Sissetulev kiriAvalik

Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964

Tartu Ringkonnakohus · 26. veebruar 2018

Viit: 10-3/18/26-1
Registreeritud: 26. veebruar 2018
Dokumendi liik: Sissetulev kiri
Adressaat: Peeter Pärtel
Saabumis/saatmisviis: e-post

Funktsioon: 10 Õigusemõistmise üldküsimused ja õigusteabe analüüs
Sari: 10-3 Arvamused õigusaktide eelnõude kohta
Toimik: 10-3/2018
Vastutaja: Mai Kurul (Tartu Ringkonnakohus, Kohtudirektori juhtimisvaldkond, Kantselei)

Failid

Sisu (failidest)

Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 Osa 1: Taustainfo Oleme tänulikud, et Justiitsministeeriumi eestvedamisel püütakse muuta üürileandja-üürniku suhet Eestis mõistlikumaks. Loodame, et sellest tulevad reaalsed ja ühiskonnale kasutoovad tulemused. Samuti oleme tänulikud varasemate kohtumiste tulemusel lahenduse leidnud olukordade eest. Näiteks sai lahenduse olukord kus täitemenetluse käigus valduse vabastamisel kõik kohtutäiturid ei tõstnud välja kõiki kolmandaid isikuid. Soovime veelkord kinnitada, et meie kui üürileandjate eesmärk ei ole, ega ole kunagi olnud, ühtegi üürnikku „päeva pealt välja tõsta”. Üürnikele peab jääma mõistlik aeg valduse vabastamiseks. Samal ajal ei saa mõistlik olla lõputu venitamine ehk „lõputu õudus”. „Õudsa lõpu” tähtaeg peab olema teada, selge ja täidetav mõlemale osapoolele. Täna on meie kogemusel tihti vaidlemise ja kohtusse pöördumise tegelik eesmärk valduse mittevabastamine, mitte vajadus õiguse või õigluse järgi. Käesolev kinnituse oleme siinkohal välja toonud seetõttu, et kinnisvara väikeinvestoritele on jäänud mulje, et mõned isikud eeldavad üürileandjate pahatahtlikust ja soovi inimesi suvaliselt päevapealt kodust vabastada – sellist soovi üürileandjatel ei ole. Üürileandjate eesmärk on saada enda või kaasatud kapitalilt ette ennustatavat stabiilset tootlust. Kui on valida stabiilsuse ja väiksema tootluse või ebastabiilsuse ja võib-olla suurema tootluse vahel, siis üürileandjad / kinnisvarainvestorid eelistavad stabiilsust. Seda isegi siis kui sellega kaasneb madalam tootlus. Täna on Eesti Vabariigis üüritulu ebastabiilne, kuna selle järjepidev laekumine on etteennustamatu. Seetõttu tuleb hoida üüre kõrgemal, et keskmiselt teenida mõistliku tulu. Meil on heameel, et käesoleva arutelu käigus on ka Justiitsministeeriumil soov muuta üüriturg stabiilsemaks ja lõpetada ebanormaalne olukord, kus pahatahtlikkuse korral on üürnikel võimalik hoida valdust aastaid ilma selle eest tasu maksmata. Kavatsuse eeldused on endiselt osaliselt väärad. Oleme sellele juba varem tähelepanu juhtinud: Kavatsuse lk 3 on korratud ekslikku järeldust nagu Eesti üüriõigus Euroopa riikidega võrreldes ei ole Eesti üüriõigus üldises plaanis kaldu ei üürniku ega üürileandja poole. Sellisele järeldusele võib jõuda kui lähtuda ainult seadusandluse tekstist. Niipea kui analüüsime sisuliselt üürituru toimimist reaalses elus jõuab kiiresti järeldusele, et Eesti üüriõigus on üürniku kasuks kaldu ja ei arvesta Eesti reaalseid olusid, kus üürileandjaks on peamiselt füüsilised isikud, kas enda nimel või enda väljaüürimise otstarbeks loodud osaühingu kaudu. Reaalse elu järeldusteni oleme jõudnud suhtluse kaudu sadade üürileandjatega Eestis, kuid ka suheldes üürileandjatega teistes Euroopa riikides. Endiselt oleme teadlikud ja veendunud, et enamik üürnikke käituvad korrektselt, on mõistlikud inimesed ja üürileandjatel on nendega ka peale üürisuhte lõppemist sõbralikud suhted edasi. Samas on väike, kuid piisavalt suur hulk pahatahtlikke üürnikke, kes suurendavad riske ja seeläbi üüre (eriti suuremates asulates) kõigi üürnike jaoks. Pahatahtlikke üürnike iseloomustavad näiteks järgmised üürileandjate poolt kuuldud üürnike põhjendused mittemaksmisele ja mittelahkumisele: „välja tõsta saab ainult kohtutäitur”; „Sa ei saa mulle midagi teha niikuinii”; „anna kohtusse Lk 1 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] kui tahad, eks ma siis jään haigeks ja vaidleme aastaid” ja „sotsiaaltöötaja ütles, et kui ma midagi ei tee, siis väljatõstmiseks läheb aastate pärast, seega head aega”. Eriti jabur on meie arvates, et osad kohalike omavalitsuste sotsiaaltöötajad õpetavad üürnikele kuidas üüri mitte maksta ja soovitavad üüripinnalt mitte lahkuda, kuna aastaid ei saa üürileandja mittemaksva üürnikuga nagunii midagi teha. Asjaolule, et Eestis ei ole asjad praktikas üürimajanduses tasakaalus viitab ka järgnev: paljud korteriomanikud üle Eesti eelistavad hoida oma kortereid pikaajaliselt tühjana, selle asemel, et neid välja üürida. Teame seda laiapõhjalise praktilise kogemuse kaudu. Kuna väikeinvestorid omandavad järgemööda kortereid juurde, siis selle protsessi käigus, otsides uusi sobivaid pindu, kohtutakse tuhandete korterimüüjatega aastas. Üks küsimusi müüjatele on alati seotud ka põhjustega, miks on antud korter müügis. Kuigi enamik müüb enda (endist) kodu, siis üha enam on ka väljaüürimises pettunud korterimüüjaid. Pettumine on enamasti tingitud kogemusest pahatahtliku üürnikuga. Üsna tihti on korter olnud pikaajaliselt tühi ja on alles nüüd kinnisvarabuumi tingimustes müüki jõudnud. Tavainimesel, kellel jääb korter tühjaks (näiteks aastaks või kaheks), on täna odavam hoida seda tühjana kui riskida üürisuhtega, mis ei anna piisavalt tagatisi oma valduse kättesaamiseks mõistliku aja jooksul. Kavatsuse lk 1 on õigesti välja toodud, et peamised üürileandjad Eestis on füüsilised isikud ja väikeinvestorid läbi osaühingute. Seetõttu me ei saa nõustuda Kavatsuse lk 2 väitega, et üürnikud vajavad enam kaitset kui üürileandjad. Eeldusena on välja toodud, et üürnikule võib üüripinna kaotus tuua kaasa rasked tagajärjed (kodu kaotus). Juhime tähelepanu, et üürileandjale võivad tagajärjed olla ka hullemad kui üürnikule (kuni eraisiku pankrotini välja) ja sellega ei ole senistes aruteludes ning ka käesolevas Kavatsuses arvestatud. Meil on heameel, et Kavatsuses ei ole enam varasemates dokumentides olnud väära eeldust nagu oleks üürileandjad saanud üüritava pinna sümboolse tasu eest või tasuta (erastamine). Üha enam on Eestis üürileandjaid, kes asuvad sellesse rolli küll vabatahtlikult, kuid reaalselt mitte mõistes selle tegevuse võimalikke (negatiivseid) tagajärgi. Värsked üürileandjad omandavad väljaüürimiseks üha rohkem üürikortereid kasutades selleks panga finantseeringut (laenu) ja seades lisatagatiseks enda kodu. Sellest lähtuvalt, kui üürnikuks satub pahatahtlik üürnik (keda on samuti üha enam), kes keeldub üürimakseid tegemast, siis üürileandja on sisuliselt paari laenumakse kauguselt makseraskustest. Üürnikul on võimalus ühe üürilepingu lõppemisel üürida koheselt uus üürikorter ja oma eluga edasi liikuda. Üürileandja peab igal juhul tasuma võetud kohustused finantsasutuste ja korteriühistute ees ja kui tal pole võimalik kiiresti vabaneda mittemaksvast üürnikust, siis see võib tähendada üüripinna ja lisatagatiseks seatud kodu kaotamist. Kui sellest ei piisa nõuete katmiseks, siis võib jõuda ka üürileandja eraisiku pankrotini. Tänase majandusbuumi ajal ei ole see igapäevane reaalsus, kuid eeldame, et Kavatsus peab vastu pidama erinevaid majandustsükleid. Seega kokkuvõtvalt on meie seisukoht, et Eestis vajab Üürileandja suuremat kaitset kui Üürnik, kuna Üürileandjad võtavad füüsilise isiku kohta suure finantsriski ning Üürnikul on alati võimalus koheselt üürida uus elamispind. Mõistame, et eesmärk on turule meelitada rohkem professionaalseid institutsionaalseid üürileandjaid ja võib olla selliste üürileandjate domineerides on tulevikus mõistlik üüriõigust uuesti üürniku poole kallutada, kuid isegi kui sellised üürileandjad otsustavad Eestis kanda Lk 2 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] kinnitada, siis selleks kulub mitukümmend aastat enne kui nad valdavaks jõuavad muutuda. Seniks erineb Eesti oluliselt eeskujuks toodud Saksamaast ja Šveitsist justnimelt selle poolest, et eeskujuks toodud riikides on peamised üürileandjad suured institutsionaalsed investorid koos oma juriidiliste meeskondadega ning Eestis on üürileandjaks füüsilised isikud, kellel tihti puuduvad vahendid juristi palkamiseks ja/või kohtumenetluseks. Eesti eripära on ka selles, et üürnikud hindavad tihti oma maksevõimet üle ja võtavad endale ülejõu käivaid kohustusi, mistõttu tekib eeskuju riikidest enam elustiilist tingitud (võib öelda ka pahatahtlikke) võlgnevusi. Samuti ei anna Eestis enamasti tulemust üürniku (või endise üürniku) vastu suunatud nõudemenetlused, kuna neilt isikutelt ei ole midagi võtta, isegi siis kui kohus võlgnevuse välja mõistab. Seetõttu on täna reaalsuseks viimasel Justiitsministeeriumis toimunud ümaralaual kuuldud kohtute esindajate väide, et selliseid nõudeid jõuab kohtusse vähe – see on tingitud nende nõuete lootusetusest. Kiire võlgnevuses oleva üürilepingu lõpetamine on mõlema poole huvides, kuna võimaldab üürnikul leida uue jõukohasema üüriga elupinna ning üürileandjal suunata elupind uuesti turule. Enamus üürivaidlusi ning konflikte üürnike ja üürileandjate vahel ei jõua kohtusse ega üürivaidluskomisjoni. Seega need ei kajastu statistikas. Üürileandjatena me teame ja jagame enda kogemust läbi koolituste ning konverentside, et peame täna olema õnnelikud juba ainuüksi selle üle kui võlglasest üürnikult õnnestub valdus tagasi saada mõistliku aja jooksul. See, et jäädi võlgu ja põhjustati kahjustusi korterile jääb enamasti üürileandja kuluks. Need meist, kes on siiski ette võtnud kuluka kohtumenetluse, on saanud enamasti vaid „väärtuslikku õppematerjali”, kuid mitte kahjude hüvitamist. Lisandunud on riigilõiv ja juriidilised kulud, mis enamasti ületavad põhivõla suuruse. Seega loodetavasti mõistate, miks me ei vasta viimasel ümarlaual välja käidud üleskutsele algatada rohkem kohtuasju. Markantsemad näited pahatahtlike üürnike käitumisest on kauplemine selle üle palju üürileandja maksab üürnikule kohese lahkumise eest. Üürileandjale on antud näiteks valik: „kas 2 või enam aastat vaidlemist läbi kohtusüsteemi või loobumine nõuetest ja 500 eurot sularahas ning lahkume kohe”. Ratsionaalne üürileandja valib nõuetest loobumise ja raha maksmise variandi, sest vaidlus läheb kulukamaks ning selle aja jooksul kahjustatakse suurest vihast ka üüripinda ennast. Üüripinna kahjustamise markantsemad näited sisaldavad endas lisaks sisuliselt vargust (juriidiliselt ei ole vargus, kuna ligipääs on üürnikule antud), kus lahkumisel võetakse kaasa kogu üürileandjale kuuluv sisustus, kuid ka köögimööbel, WC pott ja muu mida annab lahti kangutada. Suures pildis on käesoleva Kavatsuse puuduseks ka see, et planeeritakse muuta ainult Võlaõigusseaduses olevat üüriõigust, kuid probleemi täielikuks lahendamiseks on vaja muudatusi ka Täitemenetluse seadustikus (vajalik kiirem väljatõstmine), Käibemaksuseadus (käibemaksu lisamise õigus eluaseme üürile (hetkel Eesti enda algatusel keelatud)), parkimiskohtade nõuetes (üürnikel ei ole enamasti autot või on neid oluliselt vähem kui elamispinna omanikel; iroonia on selles, et kui kohalik omavalitsus ise ehitab üürimaja, siis on nõudeks 0,6 parkimiskohta (näiteks Tallinna linna ehitatud Õpetajate kodu), kui investor ehitab üürimaja, siis 1,5 parkimiskohta – kuigi üürnikud on sarnased). Usume, et konkreetsemast, võib öelda ka karmimast, regulatsioonist üürnike suhtes võidavad eelkõige heatahtlikud üürnikud, kelle jaoks kulud vähenevad (läbi üldise riskitaseme vähenemise). Riski mõttes on näiteks samaväärne tänane ebastabiilne õiguslik keskkond 250 eurose kuuüüriga või konkreetse valduse vabastamise võimalusega õiguslik keskkond 200 eurose kuuüüriga. Lk 3 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Osa 2: Kokkuvõtvalt • Suures pildis me ei nõustu väitega, et üürnikud vajavad enam kaitset kui üürileandjad, kuna Eesti olukord erineb eeskujuks toodud riikidest selle poolest, et peamised üürileandjad Eestis on füüsilised isikud ja väikeinvestorid läbi osaühingute. Seega leiame, et Eestis vajab Üürileandja suuremat kaitset kui Üürnik, kuna Üürileandjad võtavad füüsilise isiku kohta suure finantsriski ning Üürnikul on alati võimalus koheselt üürida uus elamispind ilma sarnaseid riske võtmata; • juhime teie tähelepanu, et lisaks Võlaõigusseadusele on vaja probleemi täielikuks lahendamiseks muudatusi ka Täitemenetluse seadustikus (kiirem väljatõstmine), Käibemaksuseadus (käibemaksu lisamise õigus eluaseme üürile (hetkel Eesti enda algatusel keelatud)), parkimiskohtade nõuetes (investorilt nõutakse 1,5 parkimiskohta korteriomandi kohta, KOV enda üürimajadele on kehtestatud 0,6 parkimiskoha nõue); • üürimaksetega viivitamisel on kõigi poolte huvides üürileping üles öelda võimalikult varakult, et vältida suurema võlgnevuse teket. Sellise üürilepingu ülesütlemisaja lühendamine aitab probleemiga varem tegelema hakata, kuid täielikuks probleemi lahendamiseks pahatahtlike ja/või püsivalt maksevõimetute üürnikega on veelgi olulisem lühendada kogu elamispinna vabastamise protsessi. Üürileandjale on üürilepingu ülesütlemisest olulisem elamispinna kiire ja efektiivne vabastamine, et selle saaks üüriturule tagasi viia; • leppetrahvid on vajalikud üürnike heaperemeheliku käitumise soodustamiseks kui ka väikeinvestoritele enda vara kaitseks, kuid veelgi olulisemaks abivahendiks oleksid leppetrahvid kohalikele omavalitsustele, kes täna ei saa keelata mitmeid tegevusi enda üüripindadel, mis eraisikute vahelistes üürisuhetes on kujunenud normiks; • leppetrahvi õigust on vaja lisaks tähtajalise üürilepingu enne tähtaega ülesütlemisele, kuna sellest tekkiv kahju on raskesti täpselt hinnatav ja seetõttu on osutunud keerukaks üürnikelt kahju väljanõudmine; • viivisele ülempiiri seadmine pole vajalik, kuna summad on enamasti väikesed ning kohtud ei mõista välja suuremat koguviivist kui põhivõlgnevus ja võivad viivist vähendada võlglase taotlusel; • tagatisraha ülemmäär on mõistlik kaotada, kuna ühest mõistlikku ülempiiri on võimatu kehtestada. Eestis on üürid väga suures vahemikus ning majanduslanguse perioodidel antakse elamispindu üürile 0 euro eest, kuid tagatisraha on sellegipoolest vajalik; • üüri tõstmise alusena on selguse huvides mõistlik lisada, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane ka siis, kui see tuleneb keskmise turuhinna tõusust; • toetame remondikohustuste jaotuse osas senisest vabamaid kokkuleppeid, kuna reaalelus tehakse neid ka praegu ning see vähendaks Üürikomisjonide ja kohtu töökoormust; • toetame üürilepingu ülemineku regulatsiooni juures kinnisasja tavapärast müüki ja müüki täite- või pankrotimenetluses eristamist; • toetame täite- või pankrotimenetluse raames toimuvate müükide korral omanikuks saanud üürileandja õigust ühe kuu jooksul leping üles öelda. Lk 4 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Osa 3: Pikemalt 1. Õiguskaitse üürimaksetega viivitamisel Praktikas ei taha heast üürnikust ükski üürileandja vabaneda. Järjest enam tekib olukordi kus hea üürniku saamise nimel tuleb konkureerida teiste üürileandjatega ja pakkuda paremaid või soodsamaid tingimusi. Kui mõnel üürnikul on ajutine viivitus, siis see üldjuhul ei ole probleemiks ning usume, et ka edaspidi kui regulatsioonides tähtaegu lühendada, siis heatahtlikele üürnikele võimaldatakse vajadusel ikkagi pikemaid tähtaegu (isegi siis kui seadus seda ei nõua). 1.3.4.1. Kas üürimaksega viivitamise regulatsiooni tuleks muuta, vaid eluruumi üürilepingute või (koos võimalike mod ifikatsioonid ega) ka muud e üürilepingute puhul? Kui jah, siis palun põhjend age oma seisukohta. Soovitame seda küsida äripindade väljaüürijatelt. Meile piisab eluruumi üürilepingute regulatsiooni muutmisest. 1.3.4.2. Kui suure võlgnevuse ja maksmisega hilinemise aja tõttu oleks põhjend atud / proportsionaalne üürilepingu erakorraline ülesütlemine? Eeldame üürileandjate mõistlikust ja heatahtlikust. Seetõttu leiame, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on põhjendatud kui võlgnevus ületab ühe kuu üüri ja kõrvalkulude summat. Reaalses elus alustab ka täna peale maksetähtaja saabumist enamik üürileandjaid vestlust võlglasega ning mõistlik üürileandja annab lisatähtaja kui üürnik avaldab probleemi sisu ja reaalse kava kuidas ta võlgnevuse tasub. Eeldame, et seda teevad mõistlikud üürileandjad mõistlike üürnikega ka tulevikus. Lühike tähtaeg on vajalik pahatahtlikke üürnikega tegelemiseks. Pahatahtlik üürnik on meie jaoks üürnik, kes peale võlgnevuse teket väldib suhtlemist või suhtleb üleolevalt ilma reaalset kava omamata kuidas võlgnevus saaks tasutud või teavitab kohe, et ei kavatse midagi tasuda ega vabatahtlikult välja kolida. 1.3.4.3. Kas üürnikule tuleks enne üürilepingu ülesütlemist and a täiend av tähtaeg ning hoiatus ülesütlemise kavatsuse kohta? Leiame, et mõistlik on anda 7 päevane täiendav tähtaeg koos hoiatusega üürileping üles öelda. Eeldame, et mõistlik üürileandja annab vajadusel pikema tähtaja kui üürnikul on realistlik selgitus selle kohta kuidas ta planeerib võlgnevuse tasuda pikema kui 7 päevase perioodi jooksul. Kuna Eesti üürileandjad on enamasti füüsilised isikud, siis reaalses elus räägib inimene inimesega ja pigem on oht selles, et üürileandja naiivsust kasutatakse ära täiendavate tähtaegade väljarääkimiseks (selle kohta on reaalse elu näiteid rohkem kui käesoleva vastuse kirja panija ise oleks uskunud). 1.3.4.4. Kas regulatsiooni muutmisel peaksite end iselt põhjend atuks säilitad a VÕS 316 lg-st 2 tulenevad ülesütlemist välistavad asjaolud ? Või õigustaks sead uses sõnaselgelt täiend ava tähtajaand mise ja ülesütlemise hoiatuse tegemise kohustuse sätestamine selle reegli kaotamist? Eeldame mõistlikke üürileandjaid, mistõttu peame mõistlikuks selle reegli kaotamist. Leiame, et selline tasaarvestamise nõude esitamise õigus pole põhjendatud. Kui üürnikul on Lk 5 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] reaalne nõue üürileandja vastu, siis ta saab seda tavapärases korras (läbi maksekäsu kiirmenetluse või kohtumenetluse) ka peale üürilepingu lõppemist realiseerida. Erinevalt üürnikest, kellelt pole midagi võtta, on üürileandjal alati reaalne vara (üüripind) mille vastu nõuet suunata ja seetõttu pole üürnikul ohtu, et ta enda reaalset nõuet ei saaks realiseeritud. 1.3.4.5. Kas mõni eelpool kirjeld atud kolmest regulatiivse lahend usevariand ist võiks Teie arvates olla sobilik alus makseviivituse tõttu ülesütlemise regulatsiooni muutmiseks? Variant 3 tundub sobiv kui tähtajad on järgnevad: võlgnevuse suurus üks kuu ja täiendav tähtaeg 7 päeva. Samas juhime endiselt tähelepanu sellele, et see pole täielik lahendus pahatahtlike üürnike suhtes ja heatahtlikud lahkuvad ka täna kiiremini kui kuu jooksul, et mitte oma võlgnevust kasvatada. Juurde on vaja kiiret täitemenetluse protsessi ilma ajakuluka kohtumenetluseta, mis võimaldaks asuda selle raames pinda vabastama. Üürileandjale pole niivõrd oluline ülesütlemise tähtaeg, vaid reaalne pinna vabastamisele kuluv aeg. Pakume omapoolse lahenduse välja punktis 1.1. Kavatsuse lk 11 on seatud muudatuse eesmärgiks: tagada üürileandja tõhus õiguskaitse üürimaksetega viivitava üürniku suhtes ja kaitsta üürileandjaid pahatahtlike või püsivalt maksevõimetute üürnike eest, mitte õõnestada nende üürnike turvalisust, kelle makseraskused on ajutised – sellest tulenevalt ei tekiks üürileandjal ülesütlemisõigust väikese või lühiajalise võlgnevuse tõttu. Meie hinnangul antud muudatus on samm õiges suunas, kuid ei ole piisav Kavatsuse eesmärkide saavutamiseks, sest tegelikku ruumide vabastamist pahatahtlike või püsivalt maksevõimetute üürnike poolt ei toimu. Meie hinnangul on üürileandjad inimlikud (Eesti oludes on üürileandjad peamiselt füüsilised isikud, mitte suurinvestori ametnikud) ja valmis andma heatahtlikele üürnikele pikema tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks ka siis kui minimaalne ülesütlemise periood seaduses meie poolt soovitud võlgnevuse suurus üks kuu ja täiendav tähtaeg 7 päeva. Mõistliku lisaaja andmine toimub ka täna, sest see on majanduslikult ratsionaalne tegevus (uue üürniku leidmine kulutab aega ja raha). Probleemi tegelik ja kompleksne lahendamine täidaks Kavatsuses seatud eesmärgid nagu lk 12 seatud „läbi üürileandjate majandusliku kindluse paranemise võivad üüriturul vähesel määral langeda üürihinnad või väheneda nõutav tagatisraha suurus”. 1.1. Kuidas lahendada üüripinna vabastamise probleem tegelikult ja täielikult? Tõime eelpool välja, et üürileandjatele on ülesütlemise tähtajast olulisem pinna tegelik vabastamine. Pakume välja omapoolse lahenduse, mis sisaldab endas kindlat maksimaalset vabastamise tähtaega. Meie hinnangul oleks mõistlik lahendus selline, mis võimaldaks üürileandjal minna igal ajal otse kohtutäituri juurde ning tellida kohtutäiturilt pinna vabastamise protseduur. Pinna vabastamise protseduur peaks sisaldama endast täitedokumendi kohaletoimetamist, kusjuures üürnikule antaks selles teada, et kolme kuu möödudes täitedokumendi kättetoimetamisest toimub pinna vabastamine kõikide isikute väljatõstmise kaudu kui üürnik pole seda vabatahtlikult varem vabastanud. Lk 6 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Selline lahendus vajab elluviimiseks nii Võlaõigusseaduse kui ka Täitemenetluse seadustiku täiendamist. Sellest võidaksid üürnikud, sest pahatahtlikud üürnikud ei saaks enam ebamõistlikult kaua üüripindu kinni hoida. Sellega väheneks üürileandjate jaoks üldine riskitase ning sellega koos ka üüri suurus. Suureneks üüripindade pakkumine, kuna need sajad täna tühjalt seisvad korterid jõuaksid üüriturule. Samuti jätaks selline regulatsioon mõistlikult pika aja üürnikule pinna vabastamiseks. Eeldame, et sellise regulatsiooni loomisel ei leiaks see igapäevast kasutamist, kuna ainuüksi teadmine, et selline võimalus on olemas, lahendaks paljud vaidlused kiiremini (ehk sellel oleks preventiivne mõju nagu leppetrahvidelgi). Seetõttu oleme kindlad, et sellise regulatsiooniga väheneks ka üürivaidluskomisjoni ja kohtute töökoormus, sest paljudel juhtudel kaoks huvi vaielda peale valduse vabanemist (vaidlemise põhihuvi on täna valduse vabastamisega viivitamine, mitte õiguse või õigluse saavutamine). Samal ajal saaksid kõik osapooled esitada rahalisi nõudeid kohtu kaudu ka pinna vabastamise järgselt, kuid üürnikel kaoks võimalus kasutada valduse omamist väljapressimise allikana üürileandjate suhtes. 1.2. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul Üürileandjatel on probleeme VÕS § 315 lõige 2 rakendamisega, mis võimaldab üürilepingu üles öelda lepinguvastase kasutamise puhul 30 päevase tähtajaga ja tahtliku kahjustamise puhul ilma tähtaega järgimata. Probleem on tahtluse tõestamisega, mistõttu tekib olukordi, kus on korduv kahjustamine, kuid kuna tahtlust pole võimalik tuvastada, siis ei saa üürilepingut erakorraliselt kiiremini kui 30 päevaga üles öelda. Meie ettepanek on lisada VÕS § 315 lõige 2 võimalus, et korduva kahjustamise puhul saaks rakendada 14 päevast etteteatamisaega olenemata tahtluse olemasolust. 2. Leppetrahvi kokkulepped 2.3.4.1. Kas peate põhjend atuks sead uses piiritletud juhtud el eluruumi üürilepingute puhul leppetrahvi kokkuleppeid lubad a? Jah. Kuna meil õnnestus 12. oktoober 2017 külastada Tallinna linna poolt arendatud Õpetajate kodu ning üheks vastuvõtjaks oli Tallinna Linnavaraametis töötav üürimajade haldur, siis võime tõdeda, et leppetrahvide lubamise kokkulepe võimaldaks kohalikel omavalitsustel lõpuks samuti sanktsioneerida kõikvõimalikke kortereid hävitavaid tegevusi. Nagu kuulsime, siis näiteks Tallinnal on üürnike, kelle vastu aitavad loomakaitsjad alles siis kui iga m2 kohta on kass ette näidata ehk on inimesi, kes üürivad 30 m2 korterit ja peavad seal 20+ kassi ja Tallinn ei saa midagi teha, kuna täna puudub alus sellist tegevust sanktsioneerida või piirata. Lisaks muud tegevused nagu korteris suitsetamine mida nad ei saa keelata, suitsuandurite rikkumised ja eemaldamised mida nad ei saa sanktsioneerida. Saime selle külastuse käigus teada, et Tallinna linna puhul kehtib ebanormaalne olukord, kus peaaegu iga korter vajab peale igat üürnike vahetust renoveerimist. Väikeinvestorid on hoolimata õigustühisusest üürilepingutes kokku leppinud leppetrahve üürnikega juba täna. Selle üks kohene kasu mõlemale poolele on tekkinud juba lepingu sõlmimisele eelnevate läbirääkimiste käigus: potentsiaalne üürnik saades teada, et korteris suitsetamise eest ootab teda leppetrahv, loobub lepingu sõlmimisest kui talle on see vastuvõetamatu ja otsib üüripinna kus see on lubatud. Kahjuks lihtsalt suitsetamiskeelu kokkulepe seda eesmärki ei täida ja reaalselt selle kokkuleppe tõsidusest saadakse ikka aru alles siis kui jõutakse lepingueelsete läbirääkimiste juures leppetrahvideni. Kokkuvõttes Lk 7 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] täidavad juba täna sellised leppetrahvi kokkulepped oma eesmärgi – trahvitavaid tegevusi üürnikud väldivad ja seetõttu väikeinvestorite kogemuse põhjal ei vaja üüripind enamasti peale üürniku lahkumist renoveerimist ja enamus juhtudel on ka üürniku poolt tagastatav pind trahvihirmus üürniku poolt koristatud. Üürileandjad ei soovi läbi leppetrahvide alusetut rikastumist ega liigseid leppetrahve ning kohus saab alati ebamõistlikult suuri leppetrahve vähendada. 2.3.4.2. Kui jah, siis milliste kohustuste rikkumiste puhuks ja millises ulatuses peaksid leppetrahvi kokkulepped olema lubatud ? Leiame, et üürilepingute puhul võiks kohalduda üldine lepinguvabaduse põhimõte ka leppetrahvide osas. Seadus võimaldab nõuda liiga suurte leppetrahvide vähendamist kohtu kaudu. Me ei näe põhjust, miks üürilepingute osas peaks leppetrahvide osas olema erandlik regulatsioon. Konkreetset loetelu on raske koostada, kuna üürnikud on leidlikud. Kui konkreetse loetelu koostamine on vajalik, siis meie ettepanek on anda loetelu ja trahvimäärade kehtestamise õigus vastava valdkonna ministrile (näiteks Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaminister, kes vastutab elamumajanduse eest või üldisemalt elamumajanduse eest vastutavale ministrile juhuks kui ministrite vastutusalad peaksid muutuma). Ministri määrust oleks lihtsam ja kiirem tulevikus täiendada ning samuti on vastava valdkonna eest vastutav minister läbi riigi poolt toetatud üürimajade programmi nendest sanktsioonidest huvitatud, kuna need aitavad säilitada neid kortereid. Investoritega arutelu käigus tekkis järgnev loetelu mida täna juba sanktsioneeritakse leppetrahvidega (kuigi nende jõustamine on aegajalt problemaatiline nende õigustühisuse pärast): • Korteriühistu kodukorra rikkumine; • Peo pidamine koos majaelanike häirimisega päevasel ajal; • Peo pidamine koos öörahu rikkumisega öisel ajal; • Suitsetamine elamispinnal; • Lubatust suurema arvu lemmikloomade pidamine (võib olla null, kuid võib olla lubatud näiteks üks lemmikloom); • Suitsuanduri / vinguanduri eemaldamine või kahjustamine või kinni katmine või patareide vahetamata jätmine; • Valvesüsteemi kahjustamine või püsivalt väljalülitamine; • Teavitama jätmine kahjustustest või tõrgetest korteri süsteemides (tulemuseks võib olla oluliselt suurem kahju ja kuna selle kahju kasv on tingitud üürniku mitte tegutsemisest, siis raske selle kohta nõuet esitada, mistõttu üürileandja peab kandma need suurenenud kulud); • Koristamata jätmine (kuna elamispindade peamised üürileandjad on füüsilised isikud, siis lõpukoristamine teostatakse tihti üürileandja enda poolt ja seega puudub kuludokument ja muu hüvitamise nõude esitamise võimalus). Loetelu pole kindlasti täielik, kuid on kokku pandud paarikümne investori koostöös ja tuleneb nende isiklikest kogemustest. Lisaks on vaja leppetrahvi õigust tähtajalise üürilepingu enne tähtaega ülesütlemisele. Kavatsuse lk 40 on välja toodud, et üheks eesmärgiks on pikemate tähtajaliste üürilepingute sõlmimine. Pikem tähtajaline üürileping eeldab turuhinnast madalama üüri kokkuleppimist – Lk 8 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] selline on pikaajalise kohustuse võtja eeldus ja tegelikult ka pikaajalise üürileandja valmidus. Praktikas on tekkinud olukord, et hoolimata sõlmitud tähtajalisest üürilepingust lahkuvad üürnikud lühikese etteteatamisajaga (valdavalt alla ühe kuulise etteteatamisega). Proovitud on esitada nõudeid üürnike vastu ka läbi kohtu, kuid kohus on valdavalt jõudnud seisukohale, et üürileandja ei saanud sellest liigset kahju, kuna suutis leida uue üürniku. Kohtu seisukoht on peaaegu õige – kuna üürnike leidmine on siiani olnud üsna kiire protsess, siis leitakse uus üürnik, kuid kohtu seisukoht on ekslik selles osas, et rahalist kahju üldse ei tekkinud – tähtajalise üürilepingu korral on kokkulepitud üür tavaliselt turuüürist oluliselt madalam. (Näide 1: Sõlmitakse aastane leping, kuigi üürnik teab, et vajab pinda ainult kaheks kuuks. Kahekuuline üürimise turuhind on läheneb majutusasutuste hinnale ehk on oluliselt kõrgem kui aastase üürilepingu kuuüür. Seega üürnik otseselt pettis üürileandjat. Näide 2: Sõlmitakse viieaastane üürileping soodsama üüriga, kuid lahkutakse peale ühte aastat. Üheaastase üürilepingu turuhind on kõrgem kui viieaastase lepingu kuuüür.) 3. Viivis 3.3.4.1. Kas sead uses võiks sõnaselgelt sätestad a, et hoolimata § 275 sätestatust, on pooltel võimalik kokku leppid a sead usjärgsest viivisest kõrgemas määras? Jah, kuid veelgi mõistlikum oleks muuta § 275 kehtetuks ja rakendada üldist lepinguvabadust ka eluruumi üürilepingutele. 3.3.4.2. Kas sead uses võiks sätestad a ka ülempiiri, millest suuremas viivisemääras ei ole võimalik kokku leppid a? Ei, kuna üürid on väga erineva suurusega ja seega ka võlgnevused on väga erineva suurusega. Näiteks luges Harju Maakohus 7. aprillil 2015 tehtud tagaseljaotsuses tsiviilasjas nr. 2-14- 10488 põhjendatuks intressi 0,5% päevas ja mõistis selle välja. Konkreetsel juhul oli võlgnevuseks 300 eurot ja samapalju viiviseid mõisteti kohtu poolt lisaks välja. Kokkuvõtvalt me ei saa toetada ülempiiri seadmist, kuid samal ajal on üldteada, et kohtud ei mõista välja suuremat koguviivist kui põhivõlgnevus ja võivad viivist vähendada võlglase taotlusel. Pahatahtlikke üürnike puhul on menetluskulud suuremad kui põhivõlg ja viivised kokku. Kuna üürnikult pole midagi võtta nagu ka viidatud kohtuasja puhul, siis hoolimata väljamõistmisest pole tänase päevani kohtutäituril õnnestunud saada ühtegi eurot võlglaselt. Selliseid kogemusi arvesse võttes ei pea suurem osa üürileandjatest mõistlikuks üldse sissenõudmisega tegeleda ja kannavad võlgnevused lihtsalt enda kuluna maha. 3.3.4.3. Kas see ülempiir võiks järgid a Riigikohtu praktikast tulenevat kolmekord set sead usjärgse viivise määra? Ei, sest see pole võlglasele motiveeriv. Põhivõlgnevused on tavaliselt liiga väikesed selleks. Kui tõesti on vaja mingit ülempiiri, siis see võiks lähtuda maksimaalsest lubatud krediidi kulukuse määrast tarbimislaenudele ehk olla sellega võrdne (30.11.2017 seisuga 3 x 18,81% ehk 56,43%). Ajutistes makseraskustes üürnikud võrdlevad meie kogemusele tuginedes nagunii üürilepingust tulenevat viivisemäära ja tarbimislaenu intressimäära ning teevad sellest lähtuvalt otsuse. Üürileandjad ei soovi pakkuda krediteerimise teenust ning seetõttu peab viivisemäär olema motiveeriv, et otsus oleks tasuda elukoha eest (isegi kui sellega kaasneb tarbimislaenu võtmine ajutise makseraskuse ületamiseks). Lk 9 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] 3.3.4.4. Kas vastava ülempiiri kohald amist võiks laiend ad a ka ind ivid uaalsetele kokkulepetele? Ei. 3.3.4.5. Kas eluruumi üürnikult nõutava viivise regulatsioonis tuleks Teie hinnangul veel mid agi täpsustad a? Palun selgitage end a seisukohti. Kui seaduses sõnaselgelt sätestada, et hoolimata § 275 sätestatust, on pooltel võimalik kokku leppida seadusjärgsest viivisest kõrgemas määras, siis sellest piisaks viivisemäära probleemi lahendamiseks. Sellega kaoks ära segadus mille on tekitanud erinevad kohtulahendid. 4. Tagatisraha 4.3.4.1. Kas üürnikult nõutava tagatisraha ülemmäära tuleks sead uses tõsta või on praegune regulatsioon Teie hinnangul optimaalne? Meie hinnangul tuleks tagatisraha ülemmäära tõsta kaheteistkümnele kuule või pigem on mõistlikum kaotada ülemmäär (vaadake probleemi majanduslangusega ja üürnike enda soove tasuda suurem tagatisraha). Enamus Eestimaa asulates ei ole see täna teemaks, sest turg on selle nagunii madalamaks reguleerinud, näiteks ühele kuule. Samas on väikeasulates sümboolsete üüride puhul, mis võivad olla ka vaid 50 eurot kuus, on vajalik suurem tagatisraha kui kolme kuu üür. Eesti eripära on, et korterid üüritakse välja koos mööbliga. (Eeskujuna kasutatud riikides Saksamaal ja Šveitsis üüritakse elamispindu valdavalt möbleerimata kujul.) Valmidus on maksta suuremat tagatisraha ning täna vormistatakse seda kas ettemaksu või piirangutest hoolimata suurema tagatisrahana. Samuti eeldame, et Võlaõigusseadust saab rakendada ka majanduslanguse tingimustes – eelmise majanduslanguse ajal anti isegi Tallinnas kortereid üürile 0 euroga tingimusel, et üürnik tasub tagatisraha ja jooksvad kõrvalkulud. Sisuliselt rikuti majanduslanguse ajal praegust nõuet, sest 0 üüri puhul on isegi kolme kuu üüri suurune tagatisraha 0 eurot. Selline ebaselgus oleks mõistlik lõpetada. Reaalsest elust on tuua ka näiteid kus üürnik on pakkunud üürileandjale 12 kuulist tagatisraha soovides vastu saada madalamat üüri. (See võib tunduda suur summa, kuid Eestis on asulaid, kus korterite üürid on 50 või 100 eurot kuus.) Konkreetne üürileandja oleks olnud selleks valmis, kuid tänane regulatsioon ei võimalda sellist tagatisraha vastu võtta. Teine reaalse elu näide on seotud noore inimesega, kes enda rumalusest oli jäänud tarbimiskrediidi võlglaseks ning see kajastub endiselt tema krediidiajaloos. Konkreetne noor pakkus üürileandjale 6 kuulist tagatisraha, et üürida Tallinnasse möbleeritud tuba. Eelnevate maksehäiretega isikutele tavaliselt ei üürita elamispinda. Selline suurem tagatisraha võiks samas õigustada kaasnevat riski, kuid käesoleval ajal ei saa sellist vastutulekut teha, sest tänane regulatsioon ei võimalda sellist tagatisraha vastu võtta. Seega täna kehtiv kolme kuu tagatisraha piirang, mis justkui peaks üürniku kaitsma, teeb hoopis üürnikule karuteene. 4.3.4.2. Kas ülemmäär võiks alternatiivselt (st lisaks praegusele kolme kuu reeglile) olla seotud mingisuguse absoluutse sead uses sätestatud piiriga? Mis võiks selleks piiriks olla ja miks? Kas Teie hinnangul on olemas mõni objektiivselt määratletav ajas muutuv määr, millega võiks vastava ülempiiri sid ud a? Lk 10 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Väikeasulate probleemi aitaks lahendada see kui alternatiivne piirmäär oleks Statistikaameti poolt avaldatud keskmine palk ehk piirmäär võiks olla selle lahenduse puhul kolme kuu üür või keskmine palk olenevalt sellest kumb on suurem. Eelistame siiski 4.3.4.1. vastuses välja toodud mõistlikumat lahendust s.t. kaotada ülemmäär täielikult. 4.3.4.3. Kas tagatisraha üürileand ja varast erald i hoiustamise kohustus on Teie hinnangul põhjend atud ja vajalik või vajaks see muutmist? Ei ole põhjendatud ja see nõue vajaks kaotamist. Suheldes sadade üürileandjatega pole õnnestunud kohata üürileandjat, kes täna hoiustaks tagatisraha eraldi kontol. Samuti ei ole selleks üürnikud soovi avaldanud. Üks põhjus selleks on kontohaldustasu, mis olenevalt pangast on kuni 1 euro kuus (näiteks SEB) ehk see vähendaks igakuiselt üürniku tagatisraha. Teine põhjus on kohati kohaldatav negatiivne intress arveldusarvel olevale rahale kui üürileandjal on vastavas kommertspangas teatud piirmäärast suurem summa ehk ka negatiivne arveldusarve intress vähendaks üürniku tagatisraha. 4.3.4.4. Kas sead uses tuleks ette näha tagatisraha selgesõnaline välistatus üürileand ja suhtes läbiviid ava täite- või pankrotimenetluse korral? Üürileandjad toetavad seda ettepanekut, kuna see tundub mõistlik. 5. Üüri tõstmise alused Kavatsuse lk 39 on välja toodud, et tuleks kaaluda kas VÕS §295. Eelmise üüri avald amise kohustus on vajalik. Kinnitame veelkord, et nii nagu Kavatsuses on välja toodud, siis eelmise üüri avaldamine ei anna üürnikule mingisuguseid õigusi ja seetõttu pole VÕS §295 vajalik. Palun muutke VÕS §295 kehtetuks selguse huvides. Eestis on üüriinfo ilma eriteadmisi omandamata kinnisvaraportaalide vahendusel kõigile huvilistele kättesaadav. 5.3.4.1. Kas peate vajalikuks üüri tõstmise regulatsiooni täpsustad a seoses keskmise turuüüri tõusu ning renoveerimisele ning energiatõhususele suunatud parend ustega? Kavatsuse lk 39 on välja toodud hea mõte: „Seega võiks Riigikohtu juhise lisada selgelt lõikesse 3 ehk täpsustada, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane ka siis, kui see tuleneb keskmise turuhinna tõusust.” Toetame seda ettepanekut. Sellele järgnev lõik aga läheb omadega rappa. Kuna Eestis on peamiselt üürileandjateks füüsilised isikud, siis üürileandjatel on aegajalt kas vananenud info, nad on hõivatud muude tegevustega või enda rumalusest kiirustavad ning kõige selle tulemusena sõlmitakse alla turuüüri üürilepinguid. Informeerituse kasvades on meie arust mõistlik lubada neil üürileandjatel tõsta üüri turuüürile ja mitte kohustuda neid rumalalt tehtud allahindluse tõttu jätkama seda lõputult. Meile teadaolevalt satuvad osa, väiksema kogemusega füüsilistest isikutest üürileandjaid ka pahatahtlikke maaklerilaadsete üürnike vahendajate otsa või osavate manipulaatorite otsa, mistõttu turuüürist madalama hinnaga sõlmitud üürilepinguid esineb üsna sageli. Kui piirata üüri tõstmise võimalust turuhinnale, siis selliste alla turuhinna üürilepingutega korterite väärtused kukuksid oluliselt. Naiivne üürileandja saaks seega kahekordselt kaotuse osaliseks – esmalt väiksema üüritulu näol ja teiseks läbi väiksema võimalikku müügihinna. Täna võib ostja siiski eeldada, et ta saab tõsta üüri turutasemele. Lk 11 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Alla turuüüri üüritakse välja elamispindu ka hooajalisusest tingitult ning ka sellisel juhul on mõistlik lubada tõsta üür turutasemele. Renoveerimise ning energiatõhususele suunatud parendustega seotud üüritõusude osas ettepanekud puuduvad eeldusel, et jätkub senine võimalus tähtajatute lepingute puhul üüri tõstmiseks iga kuue kuu tagant ning arvestades, et tähtajalisi üürilepinguid valdavalt ei sõlmita pikemaks tähtajaks kui üks aasta. (Pikemaajaliste tähtajaliste üürilepingute probleemi on pikemalt kirjeldatud Leppetrahvide teema all.) 5.3.4.2. Kas leiate, et lisaks käsitletud üüri tõstmise alustele oleks tarvis kehtivat regulatsiooni veel mingites küsimustes täiend ad a või täpsustad a? Oleme vastu üürileandja üüri tõstmise intervalli pikendamisele. (Juhime tähelepanu, et Kavatsuses on lk 42 välja pakutud pikem periood ja viidatud mitteavalikule Eluruumi üüriõigus 2017. a analüüsile. Kuna see ei ole avalik, siis pole võimalust tutvuda argumentidega millest lähtuvalt sellisele ettepanekule jõuti.) Meile ei ole teada üürileandjaid, kes tõstaksid üüri iga kuue kuu tagant, küll aga on esinenud kiireid üürikasvu perioode, kus selline tihedam üüri ülevaatamine oleks õigustatud selleks, et vältida üürniku pahameelt mis kaasneks korra aastas suurema tõusuga. 5.3.4.3. Kas peaksite põhjend atuks tähtajatute lepingute puhul teatud juhtud el üüri tõstmise ulatuse piiramist? Kui jah, siis millistel alustel ja millises ulatuses? Ei pea põhjendatuks. Reaalses elus ei ole üürileandjal võimalik pikaajaliselt tõsta üüri üle turuüüri, kuna üürnik lahkub sellisel juhul. Igasuguste piirangute rakendamine võib pigem mõjuda vastupidiselt ehk osa segadusse aetud füüsilistest isikutest üürileandjaid võib hakata arvama, et niipalju peabki tõstma nagu seadus lubama hakkaks. Täna on võrdluseks ainult avalikult kättesaadav info turuüüride kohta, mistõttu sellest kõrgemaks pole põhjust üüri tõsta. 5.3.4.4. Kas tähtajatute üürilepingute raames üüri tõstmisel peaks üürnikule and ma erakorralise ülesütlemise õiguse? Jah, leidsime, et hoolimata sellest, enamik üürileandjaid on mõistlikud, siis esineb ka ebamõistlikke üürileandjaid (kes kujutavad ette, et nende eluaseme eest peab maksma oluliselt üle turuüüri) ning seega võiks üürnikel olla õigus ebamõistliku üüri tõstmise korral 30 päevase etteteatamisega üürileping üles öelda ja lahkuda. 5.3.4.5. Kas energiatõhususe ed end amise eesmärki silmas pid ad es, peaksite põhjend atuks pikaajaliste tähtajaliste lepingute puhul sead uses ette näha üürileand jale õigus üüri renoveerimiskulud e tõttu teatud ulatuses ühepoolselt tõsta? Eeldades, et sellised pikaajalised tähtajalised lepingud tekivad (täna neid ei kasutata), siis jah toetame seda ettepanekut. 6. Remondikohustuste jaotus 6.2.4.1. Kas Teie hinnangul peaks remond ikohustuste jaotuses lubama poolte vahel senisest suuremas ulatuses kokkuleppeid ? Lk 12 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Jah, sest see seadustaks reaalse olukorra nagu ka Kavatsuse lk 45 on välja toodud (Üürikomisjonid on välja mõistnud remondifondi üürnikult üürileandjale). Taustaks niipalju, et meile teadaolevalt on remondikohustuse / remondifondi tasumise kohustuse kokkulepped Eesti erinevates asulates erinevad. Samuti erinevad need kokkulepped majandustsüklite lõikes. Valdav reegel (millest kindlasti esineb ka erandeid) on, et üürinõudluse suurenedes (suuremad linnad ja majanduse tõusuperiood) tasub üürnik ka remondifondi makseid ning üürinõudluse vähenedes (väiksemad linnad ja asulad ning majanduslanguse ajal) tasub üürileandja neid makseid. Seega igati mõistlik on kõik need reaalsed kokkulepped seadustada ja sellega vähendada Üürivaidluskomisjonide ning Kohtu töökoormust. Kavatsuse lk 49 on lause: „Seoses üüri suurusega oleks sellisel juhul loogiline, et kui remondifondi maksta eraldi, siis peaks vastavalt ka üürisumma ise olema väiksem.” Raske on aru saada, miks on sellesse lausesse lisatud sõna peaks, sest reaalses elus asjad juba toimivad selliselt. Eesti suuremates linnades väljakujunenud praktika kohaselt avaldatakse kuulutuses üürisumma, millele lisandub kogu korteriühistu arve summa (sealhulgas remondifondi maksed ja renoveerimisega seotud laenude maksed). Kuna esineb arusaamatusi remondifondi maksetega (erinevad kohtulahendid), siis teatud osa üürileandjaid soovides tagada enda õiguste parema kaitse lepivad läbirääkimiste käigus kokku kuulutuses olnud üürist suurema üüri (kuulutuses olev üürisumma + KÜ remondifondi ja laenumakse) ning üürniku kohustuse tasuda ülejäänud osa korteriühistu arvest. Kõik see tekitab pidevat segadust ja seetõttu veelkord kinnitame, et toetame lepinguvabaduse suurendamist remondikohustuste osas. 6.2.4.2. Kas need kokkulepped peaksid Teie arvates olema kuid agi piiratud ? Ei, piirangute seadmisega tekiks kindlasti olukordi kus reaalne elu ja seadus läheks taaskord vastuollu, kuna reaalses elus sõlmitavad kokkulepped on aegajalt väga loomingulised just remondikohustuse osas. Eestimaalane on üldiselt üsna osavate kätega ja valmis ise teostama erinevaid töid ja seetõttu ei näe me põhjust takistada selliseid kokkuleppeid. Ainus piirang remondikohustuse osas, mida toetame, on kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm. Seda seetõttu, et seesama osavate kätega üürnik ei saaks väita, et tal on nõusolek, kuigi tegelikult ei ole, elamispinna enda käe järgi kohandamiseks. 6.2.4.3. Kui jaa, siis kas need peaksid olema piiratud näiteks konkreetsete remonttööd e loeteluga? Või võiksid piirangud olla summalised , näiteks arvestad a teatud protsenti kas igakuisest või iga-aastasest üürist? Vastus eelmise küsimuse järel. 6.2.4.4. Kuid as võiks välistad a paralleelselt remond ikulud e ülekand mine üürnikule ja samas parend uste alusel üüri tõstmine? Saame aru küsimuse püstitusest, kuid kas siin ei või tekkida olukorda, kus üürnik teostab remondi sisuliselt üürileandja arvelt (madalam üür) ning ongi loogiline, et peale remondi lõpuleviimist üür kasvab? Sisuliselt ju üürileandja ostab läbi allahindluse remondi teostamise. 7. Omanikuvahetus Lk 13 / 14 Kinnisvara väikeinvestorite vastus Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsusele (üüriõigus) 22.12.2017 8-1/8964 – kirja pannud Peeter Pärtel jaanuaris ja veebruaris 2018 kinnisvara väikeinvestorite ühiste arutelude tulemusena. Lisaküsimuste korral kontaktinfo: [email protected] Kavatsuse lk 58 on püstitatud küsimus: „Kas tuleks sätestad a kohustus teavitad a kohaliku omavalitsuse üksust võimalikust üürilepingu lõppemisest, mis võimald aks piisavalt aegsasti ning efektiivselt reageerid a üürniku võimalikule abivajad usele.” Üürileandjate kogemusele tuginedes on kohaliku omavalitsuse teavitamine üürilepingu lõppemisest ajaraiskamine ja seega üleliigne. Konkreetselt on üürileandjatele ühest Tallinna linnaosa valitsusest selgitatud, et neid huvitab võimalik abivajaja alates sellest hetkest kui ta on „oma asjadega tänaval”. Sellisel juhul ka vaid siis kui õnnestub tuvastada, et tänavale jõudnul puuduvad sugulased, kes tema eest Perekonnaseaduse alusel peaksid hoolt kandma. Kui sugulased on olemas, siis KOVi huvi kaob (erand on olukord kus ka kõik sugulased on KOVi poolt abivajajateks tunnistatud). Kui sugulasi ei ole ja inimene on tänaval, siis on nad väidetavalt valmis koheselt reageerima ehk enne seda momenti pole mõistlik kohalikku omavalitsust teavitada, sest nad ei teeks selle infoga midagi. 7.3.4.1. Kas Teie arvates võiks üürilepingu ülemineku regulatsiooni juures eristad a kinnisasja tavapärast müüki ning müüki täite- või pankrotimenetluses? Jah, peaks eristama, kuna omanikuvahetusega seotud probleemid ilmnevad eelkõige täite- või pankrotimenetluse raames toimuvate müükide korral. Samuti puudub sellisel juhul nõudeõigus müüja suhtes, mis tavapärase müügi korral on olemas. 7.3.4.2. Kas tavapärase müügi puhul oleks Teie hinnangul õigustatud loobud a võimalusest leping uue omaniku tungiva omavajad use tõttu üles öeld a? Jah. 7.3.4.3. Kas täite- ja pankrotimenetluses võiks seevastu uue omaniku võimalusi lepingu ülesütlemiseks avard ad a? Kui jaa, siis missugustel tingimustel võiks see Teie arvates võimalik olla? Toetame Kavatsuse lk 57 – 58 välja pakutud varianti: Anda täite- või pankrotimenetluse raames toimuvate müükide korral omanikuks saanud üürileandjale õigus ühe kuu jooksul leping üles öelda, v.a kui kinnisasi on müüdud tingimusel, et üürileping jätkub või kui ülesütlemine on välistatud märkega kinnistusraamatus. Seejuures tuleks ära kaotada omavajaduse tõestamise nõue. Kinnisvarainvestorid kellel on täite- või pankrotimenetluse raames ostmine kogemus, pidasid seda muudatust väga oluliseks, kuna täna peitub suurim risk sellisel ostul just olemasolevates üürilepingutes. Selle muudatuse tulemusena võiksid tõusta täite- või pankrotimenetluse raames toimuvate müükide müügihinnad, kuna riskid oluliselt vähenevad ja seetõttu oleks peale selle muudatuse rakendamist võlausaldajate huvid paremini kaitstud. Lk 14 / 14 Lugupeetud justiitsminister Urmas Reinsalu, täname Teid, et olete kaasanud meid (investorite esindajatena) Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamisse (edaspidi: Kavatsus). Jagasin kinnisvara väikeinvestoritega toimunud Kavatsuse arutelude käigus saadud tagasiside kolmeks: 1. osa: Taustainfo; 2. osa: Kiire kokkuvõte; 3. osa: Pikemad vastused Teie küsimustele. Head tutvumist ning loodame, et arvestate meie reaalse elu kogemustele põhinevate märkustega. Kavatsus osaliselt kahjuks jätkuvalt ei arvesta Eesti eripäradega ning soovitab meile mittevajalikke halduskoormust suurendavaid lahendusi. Kui Teil tekib täiendavaid küsimusi, siis püüame igati abiks olla. Väikeinvestoritena tegutseme käesolevas protsessis kaasa lüües eelkõige soovist Eesti elu paremaks muuta. Väike tähendab väikeinvestori sõnas ka seda, et me ei kasuta enda väikeseid vahendeid käesoleva tagasiside kirjutamiseks juristide või advokaatide palkamiseks. Seetõttu vabandame, kui meie tavainimese keel ja vastus on ühildamatu või mõistetamatu juriidilises keeles. Oleme valmis lisaselgitusteks. Keegi meist ei ole juriidilise haridusega, kuid kõik lisatu põhineb praktikal Eesti Vabariigis. Meie käesoleva vastuse kontekstis tähendab üürileandjaid kokku enam kui tuhande kehtiva üürilepinguga. Enne vastuse juurde asumist toon siiski välja, et arusaamatutel põhjustel tugineb Teie poolt saadetud seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus suures osas (67 viidet 60 lk kohta) mitteavalikule analüüsile („Eluruumi üüriõiguse analüüs“, 2017, Tartu Ülikool, A. Hussar, I. Kull), kuid sellest hoolimata saadame kinnisvara väikeinvestorite koondarvamuse lisatud PDF failis. Lugupidamisega, Peeter Pärtel kinnisvara väikeinvestorite liider 56 458 673

Allikas: Tartu Ringkonnakohus dokumendiregister →