 54 175 000 160 989 maatulundusmaa 2 * * Kose vald elamumaa 45 164 000 119 962 maatulundusmaa 14 51 500 77 214 Kuusalu vald elamumaa 46 79 750 92 989 maatulundusmaa 7 27 000 43 429 Loksa linn elamumaa 5 63 900 57 900 Lääne-Harju vald elamumaa 131 62 500 89 852 maatulundusmaa 13 83 000 100 750 Maardu linn elamumaa 82 80 450 115 863 Raasiku vald elamumaa 30 137 450 123 893 maatulundusmaa 4 * * Rae vald elamumaa 91 230 000 215 966 maatulundusmaa 6 57 000 95 623 Saku vald elamumaa 112 97 500 124 879 maatulundusmaa 5 249 000 240 400 Saue vald elamumaa 230 67 000 115 989 maatulundusmaa 21 62 320 87 313 Viimsi vald elamumaa 173 209 950 219 774 allikas: Maa-amet * tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse Maa-ameti statistikas vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Saue, Viimsi, Lääne- Harju, Saku ja Rae vald – neid kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingute objektiks suures osas uusehiti- sed. Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivsei- matest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehingu- aktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal. Talukohad Huvi talukohtade vastu on aasta-aastalt kasvanud, mis on tingitud eelkõige soodsamast hinnatase- mest võrreldes Tallinna lähiümbruse elamutega ja soovist omada killukest väiketalude aegadest. Enamhinnatud on renoveeritud taluelamud, kus on võimalikult palju säilitatud endiseid materjale (pu- hastatud palkseinad) ning sobitatud kaasaegsete naturaalsete materjalidega. Oluliselt kallimad on mere läheduses (vm veekogu ääres) paiknevad, heade juurdepääsuteedega talukohad, kusjuures kõrgeimas hinnaklassis on vahetult merega piirnevad krundid. Veekogu läheduses paiknevaid talukohti ostetakse enamasti suvekodu rajamise eesmärgil. Turuta- semel pakutavate talukohtade keskmine müügiperiood on hindamishetkel kuni 8 kuud. 5.3 Anija valla tutvustus ja tehingustatistika Haldusreformi käigus ühinenud Anija ja Aegviidu vallad moodustasid uue omavalitsusüksuse nimega Anija vald, mille pindala on 533 km² ning mis on oma territooriumi suuruselt neljas vald Harjumaal. Anija vald asub Harju maakonna kagupiiril, piirnedes Harju maakonna Kose, Raasiku, Jõelähtme ja Kuusalu vallaga, Järva maakonna Järva valla ning Lääne-Viru maakonna Tapa vallaga. Valla haldusterritooriumist ca 50% on kaetud metsaga ning üle 3% on veekogude all. Territooriumist hõlmavad suure osa Põhja-Kõrvemaa looduskaitseala ja Kõrvemaa maastikukaitseala. Lisaks eelpool mainitule on vallas veel Anija, Niinsoni ja Maapaju looduskaitseala ja muid vaatamisväärsusi; Soodla, Kaunissaare, Raudoja ja Aavoja veehoidlad (kokku 318 ha); jõed (neist suurimad Jägala, Soodla ja Mustjõgi), ojad ja kanalid. Valda läbib Tallinn–Tapa raudtee ning kolm põhimaanteed: Kose–Jägala, Perila–Jäneda ja Piibe maantee. Vallas on kuus raudteepeatust: Nelijärve, Aegviidu, Mustjõe, Lahinguvälja, Kehra ja Parila. Anija valla asustus on ebaühtlane, mille ajalooliseks põhjuseks on eelkõige raudtee, mille ümber on tekkinud asustus, ja palju inimeste elupaigaks sobimatut sood ja raba. Vallas on vallasisene linn Kehra, Aegviidu alev ja 31 küla, millest suuremad on Lehtmetsa, Alavere, Ülejõe ja Anija. Kehra linnas on eristatavad vana- ja uusasula ning Põrgupõhja ja Ülejõe asumid. Val- la administratiivkeskus paikneb Kehra linnas. Valla suurimateks asustusüksusteks on Kehra linn, Aegviidu alev, Lehtmetsa küla ja Alavere küla, kus kokku elab enamik kogu valla elanikkonnast. Hoonestatud maa tehingud Harju maakond, Anija vald ajavahemikul 1.01.2020 kuni 31.12.2020 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.  Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid;  Anija vallas on hoonestatud elamumaa kinnistutega eelmisel aastal teostatud 34 ja hoonesta- tud maatulundusmaa kinnistutega 12 tehingut, keskmine tehingu summa oli vastavalt 53 776 € ja 103 443 €, keskmine kinnistu pindala 5112 m² ja maatulundusmaa kinnistutel 105 075 m². Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Anija vald ajavahemikul 1.01.2020 kuni 31.12.2020 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.  Tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehinguid;  Anija vallas on hoonestamata elamumaa kinnistutega eelmisel aastal teostatud 19 ja hoones- tamata maatulundusmaa kinnistutega 60 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli vastavalt 2,05 €/m2 ja 0,36 €/m2, keskmine kinnistu pindala 4087 m² ja maatulundusmaa kinnistutel 89 860 m². 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 6 Hindamine kulumeetodil Kulumeetodi rakendamisel jääktaastamiskulude alusel võib eristada järgmisi etappe: a) antakse hinnang taastamiskuludele ning liidetakse sellele ettevõtja kasumiootus (antud juhul ehita- ja kasumiootus); b) antakse hinnang kogukulumile, võttes arvesse ka füüsilist vananemist ning funktsionaalset ja väliskeskkonna iganemist; c) arvutatakse jääktaastamiskulud, lahutades taastamiskuludest kulumi; d) hinnatakse maa väärtus, lähtudes parimast või olemasolevast kasutusest; e) arvutatakse hinnatava vara väärtus, liites jääktaastamiskuludele maa väärtuse; Kulumeetodi rakendamisel kasutatakse järgmist arvutuspõhimõtet: asendus- või taastamiskulud + ettevõtja kasumiootus ─ kogukulum + maa väärtus ___________________________ = väärtus Kuigi asendus- ja taastamiskulud on olemuslikult sarnased, kasutatakse nendele hinnangu andmisel mõnevõrra erinevaid aluseid. a) Ehitise asenduskulud eeldavad hinnatava ehitisega sama eesmärki täitva, kuid võimaluse korral funktsionaalsema vara ehitamist (s.o arvestades tänapäevaseid ehitusnõudeid) väärtuse kuupäeva hindades. b) Ehitise taastamiskulud eeldavad hinnatava ehitisega analoogse ehitise ehitamist, kasutades sama projektlahendust ja samu ehitusmaterjale väärtuse kuupäeva hindades. Ehitiste arvestuses on lähtutud Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 19.08.2021 pakkumuse kutsest. Hinnatavad objektid jääktaastamise meetodil: Ehitisregistri Kommentaar Nimetus kood 1 Metsamajanduse abihoone 121326616 2 Maakelder - 3 Maa Hinnata hoonestamata maa, arvestamata metsamaad ja kinnistu koosseisus olevat - maaüksust katastritunnusega 14001:003:0146 ehk hindamisel arvesta- tav maa pindalaga 7700 m2 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 6.1 Maa väärtus hoonestamata kujul Maatüki (maatulundusmaa ilma metsamaata, pindala 7700 m2) parimaks kasutuseks hoonestamata kujul oleks kasutus rohumaana, ei saa välistada ka kasutust hoonestamiseks. Hindamisel on arvestatud maa-alaga, mis paikneb hoonestuse ümbruses ning asjaoluga, et puudub juurdepääsutee. Lisaks on arvestatud maatükil paiknevate puudega (mis on metsahindamisest välja jäänud) ning tiigiga. Hinnatavaga otseselt võrreldavaid juurdepääsuta kinnistuid hetkel kinnisvaraportaalide andmetel piir- konnas pakkumisel ei ole. Pakkumishindade näitena saab välja tuua järgmised elamu rajamiseks sobilikud juurdepääsuga kin- nistute müügipakkumised: * Vesi ja kanalisatsioon krundi piiril. * Vana talukoht. Tapalt ca 8 km Tamsalu poole. Säilinud taluhoonete vundamendid, puurkaev, elekter 3x25 A. Naabriks kaks talu. Piirkonnas on turutehingutena sarnaseid maid müüdud vähe. Võrdluseks saab välja tuua järgmised tehingud: Tehingu Tehingu hind, Kinnistu 2 2 Asukoht aeg € pind, m €/m Lühiinfo Maatulundusmaa, metsamaa ja Kihmla küla, Anija looduslik rohumaa, juurdepää- vald 08.2021 4865 16 002 0,3 sutee puudub (ca 400 m teest) Elamumaa, Juurdepääs avalikult Lehtse alevik, Tapa asfalteeritud teelt, elekter, kinnis- vald 07.2021 11 000 8106 1,36 tul töötav puurkaev. Kehra läheduses paiknev kinnis- tu, 100% maatulundusmaa. Väljastatud on projekteerimistin- gimused elamu ja kuni 4 abihoo- ne püstitamiseks, piirneb teega. Paasiku küla, Anija Naabruses raudtee, olulise kõrg- vald 07.2021 15 000 33 200 0,45 haljastuseta. Maatulundusmaa, valdavalt hari- tav maa, ühes otsas veidi kõrg- Rägavere küla, Ta- haljastust, juurdepääsutee puu- pa vald 06.2021 7485 14 974 0,5 dub (ca 200 m teest) 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21  Maatulundusmaa, valdavalt ro- humaa, madalhalastus, juurde- pääsutee olemas, asukoht on Jägala-Kärevete maantee ja Partsaare küla, Ani- Partsaare külatee vahel, ca 40 ja vald 05.2021 30 000 23 300 1,29 km Tallinnast. Elamumaa, krundil peamiselt lepp, kask, sekka kuuske, tehno- võrgud puuduvad, paikneb ca 10 km Kuusalu alevikust, hajaasus- Saunja küla, Kuusa- tusega piirkond, juurdepääs ole- lu vald 02.2021 19 000 15 233 1,25 mas (kruusatee). Elamumaa, vana talu koht Lahe- maa rahvuspargis. Krunt piirneb metsaga. Lähim linn Loksa 11km, elektriliitumine olemas, lubatud ehitada kaks suuremat hoonet. Parksi küla, Kuusalu Krundiga piirneb hooldatav valla- vald 11.2020 10 000 13 075 0,76 tee, hajaasustusega piirkond. Maatulundusmaa, valdavalt hari- tav maa ja looduslik rohumaa, Alavere küla, Anija vähesel määral kõrghaljastust, vald 09.2020 5000 14 496 0,34 piirneb teega. Eeltoodud tehingutest on kohandusse valitud Kihmla küla ja Rägavere küla tehingud, sobivad enim juurdepääsutee puudumise tõttu. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konk- reetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühikuhinna (€/m2 või €/ha), mida üldjuhul kasutatakse antud turusegmendis võrdselt koguhinnaga turul kauplemisel. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõ- jutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade ko- handamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem. 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole viimasel poolaastal olulist hinnamuutust toimunud;  Asukoht – hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest ja juurdepääs;  Kommunikatsioonid – tehnovõrkude olemasolu tõstab turuväärtust, tõstab hoonestuse rajamise võimalikkuse tõenäosust;  Maatüki pindala – võrdluseks valitud kinnistute pindalade erinevus ei ole väga suur, mistõttu ühi- kuhinna võib lugeda samaväärseks;  Lisategurid – tiigi olemasolu on antud juhul arvestatud turuväärtust suurendava tegurina, mõju ca 15%;  Haljastus – metsamaa osakaaluga maatükid on enam hinnatud. Hindamisel on arvestatud hoovi- alal kasvavate puudega. Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav vara 1 2 Tehingu hind (€) 4 865 € 7 485 € Tehingu hind (€/m² maatüki 0,30 0,50 pindala kohta) Tehingu aeg aug-2021 aug-2021 juuni-2021 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud hind, € 0,3 0,5 Asukoht Pillapalu küla, Anija vald, Kihmla küla, Anija vald, Rägavere küla, Tapa vald, juurdepääsutee puudub juurdepääsutee puudub asustusele lähemal, juurdepääsutee puudub Asukoha kohandus 0% -10% Kommunikatsioonid Tehnovõrgud puuduvad Tehnovõrgud puuduvad Tehnovõrgud puuduvad Kohandus 0% 0% Maatüki pindala 7 700 16 002 m² 14 974 m² Kohandus 0% 0% Lisategurid Tiik Puudub Puudub Kohandus 15% 15% Haljastus Arvestatud on hoovialal Metsamaa ja looduslik rohumaa, Vähesel määral metsamaad, kasvavate puudega samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Kohandus kokku 15% 5% Kohandatud hind, € 0,35 0,53 Kohanduste absoluutväärtuste 15% 25% summa Osakaalud 1,0 0,60 0,40 Kaalutud tulemus, € 0,417 0 0 Turuväärtus 3 211 € Arvestades eeltoodut on maatüki turuväärtuseks hoonestamata kujul arvestamata metsamaad (pind- alaga 7700 m2) 0,42 €/m2 ehk ca 3200 eurot. 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 6.2 Ehitiste taastamis- ja jääktaastamismaksumused 6.2.1 Metsamajanduse abihoone Hoone on kinnistule püstitatud 1994.a (varem kasutusel olnud palgid), tegemist on palkhoonega, mil- lele on paigaldatud uus katus ja katusekonstruktsioon 2013.a. Suletud netopind 70 m2. Hoonel puu- duvad aknad ja uksed, hoone on aastaid pooleliolevana seisnud. Keskmine kaasaegse puitkarkassmaja ehitusmaksus on ehitusfirmade andmetel valdavalt 1100 - 1400 €/m2, palkmajade pakkujate kodulehtede info põhjal on palkmajade ehitushinnad vahemikus 850 – 1700 €/m2 (olenevalt palkidest ja kas hinnas sisaldub vundament, kommunikatsioonid jm). Näiteks firma Hobbiton https://hobbiton.ee/ käsitöö palkmajade hinnad on: 54 m² elamul 2200 €/m2 (sh välised kommunikatsioonid, nt imbväljak), 139 m² elamul 1690 €/m2 (sh välised kommunikatsioo- nid, nt imbväljak), 258 m2 elamul 1484 €/m2 (sh välised kommunikatsioonid, nt imbväljak). Vastavalt firma Ritsu infole on nende 137,9 m2 avatäidetega palkmaja karbi maksumus koos paigal- dusega ca 850 €/m2, lisandub vundament, osaline siseviimistlus ja tehnosüsteemid. Väiksema üldpinnaga maja ehitushind kujuneb üldjuhul keskmisest kõrgemaks. Firma Hobbiton kodulehe andmetel on palkosa (hoone seinad ja laetalad ning nende püstitus) hind 400 - 500 €/m2, nt 54 m2 hoone palkosa ehituse hind on 27 000 eurot, 139 m2 puhul 57 000 eurot. Hange.ee põhjal on vundamentide rajamise hindade vahemik lai, olenevalt eelkõige suurusest, tehno- loogiast ja tehnovõrkude väljaehitamise mahust, nt 120 m2 vundamendi ehitus koos kanalisatsiooni-, vee- ja küttetorustikuga ning pinnase äraveoga 14 000 – 20 000 + km. Hange.ee ehituskeskkonda sisestatud tööde põhjal jäid plekk-katuse paigaldamise hinnad pakkumis- tes vahemikku 18-50 €/m2, koos materjaliga vahemikku 45 – 80 €/m2. Plekk-katuse hind sisaldab muuhulgas roovi paigaldust või kohandamist, aluskatte paigaldamist ja kulusid tööjõule. Ehitise taastamiskulud eeldavad hinnatava ehitisega analoogse ehitise ehitamist, kasutades sama projektlahendust ja samu ehitusmaterjale väärtuse kuupäeva hindades. Hinnatavaga sarnase uue avatäideteta plekk-katusega palkmaja karbi (siseviimistluseta, tehnovõrku- deta) ehitusmaksumuseks koos projekteerimisega saab hinnata ca 650 €/m2 hoone suletud netopinna kohta ehk ca 46 000 eurot. Taastamiskulude puhul tuleb arvestada, et kasutatakse samu ehitusmaterjale väärtuse kuupäeva hin- dades ehk antud juhul tuleb arvestada, et kasutatakse kasutatud palke, mille hind on soodsam. Eeltoodut arvestades vähendame maksumust 25% võrra ehk hoone taastamismaksumuseks kujuneb 35 000 eurot. Sarnase valmis hoone kasulikuks elueaks arvestatakse 50 aastat, hea hoolduse korral on hooned pü- sinud ka üle 100 a. Hoone on kinnistule püstitatud 1994.a (varem kasutusel olnud palgid), eluiga pikendab uue katuse ja katusekonstruktsiooni paigaldus 2013.a, kuid samas pooleliolevana seismine, s.h akende puudumine lühendab eluiga. Arvestuslikuks elueaks võib arvestada 45-50 aastat (ehk veel ca 20 a), seega hoo- ne kogukulumiks võib arvestada ca 57%. Kuna tegemist on ajastutruu ehitisega, siis funktsionaalset kulumit ei ole arvestatud. 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 6.2.2 Maakelder Maakeldri ehitusaeg on hindajale teadmata, renoveerimistööd teostati esitatud andmetel 1994, s.h rajati betoonkonstruktsioonil katus. Maakeldrite hinnavahemik on lai, olenevalt suurusest, tehnoloogiast jm teguritest. Nt firma Rudus valmis maakelder maksab 4980 eurot (sisaldab käibemaksu). https://rudus.ee/betoontooted-sillutuskivid-tanavakivid/ruduse-maakelder/ info: Ruduse maakelder on funktsionaalne ja esinduslik ning ühe valmiselemendina hõlpsalt ja kiiresti paigaldatav. Keldri kasulik põrandapind on 3m². Riiulipinda on umbes 6 meetrit ja tagaseinas on ma- hukas kartulisalv. Tarne sisaldab: uksed, riiulid, salv ja ventilatsioonitorud. Nt Revonia Keldrikoja andmetel algavad maakeldrite hinnad 7200 eurost (sisaldab käibemaksu). https://revonia.ee/tooted/kelder/ Ehitise taastamiskulud eeldavad hinnatava ehitisega analoogse ehitise ehitamist, kasutades sama projektlahendust ja samu ehitusmaterjale väärtuse kuupäeva hindades. Hinnatavaga sarnase maakeldri taastamismaksumuseks on arvestatud ca 3000 eurot. Seisukorda arvestades hindame jääktaastamismaksumuseks 1/3 uue keldri hinnast ehk 1000 eurot. 6.2.3 Koondtabel Nimetus Ehitisregistri Taastamismaksumus, Kulum Jääktaastamismaksumus, kood € € 1 Metsamajanduse abihoone 121326616 35 000 57% 15 050 2 Maakelder - 3000 1000 3 Maa 3200 3200 Kokku ~ 41 000 ~ 19 000 * Märkus Summad kuni 999 € ümardatakse 10€ täpsusega, summad kuni 9999 € ümardatakse 100 € täpsu- sega, muud summad 1000 € täpsusega. 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (hoonestatud kinnisasi, aadressil Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaa- re) hüvitusväärtus (taastamis- ja jääktaastamismaksumus) väärtuse kuupäeval 24.08.2021. a on: Nimetus Ehitisregistri Taastamismaksumus, Jääktaastamismaksumus, € kood € 1 Metsamajanduse abihoone 121326616 35 000 15 050 2 Maakelder - 3000 1000 3 Maa (hoonestamata kujul, arves- 3200 3200 tamata metsa ja metsamaad) Kokku ~ 41 000 ~ 19 000 Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 8 Lisad 8.1 Fotod Hoone välis- ja sisevaated 27 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21  28 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 Maakelder Juurdepääsutee kinnistule (Piiri tee L1, riigiomand) Juurdepääs hoonestuseni läbi metsa 29 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 8.2 Ehitisregistri väljavõtted 30 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutse- alane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise stan- dardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abis- tanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaole- valt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kit- sendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Kristin Rammo kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 127185 Tel: +372 55 600 511, e-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 31 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-35893-21  Registriosa: Registriosa number 9839402 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 22.04.2008 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 03.09.2012 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 14001:003:0145 Maatulundusmaa 100%, Harju 21,42 ha Maakatastri andmed üle võetud kehtiv 14001:003:0146 maakond, Anija vald, Pillapalu küla, 13,51 ha 12.12.2017. Karusaare. Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Anija vald, Pillapalu küla, Karusaare. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Andrus Noor (isikukood 35710150219) 04.02.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 30.03.2005. kehtiv A.Stråhlman Anneli Lipp kohtunikuabi kinnistussekretär III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Nimi: Kristin Rammo Kuupäev: 15.09.2021 15:41:03 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Kristin Rammo ERI KINNISVARA OÜ [email protected] 26.08.2021 nr 10-2/21/3480-1 Tellimiskiri Austatud proua Rammo Teie 23.08.2021 hinnapakkumuse järgi palume Teil määrata Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas Karusaare kinnistu (kinnistu registriosa nr 9839402, katastritunnus 14001:003:0145, pindala 21,42 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) hüvitusväärtus jääktaastamiskulude meetodil ja koostada eksperdihinnang. Töö täpsemad tingimused on toodud Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 19.08.2021 pakkumuse kutses. Teie pakkumuse alusel tasume töö eest 1020,00 eurot (sisaldab käibemaksu). Töö eest tasume 28 päeva jooksul, kui töö on Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele üle antud, töö üleandmise-vastuvõtmise akt allkirjastatud ja arve esitatud. Töö teostamise tähtaeg on 24.09.2021 (kaasa arvatud). Arve palume esitada masintöödeldava e-arvena (xml). Arvele palume märkida Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse andmed (Järve 34a, 11314 Tallinn, registrikood 70009764), kontaktisiku nime (Evelin Paju) ja tellimiskirja numbri. Evelin Paju projektijuht Evelin Paju 528 7655 [email protected] Järve 34a / 11314 Tallinn / 717 0400 / [email protected] / www.kaitseinvesteeringud.ee Registrikood 70009764