Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon

Eesti Korteriühistute Liit Meie 25.02.2019 nr 10-4/1470-1 [email protected] Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon 2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Sellega asendati kaks varem kehtinud seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted. Uue seaduse kohaselt majandatakse kõiki korteriomandeid iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mida majandati kuni uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, lõi riik ise korteriühistu. 13.02.2019 seisuga on korteriühistute registris 22 996 korteriühistut, neist 22 963 registrisse kantud, 25 likvideerimisel, 0 pankrotis ja 8 kustutatud. Justiitsministeerium soovib koguda tagasisidet hetkeolukorra, probleemide, vajaduste ja ootuste kohta seoses kehtiva KrtSiga, et saada sisendit edasiseks poliitikakujundamiseks valdkonnas. Seega on oodatud teie igakülgne tagasiside kehtivale KrtSile. Oleme koondanud mõned näidisteemad, mille kohta ootame seisukohta. Sellele lisaks julgustame teid andma tagasisidet valdkonna probleemide kohta laiemalt. I. Korteriomandite moodustamine Kehtiva õiguse kohaselt tuleb korteriomandite loomisel kinnistamisavaldusele lisada ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (hoonejaotusplaan) (KrtS § 7 lg 1 p 1). Samas ei ole seaduses nõuet, et korteriomandid võib moodustada ainult nendes piirides ja andmetega (sh pindala), mis on ehitisregistris. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Sätestada, et korteriomandid võib moodustada ainult nendes piirides ja andmetega (sh pindala), mis on ehitisregistris 3. Muu II. Korteriomandi jagamine Kehtiva seaduse kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi (KrtS § 9 lg 1 esimene lause). Kohtupraktikas on leitud, et olemasoleva korteriomandi jagamiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected] / www.just.ee Registrikood 70000898 nõusolekut, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas. 1 Samas on korteriomandi jagamisel tekkinud ka olukord, kus korteriomandid on moodustatud selliselt, et neile pääseb juurde ainult läbi teise korteriomandi, mis on koormatud servituudiga. 2 Üheks võimaluseks selliste olukordade tekkimist vältida oleks nõue, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Sätestada, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike nõusolek 3. Muu III. Korteriühistu asukoht ja aadress Kehtiva seaduse järgi kui korteriühistul ei ole juhatust, on korteriühistu asukoht korteriomandite asukoht (KrtS § 18 lg 1). Korteriühistu aadress kantakse korteriühistu registrikaardile juhul, kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist (KrtS § 63 lg 4 p 4). Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Võimaldada kanda registrikaardile korteriühistu aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukohaga 3. Muu IV. Korteriühistu nimi Kehtiva seaduse järgi on igal korteriühistul seadusjärgne nimi, mis koosneb kinnisasja aadressist (KrtS § 19 lg 1). Lisaks võib korteriühistul olla täiendav nimi (KrtS § 19 lg 4). Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Kui korteriühistul on olemas täiendav nimi, siis seadusjärgset nime mitte kasutada 3. Muu V. Korteriühistu juhtimine Kehtiva seaduse järgi ei pea korteriühistul olema juhatust ega valitsejat, kui korteriomandite arv on kuni 10 või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sellisel juhul juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg-d 3 ja 4). Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Teha juhatus või valitseja kohustuslikuks kõigile korteriühistutele 3. Tõsta korteriomandite arvu, millest alates on juhatus või valitseja nõutav 4. Kaotada üldse juhatuse määramise kohustus 5. Muu VI. Raamatupidamine ja majandusaasta aruanne Kehtiva seaduse järgi ei pea korteriühistu esitama majandusaasta aruannet ainult juhul, kui korteriomanikud juhivad ühistut ilma juhatuseta ja peavad kassapõhist raamatupidamist (KrtS § 50 lg 2). Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Teha majandusaasta aruanne kohustuslikuks kõigile korteriühistutele 3. Võimaldada majandusaasta aruannet mitte esitada ka kuni kümne korteriomandiga korteriühistul, millel on juhatus 4. Teha majandusaasta aruande koostamine ja esitamine vabatahtlikuks kõigile korteriühistutele 1 Tallinna Ringkonnakohtu 25.09.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-18-8856. 2 Justiitsministeeriumi 16.10.2018 pressiteade Justiitsministeerium: ilma juurdepääsuta korteriomandite moodustamine on seadusega vastuolus.  5. Muu VII. Dokumentide esitamine registripidajale Kehtiva seaduse kohaselt peavad mittetulundusühingud registrisse kande tegemiseks esitama registripidajale üldkoosolekul osalejate nimekirja originaali (MTÜS § 85 lg 3). See tähendab, et ka juhul, kui avaldus ise esitatakse ettevõtjaportaali kaudu elektrooniliselt, tuleb osalejate nimekiri saata eraldi tavalise postiga. See nõue kohaldub ka korteriühistutele. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Võimaldada esitada osalejate nimekirja elektrooniline koopia ettevõtjaportaali kaudu 3. Muu VIII. Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine kohtus Kehtiva seaduse kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks (TsMS § 613 lg 1 p 1). Riigikohus on seda sätet tõlgendades leidnud, et kehtiv TsMS § 613 lg 1 p 1 on sõnastatud varasemast laiemalt. Sellest järeldas Riigikohus, et hagita menetluses tuleb lahendada muu hulgas korteriomanike omavahelised kahju hüvitamise nõuded.3 Esitades arvamuse asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõule, leidis Riigikohus, et TsMS § 613 lg 1 p 1 sõnastusest lähtuvalt kuuluvad hagita menetlusse kõikvõimalikud korteriühistu nõuded, sh majandamiskulude aga ka korteriühistu kahju hüvitamise nõuded korteriomaniku vastu. Samuti ei tulene seadusest, sh TsMS § 486 lg-st 3, et menetlusosalisel oleks endal võimalik menetlusliiki valida. Kui seaduse järgi tuleb asi lahendada hagita menetluses, siis tuleb kohtul seda ka teha, kui ei esine TsMS § 613 lg-s 4 sätestatud asjaolusid. Seejuures tuleb menetlusse kaasata ainult asjassepuutuvad korteriomanikud.4 Hagita menetluses lahendatakse alates KrtSi jõustumisest ka vaidlused korteriühistu organi otsuse kehtivuse üle (TsMS § 613 lg 1 p 4). Samas alama astme kohtute praktikas menetletakse korteriühistute majandamiskulude nõudeid endiselt valdavalt hagimenetluses. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 2. Sätestada selgelt, et korteriühistu majandamiskulu nõue lahendatakse hagita menetluses, kaasates ainult asjassepuutuvad korteriomanikud 3. Sätestada selgelt, et korteriühistu majandamiskulu nõue lahendatakse hagimenetluses 4. Muu IX. Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste kohtuväline lahendamine Kehtiv lepitusseadus (LepS) põhimõtteliselt võimaldab lepitusmenetlust ka korteriomandi ja korteriühistuga seotud asjades, kuid praegu saab lepitajaks olla ainult poolte valitud isik, vandeadvokaat5 või notar6, kes on selleks soovi avaldanud. Lepitusseaduse kohaselt saab seaduses sätestatud juhul lepitajaks olla ka riigi või kohaliku omavalitsuse lepitusorgan. Praegu ei näe seadus ette võimalust, et riik või kohaliku omavalitsuse üksus saaks luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamiseks. Variandid: 1. Säilitada olemasolev regulatsioon 3 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747, p 16. 4 Samas, p 18. 5 Vandeadvokaatidest lepitajad: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/oigusabi/vandeadvokaatidest- lepitajad 6 Notaritest lepitajad: https://www.notar.ee/20269  2. Sätestada seaduses võimalus, et KOV võib luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks 3. Sätestada seaduses kohustus KOVile luua lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks 4. Muu Tagasisidet ootame hiljemalt 15. aprillil e-posti aadressil [email protected]. Täiendav teave KrtS teemal asub justiitsministeeriumi kodulehel, sealsamas avalikustame konsultatsiooni tulemusel kogutud arvamused. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Urmas Reinsalu Minister Lisaadressaadid: Eesti Omanike Keskliit Eesti Pangaliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Notarite Koda Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit Audiitorkogu MTÜ Revident Eesti Naabrivalve Linnalabor MTÜ OÜ Tartu Elamuhaldus Eesti Linnade ja Valdade Liit Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rahandusministeerium Riigikohus Eesti Kaubandus-Tööstuskoda Registrite ja Infosüsteemide Keskus Õiguskantsleri Kantselei Maksu- ja Tolliamet Tartu Maakohtu kinnistusosakond Tartu Maakohtu registriosakond Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Pärnu Maakohus Tartu Maakohus Viru Maakohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus Vaike Murumets 620 8263 [email protected] Külvi Noor 715 3444 [email protected] Saatja: <[email protected]> Saadetud: 26.02.2019 08:08 Adressaat: Eesti Korteriühistute Liit <[email protected]>; Eesti Omanike Keskliit <[email protected]>; Eesti Pangaliit <[email protected]>; <[email protected]>; Notarite Koda <[email protected]>; KP Koda <[email protected]>; <[email protected]>; Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda <[email protected]>; Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit <[email protected]>; Audiitorkogu <[email protected]>; <[email protected]>; Tiina Ristmäe (naabrivalve) <[email protected]>; Linnalabor MTÜ <[email protected]>; OÜ Tartu Elamuhaldus <[email protected]>; <[email protected]>; kinnistusosakond <[email protected]>; registriosakond <[email protected]>; Harjumk info <[email protected]>; Pärnumk info <[email protected]>; Tartumk info <[email protected]>; virumk.info <[email protected]>; Tallinna Ringkonnakohus info <[email protected]>; Tarturk info <[email protected]> Teema: Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon Manused: 10-41470-1 25.02.2019 Väljaminev kiri.bdoc Tere! Teile on saadetud Justiitsministeeriumi dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument. Pealkiri: Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon Registreerimise kuupäev: 25.02.2019 Registreerimise number: 10-4/1470-1. Suur-Ameerika 1, 10122, Tallinn Tel. 620 8100, Faks 620 8109 e-mail: [email protected] www.just.ee