Arvamus

Justiitsministeerium Teie 17.01.2022 nr 8-1/363 [email protected] Meie 21.02.2022 nr 10-3/13 Arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta Täname võimaluse eest esitada arvamus vastavalt ministri 17.1.2022 pöördumisele nr 8-1/363 korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (EN) kooskõlastamiseks. Esmalt tuletame meelde, et esitasime seisukohad vastavalt ministri 25.2.2019 pöördumisele nr 10-4/1470-1 KrtS avaliku konsultatsiooni kohta ja 7.5.2021 pöördumisele nr 8-1/3048 KrtS ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse kohta. Jääme nende seisukohtade juurde ja palume neid kordamata jätkuvalt nendega arvestamist EN korrigeerimisel, sh tuleb seadusandjal kaaluda varasemates arvamustes viidatud küsimuste osas KrtS täiendamist (vt eelkõige kasutuskorra, eriomandi kokkuleppe muutmise ja erikasutus- õiguse küsimused, ebaselgus ühise korteriomandi esindamisel, tarbitud ja mõõdetavate teenuste eest tasumine, sh viivise arvutamine, kui korteriomanik ei järgi näitude teatamise kohustust). Teeme esmalt üldised märkused EN seletuskirja (SK) kohta (järgnevas osa A). Järgnevalt põhjendame täiendavalt, miks on meie hinnangul siiski vajalik muuta korteriühistu (KÜ) majandamiskulude nõuete lahendamise menetlusliik tagasi hagimenetluseks (osa B). Lõpuks selgitame, et meie hinnangul tuleks kohtuväline vaidluste lahendamine muuta tõhusamaks (osa C). A. Üldised märkused SK p 1.3 osas „Seletuskirjas viidatud muud allikad“ esitatud mitmed viited on ekslikud ega võimalda suundumist viidatud allikale, mh ei ole viidete kaudu kättesaadavad loetelu p-des 16– 18 viidatud kohtute arvamused. Peame taunitavaks olukorda, et SK autor ei paku kooskõlastuse andjatele võimalust tegelikult ja hõlpsalt tutvuda huvigruppide varasemate seisukohtadega. Tsiviilasjade mõju on SKs kirjeldatud ainult esimese astme kohtute põhjal (sedagi mitte sisuliselt), aga ringkonnakohtute koormused on analüüsimata. Sel viisil toimides loovad EN ja SK koostajad teadlikult eksitava mulje, et õigusmuudatused ei mõjuta teise astme kohtute tööd. Tegelikult on maakohtu koormuse muutusel otsene mõju ringkonnakohtule: esiteks suurenevad kohtuasjade arvud üldjuhul proportsionaalselt, teiseks ohustab maakohtute suurem koormus Aadress: Pärnu mnt 7, 15084, Tallinn; registrikood: 74001943; telefon: 628 2784; faks: 628 2784; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee seal tehtavate lahendite kvaliteeti, mis omakorda võib suurendada ringkonnakohtus vajalike menetlustoimingute arvu ja kestust. Ühtlasi märgime, et 2022. a algul kooskõlastamiseks saadetud SK kajastas menetlusstatistikat valikuliselt 2019. a ja 2020. a kohta, aga puudus 2021. a kohta. B. KÜ majandamiskulu nõuete lahendamine on otstarbekam ja õigem hagiasjana Leiame jätkuvalt, et KrtS jõustumisest alates on olulisim menetlusõiguslik probleem KÜ majandamiskulu nõude lahendamine hagita asjana. Kõnealune nõue on suunatud konkreetse rahasumma saamisele ja sellel puuduvad tavalised hagita menetlust iseloomustavad tunnused. Kui uurida tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 loetelu, siis on majandamiskulu nõue praktiliselt ainuke omalaadne. Nimelt ei ole ühelegi teisele hagita menetlusele omane, et avaldaja esitab kindlas summas ja konkreetsel alusel nõude, mida kohus peab kontrollima sarnaselt hagimenetluses esitatava rahanõudega. Samuti ei vasta majandamiskulu nõue TsMS) § 475 lg-s 2 nimetatud tingimusele, sest selle saab vaadata läbi hagimenetluses. SKs on jäetud eksitav mulje nagu oleks just kohtupraktika suunanud majandamiskulu lahendamiseks hagita asjana. Selline menetlusliigi kohustuslikkus tuleneb üheselt TsMS § 613 lg 1 p 1 sõnastusest, mis kehtestati koos KrtSga. Seadusandja on ka ise möönnud, et erandid hagita menetluse reeglist tuleb normis ette näha – nii on seda tehtud KrtS § 33 alusel esitatava nõude puhul. Teeme ettepaneku, et sarnaselt tuleb seda teha ka majandamiskulu nõude puhul. Hagita menetlus on kohtutoimingute poolest aeganõudvam ja mahukam ning selles ei saa teha õigeksvõtul põhinevat ega tagaseljalahendit. Nii on majandamiskulu nõude lahendamine hagita asjana kohtule koormavam võrreldes sama nõude lahendamisega hagimenetluses. SKs viidatakse Riigikohtu arvamusele, mis justkui toetaks majandamiskulu lahendamist just hagita asjana. Selliseid põhjendusi ei ole aga tegelikult esitatud, vaid on piirdutud viidetega praktikale, mis lähtuvad TsMS § 613 lg 1 p 1 praegusest sõnastusest. Hagita menetluse poolt esitatakse argument, et sama liiki menetluses lahendatakse vaidlused korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtivuse üle, aga see üksi ei õigusta majandamiskulu nõude lahendamist hagita asjana. Nii näiteks tuleb kohtul ka tavalise haginõude lahendamisel omal algatusel kontrollida tehingu tühisuse aluseid, kui need tulenevad poolte esile toodud asjaoludest. Nähtuvalt Riigikohtu 3.10.2018 määrusest tsiviilasjas nr 2-16-3663 on hagita menetluses muidu kohalduv uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) hägustumas. Nimelt on viidatud lahendi p-s 23 viitega varasemale praktikale selgitatud, et kohus ei peaks olema aktiivne teabe koguja ja tõendite otsija. Pigem peaks kohus tagama, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Seega pole kohtul kohustust igaks juhuks kontrollida asjaolude esinemist või puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust. Nende põhimõtete kohaselt peab KÜ niigi ise tooma esile ja tõendama majandamiskulu nõude aluseks olevad asjaolud, st hagita menetluse rakendamine ei anna midagi juurde. Lisaks juhime tähelepanu, et TsMS § 662 lg 3 võimaldab mh hagita menetluse lõpplahendi peale määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Sel viisil vääratakse majandamiskulu nõuetes TsMS § 652 lg-tes 1–4 sätestatud üldist menetluslikku põhimõtet, et ringkonnakohus võtab kaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus esile toodud ja tuvastatud asjaolud. Praktikas on seetõttu juhtumeid, kus KÜ või ka korteriomanik alustab sisulist vaidlemist alles ringkonnakohtus. Lõpuks märgime, et hagita menetluse lõpplahendi puhul on kaebetähtaeg 15 päeva, hagi- menetluses aga 30 päeva. Menetlusosalise vaatekohast on lühem kaebetähtaeg pigem tema õigusi piirav. Ka selleks puudub majandamiskulu nõude puhul igasugune õigustus. Kokkuvõttes suurendab majandamiskulu nõuete lahendamine hagita asjana kohtute töö- koormust, põhjustab vaidluse laialivalgumise teise astme kohtus ja lühendab lõpplahendi vaidlustamise tähtaega. Need puudused ei kaalu üles huvi, suunata kõik KÜga seotud vaidlused ühte menetlusliiki. C. Vaidluste kohtuväline lahendamine Tervitame ettepanekut moodustada kohaliku omavalitsuse üksuses korteriomandi ja KÜga seotud vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks komisjon. SKs puudub siiski analüüs, kui paljud omavalitsused on valmis komisjoni looma. Kõnealune regulatsioon on tõhus üksnes juhul, kui omavalitsustele panna vastav kohustus koos võimalusega, et omavalitsused saavad moodustada ühiseid komisjone. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa kohtu esimees