Arvamus

Justiitsministeerium Teie 07.05.2021 nr [email protected] Meie 04.06.2021 nr 10-3/79 Arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse osas Täname võimaluse eest esitada arvamus vastavalt ministri 7.5.2021 pöördumisele nr 8-1/3048 korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse (VTK) kohta. Esmalt tuletame meelde, et esitasime 15.4.2019 seisukohad vastavalt ministri 25.2.2019 pöördumisele nr 10-4/1470-1 KrtS avaliku konsultatsiooni kohta (VTKs kasutatud muude materjalide loetelus nr 17, edaspidi: varasem arvamus). Jääme nende seisukohtade juurde ja järgime neid tänases arvamuses. Avaldame esmalt arvamuse VTKs käsitletud KrtS muudatusettepanekute kohta (järgnevas osa A). Järgnevalt selgitame seisukohti menetluslikes küsimustes, st eelkõige tsiviilkohtu- menetluse seadustiku (TsMS) võimalike muudatuste osas (osa B). Seejärel avaldama arvamuse teistes seadustes kavandatud muudatuste kohta (osa C) ja lõpuks viitame teatavatele teemadele, mis on jäänud VTKs meie hinnangul põhjendamatult tähelepanuta või mida võiks täiendavalt analüüsida (osa D). A. VTKs käsitletud KrtS muudatusettepanekud A.1. Korteriomandi jagamise (VTK p 1) reguleerimisel tuleb meie hinnangul lisaks kaaluda kavandatud õigusmuudatuse mõju ühise omandi lõpetamise vaidlustele. Nimelt vajab selget vastust küsimus, kas kõigi korteriomanike nõusolek on alati vajalik ka selleks, et ühises omandis oleva korteriomandi saaks jagada reaalosadena uuteks väiksemateks korteri- omanditeks. Seadusloome protsessis on otstarbekas läbi mõelda, millisel kujul peaks ühise omandi lõpetamist taotlev pool juba eelnevalt saama korteriomanike nõusoleku või kuidas ta saab seda vajaduse korral nõuda. A.2. Korteriühistu asukoha, aadressi, nime ja raamatupidamise (VTK p-d 2–4) osas pole meil märkusi. Aadress: Pärnu mnt 7, 15084, Tallinn; registrikood: 74001943; telefon: 628 2784; faks: 628 2784; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee A.3. Sissenõudmiskulude hüvitamise (VTK p 5) osas toetame ettepanekut reguleerida korteriomaniku majandamiskulude tasumisega viivitamise puhul sissenõudmiskulude hüvitamine KrtS-s. A.4. Korteriühistu pandiõiguse (VTK p 6) osas toetame ettepanekut täiendada kehtivat regulatsiooni lisades kohtutäituritele kohustus teavitada korteriomandiga seotud piiratud asjaõiguste omajaid, kui korteriühistu algatab täitemenetluse või ühineb täitemenetlusega. A.5. Korteromandite moodustamise erijuhtude (VTK p 7) ja korteriühistu juhtimise (VTK p 8) osas toetame ettepanekut neid mitte muuta. B. VTKs käsitletud TsMS muudatusettepanekud B.1. VTK p 9.1 kirjeldab korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamist kohtus ning sellega seonduvaid TsMS võimalikke muudatusi. Leiame, et selle teema analüüs ei ole piisav. Eelkõige puudub terviklik käsitlus (koostoimes teiste valdkondadega), kui palju suureneb tsiviilkohtute koormus järjest uute vaidluste suunamisel hagita menetlusse. Me ei tähelda objektiivset põhjendust, miks tuleb korteriühistu rahalist nõuet korteriomaniku vastu lahendada teiste menetlusreeglite järgi kui muid raha saamisele suunatud nõudeid. Kokkuvõtvalt eelistame jätkuvalt nimetatud nõuete lahendamist hagimenetluses. Menetlusliikide ühtlustamise soovi korral peaks pigem kaaluma ka korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamise nõude suunamist hagimenetlusse, sest kohtu algatusel otsuste kehtetuse aluste kontrollimine on senise praktika järgi töömahukas ja viivitab oluliselt kõnealuste kohtuasjade lahendamist. Tulemuseks on korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtivuse osas selguse saamine pikema ajalise nihkega. B.2. Meenutame oma varasema arvamuse argumentatsiooni, et TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi korteriühistu majandamiskulude nõuete lahendamine hagita asjadena pole praegusel kujul menetluslikult otstarbekas. VTKs tehtud ettepanekud ei lahenda tegelikke probleeme. Selgitasime oma varasemas arvamuses, et hagita asjas pole maakohtul üldjuhul võimalik teha tagaseljalahendit (TsMS § 477 lg 3 ls 2) ega ka (osalisel) õigeksvõtul põhinevat lahendit (TsMS § 477 lg 7 ls 1). Kuna korteriühistu sama nõue võib enne olla maksekäsu kiirmenetluse ese, kus saab teha maksmiseks kohustava lahendi, kui korteriomanik ei vasta (TsMS § 489 lg 1) või ka osalise maksekäsu (TsMS § 487 lg 1¹), siis on ebaloogiline, et sisulises menetluses on kohtul piiratumad võimalused asi ratsionaalselt lahendada. Igal juhul vajab asjade sisuline lahendamine rohkem ressurssi kui tagaseljaotsuse või õigeksvõtul põhineva otsuse tegemine. Menetluse neid aspekte VTK sisuliselt ei käsitle. Eeltoodud kaalutlustel leiame jätkuvalt, et korteriühistu majandamiskulude nõue (koos kaasneva viivise ja sissenõudmiskulu hüvitamise nõudega) võiks olla lahendatav hagimenetluses. Sellist lahendust toetab arusaam, et raha maksmisele suunatud nõue on üldjuhul hagiasi. B.3. Eraldi soovime juhtida tähelepanu tõsiasjale, et seadusandja käitub vastutustundetult, kui suunab järjest uusi vaidlusi lahendamiseks hagita menetluses olukorras, kus Eesti suurim maakohus (Harju Maakohus) on juba pikemat aega selgelt viidanud oma koormuse kasvule ja kohtunike ülekoormatusele. Sarnaselt on pidanud ka Tallinna Ringkonnakohus muutma oma sisemist tööjaotust ja suunama viimastel aastatel ressursse haldus- ja kriminaalkolleegiumist tsiviilasjade lahendamiseks, et tagada kohtuasjade lahendamine mõistliku aja jooksul. VTKs puudub analüüs, millised vaidlused peale KrtS valdkonnaga seonduvate on veel kavas suunata hagita menetlusse. Seetõttu pole piisav uurida üksnes kõnealuse valdkonna asjade arvu, vaid hinnata tuleb tsiviilkohtute koormust laiemalt. B.4. VTK ei analüüsi meie varasema arvamuse alternatiivseid ettepanekuid, et korteriühistu rahaliste nõuete hagita asjadena lahendamise korral tuleb kas suurendada maakohtute ja ringkonnakohtute tsiviilkolleegiumite ressursse või täpsustada TsMS ptk 61 sätteid nii, et korteriühistu majandamiskulude nõude lahendamisel ei kohaldu kõik hagita menetluse eripärad, st lubatav oleks tagaseljamäärus, õigeksvõtul põhinev määrus ning kohus oleks seotud menetlusosaliste nõuete, taotluste ja esile toodud asjaoludega. C. VTKs käsitletud teiste seaduste muudatusettepanekud C.1. Riigilõivu regulatsiooni (VTK p 9.2) tervikuna käsitlemine ja loogilisemaks muutmine on tervitatav, aga VTK eirab praegust eelarvepoliitilist olukorda, kus lõivude vähendamise asemel tuleks pigem kaaluda nende suurendamist (vt nt Riigikohtu esimehe ettekanne Riigikogus 20.5.2021, lk 5 viimane lõik). Kas sellega seoses toetame pigem korteriühistu rahaliste nõuete lahendamist hagimenetluses ja vastavalt lõivustamist. C.2. Lepitusorgani (VTK p 9.3) moodustamiseks õigusliku aluse loomist peame jätkuvalt vajalikuks. Saavutamaks piisavalt tõhus osakaal korteriühistute ja korteriomanike nõuete alusel vaidluste lahendamiseks kohtuväliselt, tuleks esmajoones kaaluda vastava lepitusorgani loomist kohaliku omavalitsuse juurde kohustuslikuna tingimusel, et omavalitsused võivad moodustada ühise lepitusorgani. Leiame jätkuvalt, et kaaluda võiks lepitusorgani pädevuse andmist üürikomisjonile. Sel juhul tuleks muuta üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 2 lg 1 alusel komisjoni moodustamine kohustuslikuks. Ühtlasi tuleks kaaluda ÜVLS § 1¹ piirmäära suurendamist majandamiskulude nõuetes. C.3. Piiratud asjaõiguste digitaalse kustutamise ja kohtuliku hüpoteegi kustutamine (VTK p-d 9.4 ja 9.5) ettepanekud on samuti tervitatavad, aga arusaamatuks jääb õigusmuudatuste kavandamine koos KrtS muutmisega. Õigusmuudatused peavad olema arusaadavad ja selged. Seadusi muutva seaduse pealkirjast nähtugu selgelt, millise sisuga muudatusi tehakse. Käesoleval juhul ei selgu VTKst, miks peaks neid muudatusi arutama ja menetlema koos KrtS muudatustega. D. VTKs käsitlemata teemad D.1. Viitame, et VTKs ei käsitleta mitmeid muid olulisi küsimusi, mille lahendamiseks tuleks kaaluda KrtS muutmist ja millele juhtisime tähelepanu varasemas arvamuses:  kasutuskorra määramine, eriomandi kokkuleppe muutmine ja erikasutusõigus;  majandamiskulude nõude ja sissenõudmiskulude hüvitamise nõude õiguslik alus;  korteriomaniku kohustuste täitmise nõude puhul korteriomandi kasutajale (nt üürnikule) kohtusse pöördumise õiguse andmine, aga tema vastu nõude maksmapanemisel õigusliku aluse ähmastamine;  kõigi korteriomanike vastu solidaarset nõuet omava isiku kohustamine esitada see nõue korteriühistu vastu;  korteriomaniku kohustuste ülemineku rakendamine deliktilise kahju korral;  mitteeluruumi legaaldefinitsiooni puudumine. D.2. Täiendavalt märgime, et KrtS muutuste ettevalmistamisel võiks lisaks analüüsida järgmisi aspekte ja küsimusi. D.2.1. Ebaselgus ühises omandis korteriomandiga seonduvate õiguste teostamises KrtS § 15 lg 1 ls 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Sama sätte ls 2 näeb ette, et eelnev ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Samas ei tulene seadusest erandit muude isikute ega toimingute suhtes, st kõigi korteriomandiga seotud õiguste ühine teostamine on vajalik muude isikute suhtes, sh nt sama elamu teiste korteriomanike, aga ka nt üürnike, lepingupartnerite jms suhtes. KrtS § 20 lg 1 järgi võetakse sama seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Seadusest ei tulene, et koosolekul teostaks korteriomanik õigusi korteriühistu suhtes. Seetõttu on küsitav, kas teised korteriomanikud saavad KrtS § 15 lg 1 praeguse sõnastuse korral edukalt tugineda sellele, et ühine omand ei nähtunud kinnistusraamatust. Ühtlasi on küsitav, kas on vajalik ühises omandis korteriomandi suhtes erireeglit võrreldes muude ühises omandis olevate asjadega. D.2.2. Ebaselgus korteriühistu asjaajamise keelenõuetes Keeleseaduse (KeeleS) § 8 lg 1 järgi on igaühel õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele nii ametiasutustes kui ka Eestis registreeritud muus asutuses, äriühingus, mittetulundusühingus ja sihtasutuses. Alates 1.1.2018 kehtiv õigus käsitleb korteriühistut eri liiki juriidilise isikuna, mida KeeleS § 8 lg 1 ei nimeta. KrtS eelnõu seletuskirjas (462 SE, XII koosseis) selgitatakse küll korteriühistu eristamist muudest juriidilise isiku liikidest (lk 15–16), aga ei põhjendata KeeleS § 8 lg 1 muutmata jätmist ega korteriühistu puhul mingite muude keelenormide rakendamist. KeeleS eelnõu seletuskirja (808 SE, XI koosseis) järgi soovis seadusandja kehtestada võimalikult üldise eestikeelse asjaajamise kohustuse ja eestikeelset suhtlemist ei pea tagama üksnes asutused või isikud, kes ei ole Eestis registreeritud (lk 4–5). Seadusest tuleneva keelenõude rikkumine võib olla korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise alus (vrd RKTKo 27.3.2013, 3-2-1-16-13, p 15; 3.3.2021, 2-17-13391, p 32). Seega ei näi olevat objektiivset põhjust jätta korteriühistu KeeleS § 8 lg-s 1 nimetamata. D.2.3. Näitude alusel majandamiskulu arvestus Korteriomandite ühise majandamise puhul on tavapärane, et korteriühistu vahendab teenuseid või kaupu, mille tarbimist mõõdetakse korterites asuvate seadmetega (vesi, soojus, gaas vms). Sel juhul jääb enamasti korteriomanikule kohustus teatada mõõtja näit. Seadusandja võiks kaaluda selle kohustuse reguleerimist seaduse tasandil, sh nägema ette korra mida rakendatakse põhikirjas või korteriomanike kokkuleppes muu korra puudumisel. Praktikas on ilmnenud probleeme korteriühistu nõuete lahendamisel, sh nt viivise arvutamisel sel viisil vahendatud teenuse või kauba eest, kui korteriomanik jätab näidud pikemat aega teatamata. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa kohtu esimees