center -2160270 0 0 Teie 07 . 05 .2021 a nr 8-1/ 3048 Meie 02 . 06 .2021 a nr 10-3/21/54-2 Justiits ministeerium
[email protected] Tartu Ringkonnakohtu arvamus k orteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus e osas Tartu Ringkonnakohus tänab võimaluse eest avaldada arvamust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse osas . Tartu Ringkonnakohus on nõus k orteriomandi- ja korteriühistuseaduse VTK-s tooduga, mille kohaselt on seaduse rakendamisel tõusetunud mitmeid probleeme ning kehtiva regulatsiooni täiendamine ja täpsustamine on põhjendatud. Oleme siiski seisukohal, et mitmed VTK-s toodud ettepanekud vajaksid põhjalikumat analüüsi. Lähtume arvamuse andmisel VTK-s toodud sisukorra numeratsioonist. Korteriomandi jagamine VTK kohaselt peetakse mõistlikuks lisada seadusesse nõue, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Praegu kehtiva KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. VTK-st tuleneb, et kõnealuse regulatsiooni muutmise vajadus on tingitud üksikjuhtumitest. Sealhulgas on väljatöötamiskavatsuses hinnatud seadusemuudatuse mõju ja leitud, et mõju ulatus on üldiselt pigem väike, mõju avaldumise sagedus ja mõjutatud sihtrühma suurus on samuti väike. Eeltoodust tulenevalt on kaheldav, kas üksikjuhtumite reguleerimine seadusega on põhjendatud ja vajalik. Kohtupraktikas on leitud, et olemasoleva korteriomandi jagamiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas (Tallinna Ringkonnakohtu 25.09.2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-8856 ). Järelikult on kohtupraktikas vastav seisukoht juba välja kujunenud. Tekib küsimus, kas praegusel juhul võib piisata seaduse paremast ja tõhusamast rakendamisest. Näiteks kui ühe korteriomandi jagamise kaudu tekib kaks uut korteriomandit (sh kui see on „ruumikorralduslikult“ võimalik ja seda sa ab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas), siis eelduslikult see ülejäänud korteriomanikke ei puuduta, mis tähendab, et puudub vajadus kõigi korteriomanike nõusolekuks. Seaduse järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Tartu Ringkonnakohus nõustub, et k una praegu kehtiva KrtS § 9 lg-s 1 sisalduv mõiste „asjassepuutuv korteriomanik“ ei allu ühtsele tõlgendusele ning praktikas on esinenud olukordi, kus korteriomandi jagamine ja eriomandite ulatuse muutmine on toimunud ilma teiste korteriomanike nõusolekuta isegi siis, kui sellega on kaasnenud kaasomandi oluline muutmine, siis aitab seadusemuudatus vältida edasisi probleeme , lahendades ammendavalt üksikjuhtumite pinnalt üles kerkinud kitsaskohad. Korteriühistu asukoht ja aadress H etkel kantakse korteriühistu kohta registrisse üldandmetena korteriomandite asukoha kinnisasja aadress ja see on ka õiguslikult korteriühistu aadress, kui korterühistu pole teavitanud eraldi aadressi korteriühistu kohta. Registrikaardile aga automaatselt seda korteriühistu asukoha aadressi ei kanta. VTK-s on tehtud ettepanek võimaldada kanda registrikaardile korteriühistu aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukohaga. Tartu Ringkonnakohus leiab, et kohtupidamise seisukohalt on muudatu se praktiline mõju minimaalne. Käsitletud kujul ei ole ringkonnakohus muudatuse vastu. Korteriühistu nimi Praegu kehtivas seaduses pole nõuet, et korteriühistu täiendav nimi ei tohi olla eksitav asukoha suhtes, mida ta kirjeldatud näites on. Seetõttu ei ole registripidajal võimalik nõuda korteriühistult, et see oma nime muudaks. VTK-s on tehtud ettepanek lisada korteriühistu täiendava nime kohta tingimus, et see ei tohi olla eksitav asukoha suhtes. Tartu Ringkonnakohus ei ole kavandatava muudatuse vastu . Raamatupidamine ja majandusaasta aruanne Kavandatava muudatuse kohaselt võimaldatakse kuni kümne korteriomandiga korteriühistul, millel on juhatus, pidada kassapõhist raamatupidamist ja majandusaasta aruannet mitte esitada, kui põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Kui kuni kümne korteriga korteriühistut juhib valitseja, siis majandusaasta aruande esitamise kohustus säilib. Muudatust on põhjendatud väiksemate korteriühistute halduskoormuse vähendamisega. Majandusaasta aruande koostamine on aga vajalik nii ühistu liikmetele, korteriostu plaanivatele isikutele kui ka võlausaldajatele, muutes korteriomandite majandamise läbipaistvamaks. Samuti võimaldab aruanne kontrollida juhatuse (valitseja) tegevust. Arvestades, et kavandatav muudatus hõlmab väiksemaid korteriühistuid, kellel säilib siiski võimalus põhikirjas sätestada majandusaasta aruande esitamise kohustus, võib see olla mõistlik ja põhjendatud. Samas jääb ebaselgeks tagajärg, kui vaatamata põhikirjas sätestatud kohustusele jääb majandusaasta aruanne esitamata. Sissenõudmiskulude hüvitamine VTK kohaselt on probleem selles, et võrreldes ajaga, mil KrtS -i eelnõu välja töötati, on sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon VÕS-s muutunud, ei anna KrtS -i seletuskiri vastust küsimusele, kas VÕS § 113 2 , mis reguleerib sissenõudmiskulude hüvitamist tarbija poolt , kohaldub ka korteriühistu ja füüsilisest isikust korteriomaniku vahelises suhtes. VÕS-i muudatuste koostamisel ei peetud silmas korteriühistuid ning nende spetsiifikat, mistõttu ei vasta § 113 2 loogika üheselt korteriühistus tekkivatele õigussuhetele. Justiitsministeeriumi arvates ei peaks VÕS § 113 2 korteriühistu ja korteriomaniku vahelises suhtes kohalduma. VTK e esmärgiks on reguleerida korteriühistu majandamiskulude sissenõudmiskulude hüvitamise reeglid eraldi ja selgelt KrtS -s, arvestades korteriühistute eripäradega. Regulatsiooni loomisel soovitakse lähtuda VÕS-s reguleeritud sissenõudmiskulude hüvitamise põhimõttest. Arvestades sissenõutavate summade erinevust, leitakse, et oleks mõistlik lähtuda VÕS §-st 113 2 , mille kohaselt saab nõuda sissenõudmiskulude hüvitamist vastavalt sissenõutava summa suurusele . Tartu Ringkonnakohus toetab KrtS -i väljatöötamiskavatsuses toodud eesmärkide nimel KrtS -i täpsustamist. Kuigi VTK-s ei ole täpsemaid selgitusi, nõustub ringkonnakohus põhimõtteliselt, et mõistlik on regulatsiooni muudatuste tegemisel võtta aluseks VÕS § 113 2 . Korteriühistu pandiõigus VTK kohaselt on eesmärk panna kohtutäituritele üldine teavitamiskohustus olukordades, kus korteriomandiga on seotud piiratud asjaõigus ning korteriühistu nõude alusel algatatakse korteriomandi osas täitemenetlus või kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega. Ettepaneku kohtutäituritele teavitamiskohustuse andmiseks tegi Eesti Pangaliit. Kuna korteriomandile seatud piiratud asjaõigus võib täitemenetluse eduka läbiviimise tulemusena kustuda, on piiratud asjaõiguste omajatel õigustatud huvi selliste täitemenetluste kohta teavet saada. Tartu Ringkonnakohtul nimetatud küsimuses ettepanekuid ei ole, kuivõrd see puudutab eelkõige kohtutäitureid. Korteriomandite moodustamine Justiitsministeerium pakkus välja võimaliku muudatuse ( KrtS § 7 lg 1 p 1) selliselt, et sätestada, et korteriomandid võib moodustada ainult nendes piirides ja andmetega (sh pindala), mis on ehitisregistris. Pra eguseks on J ustiitsministeerium jõudnud järeldusele, et mõistlik on säilitada olemasolev regulatsioon, kuna praktikas toimub pärast KrtS -i jõustumist ja avalikkusele seaduse rakendamise kohta selgituste andmist korteriomandite moodustamine kooskõlas seaduse eesmärgiga. Seetõttu õiguslikku m uudatust enam ei kavandata. Ka J ustiitsministeeriumi korraldatud avalikul konsultatsioonil osalenud (sh R iigikohus) olid valdavalt samal seisukohal. Eelkõige toodi välja, et ehitisregistri andmed ei pruugi olla piisavalt korrektsed ja vastavuses tegelikkusega ning ehitisregistri andmetel pole võrreldes kinnistusraamatu andmetega samaväärset õiguslikku tähendust. Tartu Ringkonnakohus nõustub , et selles osas ei ole õigusmuudatused vajalikud. Kuivõrd ehitisregistri andmed ei ole alati täies ulatuses õiged, võiks kavandatud muudatus omakorda tekitada probleeme (st see ei välistaks vaidlusi korteriomandite moodustamise üle). Korteriühistu juhtimine Eesmärgiks on võimaldada kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel juhtida ja esindada korteriühistut ühiselt ilma juhatust või valitsejat valimata. Kuivõrd selline võimalus on kehtivas regulatsioonis olemas, tähendab see olemasoleva regulatsiooni säilitamist. Tartu Ringkonnakohus nõustub, et kuivõrd väiksemate kortermajade puhul on korteriomandite ühine juhtimine ja esindamine võimalik, pole põhjust toimivat regulatsiooni muuta. Juhatuseta tegutsemine on väikeste korteriühistute puhul võimalus, mitte kohustus. Probleem võib tõusetuda nt ühistu esindamisel, mida aga saab lahendada läbi volituse andmise. Seadus ei keela sellistes ühistutes volitada kedagi ühistust kolmandate isikutega suhtlemiseks. Väiksemate le korteriühistutele võiks jätta võimaluse valida, kas nad soovivad valida juhatust või tegutsevad üheskoos, s.o neil on ühine esindusõigus . Probleem võib tõusetuda ka nt olukorras, kus on vaja toimetada mõni dokument kätte korteriühistule, millel on ühise esindusõigusega korteriomanikud. VTK kohaselt piisab sellest, kui toimetada teade kätte ühele korteriomanikule, kes peab omakorda hoolitsema selle eest, et ka teised korteriomanikud saaksid informeeritud. Mis aga saab, kui see korteriomanik teisi ei teavita? See võiks tekitada täiendavaid vaidlusi ja ülejäänud korteriomanike nõudeid teavet mitte edastanud omaniku vastu. Kaaluda võiks ka e-posti aadressi kohustuslikuks muutmist. VTK-s ei ole andmeid selle kohta, kui palju ühistuid kasutavad võimalust mitte moodustada juhatust. VTK järgi on selliseid väikseid ühistuid kokku veidi alla 12 000, mitmel neist on ühine esindamine ja mitmel juhatus/valitseja – pole teada. Üks VTK-s väljapakutud variant oleks teha juhatus või valitseja kohustuslikuks kõigile korteriühistutele. Tartu Ringkonnakohus mööna b, et ühtlustamise mõttes võiks sellist varianti kaaluda ning sel juhul oleksid kõik korteriühistud võrdses seisus, kuid pigem pooldame kehtiva regulatsiooni säilitamist. Kuni kümne korteriomandiga ühistutes osalevad eelduslikult enamus, kui mitte kõik, korteriomanikud ühistu tegevuses, juhtimises ja otsuste vastuvõtmises. Nii väikese korterite arvuga ühistutes ei pruugi olla raskendatud ka kõikide korteriomanike osalemine vajalike tehingute tegemisel. Ka juhatusega ühistutes on üldkoosolek otsustav organ, juhatusel on vaid juhtiv/esind amise funktsioon. Seega võiks jätta valikuvõimaluse väikestele ühistutele. Teine VTK-s välja pakutud lahendus oleks tõsta korteriomandite arvu, millest alates on juhatus või valitseja nõutav. Tartu Ringkonnakohus nõustub, et selline lahendus ei pruugi olla mõistlik. Suuremate korteriühistute puhul osutub ühine tegutsemine korteriomanike koostöös juba keerulisemaks, mistõttu on juhatuse või valitseja olemasolu mõistlik. Viimase väljapakutud lahendusena pakuti VTK-s üldse kaotada juhatuse määramise kohustus. Tartu Ringkonnakohus on pigem seisukohal, et suuremate ühistute puhul oleks ilma juhatuseta ühistu tegevuse juhtimine raskendatud. Samuti raskendaks see nt dokumentide kättetoimetamist ja vaidluste pidamist ühistu liikmetega , kus pole juhatust ega valitsejat, kuid korteriomanike arv on suur ( nt kasvõi üle 50). Muudatused teistes seadustes Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine kohtus ( TsMS ) Kavandatava muudatuse eesmärgiks on täpsustada, et korterühistu majandamiskulude nõuded lahendatakse hagita menetluses. Tartu Ringkonnakohus leiab, et korteriühistute majandamiskulude nõuete lahendamine peaks toimuma hagimenetluses. Riigikohus ei ole võtnud VTK-s nimetatud lahendites seisukohta menetlusliigi põhjendatuse kohta, vaid on leidnud, et TsMS § 613 lg 1 p-i 1 on muudetud selliselt, et kehtiv regulatsioon on sõnastatud varasemast laiemalt. Üldjuhul lahendatakse hagita menetluses asju, kus menetlusosaliste vahel puudub hagimenetlusega võrreldav vaidlus ning klassikalises mõttes vastaspool, kes avaldaja seisukohti ümberlükkavaid tõendid esitaks, samuti iseloomustab hagita menetlusi ülekaalukas avalik huvi. Seetõttu on hagita menetluses kohtul uurimiskohustus ja kohustus koguda vajadusel omal algatusel tõendeid, kui seadusest ei tulen e teisiti ( TsMS § 230 lg 3 ja § 477 lg 7). Korteriühistu majandamiskulude nõude lahendamisel eelpool toodud hagita menetluse olulised tunnused puuduvad. Tegemist ei ole asjadega, kus menetlusosaliste vahel hagimenetlusega võrreldav vaidlus või vastaspool puuduks, samuti ei esine olulist avalikku huvi. Vaidlus korteriühistu majandamiskulude üle on hagimenetluse põhiolemusele omane võistlev menetlus, kus lähtutakse menetlusosaliste esitatust ( TsMS § 5 lg-d 1–2). Eelneva tõttu tuleks korteriühistu majandamiskulude asjades lähtuda mh hagimenetluse tõendamise reeglitest, sh apellatsioonimenetluses kehtivast üldisest reeglist, et uute asjaolude ja tõendite esitamine on piiratud ( TsMS § 652). Samuti ei ole hagita asjas reeglina võimalik teha tagaseljalahendit ega õigeksvõtul põhinevat lahendit, mis võib korteriühistute majandamiskulude nõuete lahendamisel olla vajalik ja põhjendatud. Korteriühistu majandamiskulude nõuete hagita menetluses lahendamine toob praktikas pigem kaasa rohkem probleeme, kui neid lahendab ning kõikide korteriomanike kaasamine ei pruugi olla ka mõistlik. Korteriühistu majandamiskulude nõude riigilõiv (RLS) Kehtivas regulatsioonis on reeglina korteriühistu majandamiskulud hagita asi ning sellelt tasutakse riigilõivu 50 eurot. Maksekäsu kiirmenetluses riigilõiv 3% nõudelt, kuid mitte alla 45 euro. VTK kohaselt seisneb probleem selles, kas korteriomanike majandamiskulude nõuete puhul tuleb riigilõivu suuruse arvutamisel lähtuda RLS-i sätetest, mida kohaldatakse hagita menetlusele, või võiks kasutada analoogiat maksekäsu kiirmenetluse riigilõivu arvutamisega ning TsMS § 124 lg-t 3 ja § 477 lg-t 1 kohaldades lähtuda RLS § 59 lg-st 1 ehk tasuda riigilõivu vastavalt nõutava rahasumma järgi RLS lisas 1 määratud ulatuses. H agita menetluses ning maksekäsu kiirmenetluses makstavate riigilõivude summad on erinevad. Kui korteriühistu rahaline nõue lahendatakse kehtiva õiguse järgi hagita menetluses, on riigilõiv 50 eurot, sõltumata nõude suurusest. Samas on näiteks 6400 euro suuruse nõude puhul maksekäsu kiirmenetluses riigilõiv 192 eurot. Maksekäsu kiirmenetluse raames saab korteriühistu esitada korteriomaniku vastu erinevaid rahalisi nõudeid summas kuni 6400 eurot (koos kõrvalnõuetega) ning üldise põhimõtte järgi peaks maksekäsu kiirmenetlus olema tavalisest kohtumenetlusest kiirem ning soodsam. Hetkel tuleb kuni 1500 euro suuruste nõuete puhul maksekäsu kiirmenetluses maksta riigilõivu vähem (45 eurot) kui hagita menetluses (50 eurot). Kui nõude suurus ületab 1667 eurot, tuleb maksukäsu kiirmenetluses tasuda suuremat riigilõivu kui hagita menetluses. Seega ei ole korteriühistutel majandamiskulude nõuete puhul piisavat motivatsiooni kasutada maksekäsu kiirmenetlust. TsMS § 486 lg 3 järgi jätkatakse korteriomandi ja kaasomandi asja hagita menetluses. Seega kui asi peaks maksekäsu kiirmenetlusest üle minema hagita menetlusse kohtusse, siis teoreetiliselt peaks tekkima olukord, kus maksekäsu kiirmenetluses oli riigilõivu makstud rohkem kui 50 eurot, saab enamtasutud riigilõivu tagasi nõuda. See on ilmselgelt ebamõistlik regulatsioon, mis tekitab nii segadust korteriühistutele, kui ka võimalikku lisatööd kohtutele, kes peavad sellistel puhkudel lisaks lahendama ka riigilõivu tagastamise taotlusi. Kuna maksekäsu kiirmenetluses on korteriühistul lihtsam võlgnikult raha kätte saada, on eesmärgiks suunata korteriühistu majandamiskulude nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses. VTK kohaselt on kavandatav muudatus täiendada RLS-i selliselt, et korteriomanike majandamiskulude avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluses tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte rohkem kui 50 eurot. Tartu Ringkonnakohus leiab, et ettepanekuga võib nõustuda, kuivõrd see aitab kaasa eesmärgile suunata korteriühistud maksekäsu kiirmenetluses nõudeid esitama. Riigilõivu maksimummäära kehtestamine maksekäsu kiirmenetluses ei tekita ka hilisemat segadust asjade hagita menetlusse üleminekul, st võimaliku riigilõivu tagastamise küsimuses. Samas ei toeta Tartu Ringkonnakohus korteriühistu majandamiskulude hagita menetluses lahendamist. Kui korteriühistu majandamiskulusid lahendada hagimenetluses, ei tekiks ka vajadust lisa- ja eriregulatsioonide loomiseks, et lahendada muudkui probleeme, mis hagita menetlusega kaasnenud on ja edaspidi kaasnevad. Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste kohtuväline lahendamine ( LepS ) VTK kohaselt on muudatuste eesmärk k orteriomandite ja korteriühistute vaidluste kohtuvälise lahendamise organi loomine. Kavandatav a muudatusega soovitakse sätestada seaduses võimalus, mille kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks. Kohaliku omavalitsuse loodav lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks oleks lepitusorgan lepitusseaduse tähenduses. See tähendab, et lepitusorgan ei mõista õigust, vaid saab kinnitada kokkuleppe, kui pooled sellega nõustuvad. Lepitusorgani poolt kinnitatud kokkulepe on pooltele täitmiseks kohustuslik ( LepS § 28 lg 1 esimene lause) ning see on ka täitedokument ( LepS § 28 lg 2, TMS § 2 lg 1 § p 25). VTK-s ei ole infot selle kohta, kas on uuritud ka KOV-ide valmidust sellise lepitusorgani loomiseks. VTK kohaselt Eesti Linnade ja Valdade Liit ei toetanud ideed, kuna kohalikel omavalitsustel on praegu piisavalt palju ülesandeid ja sellise lepitusorgani loomine oleks kohalikele omavalitsustele liialt koormav. Lisaks puuduvad kohalikel omavalitsustel tõenäoliselt vastava pädevusega inimesed ning lepitusorgani loomine eeldaks ka uu(t)e ametikoh ( tade )a loomist. Lepitusorgani loomise vajadus esineb eelkõige ilmselt suuremates linnades. Eelnevat arvestades, moodustaksid vabatahtlikult lepitusorgani pigem vaid suuremad kohalikud omavalitsused. Samas oleks mõistlik luua ikka ühtne regulatsioon, st kas sätestada kohustuslik lepitusorgan või jätta regulatsioon kehtestamata. Vastasel juhul võib tekkida väga suur ebavõrdsus kohalike omavalitsuste vahel. Ainuüksi Tallinna näide ei saa olla regulatsiooni kehtestamise aluseks, sest KOV-ide eelarved, tööjõu värbamise võimalused jm võivad olla väga erinevad. VTK-s on tehtud e ttepanek kaaluda küsimust, kas korteriomanikul või korteriühistul, kelle asukoha piirkonna kohalik omavalitsus ei ole vastavat lepitusorganit moodustanud, saaks pöörduda teise kohaliku omavalitsuse lepitusorgani poole. Sellises olukorras võiks kohalik omavalitsus, kes komisjoni loob, näha ette teenuse eest tasu teise kohaliku omavalitsuse üksuse haldusalas elavatele inimestele, sest kohalikul omavalitsusel ei ole kohustust osutada teise kohaliku omavalit suse üksuse elanikele tasuta või soodustingimustel teenust. Siin jääb arusaamatuks, kuidas tasu määratakse ning kas ühe kohaliku omavalitsuse elanik vajab teise KOV-i moodustatud lepitusorganisse pöördumiseks oma elukoha KOV-i heakskiitu. Tasude küsimuse osas jääks kohalikele omavalitsustele endale õigus otsustada, kas ja kui suured tasud lepitusorganisse pöördumisega vaidlevatele osapooltele kaasnevad. Kaaluda tuleks sellisel juhul ka ühtse tasude süsteemi loomist. Praegu ei ole riigilõivu määrad väga suured (50 eurot ) , siis on küsitav, kas lepitusorgan on ikka pooltele odavam. Ka VTK-s endas on välja toodud, et kuna lepitusorgani poole pöördumine peaks olema vaidlevate osapoolte jaoks soodsam kui tsiviilkohtusse pöördumine, tuleks kõne alla selle teenuse eest tasu mitte küsimine. VTK-st ei selgu, millised oleksid lepitusorganile esitatavad nõuded (haridus, kvalifikatsioon vms). Lepitusorgani loomise eesmärgid (menetluse lihtsustamine ja kiirendamine) on iseenesest mõistlikud, kuid idee vajab veel täiendavat arendamist, väljatöötamist ning võimalike mõjude hindamist. Piiratud asjaõiguste digitaalne kustutamine (AÕS) VTK kohaselt on probleem AÕS-s ja KRS-s sätestatud hüpoteegi kustutamiseks vajalike avalduste vorminõude erinevuses. AÕS § 64 2 järgi peab õiguse lõpetamise avaldus olema notariaalselt kinnitatud erinevalt AÕS § 64 1 järgsest asjaõiguslepingust, mis peab olema notariaalselt tõestatud. P raktikas laiendati kinnistamisavaldusele esitatavat digitaalallkirjastatud nõusoleku võimalust ka hüpoteekide kustutamisele, mistõttu oli hüpoteekide kustutamiseks nõusoleku andmine praktikas aastaid võimalik digitaalselt allkirjastatud nõusoleku andmisega, mis esitati kas notari vahendusel kinnistusosakonnale või otse kinnistusportaali. Praktika muutus 2018. aast al, kui Riigikohus tegi otsuse (2-15-8579) , mis puudutas hüpoteegi kustutamiseks vajaliku nõusoleku andmist. Probleemi lahendusena nähakse kinnisasju koormavate asjaõ iguste lõpetamise vorminõuete leevendamist. Kui hetkel on vajalik õiguse lõpetamiseks notariaalselt kinnitatud avaldus, siis tulevikus võiks olla võimalus anda vastav nõusolek digitaalselt allkirjastatuna. VTK-s on viidatud küll teatud võimalusele kuritarvitustele, kuid puudub põhjalikum õiguslik analüüs, mida lahendusega edasiminek eeldaks. Kohtuliku hüpoteegi kustutamine (MKS) Täitetoimingute raames on maksuhalduril õigus taotleda kinnisasjale hüpoteegi seadmist. Kuivõrd maksuhalduri taotlusel seatavale hüpoteegile kohaldatakse AÕS-s kohtuliku hüpoteegi kohta käivaid sätteid, on probleemküsimus selles , millised nõuded kohalduvad kohtuliku hüpoteegi lõpetamisele. Eesmärgiks on olukord, kus maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi aluse äralangemisel see kustutatakse, mitte ei muutu omanikuhüpoteegiks. Maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks on edaspidi vajalik vaid maksuhalduri avaldus ning kinnisasja omaniku nõusolekut ei ole kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks vaja. Säilitades olemasoleva regulatsiooni, on kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks endiselt va jalik ka kinnisasja omaniku nota riaalselt kinnitatud nõusolek. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud muudatused ei ole piisavalt põhjendatud. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel Tartu Ringkonnakohtu esimees