center -2160270 0 0 Teie 17 . 01 .202 2 a nr 8-1/363 Meie 0 8 . 02 .202 2 a nr 10-3/22/12-2 Justiitsministeerium
[email protected] Tartu Ringkonnakohtu arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta . Tartu Ringkonnakohus tänab võimaluse eest avaldada arvamust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta. Tartu Ringkonnakohus avaldas 02.06.2021. a kirjaga nr 10-3/21/54-2 arvamust seaduseelnõu väljatöötamise kavatsuse kohta ning jääb ka praegu juba esitatud arvamuse juurde. Tartu Ringkonnako hus peab siiski vajalikuks rõhutada, et problemaatiline on korteriomandiga seotud rahaliste nõuete lahendamine hagita menetluses. Eelnõuga põhistatakse , et korteriomanike majandamiskulude nõuded lahendatakse edaspidi hagita menetluses, kaasates vaid asjassepuutuvad korteriomanikud. Seletuskirjas küll mööndakse, et see ei olnud Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ( KrtS ) vastuvõtmisel seaduse eesmärgiks. Millisel õiguspoliitilisel põhjusel nõuet e üleviimine hagita menetlusse on toimunud, jääb s iiski arusaamatuks. Seletuskirjas viidatud Riigikohtu lahendites ei ole võetud seisukohta menetlusliigi põhjendatuse kohta, vaid on leitud , et TsMS § 613 lg 1 p-i 1 on muudetud selliselt, et kehtiv regulatsioon on sõnastatud varasemast laiemalt. Leiame, et olemasoleva regulatsiooni muut mine ei oleks keerulisem, kui nende nõuete hagita menetluseks muutmine KrtS -i jõustumisel. Selle tegemiseks tuleks muuta üksnes TsMS § 613 lg 1 p 1 sõnastust ja välistada selle kohaldamisalast rahalised nõuded. Oma olemuselt on rahaliste nõuete lahendamine tavaline eraõiguslik pool t e vahel toimuv vaidlus, mis oma olemuselt ei sobi hagita menetlusse. Seletuskirjas toodud argument, et hagita menetlus tagab õigema lahenduse ei ole põhjendatud , kuna esile ei ole toodud ühtegi argumenti, miks peaks just nende nõuete puhul olema riigipoolne õiguskaitse vajadus ja seega ka kohtu roll menetluses teistest eraõiguslikest vaidlustest suurem. Üks probleem KrtS -iga, mida praeguses eelnõus ei ole puudutatud , on küsimus korteriühistu (KÜ) majandamiskulude nõude õiguslikust alusest. KrtS -s on ainsaks aluseks § 40 lg 1, mille kohaselt on majandamiskulude nõude aluseks eelnevalt kehtestatud majanduskava. Lahendamata on aga küsimus, mis saab juhul, kui majanduskava ei ole vastu võetud. Kas sellisel juhul tuleks pöörduda AÕS-i üldsätete poole või on ainsaks lahenduseks KÜ pankrotimenetlus. Viimast lahendust ei saa kindlasti mõistlikuks pidada. Ainuüksi KÜ võimetus majanduskava vastu võtta ei peaks vältimatult kaasa tooma KÜ pankrotti. Mõistlik oleks kehtestada KrtS-is regulatsioon, mille alusel saaks KÜ nõuda liikmetelt tegelikult kantud majandamiskulude tasumist sõltumata majanduskava vastuvõtmisest ning majanduskava võiks jääda üksnes ettemaksu nõudmise võimalikuks aluseks. Korteriühistu on liikmelisusel põhinev isik, kelle vara moodustub sisuliselt ainuüksi liikmete maksetest. Seega olukorras, kus KÜ-l tekivad kulud, peab tal olema võimalik need katta liikmete poolt tehtavatest maksetest. Tartu Ringkonnakohus toetas KrtS -i väljatöötamiskavatsuses toodud eesmärkide nimel KrtS -i sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon i täpsustamist, ringkonnakohus toetas ka VÕS § 113 2 aluseks võtmist muudatuste tegemisel märkides, et VTKS-s ei toodud täpsemaid selgitusi. Samas juhime siiski tähelepanu sellele, et m õningane vastuolu on jäänud KrtS § 42 l õike 2 muutmi sel sellele l õike 3 lisami sega. Ühelt poolt ütleb seletuskiri, et VÕS § 113 2 kui nõrgemast poolest tarbija kaitseks loodud regulatsioon ei sobi korteriühistu ja liikme suhtele, kuid samas on pakutava muudatusega see regulatsioon sisuliselt KrtS -i üle võetud . Küsitav on siiski, kas korteriühistu ja liikme suhe on oma olemuselt sarnane majandustegevuses tegutseva isiku ja tarbija suhtele. KÜ-d üldjuhul juhib liikmete hulgast valitud juhatus, mida ei saa pidada professionaalseks organiks. Sellises olukorras ei saa pidada KÜ liiget KÜ-ga võrreldes nõrgemaks pooleks, keda oleks vaja KÜ eest eraldi kaitsta. Lugupidamisega ( allkirjastatud digitaalselt ) Tiina Pappel Tartu Ringkonnak ohtu esimees