Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus (üüriõigus)

Rahandusministeerium Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Meie 22.12.2017 nr 8-1/8964 Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus (üüriõigus) Edastame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse (üüriõigus). Kooskõlastused ja arvamused palume esitada 60 päeva jooksul alates eelnõu kättesaamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Urmas Reinsalu Minister Arvamuse avaldamiseks: Tartu Ülikooli õigusteaduskond Tallinna Ülikooli õigusakadeemia Tallinna Tehnikaülikooli Õiguse instituut Sihtasutus KredEx Eesti Pangaliit Eesti Omanike Keskliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Ehitusettevõtjate Liit Investorite esindajad Eesti Linnade Liit Eesti Maaomavalitsuste Liit Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Notarite Koda Harju Maakohus Viru Maakohus Tartu Maakohus Pärnu Maakohus Tallinna Halduskohus Tartu Halduskohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus Riigikohus Domus Kinnisvara Lumi Capital OÜ Kristiina Koll [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected] / www.just.ee Registrikood 70000898  .12.17 Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus (üüriõigus) Sisukord I. Sissejuhatus ............................................................................................................................................................. 1 II. Probleemide kirjeldus, hetkeolukord ja võimalikud lahendused ........................................................................ 5 1. Õiguskaitse üürimaksetega viivitamisel ...................................................................................................... 5 2. Leppetrahvi kokkulepped ............................................................................................................................ 14 3. Viivis .............................................................................................................................................................. 19 4. Tagatisraha ................................................................................................................................................... 24 5. Üüri tõstmise alused .................................................................................................................................... 32 6. Remondikohustuste jaotus ......................................................................................................................... 44 7. Omanikuvahetus .......................................................................................................................................... 51 III. Regulatiivsete võimaluste põhiseadusega ning Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega määratud raamid ........................................................................................................................................................................ 59 IV. Kavandatava õigusliku regulatsiooni väljatöötamise tegevuskava ................................................................ 60 Lisa. Kasutatud kirjandus......................................................................................................................................... 61 I. Sissejuhatus Käesoleva võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse (edaspidi VTK) raames proovitakse leida võimalikke lahendusi üürituru osaliste õiguste paremaks tasakaalustamiseks ning sobiva eluaseme kättesaadavuse parandamiseks. Võttes arvesse elanikkonna vajadusi ja olukorda üüriturul, on üha enam pööratud tähelepanu vajadusele Eesti üüriturgu arendada. Elanikkond on muutunud mobiilsemaks ning sellest tulenevalt on kasvanud vajadus hoiduda konkreetse elukohaga pikaajaliselt või püsivalt end omandiõiguse kaudu sidumast. Samuti on teatud isikugruppidel võimalused eluaseme soetamiseks majanduslikel põhjustel piiratud, puudutades seejuures ka suurt hulka noori, kes on alles elamuturule sisenemas. Nimetatud sihtgrupile oleks vaja pakkuda kodu omamisele võimalikult sarnast alternatiivi, mis oleks taskukohane ja vastaks vajadustele. Minimaalseks üürituru suuruseks, millega saab luua eeldused tööjõu vajalikuks mobiilsuseks ning tagatakse teatud ühiskonnagruppidele ainuvõimalik ligipääs elamuturule, loetakse 20–30%. Eestis on vastav määr erinevatel hinnangutel 15–20% kogu elamuturust. Sellest järeldub, et Eestis on veel 1 selles osas kasvuruumi ja seda eriti suuremates linnades. Eesti üüriturgu iseloomustab suur füüsilisest isikust üürileandjate hulk ning väike institutsionaalsete investorite roll. Eluasemeid üürivad välja peamiselt era(väike)investorid, kellel tihtipeale napib oskuseid ja võimalusi üüriruumi professionaalseks haldamiseks, nad on vähem riskialtid ning võivad suurema 1 Hussar A., Kull I. Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 8. 1  2 tõenäosusega üüriruumi ise mingil hetkel vajada. Avaliku sektori poolt pakutavate üürieluasemete hulk 3 Eestis on marginaalse tähendusega ning mõeldud eelkõige vähekindlustatud isikute gruppidele. Eeltoodust tulenevalt tuleks algatada diskussioon sobivate meetmete leidmiseks, millega oleks võimalik kaasa aidata professionaalse üürituru arendamisele. Riigi võimalused üüriturgu (ja laiemalt eluasemeturgu) sekkumiseks ei piirdu seejuures vaid sotsiaaleluruumide osakaalu suurendamisega. Üürieluruumide pakkumist saab riik mõjutada ka maksupoliitika, üürieluruumide arendamiseks sobivate planeerimis- ja ehitustingimuste, investeeringutoetuste, üüritoetuste ja lõpuks ka lepinguõigusliku 4 regulatsiooni kaudu. Seejuures peab arvestama, et üürituru suurenemist ei ole võimalik saavutada vaid lepinguõigusliku regulatsiooni muutmise või üürniku kaitse taseme olulise alandamisega, vaid 5 eluasemepoliitikaga tuleb tegeleda kompleksselt. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) üürilepingu regulatsiooni võimalikud muudatused peaksid toetama lepingupoolte huvide tasakaalustatud kaitset, võimaldades ühelt poolt paindlikke, kuid teiselt poolt stabiilseid ja usaldusväärseid üürisuhteid. Seejuures tuleb kindlasti silmas pidada, et eluasemepoliitika, sh üüriõiguse regulatsiooni rakendamisel peab majandusliku efektiivsuse kõrval tagama selle sotsiaalse tulemuslikkuse. Eluruumi üürniku näol on alati tegemist isikuga, kes eluruumi üürimise kaudu katab oma põhivajadusi ning seega peab tagatud olema üürniku sotsiaalne kaitse. Ei ole võimalik rääkida poolte võrdsusest olukorras, kus teise poole õiguste kasutamine võib eluruumi üürniku, aga ka tema perekonna 6 jaoks, kaasa tuua rasked tagajärjed, sh võimaliku kodu kaotuse. Teisalt peab arvestama, et sotsiaalsed riskid ei saa jääda vaid eraisikutest üürileandjate kanda ning üürileandja huvide kaitseks tuleb tagada 7 tõhusad õiguskaitsevahendid pahatahtlike üürnikega tegelemiseks. Samuti on oluline, et ülemäärane üürniku kaitse ei innusta investoreid turule sisenema, samas on ka sotsiaalse kaitse puudumine laiemas 8 plaanis majanduslikult ebaefektiivne. Kuni üürniku jaoks ei ole üürieluruum kättesaadavuse, stabiilsuse ja paindlikkuse osas võrreldav alternatiiv omanikueluruumile, ei soovi inimene ilmselt jääda pikaajaliselt üürnikuks, vaid soovib nii pea, kui tema elukorraldus seda lubab, saada ise oma eluruumi omanikuks. Sellise profiiliga üürnike segment aga ei taga üürileandjale pikaajalist stabiilset sissetulekut.9 Erinevad üürileandjate huve esindavad huvirühmad on viidanud probleemile, et VÕS-s sätestatud üüriregulatsioon on liialt üürniku poole kaldu ning pärsib seega üürituru arengut. Välja on toodud kehtiva regulatsiooni liigne jäikus ning praktikale mittevastavus. Huvirühmad on seisukohal, et võimaldades üürisuhetes rohkem paindlikkust, kui hetkel seadus võimaldab, suurendaks see oluliselt erasektori valmisolekut üürisektorisse investeerimiseks ning seeläbi kasvataks oluliselt üürnike valikuvõimalusi sobiva eluaseme leidmisel. Muudatuste vajadusest räägitakse eelkõige eluruumide üürimise kontekstis, kuna erinevalt äriruumide või muude asjade üürimisest, on eluruumi üürniku kahjuks seaduses sätestatust õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas kõrvale kalduvad kokkulepped tühised. Kokkuvõtlikult soovivad üürileandjad üürisuhetes suuremat tasakaalu, tõhusamat kaitset oma kohustusi rikkunud üürnike vastu ning kokkuleppevabaduse laiendamist. 2 Hussar. A.TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in multi-level Europe. Intra-team Comparison report for ESTONIA; LATVIA; LITHUANIA. Arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tenlaw.uni-bremen.de/intrateamcom/EE-LV- LT%20comparison%20report%2020150203.pdf, lk 12. 3 EE-LT-LV võrdlus, lk 23. 4 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 5. 5 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 9. 6 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 7. 7 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 8, 10. 8 University of Cambridge (2012), p. 67. 9 Hussar. A. Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, lk 3-4. 2 Osutatud probleemide tuvastamiseks tellis Justiitsministeerium Tartu Ülikoolilt eluruumi üüriõiguse võrdlevõigusliku analüüsi, mille eesmärgiks oli kaardistada võimalikud aspektid üüriõiguse regulatsioonis, mis võiksid tõkestada üürituru arengut. Analüüsi tulemused olid kokkuvõtlikult, et eelkõige võrdlusriikide, aga ka laiemalt Euroopa riikidega võrreldes ei ole Eesti üüriõigus üldises plaanis kaldu ei üürniku ega üürileandja poole. Kõikides võrreldavates elementides leidub võrdlusriigiti nii rangemaid kui leebemaid kaitsemeetmeid ning kõikides riikides on normistik suures ulatuses üürniku kaitseks kohustuslik. 10 Võrdlevõiguslikust analüüsist ei nähtunud vajadust Eesti üürilepinguõiguses põhimõttelisi muudatusi teha. Siiski jõuti analüüsi tulemusel järelduseni, et üksikute küsimuste lõikes on Eesti õiguses lahendusi, mis vastuoluliste, liiga üldsõnalistena või liigselt lepinguvabadust piiravatena ei arvesta piisavalt eluruumi üürisuhete eripära või tänast sotsiaalmajanduslikku reaalsust.11 Nende küsimuste kohta on Justiitsministeerium Tartu Ülikoolilt tellinud veel täiendava normi- ja praktika analüüsi, millele kõnealune VTK suures osas tugineb. Arvestades seniste analüüside tulemusi, ei ole VTK-s pakutud välja üüriõiguse täielikku revisjoni ega seniste põhimõtete totaalset ümbervaatamist. Selle asemel on analüüsitud konkreetsete probleemsete teemade muutmise vajadust. Probleemkohad, kus tasuks tehtud analüüside pinnalt kaaluda seaduse muutmist või täpsustamist on: õiguskaitse üürimaksetega viivitamise korral, viivis, leppetrahv, tagatisraha, üüri tõstmise alused, remondikohustuse kokkuleppeline jaotamine üürniku ja üürileandja vahel ning omanikuvahetuse mõju üürilepingule. Eesmärk on leida võimalusi, kuidas üürileandja saaks end senisest efektiivsemalt kaitsta, kui üürnik on lepingut rikkunud ning teatud juhtudel lubada pooltele suuremat kokkuleppevabadust. Seejuures on arvestatud ka üürniku huvidega ning pakutud välja tasakaalustatud lahendusi. Eeltoodud probleeme, nende võimalikke regulatiivseid ja mitteregulatiivseid lahendusi ning nendega kaasnevat mõju on täpsemalt käsitletud käesoleva VTK II osas. VTK koostamisel on suures osas tuginetud eespool viidatud võrdlevõiguslikule analüüsile ning täiendavale normi ja praktika analüüsile. Sihtrühm Peamised sihtrühmad, keda probleem mõjutab, on eluruumi üürnikud ja üürileandjad. 2011. a loenduse 12 andmetel kasutas 9,2% leibkondadest eluruumiks üüripinda. Hinnanguliselt on see number aga oluliselt 13 suurem – 15–20%. Seejuures on üürisektor valdavalt moodustunud eraisikutele kuuluva kinnisvara 14 baasil: 6% kõigist Eesti leibkondadest üürib eluaset teiselt Eesti elanikult. Avaliku sektori üürieluase on 15 marginaalse tähendusega, Eestis tervikuna puudutab see 1,7% leibkondadest. 10 Hussar. A. Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, lk 30. 11 Hussar. A. Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, lk 30. 12 EESTI ENERGIAMAJANDUSE ARENGUKAVA (ENMAK) 2030+ HOONESTUSE (ELAMUMAJANDUSE) VALDKONNA ARENGUKAVA 2030+. LÄHTEOLUKORRA ANALÜÜS. Arvutivõrgus kättesaadav: https://energiatalgud.ee/img_auth.php/6/6a/Arjakas,_M.%3B_Kurnitski,_J._Hoonestuse_(elamumajanduse)_valdkon na_arengukava_2030%2B_l%C3%A4hteolukorra_anal%C3%BC%C3%BCs.pdf, lk 18. 13 Vt nt EESTI ENERGIAMAJANDUSE ARENGUKAVA (ENMAK) 2030+ HOONESTUSE (ELAMUMAJANDUSE) VALDKONNA ARENGUKAVA 2030+. LÄHTEOLUKORRA ANALÜÜS, lk 23; samuti ka nt Eesti Pank, Eesti leibkondade varad, kohustused ja jõukus: Leibkondade finantskäitumise ja tarbimisharjumuste uuringu tulemused, Arvutivõrgus kättesaadav: https://www.eestipank.ee/publikatsioon/teemapaberid/2016/jaanika-merikull-tairi-room- eesti-leibkondade-varad-kohustused-ja-joukus-leibkondade. 14 EESTI ENERGIAMAJANDUSE ARENGUKAVA (ENMAK) 2030+ HOONESTUSE (ELAMUMAJANDUSE) VALDKONNA ARENGUKAVA 2030+. LÄHTEOLUKORRA ANALÜÜS, lk 23. 15 TENLAW Eesti raport; http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/EstoniaReport_18062014.pdf, lk 11. 3 Kui muuta sätteid, mis puudutavad kõiki üürilepinguid, mõjutavad muudatused lisaks mitteeluruumide ning vallasasjade üürnike ja üürileandjaid, samuti ka rentnikke ja rendileandjaid (tulenevalt VÕS §-st 341 kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui rendilepinguid reguleerivast peatükist ei tulene teisiti). Kui üüriõiguse regulatsioonis muudatusi teha, oleksid sellest mõjutatud ka kohtud, üürivaidluskomisjon ning kaudselt ka kohtutäiturid. Eesmärk Kokkuvõtlikult soovitakse teatud lepinguõiguslike aspektidega suurendada üürisuhete tasakaalu ja stabiilsust ning seeläbi soodustada professionaalse üürisektori arengut. Ühest küljest peab seda tehes lähtuma eesmärgist tagada üürniku jaoks sobiva üürieluaseme kättesaadavus ja stabiilsus ning muuta see üürniku jaoks seeläbi võrreldavaks omanikueluruumiga. Teisest küljest peab lähtuma eesmärgist tagada üürileandjale teatud stabiilne sissetulek ning võimalus üürieluaset efektiivselt majandada. Puuduliku üürisektori probleemi tervikuna lahendamiseks ei piisa kindlasti vaid lepinguõigusliku regulatsiooni muudatustest. Siiski ühe osana terviklikust probleemist, saab käesoleva VTK II osas täpsemalt kirjeldatud probleemid lugeda lahendatuks kui VÕS-i üüriregulatsiooni muutmine soodustaks professionaalsete üürileandjate ja pikaajaliste usaldusväärsete üürnikega turu ning hea kvaliteediga üürielamufondi kujunemist.16 Kehtiv regulatsioon, seotud strateegiad ja arengukavad Üürilepingute regulatsioon on sätestatud VÕS-i kasutuslepingute osas, 15. peatükis (VÕS-i §-d 271–338). Üürilepingutega seotud vaidluste lahendamisel tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) ja üürivaidluse lahendamise seaduses (ÜVLS) sätestatuga ning kohtumenetlusele järgneva täitemenetluse korral täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatuga. Täpsemalt on kehtiva regulatsiooni sisu selgitatud allpool iga lahendamist vajava probleemi all eraldi. VTK koostamine on Justiitsministeeriumi 2017. aasta tööplaanis (punkt nr 34). Tehtud uuringud VTK koostamisel on tuginetud eelkõige järgmistele analüüsidele: - „Eluruumi üüriõiguse analüüs“, 2017, Tartu Ülikool, A. Hussar, I. Kull (hetkel veel mitteametlik tööversioon, Justiitsministeeriumi valduses); - „Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs“, 2016, Tartu Ülikool, A. Hussar, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf; - „Isikute väljatõstmine täitemenetluses (võrdlev analüüs)“, 2016, V. Kõve, M. Pild, arvutivõrgus kättesaadav:https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/isikute_valjatostmine_taitemenetluses.pdf; - TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. National report for Estonia, 2014, A. Hussar; arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/EstoniaReport_18062014.pdf; - „TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Intra-Team Comparison on Estonia, Latvia and Lithuania“, A. Hussar, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tenlaw.uni- bremen.de/intrateamcom/EE-LV-LT%20comparison%20report%2020150203.pdf; 16 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 9. 4  - „Eesti elanike hoiakud ja olukord eluasemeturul“, 2016, Faktum Ariko, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.mkm.ee/sites/default/files/eesti_elanike_hoiakud_ja_olukord_eluasemeturul_uuringu aruanne_2016.pdf; - Toots, A., Idnurm, T. (2015). Kas omada või üürida? Eluasemepoliitika valikud vananevale Eestile; arvutivõrgus kättesaadav: https://rito.riigikogu.ee/wordpress/wp- content/uploads/2015/12/Anu-Toots-Tõnu-Idnurm-Kas-omada-või-üürida-Eluasemepoliitika- valikud-vananevale-Eestile.pdf. Vt ka täiendavaid allikaid kasutatud kirjanduse loetelust VTK lõpust. Kaasatud osapooled Probleemide arutamiseks on Justiitsministeeriumis toimunud mitmeid erinevaid ümarlaudu. Samuti on neid küsimusi puudutatud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis toimunud kohtumistel. Aruteludes on osalenud Kinnisvarafirmade Liidu ja Omanike Keskliidu esindajad, Tartu Ülikooli, kohtute, kohtutäiturite ja kohaliku omavalitsuse üksuste esindajad. Eestis ei ole üürnike huvide esindamisega tegelevat organisatsiooni. Olemas on küll Eesti Üürnike Liit, kuid nemad tegelevad pigem sundüürnike küsimustega, mitte tavapäraste üürnike õiguste esindamisega. II. Probleemide kirjeldus, hetkeolukord ja võimalikud lahendused Järgnevalt on välja toodud võimalikud probleemkohad, kus tasuks kaaluda seaduse muutmise vajadust või täpsustamist, samuti on iga punkti juures esitatud võimalikud mitteregulatiivsed/regulatiivsed lahendused ja mõjud ning välja toodud spetsiifilised küsimused, milles ootame huvirühmade aktiivset tagasisidet. 1. Õiguskaitse üürimaksetega viivitamisel 1.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord Ühe konkreetsema probleemkohana on välja toodud vajadus tagada üürileandja tõhus õiguskaitse üürimaksetega viivitava üürniku suhtes. Üürileandja õigus lõpetada leping erakorraliselt üürnikupoolse makseviivituse tõttu on sätestatud VÕS §-s 316. Tegemist on ühe enim kasutatava üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusega, mis proovib leida tasakaalu üürniku ajutiste makseraskuste ja üürileandja poolse makseviivituse talumise kohustuse vahel. Üürniku kaitse eesmärk antud sätte puhul on arusaadav, eelkõige peab arvesse võtma eluruumi üürniku puhul sätte kohaldamise võimalikku väga rasket lõpptulemust – kodu kaotust. Samas peab arvestama, et lepingu lõpetamise õigus makseviivituse korral on laiemas plaanis vajalik üürileandjate õiguste kaitse eesmärgil. Kuigi sotsiaalsete huvide kaitsega, mida üüriregulatsioon endas kindlasti kätkeb, peab arvestama ka eraõiguslikes suhetes. Samal ajal peab tagama, et erasektoris tegutsevatele üürileandjatele ei pandaks ülemäära koormavaid kohustusi, mis pärsiks liialt nende tegevust. Võlaõigusseaduse § 316 lg 1 sätestab need üüri- või kõrvalkulude võlgnevuste suurused ja viivituse aja, mida saab lugeda piisavalt olulisteks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus. Säte on 5 eluruumi üürilepingute osas imperatiivne, muude üürilepingute puhul dispositiivne. Eeltoodud sätte kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: a) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; b) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; või c) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Lisaks eeltoodule tuleneb lepingu erakorralise ülesütlemise eeldusena VÕS üldosast kohustus anda lepingut rikkunud poolele täiendav tähtaeg oma kohustuste täitmiseks (VÕS § 196 lg 2). Kuigi mitte kõigi erakorralise ülesütlemise erisätete puhul ei ole VÕS § 196 täiendavalt kohaldatav, on Riigikohus korduvalt kinnitanud, et VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud eelduste täitmisel, peab üürileandja üürnikule andma 17 veel lisaks täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks. Seega on Riigikohtu seisukoht olnud, et VÕS §- s 316 lg-s 1 sätestatud määras üüri või kõrvalkuludega viivitamine ei ole oluline lepingu rikkumine VÕS § 196 lg 2 ja § 116 lg-te 2-4 tähenduses. Kohtupraktika pinnalt võib aga öelda, et nii üürileandjad, kui ka kohtud eksivad eeltoodud kohustuse täitmise ja kohaldamise osas. Eeltoodud kombineeritud aeg kolmekuulisest makseviivitusest ja lisaks ka täiendava tähtaja andmise kohustusest, on kokkuvõttes üpriski pikk aeg enne, kui üürileandja saab hakata probleemiga tegelema ning selle aja jooksul kogunenud võlgnevus võib moodustada ka võrdlemisi suure summa. See paneb üürileandjatele aga suure koorma ning takistab üürileandjatel oma kapitali efektiivselt majandada. Lisaks tundub kehtiv norm tekitavat praktikas segadust, mille tõttu võivad jääda poolte õigustatud huvid realiseerimata. Lühema tähtaja või väiksema võlgnevuse sätestamine võiks omada üürnikele ka distsiplineerivat mõju. Kindlasti ei oleks proportsionaalne väga väikese osa või lühikese makseviivituse korral anda üürileandjale koheselt lepingu ülesütlemise õigus, kuid tasub kaaluda, kas kehtivas regulatsioonis on ruumi, leidmaks sobivamat keskteed üürniku ja üürileandja huvide vahel, ning muutmaks regulatsiooni selgemaks ning praktikas paremini toimivaks. Lisaks võiks täpsustamist vajada üürileandja võimalus üürilepingu lõpetamiseks juhul, kui üürniku maksevõlgnevused on pidevad. Riigikohus on (vähemalt äriruumi üürilepingu vaidluses) tunnustanud võimalust üürileping makseviivituse tõttu üles öelda ka VÕS § 316 sätestatud eelduste mittetäitmisel VÕS § 313 ehk üürilepingu erakorralise ülesütlemise üldalusel, näiteks juhtudel, kui üürnik pidevalt või korduvalt hilineb üürimaksetega. Sarnase lahenduse jaatamine eluruumi üürilepingute puhul võib aga olla küsitav, kuna see läheks vastuollu VÕS § 316 lg-ga 1 kui üürniku kasuks imperatiivse normiga. Lisaks tuleb arvestada, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, erinevalt VÕS § 313 lg-s 2 sätestatud erakorralise ülesütlemise alustest, mille kohaselt on põhjus üürilepingu ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja erinevalt § 313 lg-s 1 sätestatud üldreeglist peab huvitatud isik 18 tõendama, et põhjus ei ole mõjuv. Seega tasuks kaaluda, kas süstemaatilise iseloomuga makseviivituste puhuks, mis ilmselgelt põhjustavad üürileandja poolse usalduse kaotuse, sätestada seaduses samuti sõnaselgelt üürileandja õigus leping erakorraliselt ülesöelda. 1.2. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs Mitte midagi tegemine 17 Nt RKTKo 3-2-1-146-04, RKTKo 3-2-1-24-05, RKTKo 3-2-1-20-06. 18 RKTKo 3-2-1-4-05, RKTKo 3-2-1-54-10. 6 Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime sisuliselt samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Peamise probleemina välja toodud üürileandja kohustust taluda üürniku makseviivitust liiga pika aja jooksul või liiga suures ulatuses, jääks lahendamata. Senise regulatsiooni parem rakendamine Riigikohus on korduvalt kinnitanud, et üürileandjal on kohustus anda üürnikule täiendav tähtaeg ka juhul, kui üürnik viivitab maksetega VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras. Seega on mõistlik eeldada, et edasises praktikas hakatakse sellega üha enam arvestama. Lisaks oleks võimalik oodata kohtupraktika täpsemaid suuniseid küsimuses, mis puudutab eluruumi üürniku pideva või süstemaatilise iseloomuga maksetega viivitamise olukorda, mis ei täida VÕS § 316 eeldusi, kuid siiski kujutab endast piisavalt mõjuvat põhjust üürilepingu lõpetamiseks. Samuti oleks võimalik kohtupraktikal täpsustada, mis suuruses võlgnevust saab lugeda oluliseks osaks üürist või kõrvalkuludest, mis õigustaks üürilepingu ülesütlemist. VÕS § 316 rakendamist puudutava teabe jõudmine sihtgrupile või kohtupraktika väljakujunemine on kahtlemata aga aeganõudev ning igaüheni ei pruugi asjakohane teave kahjuks ikkagi jõuda. Seega oleks kõige efektiivsem lahendus kehtivat regulatsiooni seaduses täpsustada ning vähendada seeläbi võimalikke vaidlusi nendes küsimustes. Kehtivat regulatsiooni muutmata ei ole siiski võimalik lahendada probleemi, mille kohaselt soovitakse seaduses fikseeritud ülesütlemisõigust andva üürivõlgnevuse määra alandada. See nõuaks, kas kehtiva kolmekuulise makseviivituse või kolmekuulise üürivõlgnevuse asemel lühema perioodi või võlgnevuse sätestamist, või ka sõnaselgelt täiendava tähtaja andmise kohustuse välistamist. Avalikkuse teavitamine Kehtiva regulatsiooni tõhusam rakendamine oleks teatud määral võimalik läbi teavitustöö, eelkõige juhtides üürileandjate tähelepanu asjaolule, et üürniku makseviivituse korral VÕS § 316 eelduste täitmisel on kohustus anda üürnikule veel täiendav tähtaeg oma kohustuse täitmiseks. Vastasel juhul ei ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud. Selleks saaks kaaluda teatud juhendmaterjalide koostamist või ka täiendada Justiitsministeeriumi veebilehel avaldatud soovitusi lepingu lõpetamist puudutava infoga. Lisaks üürilepingu ülesütlemise aluste selgitamisele võiks kaaluda ka vormikohase ülesütlemisavalduse näidisvormide koostamist, kuna ühe üürileandajate ülesütlemisõiguse realiseerimata jäämise põhjusena on toodud ka VÕS §-s 325 sätestatud formaalsete vorminõuete järgimata jätmist. Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seda varianti Justiitsministeerium seega ei poolda. Avalikkuse teavitamise ja regulatsiooni senisest tõhusama rakendamise teel oleks võimalik üksnes piiratud ulatuses probleemi lahendamisele kaasa aidata. Teatud küsimustes ei ole aga mitteregulatiivsete lahenduste teel kehtiva õiguse pinnalt probleemi võimalik lahendada ning seega on ainsaks võimaluseks kehtiva regulatsiooni muutmine. 1.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 1.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Kõigi analüüsitud võrdlusriikidega võrreldes saab Eesti üürimaksetega viivitamise regulatsiooni paigutada üürniku kaitse taseme poolest võrdlemisi keskele. 7 Naaberriikide Läti ja Leeduga võrreldes on Eesti regulatsioon võrdlemisi sarnane – eelduseks vähemalt kolmekuuline viivitus ning Lätis lisaks ka etteteatamistähtaja järgimise kohustus ja Leedus täiendava tähtaja andmine.19 Võrreldes aga Põhjamaade regulatsiooniga ja ka Eesti vastavate sätete eeskujuks olnud Saksa ja Šveitsi regulatsiooniga, on Eesti õiguses üürniku kaitsetase võrdlemisi kõrge. Põhjamaade regulatsioon sätestab ülesütlemise õiguse oluliselt lühema viivituse korral, kuid ei ole siiski Eesti regulatsiooniga hästi võrreldav, kuna toetub tugevale sotsiaalsete tagatiste süsteemile. Nii võib näiteks Rootsis üürileandja ülesütlemise hoiatuse saata juba siis, kui üürnik on maksmisega viivituses rohkem kui üks nädal. Hoiatuse peab üürileandja edastama aga ka kohalikule sotsiaalhoolekandeasutusele, kes võib kinnitada, et võtab enda kanda vastutuse üürimaksete tasumise eest. Kui kohalik sotsiaalhoolekanne seda ei tee ja üürnik võlgnevust kolme nädala jooksul ei tasu, võib lepingu etteteatamiseta lõpetada. Eeltoodud 20 kolmenädalast tähtaega ei pea andma seejuures korduvrikkujatele. Soome üüriseaduse kohaselt võib üürileandja niipea, kui üürnik on maksetega viivituses, lepingu täiendavat tähtaega andmata ja hoiatamata üles öelda, v.a juhul, kui rikkumine on väheoluline (praktikas on oluliseks loetud 2–4 kuu ulatuses võlgnevust). Taani õiguse kohaselt võib üürileandja viivituse korral koheselt anda kahenädalase täiendava tähtaja, hoiatades, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, võib üürileandja lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Viimati öeldu ei kohaldu, kui rikkumine ei ole oluline.21 Šveitsi ja Saksa õiguses toodud lahendused võiksid olla süsteemselt Eesti õiguskorrale lähemal ning seega osutavad ka võimalusele, kuidas Eestis kehtivat regulatsiooni saaks muuta. Šveitsi õiguse kohaselt (OR art 257d) peab üürileandja üürivõlgnevuse puhul andma üürnikule maksmiseks täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (elu- või äriruumide üürimisel minimaalselt 30 päeva) ning hoiatama üürnikku, et kui viimane antud tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, ütleb üürileandja tähtaja möödudes lepingu üles. Kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, võib üürileandja etteteatamistähtaega (elu- või äriruumide üürimisel minimaalselt 30 päeva) järgides üles öelda selliselt, et leping lõpeks kalendrikuu viimasel päeval. Üürnik võib ülesütlemise vaidlustada, kui see oleks rikkumise raskust arvestades ebaproportsionaalne õiguskaitsevahend. Seda eelkõige juhul, kui võlgnetav summa on marginaalne või kui võlgnik ületab maksetähtpäeva mõne päevaga. Samas kui üürnik tasub korduvalt üüri hilinemisega või alles täiendava tähtaja jooksul, võib üürilepingu üles öelda üldalusel (mõjuval 22 põhjusel). Kuigi ülesütlemisõiguse tekkimiseks tuleb anda täiendav tähtaeg maksmiseks ning järgida etteteatamistähtaegasid, on üürileandjal – erinevalt Eesti õigusest – võimalik astuda samme üürilepingu ülesütlemiseks Šveitsi õiguse kohaselt juba siis, kui üürnik on tasumisega viivituses esimesel maksetähtpäeval. Täiendava tähtaja andmise ja hoiatamise kohustus teeb üürnikule aga üürileandja soovi tasumata jätmise korral leping üles öelda piisavalt ettenähtavaks ning jätab aega võlgnevuse tasumiseks ning uue eluruumi otsimiseks. Saksa õiguse kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on üüri või selle mitte väheolulise osaga (s.o vähemalt ühe kuu üürisumma, BGB § 569 lg 3 p 1) viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval või kui võlgnetav summa ületab rohkem kui kahe maksetähtpäeva jooksul kahe kuu üüritasu (BGB § 543 lg 2 p 3). Kuigi seaduses ei ole sõnaselgelt sätestatud, et üürilepingu võiks üles öelda ka kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest, on seda praktikas siiski võimalikuks peetud. Seega tekib Saksa õiguse kohaselt üürileandjal ülesütlemise õigus väiksema võlgnevuse puhul kui Eesti 19 Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, lk 33. 20 Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, lk 10. 21 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 50. 22 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 50. 8 õiguses. Lisaks ei pea üürileandja, erinevalt Riigikohtu antud tõlgendusest Eesti õigusele, andma üürnikule täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kuigi ka Saksa õiguse kohaselt on ülesütlemine reeglina seotud täiendava tähtaja andmise kohustusega, on seadusandja üüritasu maksmisega viivitamise korral seadusega ette näinud erandi. Nii on Saksamaa seadusandja pidanud seaduses sätestatud määras üüri maksmisega viivitamist a priori mõjuvaks põhjuseks, mille puhul võlgnikule täiendava tähtaja andmine ei ole vajalik. Sarnaselt VÕS § 316 lg-le 2 on ülesütlemine välistatud siiski juhul, kui võlgnik täidab kohustuse enne ülesütlemist või teeb viivitamatult pärast ülesütlemise teate saamist tasaarvestusavalduse. Lisaks muutub BGB § 569 lõike 3 p 2 järgi ülesütlemine kehtetuks, kui üürnik tasub kahe kuu jooksul pärast väljatõstmishagi esitamist kohtule selleks ajaks sissenõutavaks muutunud üüritasu ning kahjuhüvitised, või kui avaliku võimu kandja on nõus üürileandja nõuded rahuldama (puudub Eestis). See ei kehti aga juhul, kui eelneva kahe aasta jooksul on ülesütlemine eelnimetatud põhjusel juba kehtetuks muutunud (st rikkumine on korduv).23 1.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Võimalike regulatiivsete lahenduste puhul on soovitud lähtuda eelkõige põhimõtetest, et uue regulatsiooniga ei põhjustataks ebavajalike erisuste loomist VÕS üldosa ja eriosa vahel ning soovist järgida välja kujunenud kohtupraktika põhimõtteid. Samuti on lähtepunktiks võetud, et ülesütlemise 24 alused ja tähtajad on imperatiivsed vaid eluruumi üürilepingute puhul. Seega kaalutakse makseviivituse korral ette näha eluruumi üürilepingute ülesütlemise eriregulatsioon, mis võimaldaks selgelt signaliseerida eluruumide üürilepingute puhul sätte imperatiivset iseloomu ning oleks regulatsiooni adressaatidele võimalikult selge ning lihtsasti kasutatav. Muude üürilepingute puhul ei pruugi seadusemuudatus olla vajalik, võttes arvesse poolte võimalust neile sobivaid aluseid ja tähtaegasid ise kujundada. Samas võib kaaluda, kas ühetaolise regulatsiooni loomisel oleks suuremaid eeliseid või tuleks mingeid konkreetseid küsimusi joondada (nt tähtaegasid). 25 Justiitsministeerium on kaalunud regulatiivsete lahendustena kolme varianti: 1) Esimese variandi puhul näeks seadus ette kaks alternatiivset alust üüri või kõrvalkuludega viivitamise korral üürilepingu üles ütlemiseks. Esimese aluse puhul lähtutaks Šveitsi õigusest, mis annab üürileandjale võimaluse hakata võlgnevuses oleva üürnikuga tegelema kohe, kui võlgnevus tekib, sätestades seejuures üürileandja kohustuse anda üürnikule kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg. See järgiks ka VÕS üldosa loogikat. Üürniku kaitseks ning võimalike vaidluste välistamiseks VÕS § 114 lg-st 1 tuleneva mõistliku täiendava tähtaja sisustamisel, sätestataks seaduses ka täiendava tähtaja minimaalne pikkus, nt vähemalt 30 päeva. See oleks ka üürileandja huvides, sätestades konkreetsema ajaraamistiku, kui kaua peab ta üürniku heastamist vastu võtma. Lisaks, selleks et üürniku tähelepanu juhtida sellele, et täiendava tähtaja jooksul võlgnevuse mittetasumise korral soovib üürileandja lepingu lõpetada, peaks täiendava tähtaja määramise teade sisaldama ka vastavasisulist hoiatust. Tõendamisprobleemide vältimiseks võiks kaaluda vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldava või rangema vorminõude (ning ehk ka spetsiifilise edastamisviisi, nt tähitult või kohtutäituri kaudu) kehtestamist. Võttes arvesse, et makseviivituse ja ülesütlemise vahele jääv aeg on võrdlemisi lühike, kuid eluruumi üürnik vajab uue elukoha leidmiseks piisavalt aega, oleks proportsionaalne sätestada ka minimaalne etteteatamistähtaeg, nt vähemalt 30 päeva. Selleks, et vähendada üürileandjate koormust erinevate avalduste ja teadete esitamisel, oleks eeltoodud informatsiooni (täiendava tähtaja määramine, hoiatus leping selle möödumisel üles öelda ja etteteatamistähtajast 23 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 55. 24 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 55. 25 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 56-58. 9  teavitamine) edastamine lubatud ühe teatega. Kokkuvõtvalt: üürniku poolt maksete viivitamisel saaks üürileandja lepingu lõpetada 30 + 30 päeva jooksul. Paralleelselt eelkirjeldatuga sätestataks seaduses teine alus makseviivituse tõttu lepingu ülesütlemiseks, mille kohaselt nähtaks seaduses ette juba konkreetne võlgnevuse aeg või suurus, mida saab lugeda niivõrd oluliseks lepingu rikkumiseks (VÕS § 196 lg 2 ja VÕS § 116 lõigete 2–4 tähenduses), et üürileandjal tekiks õigus üürileping ilma täiendavat tähtaega andmata ja etteteatamata üles öelda. Ehk üürileandjal tekiks õigus praegu VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud eelduste täitmisel leping koheselt üles öelda. Lisaks viivituse kestusele ja võlgnevuse suurusele sätestataks seejuures ka võimalus leping eeltoodud viisil üles öelda juhtudel, kui üürnik on juba korduvalt täitnud kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. 2) Teise variandi puhul muudetaks kehtivat regulatsiooni Saksa õiguse elementidest eeskuju võttes. Esiteks, sätestataks seaduses selgesõnaliselt, millises ulatuses või aja jooksul makseviivitust saab lugeda niivõrd oluliseks (VÕS § 196 lg 2 ja VÕS § 116 lõigete 2–4 tähenduses), et see annaks üürileandjale õiguse leping koheselt, ilma täiendavat tähtaega andmata või etteteatamistähtaega järgimata, üles öelda. Selleks, et välistada VÕS § 196 lg-st 2 tulenev täiendava tähtaja andmise kohustus, tuleks sättesse lisada sellekohane välistus. Teiseks, võttes arvesse esitatud seisukohti, et VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigust andva võlgnevuse suurus või viivituse aeg on üürileandjale liialt koormav, võiks seda võrreldes kehtiva regulatsiooniga alandada Saksa õiguse eeskujul kahe kuu peale. Eeltoodud variandi puhul võiks Saksa õiguse eeskujul sätestada seaduses ka miinimumpiiri võlgnevusele, mida saab lugeda „oluliseks osaks“ üürist ja kõrvalkuludest. Saksa õiguse ja Eesti kohtupraktika valguses võiks selleks võlgnevuseks olla vähemalt ühe kuu üür. Ehk juhul kui üürnik on maksmisega viivituses vähemalt kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval, peab üürileandjal ülesütlemisõiguse tekkimiseks võlgnetav summa vastama vähemalt ühe kuu üüri või kõrvalkulude suurusele. See võimaldaks anda pooltele teatud orientiiri olulise osa määratlemisel ning teatud ulatuses ehk ka vaidlusi vältida. Kuna kirjeldatud variandi puhul ei nähta üürileandjale ette mingit kohustust üürniku ülesütlemise soovist teavitada, tuleks säilitada VÕS § 316 lg-s 2 toodud üürileandja poolse ülesütlemise välistamise võimalus juhul, kui ülesütlemise hetkeks on üürnik oma kohustused tasunud või kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. 3) Kolmanda variandi puhul kombineeritaks eeltoodud kaks varianti, vähendades sarnaselt teise variandiga ülesütlemisõigust andva võlgnevuse suuruse või viivituse aega kahe kuu peale, kuid sätestataks üürileandjale seejuures kohustuse enne üürilepingu ülesütlemist anda üürnikule veel täiendav, nt vähemalt 14-päevane tähtaeg. Täiendav tähtaeg ei peaks olema üürileandjale liialt koormava pikkusega, kuid võimaldaks siiski enne üürilepingu ülesütlemist veel selgelt üürnikule signaliseerida, et edasise viivituse puhul kavatseb üürileandja lepingu üles öelda. Sarnaselt esimeses variandis pakutud lahendusega, tuleks üürileandjal täiendavast tähtajast teavitada vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, ning teade peaks sisaldama üürileandja hoiatust kohustuse mitte täitmisel tähtaja möödumisel leping üles öelda. Sarnaselt esimesele variandile oleks lubatud eeltoodud teabe ja ülesütlemise avalduse esitamine ühes avalduses. Sarnaselt esimese variandiga sätestataks üürileandja õigus üürileping erakorraliselt üles öelda nö korduva rikkumise puhul ehk kui üürnik on juba korduvalt täitnud kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Sarnaselt teise variandiga oleks võimalik ka selle variandi puhul sätestada miinimumpiir võlgnevusele, mida saab lugeda „oluliseks osaks“ üürist ja kõrvalkuludest. 10 Justiitsministeerium kaldub eelnevalt kirjeldatud variantidest pooldama viimast varianti, mille eelisteks saab lugeda selle selgust, ühtivust Riigikohtu senise praktikaga täiendava tähtaja osas, üürniku jaoks ülesütlemise piisavat ettenähtavust ning tõendamisprobleemide leevendamist. Lisaks pakub regulatsioon rohkem selgust küsimustes, mida seadus siiani ei ole konkreetselt reguleerinud, eelkõige üürileandja kaitse üürniku pidevate või korduvate makseviivituste korral ja üüri või kõrvalkulude „olulise osa“ suuruse täpsustamine. Lisaks eeltoodule vääriks laiemalt analüüsimist küsimus, kas tuleks sätestada kohustus teavitada kohaliku omavalitsuse üksust võimalikust üürilepingu lõppemisest, mis võimaldaks piisavalt aegsasti ning efektiivselt reageerida üürniku võimalikule abivajadusele. Tõstatatud küsimuse raames tuleks analüüsida kas, kellele (üürileandja, kohtutäitur, kohus) ning millal vastav kohustus võiks tekkida. Lisaks võiks Rootsi õiguse eeskujul kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemise vältimiseks võiks kohaliku omavalitsuse üksusel olla õigus üürileandjale pakkuda võlgnevuse tasumise osas garantiid. 26 1.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõju olulisus Kavandatav muudatus: muudetakse üüri- või kõrvalkulude võlgnevuste suuruseid ja viivituse aega, mida saab lugeda piisavalt olulisteks, et üürileandjal tekiks üürilepingu ülesütlemise õigus. VõSi kehtiva regulatsiooni järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui (1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega; (2) kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; või (3) kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Muudatusega vähendataks ülesütlemisõigust andva viivituse aega ja võlgnevuse suurust ning olenevalt valitavast lahendusest sätestataks üürnikule antava täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning kohustus hoiatada üürnikku soovist üürileping tasumata jätmise korral lõpetada või sätestataks üürniku makseviivituse puhul erand üldisest täiendava tähtaja andmise kohustusest. Sihtrühm 1: üürileandjad Arvestades, et hinnanguliselt elab 15–20% leibkondadest üüritud elamispinnal, ning et Eestis on kokku 27 umbes 600 000 leibkonda , siis võib eluruumide arvuks hinnata 90 000–120 000. Osa nendest eluruumidest moodustavad kohaliku omavalitsuse üksuste ning juriidiliste isikute poolt üürile antavad eluruumid, mille osakaal on aga võrdlemisi väike. Seda arvestades võib hinnanguliselt oletada, et füüsiliselt isikult füüsilisele isikule üüritakse ligikaudu 100 000 eluaset ning üürileandjate arv jääb alla 90 000. Kaasnev mõju: majanduslik mõju Muudatuse eesmärk on tagada üürileandja tõhus õiguskaitse üürimaksetega viivitava üürniku suhtes. Muudatusega lühendatakse võlgnevusperioode ja summasid, mis annaksid üürileandjale õiguse lepingu ülesütlemiseks. See võimaldab üürileandjal võlgnevuses oleva üürnikuga juba varajasemas staadiumis tegelema hakata. Muudatuse eesmärgiks on kaitsta üürileandjaid pahatahtlike või püsivalt maksevõimetute üürnike eest, mitte õõnestada nende üürnike turvalisust, kelle makseraskused on ajutised – sellest tulenevalt ei tekiks üürileandjal ülesütlemisõigust väikese või lühiajalise võlgnevuse tõttu. Lisaks on osade pakutud lahenduste puhul ülesütlemisõiguse tekkimiseks ette nähtud üürnikule antava täiendava tähtaja minimaalne pikkus ning ka kohustus üürnikku teavitada soovist võlgnevuse mitte 26 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 58. 27 Statistikaameti veebileht: http://andmebaas.stat.ee/Index.aspx?lang=et&DataSetCode=LER27 11 tasumise korral leping lõpetada. See peaks heausksele üürnikule andma vajaliku aja oma rahaliste vahendite planeerimiseks ning võimalusel võlgnevuse kõrvaldamiseks. Muudatus vähendab üürileandjate riski võlgnevustest tekkiva kahjumi kandmiseks ja seeläbi suurendab üürileandjate majanduslikku turvalisust. Parem majanduslik kindlus ning vähem laekumata jäänud üürimakseid stabiliseerib kaudselt üüriturgu ja vähendab hinnataset – kindlam majanduskeskkond ja selgelt reguleeritud turg tagavad pikemas perspektiivis paremad üürihinnad, mis on selgelt ka üürnike huvides. Sihtrühm ei ole suur ja ei puuduta otseselt kõiki üürileandjaid, otsene mõju avaldub nendele üürileandjatele, kelle eluruumide üür või kõrvalkulud ei ole korrapäraselt laekunud, st kelle üüripinnal on võlgades üürnikud. Täpset sihtrühma suurust ei ole arvuliselt teada, võimalusel määratletakse sihtrühma suurus seaduseelnõu väljatöötamise käigus. Sihtrühm 2: üürnikud, laiem sihtrühm alla 120 000, otseselt mõjutatud sihtrühm (võlgnikest üürnikud) oluliselt väiksem. Kaasnev mõju: majanduslik mõju, sotsiaalne mõju Otseselt avaldub muudatusega kaasnev mõju üüri või kõrvalkuludega viivituses olevatele üürnikele – lüheneb ajaperiood ja väheneb võlgnevuse suurus, mis annavad üürileandjale õiguse lõpetada võlgnevuse tõttu üürileping ja seega lüheneb ajaperiood, mille jooksul üürnikul on seaduse järgi võimalik tegeleda enda võlgnevuse kõrvaldamisega. Makseviivituses olevad üürnikud võib tinglikult jagada kolmeks – need, kelle maksejõuetus on ajutine ja tingitud ettenägematutest asjaoludest, üürnikud, kelle võlgnevus on pidev või korduv ja tingitud puudulikust maksevõimest, mis ei võimalda antud eluaset üürida ning kolmandaks pahatahtlikud üürnikud, kelle eesmärgiks on eluruumi tasuta kasutada ning kes ei kavatsegi üürimakseid tasuda. Kuna muudatuse eesmärk ei ole vähendada inimeste sotsiaalset kindlust ega asjatult sundida kedagi loobuma enda kasutatavast eluasemest, siis esimese grupi võlgnikest üürnike jaoks on ette nähtud hoiatamise kohustus ning piisav aeg, mille jooksul võla kõrvaldamisega tegeleda. Juhul, kui üürileandja on veendunud üürniku heausklikkuses ning suutlikkuses võlgnevus tasuda, siis võib võla kõrvaldamiseks anda ka pikema perioodi kui seaduses sätestatud – regulatsiooniga garanteeritakse üürileandjale minimaalne piir, millega ta peab üürilepingu lõpetamisel arvestama. Teine võlgades üürnike grupp moodustub inimestest, kelle sissetulekud ei võimalda üüritud eluaseme eest õigeaegselt ja regulaarselt tasuda ja kolmanda grupi moodustavad üürnikud, kes kuritarvitavad seadusest tulevat üürileandja kohustust taluda kolme kuu pikkust või kolme kuu üürile-või kõrvalkuludele vastavat võlgnevust, kui viiteaega enne üürilepingu lõpetamise õiguse tekkimist. Nende võlgnike puhul, kelle maksejõuetus on tingitud eluaseme üürimiseks ebapiisavatest sissetulekutest, on nii üürileandja kui üürniku enda huvides leping võimalikult kiiresti lõpetada, vältida lisanduva võlgnevuse teket ning otsida uus jõukohane eluase. Väike osa üürnikest tegutseb pahatahtlikult, tekitades üürivõlgnevuse teadlikult ning kasutavad seadusega antud sotsiaalseid garantiisid vältimaks üürilepingu ülesütlemist. Muudatus teeb pahatahtliku võlgnevuse tekitamise keerukamaks, vähendab võimalikku võlgnevuse summat ja annab üürileandjale võimaluse varasemast kiiremini reageerida. Seeläbi peaks vähenema pahatahtlike üürnike hulk ja paranema maksedistsipliin. Üürnikke, kellel võlgnevusi ei ole tekkinud, muudatus otseselt ei puuduta, küll aga võib avalduda kaudne mõju – läbi üürileandjate majandusliku kindluse paranemise võivad üüriturul vähesel määral langeda üürihinnad või väheneda nõutav tagatisraha suurus. Muudatus aitab kaasa parema maksedistsipliini tekkele ning üürnikud peavad enda maksejõulisust täpsemalt hindama, kuna võrreldes kehtiva olukorraga võib võlgnevusse jäämine juba lühema aja jooksul või väiksema summaga tähendada üürilepingu lõpetamist ja eluaseme kaotust. 12 Sihtrühma suurus ei ole VTK koostamise hetkel täpselt teada, kuid ilmselt moodustab see vähemuse kõigist eluaset üürivatest leibkondadest. Võimalusel täpsustatakse sihtrühma suurust seaduseelnõu koostamise käigus. Sihtrühm 3: kohaliku omavalitsuse üksus Kaasnev kaudne mõju: mõju riigiasutuste korraldusele Muudatusega võidakse tekitada üürileandjale, kohtutäiturile või kohtule kohustus kohaliku omavalitsuse üksuse teavitamiseks võimalikust üürilepingu lõppemisest, mis võimaldaks piisavalt aegsasti ning efektiivselt reageerida üürniku võimalikule abivajadusele. Seaduseelnõu koostamise käigus otsustatakse täpsemalt kas, kellele ja millal, võiks vastava teavitamiskohustuse kehtestada. Muudatus suurendaks vähesel määral kohaliku omavalitsuse üksuse töökoormust, seda niivõrd, kui vastava teabe vastuvõtmine ja registreerimine saab tekitada. Samas annaks see võimaluse lülitada laekuv teave juba olemasolevate sotsiaalvaldkonna menetlustesse suurendades parema informeerituse läbi tegevust valdkonna probleemgrupiga. Samuti lisaks muudatus ühe kohustuse kas üürileandjale, kohtutäiturile või kohtule, sõltuvalt sellest, kuidas regulatsioon kujundataks. See looks osapooltele juurde halduskoormust ja eeldaks vastava teavitussüsteemi loomist. Seda, kui suur lisanduv koormus oleks, saab hinnata kohustuse täpsema määratlemise järel ja vastav hinnang ka eelnõu koostamise käigus antakse. Ilmselt, arvestades, et tegu ei ole sageda sündmusega, ei oleks lisanduv halduskoormus suur. Täpsema hinnangu olemasolul on võimalik kaaluda, kas tekkiv halduskoormus kaalub üles KOVi vajaduse vastava teabe järele ja KOVi suutlikkuse seejärel sotsiaalsete riskidega tõhusamalt toime tulla. Mõju olulisus ja edasine mõjuanalüüs Mõju vahetu sihtrühm (võlgnikest üürnikud ja samas lepingusuhtes olevad üürileandjad) on tõenäoliselt väike – enamus üürnikest tasub makseid ikkagi korrektselt ja neil ei teki võlgnevust. Samuti on sündmuse esinemise sagedus tõenäoliselt madal, üürilepingu lõpetamine võlgnevuse tõttu on pigem harv juhus ja üürileandja puutub sellise olukorraga kokku pigem harva – enamus maksetest laekub korrektselt. Samas võib taoline olukord, olgugi harv, üürileandja jaoks märkimisväärseks probleemiks osutuda ning lahendamine võib vajada nii üürileandja aega kui raha. Hetkel ei ole täpseid andmeid sihtrühma suuruse ja sündmuse esinemise sageduse kohta, need määratletakse täpsemalt (arvuliselt) seaduseelnõu väljatöötamise käigus. Muudatuse ulatus on tõenäoliselt keskmine – ka hetkel kehtib sarnane regulatsioon, planeeritakse eelkõige ülesütlemisõiguse tekkimise eelduseks oleva viivituse aega lühendada ja võlgnevuse suurust vähendada. Justiitsministeeriumi hinnangul regulatsiooni muutmisega negatiivseid kõrvalmõjusid ei kaasne. Arvestades, et muudatuse ulatus on pigem keskmine ja sihtrühm on pigem väike ja sündmuse sagedus madal, võib kaasnevat mõju ühiskonna tasandil pidada pigem väheoluliseks. 1.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta. Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 1.3.4.1. Kas üürimaksega viivitamise regulatsiooni tuleks muuta vaid eluruumi üürilepingute või (koos võimalike modifikatsioonidega) ka muude üürilepingute puhul? Kui jah, siis palun põhjendage oma seisukohta. 1.3.4.2. Kui suure võlgnevuse ja maksmisega hilinemise aja tõttu oleks põhjendatud/proportsionaalne üürilepingu erakorraline ülesütlemine? 1.3.4.3. Kas üürnikule tuleks enne üürilepingu ülesütlemist anda täiendav tähtaeg ning hoiatus ülesütlemise kavatsuse kohta? 13 1.3.4.4. Kas regulatsiooni muutmisel peaksite endiselt põhjendatuks säilitada VÕS 316 lg-st 2 tulenevad ülesütlemist välistavad asjaolud? Või õigustaks seaduses sõnaselgelt täiendava tähtajaandmise ja ülesütlemise hoiatuse tegemise kohustuse sätestamine selle reegli kaotamist? 1.3.4.5. Kas mõni eelpool kirjeldatud kolmest regulatiivse lahendusevariandist võiks Teie arvates olla sobilik alus makseviivituse tõttu ülesütlemise regulatsiooni muutmiseks? 2. Leppetrahvi kokkulepped 2.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord Leppetrahv on kahju hüvitamise nõude lihtsustamiseks ettenähtud õiguskaitsevahend (VÕS §-d 158 jj), mida on võimalik kasutada vaid juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Leppetrahvi eeliseks tavalise kahju hüvitamise nõude ees on see, et kahjustatud poolel ei tule tõendada kahju tekkimist, vaid üksnes seda, et lepingust tulenevat kohustust on rikutud. VÕS § 287 kohaselt on eluruumi üürnikuga sõlmitud need kokkulepped tühised, mille kohaselt üürnik kohustuks lepingu rikkumisel tasuma leppetrahvi. Üürileandjaid esindavad huvigrupid leiavad, et sellised piirangud kaitsevad üürnikku ülemäära ning on ajale jalgu jäänud. Seadusandja on soovinud sättega välistada üürileandjate võimalikke kuritarvitusi, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja 28 kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist. Samas võib tõdeda, et üürilepingute puhul võib lepingu rikkumine sageli seisneda just sellistes asjaoludes, mille puhul võib kahju tekkimise ja ka selle suuruse tõendamine olla väga keeruline (nt kodulooma pidamise keelu rikkumine, eluruumis suitsetamine, naabrite häirimine jms). Sellistel juhtudel võiks leppetrahv omada ka olulist preventiivfunktsiooni. Lisaks VÕS §-s 287 sätestatud kokkulepetele on tühised ka kokkulepped, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist (VÕS § 334 lg 4), ning see kehtib kõikide üürilepingute puhul. Keelu eesmärgiks on eelkõige tagada, et lepingus 29 kokkulepitud hüvitisnõue ei piiraks seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist. Riigikohus on selgitanud, et sätte kohaselt on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Tulenevalt sellest, et leppetrahvi kohta sätestatut kohaldatakse ka teole, mille lepingut rikkunud lepingupool peab kahjustatud lepingupoole huvides tegema (VÕS § 158 lg 2), ei võimalda Eesti õigus 30 enne lepingu lõppemist kokku leppida ka üürniku kohustuses rikkumine ise kõrvaldada. Võttes arvesse leppetrahvi eesmärki suunata üürnikku oma kohustusi täitma ning kõrvaldada tekitatud kahjulikud tagajärjed lihtsustatud korras, võib küsida, kas on õigustatud üürileandjalt sellise võimaluse täielikult äravõtmine. Teatud piiritletud juhtudel leppetrahvi kokkulepete lubamise poolt üürilepingutes võiks rääkida see, et kehtiv seadus näeb ette mitmeid kaitsemehhanisme seoses ebaõiglaste leppetrahvidega. Kaitset ebamõistlike leppetrahvide eest pakub eelkõige tüüptingimuste regulatsioon (§ 42 lg 1 ja lg 3 p 5) ja leppetrahvi vähendamise õigus (VÕS § 162), aga ka asjaolu, et menetluse algatamise koormus (kui seda just ei arvestata tagatisraha arvel) leppetrahvi nõudmiseks langeb reeglina 31 üürileandjal. Lisaks on leppetrahvi nõudmine ajaliselt piiratud – kahjustatud pool peab leppetrahvi 28 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 29-30. 29 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 276. 30 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 28. 31 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 29-30. 14 nõudmisest teavitama mõistliku aja jooksul kohustuse rikkumise avastamisest (VÕS § 159 lg 2). Eeltoodu peaks seega võlausaldaja kuritarvitusi leppetrahvi kokkulepete puhul juba praegu piirama. Lisaks ei ole teiste, võlasuhte nõrgema poole kaitseks sätestatud kaitsenormidega, nt tarbija- või töölepingu puhul, sätestatud VÕS §-le 287 sarnast absoluutset leppetrahvi keeldu. Nii on näiteks väljaspool äriruume sõlmitava lepingu puhul leppetrahvi kokkulepete sõlmimine piiratud juhuks, kui tingimus raskendab tarbija seadusest tuleneva taganemisõiguse kasutamist. Ka tüüptingimuste regulatsioon ei keela täielikult leppetrahvide kokkuleppeid, vaid sätestab tühisuse tagajärje leppetrahvidele, mis on ebamõistlikult suured. Töölepingu seaduses (TLS) on samuti leppetrahvi kokkulepped teatud kohustuste rikkumise puhuks lubatud ja seejuures just selliste kohustuste, mille korral oleks tööandjal kahju tõenäoliselt keeruline tõendada (nt saladuse hoidmise kohustuse või konkurentsipiirangu kohustuse rikkumine). Seega võttes arvesse ülalmainitut, oleks võimalik kaaluda ka proportsionaalsema lahenduse leidmist, kui leppetrahvide absoluutne keeld. Justiitsministeerium on seisukohal, et põhjendatud ei ole üürniku kaitse vajadusest lähtuvalt täieliku leppetrahvi kokkulepete vabaduse lubamine, kuid teatud tasakaalustatud tingimustel võiks selle lubamist kaaluda. 2.2. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs Mitte midagi tegemine Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime samasuguse õigusliku raamistiku juurde, mille kohaselt ei ole eluruumi üürilepingute puhul leppetrahvi kokkulepped lubatud. Senise regulatsiooni parem rakendamine/avalikkuse teavitamine Probleemina esitatud leppetrahvi absoluutse keelu leevendamise vajadust eluruumi üürilepingute puhul ei ole võimalik lahendada senise regulatsiooni parema rakendamise või avalikkuse teavitamise teel kuna VÕS § 287 sätestab eluruumi üürnikuga sõlmitud leppetrahvi kokkulepete tühisuse. Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seetõttu ei poolda ministeerium seda lahendust. Kuna probleem on kehtivas regulatsioonis sätestatud sõnaselge keeluna, ei ole võimalik probleemi lahendada mitteregulatiivsete lahenduste teel. 2.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 2.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud VÕS § 287 eeskujuks olnud Saksa õiguses sätestab leppetrahvi keelu eluruumi lepingute puhul BGB §-s 555, mida õiguskirjanduse kohaselt tuleb laiendavalt tõlgendada. Nimelt on lisaks leppetrahvile tühised ka 32 kõik „leppetrahvilaadsed“ kokkulepped, nagu näiteks ülisuured käsitluskulud või viivisintress. VÕS § 334 lg 4 põhineb Šveitsi OR artiklil 267, mille kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik või üürileandja kohustuvad lepingu lõppemisel maksma hüvitist, mis ei ole seotud võimaliku kahjuga. 32 Teichmann/Jauernig, Kommentar zum BGB, 16. Aufl., 2015, Rn. 1. 15 Leedu õiguse kohaselt on eluruumi lepingute puhul tühine kokkuleppe, mille kohaselt üürnik kohustub 33 tasuma hüvitist, mis ületab tekkinud kahju. Lätis on üldregulatsiooni kohaselt leppetrahvi suurus piiratud 34 tõenäolise kahjuga (kuid mitte rohkem kui 10% põhivõlast ja intressist) ning säte kohaldub ka üürilepingutele. Kohus kontrollib leppetrahvi kokkuleppe kehtivust ex officio. Leppetrahvi lubatavuse kohta Soome ja Rootsi õiguses ei ole kättesaadavate materjalide pinnalt võimalik vettpidavaid järeldusi teha. Üldist selget keeldu seadus ei sätesta, kuid ühegi üürniku kaitseks kehtestatud kohustusliku normi toimet sellised kokkulepped kahjustada ei tohi. 35 Prantsuse õiguse kohaselt on leppetrahvi kokkulepped lubatud juhtudeks, kui üürnik üüri tasumisega viivitab. Muude rikkumiste puhul leppetrahvi kokkulepped lubatud ei ole. Kui kokkulepitud leppetrahv on liiga suur, on kohtul õigus seda vähendada. Jaapani õiguses on leppetrahvi kokkulepped lubatud, kuid kohus võib ülemäära kõrge leppetrahvi lugeda tühiseks. 36 Malta õiguse kohaselt loevad kohtud kehtivaks üürniku ühepoolse ülesütlemise puhuks ettenähtud leppetrahvid. Kohtul on õigus leppetrahvi vähendada, tuginedes hea usu põhimõttele, mis paneb pooltele kohustuse arvestada teineteise huvidega. 37 Šoti õiguses on lubatud leppetrahvi kokkulepped, mille eesmärk on kokku leppida teatud rikkumiste puhul hüvitatavas kahjus. Leppetrahv peab põhinema tegelikult tekkida võival kahjul ning ei tohi olla ülemäära kõrge, ebaproportsionaalne ega karistuslik.38 Poola õiguses võivad pooled lepingus kokku leppida leppetrahvis kui hüvitatava kahju suuruses. Üürniku kohustuste rikkumise korral võib üürileandja nõuda kokkulepitud summa maksmist ka siis, kui kahju ei teki. Leppetrahvi kokkulepped on lubatud vaid 39 mitterahaliste kohustuste rikkumisel. Eelnevast tulenevalt võib öelda, et leppetrahvi kokkulepete täielikku lepinguvabadust üürisuhetes reeglina ei tunta. Piiratud on nii seda, milliste kohustuste rikkumise puhuks leppetrahvis kokku võib leppida, kui ka leppetrahvi suurust (eelkõige võimaliku kahju ulatuses). Konkreetsete piirangute puudumisel võimaldatakse ebamõistlikult suurte leppetrahvide kontrolli kohtu poolt. 2.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Leppetrahvi kokkulepete lubamise kaalumisel eluruumi üürisuhetes on lähtutud põhimõttest, et täielikku lepinguvabadust pooltele ei tuleks anda ning säilitada tuleks üürniku kui nõrgema poole kaitse. Leppetrahvi kokkulepped peaksid olema lubatud vaid seaduses selgelt piiritletud juhtudel. Üürisuhetes lubatavaid leppetrahvi kokkuleppeid tuleks reguleerida üürniku kaitseks imperatiivsete normidega ning ette näha konkreetsed piirangud nii nendega tagatavate kohustuste, kui ka suuruse osas. Kavandatav erand leppetrahvi keelust peaks võimaldama kokkuleppeid pigem väiksemate rikkumiste puhuks, kus kahju tekkimise tõendamine üürileandjale on keeruline ning sellele peaks vastama ka seaduses sätestatud piir leppetrahvi maksimaalse suuruse osas. Seda eelkõige kuritarvituste vältimiseks, võttes arvesse, et üürileandjalt ei võeta ära õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju 33 CC art 6.587 (5) 34 Article 1724.1 of the Civil Law. 35 P. Norberg, vastuseks võrdlevõigusliku analüüsi autori päringule. 36 National Report for Japan, 111. Kättesaadav: http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/JapanReport_18062014.pdf. 37 National Report for Malta, 773, 774. Kättesaadav: http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/MaltaReport_23102014.pdf. 38 National Report for Scotland, 176. Kättesaadav: http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/ScotlandReport_09052014.pdf. 39 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 29. 16 hüvitamist (VÕS § 161 lg 2). Välistada tuleks igal juhul leppetrahvi kokkulepped üürniku seaduses sätestatud õiguste kasutamise puhuks. Eelkõige peaks tagama, et leppetrahvi kokkulepped ei piiraks üürniku õigusi üürilepingu lõpetamisel. Justiitsministeerium on seisukohal, et nii eluruumi kui muude üürilepingute puhul peaks seega säilima VÕS § 334 lg-s 4 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei ole lubatud leppetrahvi kokkuleppeid siduda lepingu lõpetamisega. Lubatud ei tohiks olla leppetrahvi kokkulepped üürniku põhikohustuse ehk üüri tasumise kohustuse rikkumise puhuks. Samuti ei oleks põhjendatud leppetrahvi kokkulepete lubamine kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumisel. Rahaliste kohustustega viivitamisel peaks lähtuma eeldusest, et viivitusest tingitud kahju on kompenseeritud (vähemalt osaliselt) juba viivisega. Lisaks ei omaks võimalik leppetrahv ka distsiplineerivat mõju rahalistes raskustes oleva võlgniku suhtes, vaid pigem suurendaks lootusetuse 40 tunnet võlgnevuste likvideerimise osas. Seega kaaluks Justiitsministeerium leppetrahvide lubamist eelkõige mitterahaliste kohustuste rikkumise korral, nt majaelanike või naabrite huvidega mittearvestamine vms. Kuna eesmärgiks oleks leppetrahvi kokkuleppeid lubada eelkõige juhul, kui üürileandjal on kahju hüvitamise eeldusi keeruline tõendada, võiks mõelda, kas seda oleks võimalik seaduse tasandil veel täpsemalt piiritleda. Liigsete kuritarvituste vältimiseks tasub Justiitsministeeriumi hinnangul kaaluda piirangu ettenägemist ka leppetrahvi suurusele. Leppetrahvi suurus peaks olema mõõdukas, suuremate kahjude korral tuleks üürileandjal endiselt esitata kahju hüvitamise nõue. Ühe võimalusena võiks kaaluda seaduses leppetrahvi maksimaalse piirina konkreetse rahasumma sätestamist, või teise võimalusena siduda see üüri suurusega (nt mingile makseperioodile vastav summa või mingi protsent üürist). Esimese variandi puhul võiks olla keeruline leida seda piiri, mis sobiks kõikidele üürilepingutele. Näiteks 100-eurone leppetrahv võib oma eesmärki madalama üüritasemega piirkondades hästi kanda, kuid kõrgema üüritasemega piirkondades ei pruugi see olla piisav manitsemaks üürnikku midagi tegema või millegi tegemisest hoiduma ega ka kahju korvamiseks. Seetõttu võimaliku piirimäära sidumine üüriga võtaks enam arvesse üüripindade erinevat taset ning selle läbi oleks tõenäoliselt paremini saavutatav ka leppetrahvi survefunktsioon. Mõlema variandi puhul tuleks seejuures ilmselt sätestada maksimaalne kogusumma, mida leppetrahvi nõuded kokku ei tohiks mingi ajaperioodi (nt makseperioodi) jooksul ületada. Sätestades ülempiiri vaid konkreetsele kokkuleppele, võimaldaks see soovitud leppetrahvi suuruseni jõuda läbi mitmete piirmääras olevate leppetrahvi kokkulepete. Oluline on tagada ka üürniku teadlikkus rikkumistest, mis võivad endaga kaasa tuua leppetrahvi tasumise kohustuse. Üürniku jaoks peab leppetrahvi võimalik rakendamine olema selgesti arusaadav ning ettenähtav. Seega tuleks eluruumi üürilepingute puhul leppetrahvi kokkuleppele kehtestada tõenäoliselt 41 vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldav vorminõue. Eeltoodu aitaks vähendada ka võimalikke vaidlusi leppetrahvi kokkulepete üle. 2.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõju olulisus Kavandatav muudatus: lubatakse teatud leppetrahvi kokkulepped eluruumi üürilepingute puhul, eelkõige mitterahaliste kohustuste rikkumise korral, näiteks majaelanike või naabrite huvidega mittearvestamine jmt. 40 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 30 41 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 30. 17  VÕS kehtiva regulatsiooni järgi on tühised need eluruumi üürnikuga sõlmitud kokkulepped, mille alusel üürnik kohustuks lepingu rikkumisel tasuma leppetrahvi, st leppetrahvi kokkulepped eluruumi üürisuhtes ei ole lubatud. Muudatuse eesmärgiks on leppetrahvi kokkuleppeid lubada eelkõige juhtudeks, mille puhul on kahju hüvitamise eeldusi üürileandjal keeruline tõendada ning mis omaksid sellistel juhtudel üürniku suhtes ka preventiivset mõju. Sihtrühm 1: üürileandjad (alla 90 000) Kaasnev mõju: majanduslik ja sotsiaalne mõju Muudatus annab üürileandjale võimaluse kokku leppida leppetrahvis juhtudeks, kus tekkinud kahju ei ole rahaline või kui kahju määratlemine rahalises väärtuses on keeruline, näiteks korterelamus korra rikkumine ja seeläbi naabrite häirimine või tegutsemine eluruumis lepingus keelatud moel. Muudatuse eesmärk on avaldada ennetavat mõju ja suunata üürnikku käituma lepingus sätestatud moel. See annab üürileandjale võimaluse tagada eluruumi ja ka hoone korrashoid ning majarahu läbi üürniku korrektse käitumise. Otsest majanduslikku kasu üürileandjale ei teki, kuid avaneb võimalus vältida võimalikke ootamatuid kulusid (näiteks trahvid ühistu põhikirjaga määratletud majakorra või avaliku korra rikkumise eest). Kaudse mõjuna peaks kaasnema eluruumi parem säilimine ja kaaselanike suurem rahulolu. Korrektselt käituvad elanikud, sealhulgas üürnikud, tõstavad omakorda korterelamu elukeskkonna kvaliteeti ja seeläbi rahalist väärtust. Sihtrühm 2: üürnikud (alla 120 000) Kaasnev mõju: majanduslik ja sotsiaalne mõju Majanduslik mõju kaasneb üürnikule üksnes juhul, kui üürnik rikub kohustust, mille puhuks on leppetrahv kokkulepitud ning üürileandja nõuab leppetrahvi tasumist. Kohustusi korrektselt järgivaid üürnikke muudatus ei puuduta, st muudatuse eesmärk ei ole tekitada üürnikele uusi väljaminekuid, vaid läbi võimaliku rahalise kaotuse riski tingida muutus käitumises. Võimalik majanduslik mõju (väljaminek leppetrahvi näol) toob endaga kaasa sotsiaalse mõju, mis väljendub korrektses käitumises läbi kokkulepitud kohustuste järgimise ja on ühtlasi muudatuse eesmärk. Mõju olulisus ja edasine analüüs Muudatus võib puudutada kõiki üürnikke, st kõikide üürilepingute puhul on võimalik leppetrahvis kokku leppida. See tähendab, et muudatuse sihtrühm on suur. Samas, sündmuse (leppetrahvide sissenõudmine) esinemise sagedus on ilmselt harv – muudatuse eesmärgiks on preventiivse mõju ilmutamine, mitte sagedase trahvimise motiveerimine. Muudatuse ulatust võib pidada keskmiseks – seni leppetrahve eluruumi üürilepingutes ette näha ei tohtinud, samas on ka seni üürileandjal olnud võimalus nõuda tekkinud kahjude hüvitamist, lisaks kavandatakse leppetrahvide rakendamist piirata. Negatiivsete kõrvalmõjude riski muudatusega ei kaasne. Kokkuvõtteks võib järeldada, et muudatus võib omada sihtrühmale olulist mõju. Eelnõu koostamise käigus proovitakse määratleda probleemi esinemise sagedus ja täpsustatakse sisu, st üürilepingu rikkumise üle peetud vaidluste hulk, ja võimalusel täpsustatakse, kui paljudel juhtudel ja millisel moel on üürilepingut rikutud. Arvestada tuleb, et täpset leppetrahvide hulka tulevikus ei ole võimalik täpselt hinnata, kuna probleemi tajumine on subjektiivne ja ei pruugi alati tähendada, et olukorda on võimalik loodava seaduse järgi lahendada. Potentsiaalne leppetrahvide hulk sõltub ka trahvide suurusest ja määramise tingimustest, ning asjaolust, et leppetrahvi vältimiseks võib üürnik ümber kujundada enda käitumist (mis ongi muudatuse eesmärk). Vajadusel saab täpsemalt muudatuse tagajärjel tekkinud olukorda hinnata järelanalüüsi teel. 18 2.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 2.3.4.1. Kas peate põhjendatuks seaduses piiritletud juhtudel eluruumi üürilepingute puhul leppetrahvi kokkuleppeid lubada? 2.3.4.2. Kui jah, siis milliste kohustuste rikkumiste puhuks ja millises ulatuses peaksid leppetrahvi kokkulepped olema lubatud? 3. Viivis 3.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord Viivise regulatsioon on sätestatud VÕS §-s 113. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määras võivad pooled üldjuhul vabalt kokku leppida. Kokkuleppe puudumisel kohaldatakse seaduses sätestatud viivist, milleks on VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Üürilepingu regulatsiooni juures ei ole viivisega seonduvat eraldiseisvalt reguleeritud. Samas on eluruumi üürilepingu puhul tõstatatud huvigruppide poolt küsimus VÕS § 275, mis keelab kokkulepped eluruumi üürniku kahjuks, mõjust olukorras, kui soovitakse kokku leppida seadusjärgsest viivise määrast suuremas määras. VÕS § 275 kommentaar ei sisalda viidet seaduses sätestatud viivise suurusele kui eluruumi üürilepingu puhul kohaldatavale viivisemäärale, küll on selline viide aga tehtud VÕS § 287 (leppetrahvi kokkuleppe keeld eluruumi üürimisel) kommentaaris, kus viitega VÕS §-le 275 leitakse, et eluruumi üürniku suhtes ei 42 saa pooled kokku leppida seaduses sätestatust suuremas määras. Kohtupraktika erineb küsimuses, kas VÕS § 275, mille kohaselt on tühised kokkulepped, millega eluruumi üürilepingus kaldutakse kõrvale üürniku kahjuks lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust, keelab ka poolte vahelised kokkulepped seadusjärgsest kõrgema viivisemäära osas. Ühest küljest on võimalik tõlgendus, et üürilepingutes saab kokku leppida ka kõrgemas viivisemääras võrreldes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud seadusjärgse viivisemääraga. Ka ühes hiljutises Riigikohtu lahendis ei lugenud kohus ebamõistlikult suurt viivisemäära kokkulepet tühiseks VÕS § 275 alusel, vaid 43 kontrollis kokkuleppe võimalikku tühisust ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena. Riigikohtu seisukoha järgi tuleb eelduslikult VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel lugeda ebamõistlikult kahjustavaks ja seega tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära. Riigikohtu põhjenduste kohaselt on eluruumi üürnik 42 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 182. 43 RK 3-2-1-118-16. 19 VÕS § 1 lg 5 ja § 42 lg 3 tähenduses tarbija, st ta on sõlminud lepingu väljaspool majandus- või kutsetegevust. Viivisemäär 0,5% päevas tähendab 182,5% suurust aastamäära (võttes aasta pikkuse määramisel aluseks 365 päeva). Kui seda võrrelda VÕS §-s 94 sätestatud seadusliku intressimääraga, millele lisandub VÕS § 113 lg 1 kohaselt kaheksa protsenti aastas, oleks seadusjärgne viivisemäär suurusjärgus 8,05–8,15% aastas (s.o ca 0,022% päevas) ehk kokkulepitud viivis oli üle kahekümne kahe korra kõrgem kui seaduslik viivisemäär. Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid 44 seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel. Samas on varasem kohtupraktika lubatava viivisemäära suuruse küsimuses ebajärjekindel. Tartu 45 Ringkonnakohus näiteks leidis , et seadus ei sätesta eluruumi üürimisel imperatiivselt maksmata jäänud üürilt ja kõrvalkuludelt tasutava viivise ülemmäära, mistõttu ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 275, kuna üürilepingus puudub säte, mis kaldub kõrvale seadusega sätestatust üürniku kahjuks. Edasi tugines kohus võrdlusele korteriühistu seaduse § 7 lõikele 4, mille kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% päevas ja leidis et tegemist on võrreldavate olukordadega, mistõttu ei saa lugeda ebamõistlikult kahjustavaks üksnes 0,03% suuremat viivisemäära (0,1% päevas) üürilepingu 46 järgsete maksetega tasumise viivitamisel. Samu argumente kasutas hiljem ka Tartu maakohus , lugedes viivise 0,1% päevas kehtivaks. Varem oli Tartu Maakohus sarnases olukorras lugenud kokkulepitud 47 viivisemäära 0,1% päevas VÕS § 275 alusel tühiseks. Kohtu põhjenduste kohaselt tulenes viivisekokkuleppe tühisus VÕS § 41, § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p 5 koosmõjust. Kohtu hinnangul on üürilepingu suhtes analoogia korras kohaldatav VÕS § 415 lg 1 ja võlgnetavate maksete tasumisega viivitamisel tuleb kohaldada üksnes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud viivise määra. Kohtu järelduste kohaselt olid pooled seega leppinud kokku hea usu põhimõttega vastuolus olevas tingimuses ja rikkunud seadusest tulenevaid sätteid. Individuaalkokkuleppes aga on lepinguvabadusele viidates loetud kehtivaks ja VÕS §- ga 275 mitte vastuolus olevaks viivisemäär 0,25% päevas võlgnetavalt summalt kuivõrd kokkulepitu 4849 vastab VÕS § 113 lg 1 tingimustele. Paralleelselt on võimalik hinnata ka teiste lepingutüüpide regulatsioone, kus seadusandja on pidanud vajalikuks nõrgemat poolt kaitsta (nt tööleping, tarbijalepingud). Näiteks on tarbijakrediidilepingu puhul VÕS § 421 sarnane §-ga 275, kuid seadusjärgsest viivisest kõrgema viivise nõudmise keelu on seadusandja tarbijakrediidi peatükis sõnaselgelt §-s 415 eraldi reguleerinud. Kui siin lähtuda samast loogikast, siis ei peaks ainuüksi §-st 275 sellist keeldu tulenema. Samas viitab § 421 üksnes kõrvalekalletele ”käesolevas jaos sätestatust”, § 275 aga ”käesolevas seaduses sätestatust”. Seega sellest võrdlusest ei ole kahjuks oluliselt abi. Riigikohus on seoses töölepingu regulatsiooniga asunud seisukohale, et kuna töölepingu seaduse § 2 sätestab, et VÕS-s lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse kohta sätestatust töötaja kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine, tuleb lugeda seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemad 50 viivisekokkulepped tühiseks. Seda tõlgendust ei ole võimalik otse üürilepingule üle kanda. Nimelt on viidatud TLS § 2 küll eesmärgilt sarnane VÕS §-le 275, kuid määratleb täpsemalt, et töötaja kahjuks kõrvalekalduva kokkuleppe võimalus peab selle kehtimiseks olema ette nähtud töölepinguseaduses 44 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 44. 45 Tsiviilasi 1.05.2016 nr 2-14-41188/32. 46 Tsiviilasi 01.07.2016 nr 2-15-127868. 47 Tsiviilasi 10.12.2015 nr 2-14-41181/18 ja22.07.2015 nr2-14-41169/13. 48 Tsiviilasi 26.05.2015 nr 2-14-15952/19. 49 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 43-44. 50 RKTKo 3-2-1-178-15. 20  51 endas. Üürilepingu puhul aga tuleb dispositiivsus üldosa normidest. Seega ka sellest võrdlusest ei ole kahjuks oluliselt abi. Ühe tõlgendusvariandi kohaselt niisiis ei oleks üürniku kahjuks sõlmitud viivisekokkulepped käsitletavad seaduse sättest kõrvale kaldumisena, kuivõrd kokkulepped viivise määra üle ei ole seaduse järgi otseselt keelatud (§ 113 lg 1) ja ainukeste piirangutena tuleks käsitleda tüüptingimuste kontrolli. Kui aga tõlgendada VÕS § 275 selliselt, et eluruumi üürilepingus ei või kasutada kõrgemat viivisemäära kui seaduslik viivisemäär, siis ei oleks vaja eraldi analüüsida tüüptingimusena kokkulepitud viivisemäära 52 kehtivust VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi, nagu tegi Riigikohus. Eeltoodust tulenevalt võib pigem asuda seisukohale, et kokkulepped seadust ületavas määras võiksid 53 olla (ja on ühe võimaliku tõlgenduse kohaselt ka praegu) teatud piirini lubatavad. Siiski saab öelda, et kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav. Seetõttu tasuks kaaluda üürnikult nõutava viivise lubatava suuruse täpsemat või selgemat reguleerimist VÕS-i üürilepingute peatükis. 3.2. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs VTK koostamise käigus kaaluti järgmisi mitteregulatiivseid lahendusi. Mitte midagi tegemine Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime sisuliselt samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Tõenäoliselt säilivad sellisel juhul ka kehtiva olukorraga seotud kitsaskohad, seetõttu Justiitsministeerium kõnealust varianti ei poolda. Senise regulatsiooni parem rakendamine Teine võimalik valikuvariant on senise regulatsiooni parem rakendamine. Arvestades, et viivise osas on tekkinud ka vastav Riigikohtu praktika, on ilmselt mõistlik eeldada, et edasises praktikas hakatakse sellega arvestama ning et probleemid ja segadus lubatava viivisemäära suuruse osas vähenevad. Siiski tuleb arvestada, et praktika selline kujunemine on kindlasti aeganõudev protsess. Avalikkuse teavitamine. Regulatsiooni tõhusam rakendamine eeldab esmalt kehtivas õiguses sisalduvate võimaluste teadvustamist. Kuivõrd enne VTK koostamist on Justiitsministeeriumini jõudnud erinevaid probleeme just üürileandjate esindajatelt, peaks teadlikkust olemasoleva regulatsiooni toimimisest ja selles sisalduvatest õigustest üritama suurendada samuti eelkõige üürileandjate seas. Justiitsministeeriumi veebilehel on avaldatud soovitused üürilepingu sõlmimiseks nii üürnikule kui ka üürileandjale. Kaaluda võib nende soovituste täiendamist ja täpsustamist, mh viivisemäära puudutavates küsimustes. Samas tuleb arvestada, et isikute teadlikkuse tõstmine on alati pikaajaline protsess ning igaüheni ei pruugi asjakohane teave kahjuks ikkagi jõuda. 51 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 44. 52 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 45. 53 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 45. 21 Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. See variant on seega ministeeriumi hinnangul välistatud. Avalikkuse teavitamine ja regulatsiooni senisest tõhusam rakendamine oleksid mõistlikud ja asjakohased meetmed. Võimalik täpsustus seaduses endas võimaldaks soovitud eesmärke kõige kiiremini ja tulemuslikumalt saavutada. 3.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 3.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Saksa ja Šveitsi õiguse kohaselt on kokkulepped üürilepingu viivise osas põhimõtteliselt lubatavad. Saksamaal kohaldatakse teistsuguse kokkuleppe puudumisel seadusest tulenevat intressimäära, mis on 5% aastas, millele lisandub baasintress (BGB § 247 (I)). Šveitsis, kui ei ole teisiti kokku lepitud, loetakse 54 viivisemääraks 5% aastas. 3.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Eelpool kirjeldatust nähtub, et eluruumi üürnikult viivise nõudmise regulatsiooni on praktikas erinevalt tõlgendatud ja see ei ole piisavalt selge. Seetõttu võiks Justiitsministeeriumi hinnangul VÕS-i üürilepingute peatükis üheselt välja tuua, et pooled võivad lepinguliselt ise neile sobivas viivisemääras kokku leppida. Selleks võib kaaluda § 275 täiendamist. See oleks ühest küljest õigustatud seetõttu, et segadus lubatava viivisemäära suuruse üle on eelkõige tekkinud koosmõjust §-ga 275. Teisest küljest on küsitav, kas see oleks süstemaatiliselt õige, arvestades § 275 üldist ja horisontaalset iseloomu ning asjaolu, et teisi küsimusi, kus VÕS-i 15. peatükis on sõnaselgelt lubatud leppida seaduses sätestatust üürniku kahjuks teisiti kokku, on siiski reguleeritud eraldi, mitte § 275 juures. Seega võiks kaaluda ka vastavasisulise eraldiseisva sätte loomist. Arvestada tuleb, et VÕS-i üldosas sätestatud tüüptingimuste regulatsioon, mis välistab tarbijat (kõnesoleval juhul üürnikku) ebamõistlikult kahjustavad kokkulepped, jääb endiselt kehtima, seda ka olukorras, kus üürilepingute regulatsioonis sätestataks sõnaselgelt, et lepinguga võib kokku leppida ka seadusjärgsest kõrgemas viivisemääras. Seetõttu jääb endiselt kehtima ka Riigikohtu antud tõlgendus, et üürniku suhtes on ebamõistlikult kahjustav viivisemäär, mis on suurem kolmekordsest seadusjärgsest viivisemäärast. Tegemist oleks tasakaalustatud lahendusega, mis võimaldab ühest küljest üürileandjal siiski üürniku makseviivituse sanktsioneerimiseks leppida kokku kolm korda suuremas viivisemääras, võrreldes sellega, mida seaduses sätestatud standardne lahendus ette näeb, kuid teisest küljes kaitseb üürnikku kui lepingulise suhte nõrgemat poolt ebamõistlikult kõrge viivise eest. Justiitsministeeriumi hinnangul tasuks kaaluda, kas selguse huvides võiks seadusesse ka kolmekordse seadusjärgse viivisemäära piiri sõnaselgelt kirja panna. Sellise lahenduse eesmärk oleks eelkõige seaduse üheselt mõistetavuse tagamine. Üürileandja, kes soovib üürnikuga seadusejärgsest viivisemäärast kõrgemas määras kokku leppida, saaks seda teha lihtsalt pärast seaduse lugemist, ta ei peaks end viima kurssi vastava Riigikohtu praktikaga, mis võib mittejuristile olla kindlasti keerulisem, kui seaduses sätestatud regulatsiooniga tutvumine. 54 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 45. 22 Kui soovida selline ülempiir seaduses sätestada, tekib omakorda küsimus, kas see peaks kohalduma üksnes tüüptingimustes kokkulepitud viivisemäärale või võiks seda laiendada ka individuaalkokkulepetele. Laiema kohaldamisalaga lahendus tagaks regulatsiooni lihtsama ja ühetaolisema kohaldamise (st puudub vajadus hinnata, kas tegemist oli ikkagi individuaalselt kokkulepitud tingimusega). Samuti tuleks arvestada asjaolu, et seadusest tuleks ülal kirjeldatud lahenduse puhul üheselt välja, et üürnikult võib nõuda ka seaduses sätestatust suuremat viivist, mistõttu paraneb üürileandja positsioon ja suureneb ilmselt praktikas nende juhtumite hulk, kus üürnikult ka kõrgemat viivist nõutakse. Üürniku huvide tasakaalustamiseks ja paremaks kaitseks tasuks seega seaduses sätestatud viivise ülempiiri ettenägemist nii individuaalsete kokkulepete kui ka tüüptingimuste puhul. Justiitsministeeriumi hinnangul võiks selline regulatsioon olla ka individuaalsete kokkulepete puhul asjakohane. Kui luua konkreetse ülempiiriga säte, siis selles juba iseenesest väljenduks ka võimalus leppida kokku seadusjärgsest viivisest suuremas viivises. Seega vastav muudatus ei oleks nii üheselt seotud §-ga 275 ja vääriks seega kindlasti eraldiseisvat sätet. Üks võimalus oleks sätestada see näiteks vahetult leppetrahvi reguleeriva § 287 järel. Teatud ulatuses on tegemist seotud teemadega, näiteks kohaldatakse viivise vähendamisele § 113 lõike 8 kohaselt leppetrahvi regulatsiooni. Teine võimalus oleks sätestada see kas üüri ja kõrvalkulusid käsitlevas jaos, sest tegemist on õiguskaitsevahendiga, mida üürileandja saab kasutada juhul, kui üürnik viivitab üüri või ka kõrvalkulude maksmisega, kui need jäävad üürniku kanda, või siis üürileandja tagatiste jaos, kuivõrd seadusjärgsest viivisest kõrgema viivisemäära lubamisel oleks teatud mõttes ka üürileandja majanduslike huvide tagamise funktsioon. Kaaluda võib ka seaduses sätestatud viivisest kõrgemas viivisemääras kokkuleppimisele teatud vorminõude kehtestamist. Ülejäänud osas kohalduks viivisele (mh selle sissenõutavaks muutumisele) endiselt VÕS üldosas sätestatud üldregulatsioon 3.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõju olulisus Kavandatav muudatus: määratletakse üheselt viivisemäära ülempiir üürivõlgnevustelt. Kehtiva regulatsiooni kohaselt võivad osapooled viivise määras üldjuhul vabalt kokku leppida, kokkuleppe puudumisel kohaldatakse seaduses sätestatud viivist. Samas on viivise regulatsiooni praktikas erinevalt tõlgendatud ja see ei ole piisavalt selge. Muudatusega määratletakse, et pooled võivad lepinguliselt ise neile sobivas viivisemääras kokku leppida, samas piiritletakse viivisemäär ja loetakse üürniku suhtes ebamõistlikult kahjustavaks seadusejärgset kolm korda ületav viivisemäär. Seeläbi kehtestatakse viivisekokkulepetele ühtne õiguslik raamistik. Sihtrühm 1: üürilepingu osapooled (üürnikud ja üürileandjad) Kaasnev mõju: mõju majandusele ja õiguskeskkonnale Muudatuse eesmärk on seaduse üheselt mõistetavuse tagamine, sellega ei looda eeliseid kummalegi lepingu osapoolele. Kehtiv regulatsioon võimaldab mitmeid tõlgendusi ning võib seega olla seaduse rakendajale raskesti mõistetav, muudatus loob osapoolte jaoks vajaliku õigusselguse. Kaudselt mõjutab see ka kohtute tööd – õigusselgus vähendab üürilepingu vaidluste tekkimise tõenäosust ja võimaldab neid hõlpsamalt lahendada. Üldine mõju avaldub vähesel määral ka kogu üürisektori majandustegevusele, selgem õiguskeskkond hõlbustab ja elavdab äritegevust. Mõju olulisus ja edasine analüüs 23 Kuigi muudatusega kaasneb kaudselt suurem õigusselgus, on muudatuse ulatus väga väike, tegu on pigem õigustehnilise täpsustuse kui kardinaalse süsteemimuutusega. Seetõttu võib kaasnevat mõju pidada ühiskonna tasandil pigem väheoluliseks. Muudatuse osas edasist mõjuanalüüsi ei planeerita. 3.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta. Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 3.3.4.1. Kas seaduses võiks sõnaselgelt sätestada, et hoolimata § 275 sätestatust, on pooltel võimalik kokku leppida seadusjärgsest viivisest kõrgemas määras? 3.3.4.2. Kas seaduses võiks sätestada ka ülempiiri, millest suuremas viivisemääras ei ole võimalik kokku leppida? 3.3.4.3. Kas see ülempiir võiks järgida Riigikohtu praktikast tulenevat kolmekordset seadusjärgse viivise määra? 3.3.4.4. Kas vastava ülempiiri kohaldamist võiks laiendada ka individuaalsetele kokkulepetele? 3.3.4.5. Kas eluruumi üürnikult nõutava viivise regulatsioonis tuleks Teie hinnangul veel midagi täpsustada? Palun selgitage enda seisukohti. 4. Tagatisraha 4.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord Üürileandjate varaliste õiguste kaitseks on ühe meetmena VÕS-s ette nähtud võimalus üürnikult nõuda lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha. Põhimõtteliselt on võimalikud ka teistsugused 55 tagatised peale tagatisraha. Tagatisraha suurus, selle maksmise ja hoiustamise kord ning tagastamise tingimused on sätestatud eluruumi üürilepingutele. Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses (VÕS § 308 lg 1 lause 1). Üürileandja kohustub tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning kogutud intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Huvigrupid on ühe probleemina välja toonud, et teatud juhtudel ei kata seaduses sätestatud eluruumi tagatisraha ülemmäär piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise osas (nt kui eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad) ning seetõttu sooviksid üürileandjate esindajad selle määra tõstmist. Eeltoodud probleemi võimalike lahenduste puhul peab aga silmas pidama, et liialt kõrge tagatisraha ei tohi takistada üürnikul üldse üüriturule sisenemast ning peab arvesse võtma „keskmise üürniku“ maksevõimet. Praktikas on kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha tasumine üürnikele reeglina juba üpriski koormav, võttes arvesse ka asjaolu, et üürilepingu sõlmimisel kohustatakse tihti üürnikku tasuma lisaks ka muid tasusid (nt ettemaksu, maakleritasu jms). Kehtiv regulatsioon on sellise tõrke vältimiseks näinud ette üürnikule võimaluse tagatisraha tasuda mitmes osas (VÕS § 308 lg 1 teine lause). Samuti võib vaielda selle üle, kas suuremas ulatuses tagatisraha nõudmine ikkagi teenib eesmärki üüriturgu elavdada, sest üürniku jaoks muutuks üüriturule sisenemine kulukamaks. Kuigi alati võib öelda, et tegemist on lihtsalt seaduses sätestatud võimalusega ja pooled ei pea selles kokku leppima, siis 55 See tuleb mh välja ka VÕS-i kommentaaridest tagatisraha regulatsiooni kohta, vt P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 227. 24 olukorras, kus nõudlus üürieluruumide suhtes on märkimisväärselt suurem pakkumisest, ei pruugi lepingu sõlmimiseks üürnikul muud valikut jääda. Seetõttu ei poolda Justiitsministeerium üldiselt tagatisraha lubatava suuruse tõstmist. Kaaluda võib aga võimalusi just selle probleemiga tegelemiseks, mis puudutab tagatise ebapiisavust olukorras, kus üür ise ja seetõttu ka kolmekordse üüri ulatuses tagatisraha on liiga väike üürileandja riskide maandamiseks. Ka siin võib küsida, kas sellel oleks tegelik väärtus, sest kui üür ise on niivõrd väike, et kolmekordse üüri ulatuses tagatisraha on üürileandja jaoks liiga väike, siis ei pruugi just selle väikse üüri tõttu selle konkreetse eluruumi valinud üürnik olla võimeline üldse kõrgemat tagatisraha maksma. Samuti, kui üür ise on väike, siis võib eeldada, et üürieseme sisustus ei ole ilmselt ka väga väärtuslik. Samuti on võimalik 56 üüriese ja selle sisustus kindlustada . Siiski võib põhimõtteliselt kaaluda erinevaid lahendusi teatud olukordades tagatisraha tõstmiseks. Teiseks on üürileandjate esindajad tagatisraha regulatsiooniga seoses juhtinud tähelepanu ka sellele, et üürileandja kohustus hoida tagatisraha oma varast eraldi, vähemalt kohaliku intressiga (VÕS § 308 lg 2) on üürileandjale liiga koormav ning tuleks kaotada. Selline nõue on kehtivas seaduses sätestatud eelkõige selleks, et vältida tagatisraha kasutamist üürileandja poolt enne nõude tekkimist ning garanteerimaks, et vastav rahasumma vajalikul hetkel alles oleks 57. Lisaks on eraldi hoiustamise eesmärgiks tagada tagatisrahalt arvestatava intressi eristamine. Iseenesest võib kaaluda selle reegli muutmist, kuid samas tuleb silmas pidada, et ilmselt ei ole siiski tegemist üürileandjat ülemääraselt koormava nõudega. Konto avamine on tänapäeval küllaltki lihtne (eriti kui olla juba sama krediidiasutuse klient) ega ole seotud suurte kulutustega. Silmas tuleb pidada ka asjaolu, et VÕS-i kommenteeritud väljaande kohaselt ei kohaldata §-s 308 58 nimetatud eristamisele § 626 lg 3 ning pankroti korral kuulub vastav raha pankrotivara hulka. Arvestades, et olemuslikult on tegemist üürileandjale sihtotstarbeliselt makstud summaga, millel on üksnes tagatisfunktsioon, on kaheldav, kas see peaks ikkagi üürileandja pankroti korral üürileandja vara hulka kuuluma. Seetõttu tuleks hinnata võimalusi tagatisraha üürileandja varast eristamiseks, vältimaks üürileandja maksejõuetuse või tema suhtes läbiviidava täitemenetluse korral sissenõude pööramist üürniku poolt tasutud tagatisrahale, eriti kui paralleelselt kaaluda teatud ulatuses tagatisraha suuruse tõstmist, mis tõstab üürniku jaoks tagatisrahast ilmajäämisega seotud majanduslikku riski. 4.2. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs VTK koostamise käigus kaaluti järgmisi mitteregulatiivseid lahendusi. Mitte midagi tegemine Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime sisuliselt samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Tõenäoliselt säilivad sellisel juhul ka kehtiva olukorraga seotud kitsaskohad, seetõttu Justiitsministeerium kõnealust varianti ei poolda. Senise regulatsiooni parem rakendamine Teine võimalik valikuvariant on senise regulatsiooni parem rakendamine. Kuivõrd praktikas on pigem tavaline, et üürnikult ei nõuta tagatisraha lubatud kolme kuu üüri ulatusest, siis võib väita, et seadusega 56 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 60. 57 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 228. 58 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 228. 25 lubatud võimalusi ei kasutata täiel määral ära. Kui üürileandjad sooviksid rohkem tagatisraha, peaksid nad seda ka üürnikult seaduses lubatud ülemmäära ulatuses nõudma. See ei lahendaks samas probleeme olukorras, kus üür ise on nii väike, et ka kolmekordse üüri suuruses tagatisraha nõudmisel ei ole see piisav üürileandja riskide maandamiseks. Samuti ei ole regulatsiooni parema rakendamisega võimalik lahendada küsimust tagatisest olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Avalikkuse teavitamine Regulatsiooni tõhusam rakendamine eeldab esmalt kehtivas õiguses sisalduvate võimaluste teadvustamist. Kuivõrd enne VTK koostamist on Justiitsministeeriumini jõudnud erinevaid probleeme just üürileandjate esindajatelt, peaks teadlikkust olemasoleva regulatsiooni toimimisest ja selles sisalduvatest õigustest üritama suurendada samuti eelkõige üürileandjate seas. Justiitsministeeriumi veebilehel on avaldatud soovitused üürilepingu sõlmimiseks nii üürnikule kui ka üürileandjale. Kaaluda võib nende soovituste täiendamist ja täpsustamist, mh tagatisraha puudutavates küsimustes. Samas tuleb arvestada, et isikute teadlikkuse tõstmine on alati pikaajaline protsess ning igaüheni ei pruugi asjakohane teave kahjuks ikkagi jõuda. Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seetõttu ei poolda ministeerium seda lahendust. Teatud ulatuses oleks avalikkuse teavitamine ja regulatsiooni senisest tõhusam rakendamine mõistlikud ja asjakohased meetmed. Aga kuna osaliselt on probleem siiski just kehtivas regulatsioonis, on Justiitsministeeriumi hinnangul probleemide lahendamiseks kõige parem lahendus kehtiva regulatsiooni osaline muutmine ja täpsustamine. See võimaldab soovitud eesmärke kõige kiiremini ja tulemuslikumalt saavutada. 4.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 4.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Tagatisraha regulatsiooni osas on Euroopa riikide praktika küllaltki erinev. 59 Tagatisraha puhul on oluline esiteks küsimus, milliseid üürniku kohustusi tagatisraha tagab, kuidas tagatisraha lepingu kehtivuse ajal hoitakse ja kuidas vajadusel käsutatakse. Teiseks on oluline, et deposiidi suurus ei saaks üürnikule takistuseks üüriturule sisenemisel. Kolmandaks, regulatsioon peab välistatama üürileandja kuritarvitused deposiidi tagastamisel lepingu lõppedes. 60 Läti õiguses deposiidi ulatus piiratud ei ole, kuid praktikas on tavaline 2–3 kuu üüri suurune deposiit.61 Seevastu Leedu õigus deposiidi instituuti üürileandja tagatisena ei tunne, kuid reguleeritakse ettemaksu küsimust. 62 Ettemaksu on lubatud küsida, teistsuguse kokkuleppe tühisuse ähvardusel, üksnes esimese kuu eest. Soome õigus lubaks küsida tagatisraha kuni kolm kuud, kui praktikas lepitakse 1–2 kuu üüriga. Seda regulatsiooni tuleb aga vaadata koos suhteliselt liberaalse sättega, mille kohaselt on lisaks tagatisrahale lubatud (üksnes lepingu sõlmimisel) kokku leppida ettemaksus kuni kolme kuu üüri ulatuses. 63 59 Nasarre (2014), pp. 822-23. 60 Art.12.1 para 1 of the Law on Residential Tenancy. 61 Latvian Report, p .137. 62 Latvian Report, p .137. 63 Lithuanian Report, p. 126. 26 Rootsis küsitakse tagatisraha harva, regulatsiooni eripäraks on see, et üürnik võib tagatisraha tagasi nõuda kahe aasta möödudes üürilepingu jõustumisest.64 Eesti regulatsiooni, s.o VÕS § 308 allikaks on BGB § 551. Viidatud sätete kohaselt võib üürileandjalt nõuda deposiiti kuni kolme kuu üüri ulatuses. Erinevused ilmnevad aga praktikas: kui Saksa üürilepingu puhul on kolme kuu üüri suurune tagatisraha tavaline, siis ei ole Eestis, arvestades „keskmise üürniku“ maksevõimet, rohkem kui 1–2 kuu ulatuses tagatisraha võimalik nõuda. VÕS § 308 lg 2 sõnastus “Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga” järgib BGB § 551 (3) 1. lause loogikat65, kuid on põhimõtteliselt erinev nt Šveitsi õigusest, kus OR art 257e lõike 1 kohaselt peab üürileandja paigutama tagatisraha krediidiasutusse üürniku nimele. Pank tohib sellise tagatisraha välja maksta üksnes poolte ühise korralduse või kohtuotsuse alusel. Kui üürileandja ühe aasta jooksul lepingu lõppemisest nõudeid üürniku vastu esitanud ei ole, võib viimane nõuda pangalt tagatisraha väljamaksmist. Tagatisraha asemel on Šveitsis laialdaselt kasutusel deposiidikindlustus, mis üürileandja jaoks sisuliselt tähendab kindlustusandja poolt väljastatud nõudegarantiid. Kui kindlustusandja peab garantii välja maksma, on tal vastavas osas üürniku vastu tagasinõudeõigus.66 Saksamaal on tagatisraha eraldi hoiustamise eesmärk välistada võimalus, et tagatisraha suhtes saaksid enda õigusi teostada üürileandja võlausaldajad. Üürnikul on üürileandja suhtes läbiviidava täitemenetluse korral võimalik tugineda ZPO § 771 ja pankrotimenetluse korral InsO § 47 vara pankrotivarast välistamise õigusele. Kui sellist eristamist ei esine, ei ole üürnikul võimalik InsO §-s 47 sätestatud vara välistamisõigusele tugineda ja sellisel juhul saab temast üürileandja pankroti korral tavaline 67 pankrotivõlausaldaja. Eelpooltoodust nähtub, et saksa õiguses on selge seos BGB § 551 lg 3 sätestatud üürileandja kohustuse hoiustada tagatisraha oma varast eraldi ning InsO § 47 sätestatud üürniku õiguse vahel nõuda tagatisraha pankrotivarast välistamise vahel. Kuivõrd Eesti pankrotiseaduse (PankrS) § 123 lg 1 on iseenesest väga sarnane InsO §-ga 47, siis tekib küsimus, kas ka Eesti seadusandja on soovinud luua sellist seost VÕS § 308 ja PankrS § 123 vahel, nagu on see Saksamaal BGB § 551 ja InsO § 47 vahel. VÕS-i kommenteeritud väljaande pinnalt võib pigem asuda eitavale seisukohale, kuivõrd kommentaaride kohaselt ei kohaldata §-s 308 nimetatud 68 eristamisele § 626 lg 3 ning pankroti korral kuulub vastav raha pankrotivara hulka. Kuid samas on vaieldav, kas see on võrdluses Saksamaa sisuliselt samasuguste sätetega õigustatud. Üldises plaanis võib öelda, et Eestis on tagatisraha alakasutatud, kuid samas puudub kindlus, et turuosalised ka enamaks valmis oleksid. Igal juhul tuleks tagada, et üürileandja poolse kuritarvituse võimalused oleks viidud miinimumini, kahjustamata samas deposiidi tagatisfunktsiooni. Siin võib hoiatava näitena tuua Soome, kus täpsete tagatisraha tagastamise reeglite puudumisel on korteri seisundi hindamise ja tagatisraha tagastamisega seotud vaidlused väidetavalt üks suuremaid probleeme Soome 69 üüriõiguses. Tagatisraha suuruse küsimusega seonduvalt on kolme kuu üür n-ö Euroopa standard. Kolm kuud on sätestatud Soomes, Rootsis, Saksamaal, Šveitsis, Itaalias. Üks kuu Hispaanias, Prantsusmaal. Austrias 64 Tegemist on üürniku kaitseks kohustusliku normiga. Rootsi üüriseadus § 28 (a). 65 Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 66 Swiss Report, p. 100. 67 Bieber, MüKo, 7. Aufl, 2016, BGB § 551, rn 23. 68 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Võlaõigusseadus II Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 228. 69 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 8, 9. 27 on see määr kujunenud kohtupraktika kaudu. Arvestades üürileandja huve (eluruumi väärtus, suurus), on 70 Austria kohus pidanud mõistlikuks ka kuue kuu üürile vastava tagatisraha . Põhimõte, et tagatisrahalt saadav intress kuulub üürnikule, on tuntud nii Saksa, Austria, kui Luksemburgi 71 õiguses , st mitte ainult Šveitsi õiguses, kus tagatisraha hoiustatakse üürniku nimel. Seevastu 72 Skandinaaviamaadest ei Soome, Rootsi ega Taani õiguses reguleerita seda, kuidas üürileandja peaks tagatisraha hoidma. Siiski hoiustatakse Soomes tagatisraha (kuni kolme kuu üüri ulatuses) tavaliselt eraldi kontol just põhjusel, et üürnikul on õigus tagatisraha tagastamisel nõuda intressi. Taanis 73 tagatisrahalt üürnikule intressi maksma ei pea. 4.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Tagatisraha suurus Olukordade jaoks, kus eluruum asub piirkonnas, kus üürihinnad on väga madalad ja tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise osas, võib kaaluda seaduses mingi kindla suurusega tagatisraha määratlemist, mille kõrval jääks kehtima ka senine kolme kuu üüri reegel. Üürileandjal oleks õigus nõuda tagatisraha kas kolme kuu üüri ulatuses või seaduses ette nähtud absoluutses määras, sõltuvalt sellest, kumb on suurem. Üle seaduses sätestatud absoluutses määras ülempiiri saab tagatisraha nõuda ainult siis, kui kolme kuu üür oleks sellest suurem, sellisel juhul oleks maksimum kolme kuu üür. Sellisel juhul tuleks mõelda, missugune see konkreetne ülempiir täpselt olla võiks. Konkreetse ülempiiri määratlemine on igal juhul hinnanguline. Selleks võib kaaluda seaduses teatud fikseeritud summa sätestamist. Ühe variandina oleks mõeldav sätestada lihtsalt teatud summa, mis peaks olema nii üürileandja kui üürniku huve silmas pidades mõistlikus suuruses (nt 500 eurot, 1000 eurot vms). Teine variant oleks üritada peegeldada selle summaga näiteks Eesti keskmist kolmekordset üürihinda. Selle muudab keeruliseks asjaolu, et üürihindade kohta puudub Eestis ametlik statistika 74. Veebis leiab küll 75 teatud infot pakkumishindade kohta , kuid ainuüksi sellisele teabele tuginedes ei oleks võimalik seadusjärgset määra kujundada, vaid selle eelduseks peaks olema täiendava analüüsi läbiviimine. See muudab aga sellise lahenduse rakendamise võimalikkuse küsitavaks. Kui siiski oleks võimalik asjakohane analüüs läbi viia ja vastav määr selliselt kehtestada, siis jääks suurema pakkumise ja nõudlusega piirkondades, kus on ka üürid kõrgemad, endiselt kehtima kolme kuu üüri reegel, kuid üürileandjate positsiooni parandataks just madalama üüritasemega piirkondades. Mõlema variandi puudus seisneb selles, et konkreetsed summalised piirmäärad oleks jäigalt seadusesse kirjutatud ning kui tulevikus turuolukord muutub, tuleks ka piirmäärade muutmiseks muuta seadust, piirmäära automaatset muutumist ei toimuks. Muudatuse saaks teha veidi operatiivsemalt juhul, kui konkreetne ülemmäära suurus sätestataks ministri määrusega, arvestades seaduse tasandil selleks ette nähtud raamistikku. Alternatiiv oleks siduda ülempiir mingi objektiivse näitajaga, mis on ajas muutuv, kuid sellise sobiva määra leidmine võib praktikas osutuda keeruliseks ülesandeks. 70 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 59, viitega Nasarre, lk 824. 71 http://www.tenlaw.uni-bremen.de/intrateamcom/AT-DE-LU-CH%20comparison%20report%2020151218.pdf , p 39. 72http://www.tenlaw.uni-bremen.de/intrateamcom/DK-FI-SE%20comparison%20report%2020150203.pdf , p 52. 73 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 60. 74 Statistikaamet kogub üüriandmeid rahvaloenduse käigus, kuid üürihindasid see ei puuduta. Konjuktuuriinstituut üüristatistikat ei tee. 75 Vt näiteks KV.ee veebilehel esitatud infot: http://kinnisvaraportaal-kv- ee.postimees.ee/?act=statsAvgPrice.main&deal_type=2&start_date_year=2015&start_date_month=10&end_date_ye ar=2017&end_date_month=10&county1=1&parish1=421&city1=0&county2=0&parish2=0 28 Pakutud lahenduse puuduseks võib olla asjaolu, et üürnikul ei pruugi olla võimalik ka kõrgemas määras tagatisraha maksta (vastasel juhul ei sooviks potentsiaalne üürnik üldse nii madala üüriga eluaset üürida). Seega on võimalik, et lahendus ei hakkaks lihtsalt praktikas tööle. Kuid on siiski võimalik, et teatud määral oleks võimalik üürileandjate muresid leevendada. Silmas tuleb pidada siiski, et isegi kui teatud üksikjuhtudel võiks see regulatsioon töötada ja üürileandja probleeme saaks seeläbi lahendada, on laias plaanis küsitav, kas ainult üksiknäited õigustavad seaduse muudatust, mis mõjutaks palju suuremat hulka eluruumi üürilepinguid. Tagatisraha hoiustamine ja kaitse üürileandja pankroti või täitemenetluse korral Justiitsministeeriumi hinnangul võib tagatisraha üürileandja varast eraldi hoiustamise nõudest loobumist põhimõtteliselt kaaluda. Seejuures tekib aga esiteks küsimus, kuidas käsitleda sel juhul intressi maksmise kohustust. Nõue hoiustada tagatisraha vähemalt kohaliku keskmise intressiga, mis kuulub üürnikule, on Justiitsministeeriumi arvates sisuliselt põhjendatud ja õige. See kehtib üldiselt ka teistel alustel raha kasutamise korral, samuti on intressi maksmise kohustus ette nähtud näiteks lepingust taganemisel tagasitäitmise võlasuhte raames. Samuti on asjakohane viidata VÕS §-le 717, mille kohaselt peab makseteenuse pakkuja kliendi kontol oleva raha eest maksma makseteenuse pakkuja kliendile intressi. Intressi arvutatakse aasta alusel ja intress kantakse kliendi kontole vähemalt kord aastas. Kui intressi määra ei ole lepinguga ette nähtud, on selleks intressimäär, mida krediidiasutused maksavad tavaliselt tähtajatute (nõudmiseni) hoiuste eest. Seega makseteenuse pakkuja peab tema juures hoiustatud tagatisraha pealt maksma nii või teisiti intressi ning ei oleks õigustatud, kui see intress kuuluks üürniku asemel üürileandjale. Isegi kui praktilisest vaatevinklist on praegusel ajal hoiuseintressid pigem madalad, ei saa välistada nende tõusu tulevikus. Seega isegi, kui üürileandja ei hoiustaks tagatisraha enda ülejäänud rahalistest vahenditest eraldi, peaks ta siiski olema võimeline pidama selle üle intressiarvestust. See on küll ilmselt matemaatiliselt teostatav (samuti nagu mitme üürniku vahel intressi jagamine), kuid tekitab omakorda küsimuse, kas üürileandjal ei oleks lihtsam avada siiski lihtsalt tagatisraha jaoks eraldi konto. Lisaks on väga oluline maandada üürniku võimalikke riske seoses tagatisraha kaotamisega. Täpsemalt tuleks tegeleda ka küsimusega, mis saab tagatisrahast juhul, kui üürileandja suhtes algatatakse täite- või 76 pankrotimenetlus. Kõige selgem lahendus oleks võtta eeskuju VÕS § 626 lõikes 3 käsunduslepingu kohta sätestatust. Seaduses võiks sõnaselgelt välja tuua, et tagatisraha (ja sellelt kogutud intress) ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu. Sellisel juhul ei peaks see kuuluma võlgniku (kõnealusel juhul üürileandja) vara hulka, mis PankrS § 108 kohaselt muutub pankrotivaraks, mida kasutatakse sihtvarana võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ja pankrotimenetluse läbiviimiseks. PankrS § 123 alusel ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad kolmandale isikule. Kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, peab haldur eseme tagastama (vara välistamine). Vara välistamist nõudev isik ei ole välistamisnõude osas pankrotivõlausaldajaks. Seega oleks üürnikul õigus nõuda pärast üürilepingu lõppemist tagatisraha välistamist ja ta ei peaks osalema panrotimenetluses tavapärase võlausaldajana. Täitemenetluses võib 76 VÕS § 626 lõike 3 sõnastus on järgmine: Nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel, kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu 29 kolmas isik (kõnesoleval juhul üürnik) esitada § 77 alusel aresti alt välistamise avalduse või TMS § 222 alusel hagi vara arestist vabastamiseks ja sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Oluline on märkida, et VÕS-i § 308 lõikes 3 sätestatud üldine reegel, mille kohaselt võib üürnik tagatisraha tagastamist nõuda siis, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, kehtiks paralleelselt endiselt edasi. Seega nimetatud õigused saaksid üürnikul olla üksnes siis, kui tal oleks õigus saada tagatisraha tagasi VÕS § 308 lõike 3 alusel. Siiski peaks olema võimalik tagatisraha mingil kujul üürileandja isiklikust varast eristada. See tähendab, et üürnik peaks olema valmis esitama tõendeid selle kohta, et ta on üürileandjale tagatisraha maksnud. Teisalt tuleks ennetada olukorda, kus vahetult enne pankrotimenetluse algust oleks võimalik hõlpsasti välistada võlgnike sõprade ja sugulaste taotlusel pankrotivarast erinevaid summasid ettekäändel, et tegemist on erinevate tagatisrahadega, kuigi üürilepingute olemasolu on kaheldav. Kaaluda võiks ka selliseid lahendusi, mis aitaksid tagada, et eluruumi võõrandamisel pankroti- või täitemenetluses n-ö liiguks senisele üürileandjale makstud tagatisraha koos eluruumiga üle eluruumi omandanud isikule, kellest saab VÕS-i § 291 kohaselt uus üürileandja. See aitaks tagada uue üürileandja huve ning suurendaks loodetavasti soovi ja valmidust osta täite- või pankrotimenetluses ka selline eluruum, mis on antud üürile. Täpsemad lahendused vajavad põhjalikumat analüüsi, kuid iseenesest võiks kaaluda näiteks nõude loovutamisel (ja tulenevalt § 179 sätestatust ka lepingu ülevõtmisel) kohalduva VÕS §-ga 167 sarnase lahenduse kasutamist, mille kohaselt lähevad nõude tagamiseks antud nõudega seotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused, sealhulgas eesõigused pankroti ja sundtäitmise puhuks, mis ei ole lahutamatult seotud loovutaja isikuga ja on üleantavad, üle uuele võlausaldajale. Olukorras, kus tagatisraha oleks kohe algusest peale hoitud eraldi kontol, oleks sellise kuritarvituse oht mõnevõrra väiksem. Samuti peab mainima, et VÕS § 626 lõike 3 kohta, mis oli eelpoolkirjeldatud muudatusettepaneku eeskuju, on kommenteeritud väljaandes selgitatud, et käsundisaaja peab käsundiandja liigitunnusega asju eraldatult hoidma, samuti raha eraldi kontol ja väärtpabereid EVK 77 esindajakontol. Seega tagaks tagatisraha eraldi kontol hoidmine siiski põhimõtteliselt suurema kindluse, samuti ei ole see üürileandja jaoks ilmselt ebamõistlikult koormav kohustus. Seetõttu pooldab Justiitsministeerium pigem tagatisraha eraldi kontol hoidmise nõude säilitamist, kuid ootab VTK kooskõlastamise käigus huvirühmade seisukohti nimetatud küsimuses. 4.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõju olulisus Kavandatav muudatus: (1) juhul, kui madal üür tingib madala tagatisraha ja seetõttu ei ole tagatisraha piisav hüvitamaks üürileandjale tekkivat võimalikku kahju, kaalutakse võimalust lubada üürileandjal kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel nõuda tagatisraha alternatiivses määras; (2) tagatakse tagatisraha säilimine üürileandja pankroti või täitemenetluse korral. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on maksimaalseks tagatisraha piirmääraks kolme kuu üür ja üürileandjal lasub kohustus hoida tagatisraha oma varast eraldi. Muudatuse (1) järgselt olukorras, kus eluruumi üürihind on sedavõrd madal, et tagatisraha ülemmäär ei kata üürileandja võimalikke riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise osas, kehtestatakse kindla suurusega tagatisraha, mille kõrval jääks alternatiivselt kehtima ka senine 77 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Võlaõigusseadus III Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2009, lk 22. 30  kolme kuu üüri reegel. Üürileandjal oleks õigus nõuda tagatisraha kas kolme kuu üüri ulatuses või seaduses ette nähtud absoluutses määras, sõltuvalt sellest, kumb on suurem. Ülempiir määratletakse kas konkreetse summana või keskmisena näiteks turu keskmisest üürihinnast. Muudatusega (2) nähakse ette, et tagatisraha (ja sellelt kogutud intress) ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet üürileandja vastu algatatud täitemenetluses. Sihtrühm 1. Üürnikud Kaasnev mõju: majanduslik mõju, mõju regionaalarengule Mõju avaldub neile üürnikele, kes üürivad või soovivad üürile võtta madala üürihinnaga eluaset – tekib võimalus, et üürileandja kehtestab varasemaga võrreldes kõrgema tagatisraha. Majanduslik mõju avaldub regionaalselt ja sissetulekurühmade lõikes. Väiksema sissetulekuga piirkondades on üürihinnad üleproportsionaalselt madalamad võrreldes Eesti keskmisega, näiteks portaali www.kv.ee andmetel on Võru linnas on keskmine ruutmeetri üüripakkumine neli eurot ja Kohtla-Järvel kaks eurot, samas, kui Eesti keskmine pakkumishind on 9,3 eurot ruutmeetri kohta. Seetõttu on olemas risk, et avaldub soovimatu regionaalpoliitiline ja sotsiaal-majanduslik mõju, kus madalama sissetulekuga üürnikel osutub üürilepingu sõlmimine tänu kõrgele tagatisrahale keeruliseks ning võib mõjutada nende leibkonna üldist sissetulekut. Samas, arvestades, et väga harva nõutakse maksimaalset, kolme kuu üüri suurust tagatisraha, võib oletada, et mõju oluliselt ei avaldu ja haavatavate ühiskonnagruppide toimetuleku halvenemise ebasoovitav risk ei realiseeru. Olukorras, kus üürituru keskmine üür on madal, on ühtlasi madal ka üürniku maksejõud ja kõrgem tagatisraha üüripakkumise puhul võib tähendada seda, et pinnale üürnikku ei leita. Võimalik, et taolises olukorras, kus ei ole võimalik määrata kõrgemat tagatisraha, teostab üürileandja eelnevalt põhjalikuma taustakontrolli vältides sedasi võimalike kahjude tekkimist. Teine muudatuse osa (tagatisraha säilimise tagamine) annab üürnikele kindlustunde tehtud sissemakse säilimise osas ja tekitab enam usaldust olukorras, kus nõutakse keskmisest kõrgemat tagatist. Ilmselt kallutab teadmine tagatisraha turvalisest säilimisest üürnikku nõustuma ka suurema tagatisrahaga. Sihtrühm 2. Üürileandjad Kaasnev mõju: majanduslik mõju Muudatuse tulemusel avaneks üürileandjatele võimalus nõuda kõrgemat tagatist olukorras, kus üür on suhteliselt madal ja seeläbi luua endale lisagarantii eluaseme väärtuse säilimise osas (maandada risk, et tekkiv kahju jääb korvamata). Samas, üürnikult on võimalik tekkinud kahju ka teisel moel sisse nõuda, esiteks kui üürnik on vabatahtlikult nõus kahju hüvitamisega ja teiseks kohtu kaudu. Praktikas on maksimaalset tagatist kasutatud väga harva, mis tähendab, et üürileandjatel võib puududa piisav huvi. Huvipuudus ei ole tingitud ükskõiksusest enda omandi säilimise vastu, vaid üürituru olukorrast, kus odavamate eluruumide üürnikel ei ole suutlikkust maksta kõrget tagatisraha. Muudatuse teine pool, tagatisraha säilimise tagamine ka üürileandja suhtes algatatud pankroti- või täitemenetluse käigus senise üürileandja huve eriti ei mõjuta. Kui aga leida lahendus, kuidas tagada, et tagatisraha liiguks üürieseme müügi korral üle uuele omanikule, kellest saab uus üürileandja, siis oleks see kindlasti uue üürileandja huvides. See võiks suurendada valmidust osta täite- või pankrotimenetluses ka selline eluruum, mis on antud üürile. Sihtrühm 3. Pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele avaldub muudatuse tagajärjel kaudne mõju, nad peavad enda tegevuses arvestama uue regulatsiooniga ja sellest tulevikus lähtuma. Lisanduvat töökoormust ja halduskoormust muudatus endaga kaasa ei too, tegu on ühekordse ümberorienteerumisega seadusandluses. Mõju olulisus ja edasine analüüs 31 Muudatuse otsene sihtrühm ja esinemise sagedus on väikesed ning ulatust ei saa pidada suureks – ka hetkel on võimalik tagatisraha nõuda ja seda nõutakse harva maksimumsummas. Samuti on ka hetkel üürileandjal kohustus tagatisraha säilimine tagada. Muudatus täpsustaks olemasolevat regulatsiooni ja ei oma seetõttu olulist mõju. Kuna mõju avaldumine on pigem harv, sihtrühm ja ulatus väikesed, siis võib eeldada, et negatiivset kõrvalmõju regionaalarengule pigem ei avaldu – üürituru keskmine maksevõime ja piisav konkurents välistavad liialt kõrged tagatisrahad. Arvestades, et muudatusega ei kaasne olulist mõju sihtrühmale, eraldiseisvat andmekogumist ja analüüsi mõjuanalüüsi osana ei planeerita. Võimalusel kogutakse probleemi suuruse hindamiseks tagatisrahade määramise ja muude üürilepingu sõlmimisega kaasnevate kulude statistikat. 4.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 4.3.4.1. Kas üürnikult nõutava tagatisraha ülemmäära tuleks seaduses tõsta või on praegune regulatsioon Teie hinnangul optimaalne? 4.3.4.2. Kas ülemmäär võiks alternatiivselt (st lisaks praegusele kolme kuu reeglile) olla seotud mingisuguse absoluutse seaduses sätestatud piiriga? Mis võiks selleks piiriks olla ja miks? Kas Teie hinnangul on olemas mõni objektiivselt määratletav ajas muutuv määr, millega võiks vastava ülempiiri siduda? 4.3.4.3. Kas tagatisraha üürileandja varast eraldi hoiustamise kohustus on Teie hinnangul põhjendatud ja vajalik või vajaks see muutmist? 4.3.4.4. Kas seaduses tuleks ette näha tagatisraha selgesõnaline välistatus üürileandja suhtes läbiviidava täite- või pankrotimenetluse korral? 5. Üüri tõstmise alused 5.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord Üüri suuruse regulatsioon on sätestatud VÕS 15. ptk 3. jaos, mis kokkuvõttes on nii üüri tõstmise aluste, ulatuse, kui ka intervalli osas üürileandja suhtes äärmiselt soodne ning võimaldab üürileandjal omandi 78 kasutusse anda turuhinnaga ning ka mõistlikud parenduskulud üürnikule üle kanda. Samuti ei nähtu üüri tõstmise osas kohtupraktikas olulisi probleeme. Üüri ülemäärasusega seotud vaidluste osas on pigem märgata langustendentsi (viimasel viiel aastal on kohtutesse jõudnud vaid üksikud vaidlused, kus üüri ülemäärane tõstmine on olnud keskseks küsimuseks) ning üldistatult võib öelda, et kohtupraktika on 79 ühtlane nii üüri tõstmise formaalsete kui materiaalsete eelduste kontrolli osas. Siiski on analüüsi käigus tuvastatud paar küsimust, kus võiks kaaluda seaduse täpsustamist ning praktikaga paremini kooskõlla viimist. Erinevalt enamikust Euroopa riikidest, ei ole Eesti õiguses sätestatud piiranguid algselt poolte vahel 80 kokkulepitava üüri suurusele ehk lähtutud on põhimõttest, et üürilepingu sõlmimisel üüritasu suuruse üle 78 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 40. 79 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 33. 80 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 31. 32 otsustamine toimub poolte kokkuleppel ning üürnikul on võetavat kohustust võimalik piisavalt adekvaatselt hinnata. Samuti ei ole seadus sätestanud piiranguid üüri tõstmise ulatuse osas. Tähtajaliste üürilepingute puhul on üüri suurendamine võimalik poolte vastava kokkuleppe alusel (VÕS § 300). Sarnaselt teiste Euroopa riikidega on tavaline, et üüri tõusu alustes on võimalik kokku leppida vaid pikemaks kui kolmeks aastaks sõlmitud lepingute puhul. Kuivõrd aga Eesti üüriturul domineerivad pigem 81 lühema tähtajaga lepingud, ei ole kohtusse jõudnud ka VÕS § 300 rakendusprobleemidega kohtuasju. Siiski võib ühe probleemkohana välja tuua asjaolu, et üürileandjad ei oska tihtipeale üüri tõstmise 82 kokkulepet lepingus ette näha, mille tõttu neil see õigus ka kasutamata jääb. Tähtajatute üürilepingute korral on üürileandjal võimalik üüri ühepoolselt tõsta seadusest tulenevalt (VÕS § 299). Seejuures on üüri tõstmisele ettenähtud küll teatud tingimused, kuid mitte üüri ulatuse osas. VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu korral üüri tõsta kinnisasjade (sh eluruumide) puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Seejuures on üüri tõstmise teatele sätestatud täpsed nõuded. Lõike 2 kohaselt peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kui üürileandja ei teata üüri tõstmisest eeltoodud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles, on ülesütlemine tühine (VÕS § 299 lg 3). Kuivõrd üüri ühepoolse tõstmise õiguse näol on seadusandja iseenesest andnud üürileandjale laialdase õiguse lepingut ilma kokkuleppeta muuta, on igati õigustatud nõue, et üürnikule esitatakse kõik vajalikud andmed üüri ülemäärasuse hindamiseks ning ülemäärasuse korral ka selle vaidlustamiseks. Eeltoodud nõuded tagavad vaidluse korral ka üüri tõstmise õiguspärasuse kontrollitavuse kohtu poolt. Vahemärkusena võib siinkohal öelda, et kohtupraktika pinnalt saab välja tuua, et üürileandjate tahe üüri tõsta jääb tihtipeale realiseerimata just VÕS § 299 lg-s 2 üüri tõstmise teatele kehtestatud nõuete järgimata jätmise tõttu.83 Võttes arvesse, et Eesti õigus ei sätesta piiranguid algsele üürile ega ka selle tõstmise ulatusele, aga ka asjaolu, et seadus võimaldab üürileandjal üüri ühepoolselt tõsta, on eluruumi üürnikule tagatud õigus vaidlustada üüri suurus juhul, kui üüri tõstmine on ülemäärane või kui üür on lepingu kehtivuse ajal muutunud ülemääraseks. Sellisel viisil on seadusandja tasakaalustanud üürileandjale üüri tõstmisel üpriski laialdase vabaduse andmist, tagamaks, et üüri suuruse üle otsustamine ei jääks lõppkokkuvõttes vaid üürileandja meelevalda. Eluruumi üürniku õigus vaidlustada ülemäärane üüri tõstmine tuleneb VÕS § 303 lg-st 1. Seejuures on üürnikule seadusega ette nähtud võrdlemisi lühike 30-päevane tähtaeg üüri tõstmise vaidlustamiseks, mis võimaldab saavutada üüri suuruse osas kiiresti õigusselguse. Seega saab üürileandja vaidlustamise tähtaja möödumisel olla kindel, et juhul, kui üüri on kehtivalt tõstetud ning üürnik ei ole uut üüri vaidlustanud, on see kahtlusteta kehtiv. Eeltoodust tulenevalt võib öelda, et üüri vaidlustamise instituut on igal juhul vajalik ning põhjendatud. Samas on võimalik üüri tõstmise aluseid seaduses täpsustada ning seeläbi soodustada ka teatud eluaseme- ning energiatõhususe poliitikas seatud eesmärke. 81 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 36. 82 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 35. 83 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 35. 33 Üüri tõstmine seoses turuhinna tõusuga Üüri ülemäärasust, mis annab üürnikule õiguse üüri suurus vaidlustada, tuleb hinnata VÕS § 301 alusel. VÕS § 301 lõige 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt on üüri suurus ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu. Lõige 2 sätestab, et üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. VÕS § 301 lõike 2 osas võib välja tuua kaks probleemkohta. Kuigi sätte sõnastus viitab nö referentsüürile, ei sätesta see esiteks Saksa ega Šveitsi eeskujul algse üüri kontrolli, mida selle referentsüüriga võrrelda, ning teiseks, ei luba sõnaselgelt tõsta üüri referentsüüri tasemele nagu 84 Saksamaal (vt täpsemalt allpool võrdlevõiguslik osa). Lõike 2 praegusest absoluutsest sõnastusest tulenevalt jääb ekslik mulje, justkui üürileandja võib igal 85 juhul üüri tõsta turuüüri tasemeni ehk ka juhul, kui see algselt oli kokku lepitud alla selle. See õõnestaks aga igasugust poolte vahelist kokkulepet algse üüri osas. Seega saab üüri tõstmise õigus põhineda vaid mingite objektiivsete asjaolude muutumisel, mis põhjendaksid üüri tõusu. Riigikohus on seejuures 86 kinnitanud, et eluruumi keskmise turuhinna tõus võib olla majanduslik põhjendus üüri tõstmiseks, kuid selline tõlgendus vastab pigem Saksa õigusele ning ei ole otseselt vastavuses VÕS sätetega üüri tõstmise ja ülemäärase üüri kohta, mis pigem järgivad Šveitsi regulatsiooni loogikat, mille kohaselt on üüri 87 ühepoolne tõstmine põhjendatav vaid üürileandja kulude suurenemise tõttu. Üüri tõstmine seoses parendustega Lisaks üüri tõstmisele tulenevalt üürituru seisukorrast, on aktuaalne ka küsimus üüri tõstmise lubatavusest seoses eluruumile või hoonele tehtavate parenduste ja muudatustega. Arvestades Eesti eluruumide mahajäämust energiatõhususe osas, tuleks eelkõige kaaluda just viimast soosivate regulatsioonide kehtestamist. Kuigi eesmärki elamufondi energiatõhususe tõstmiseks ei ole võimalik 88 saavutada vaid võlaõigusliku regulatsiooni kaudu, võiks sellel siiski olla mingi soosiv mõju. Elamufondi kvaliteedi tõstmise soodustamine on laialdasemalt eesmärgiks seatud kogu Euroopas ning 89 energiatõhususe edendamise meetmete raames, mida kirjutab ette direktiiv 2012/27/EL, on nii mõnedki 90 Euroopa riigid just parendustega seonduva osa üüriõigusest üle vaadanud. VÕS § 301 lg 3 kohaselt ei ole üüri tõstmine ülemäärane, kui tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas, kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone tavaliselt vastab. Seega on seadus konkretiseerinud mõistlike paranduste ja muudatustena vaid selliseid, mis on vajalikud selleks, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone tavaliselt vastab, kuid säte on aga laiem ja 84 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 14. 85 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 38. 86 RKTKo 19.09.2005, 3-2-1-76-05. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud 87 Võrdlevõiguslik analüüs lk 14-15. 88 Eelkõige peaksid toetusmeetmed elamispinna kasutuse aluse suhtes olema võimalikult neutraalsed (Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 5). 89 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2012/27/EL, 25. oktoober 2012, milles käsitletakse energiatõhusust, muudetakse direktiive 2009/125/EÜ ja 2010/30/EL ning tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2004/8/EÜ ja 2006/32/EÜ EMPs kohaldatav tekst; ELT L 315, 14.11.2012, lk 1-56. 90 Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) within the Federal Office for Building and Regional Planning (BBR) (ed.), Tenancy law and energy renovation in European comparison, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/EN/Publications/OnlinePublications/2016/bbsr-online-14- 2016-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=4. 34 võimaldab üüri tõsta ka muude mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks. See, mis need muud 91 parendused ja muudatused on, nõuab aga igal konkreetsel juhul sisustamist. Võrdlemisi üldine määratlus mõistlikest parendustest ja kulutustest, millest tulenevalt võib üürileandja üüri tõsta, raskendab aga oluliselt üürileandjal üüri tõstmise õiguspärasuse ning sellest tulenevalt ka võimalike tagajärgede prognoositavust. Üürniku poolt üüri vaidlustamise korral peab üürileandja arvestama teatud ajaks ülesütlemisõiguse takistamisega hea usu põhimõtte vastasuse tõttu (VÕS 327 lg 1 p 2) ning üüri ülemäärasuse vaidluse kaotades, ka sellele järgnevaks kolmeks aastaks.92 Võttes aga arvesse, et väljaspool poolte kokkuleppeid, on üürileandja ühepoolne üüri tõstmine lubatud vaid tähtajatute lepingute puhul, kus üürileandjal on kehtiva regulatsiooni kohaselt õigus üürileping kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides ilma põhjuseta igal juhul üles öelda, võib üürileandja üüri tõstmisega seotud riskide vältimiseks eelistada just seda võimalust.93 See võib aga omakorda mõjuda negatiivselt eesmärgile soodustada stabiilseid ja pikaajalisi üürisuhteid. Üürniku kaitse üüri tõstmisel Lisaks eeltoodud üüri tõstmise aluseid puudutavatele probleemidele, on poolte huvide tasakaalu saavutamise eesmärgil osundatud kohtadele, kus võiks kaaluda üürniku huvide kaitseks teatud muudatusi. Näiteks üürniku võimalusele leping erakorraliselt lõpetada juhul, kui tõstetud üür on talle subjektiivselt vastuvõetamatu. Samuti aga võimalusele sätestada teatud piirangud üüri tõstmise ulatuse osas ning ka optimaalsema üüri tõstmise sageduse kehtestamise osas. Kokkuvõtlikult tasuks Justiitsministeeriumi hinnangul, nii üürisuhete stabiilsuse kui üürielamute kvaliteedi parandamise eesmärgil, kaaluda seaduses eeltoodud üüri tõstmist puudutavate küsimuste täpsustamist. 5.2. Kaalutud probleemi võimalikud mitteregulatiivsed lahendused VTK koostamise käigus kaaluti järgmisi mitteregulatiivseid lahendusi. Mitte midagi tegemine Mitte midagi tegemise korral jääksime samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Kehtiva regulatsiooni sellisel kujul säilitamine ei võimaldaks aga üüri tõstmise regulatsiooni puudutavate teatud aspektide selgemat sätestamist ning seeläbi lihtsamat rakendamist ega ka Riigikohtu praktikaga kooskõlla viimist. Senise regulatsiooni parem rakendamine Teatud üüri tõstmise regulatsiooni puudutavaid probleeme oleks võimalik lahendada kehtiva regulatsiooni parema rakendamisega. Esiteks, kohtupraktika analüüsi põhjal ilmnenud probleemi osas, mille kohaselt üürileandjad ei oska tihtipeale tähtajaliste lepingute puhul üüri suurendamise õiguse kokkuleppeid lepingutes ette näha (VÕS § 300). Siin võiks olla sobivaks meetmeks avalikkuse teavitamine ning näidisklauslite koostamine. Teiseks võiks teavitustöö olla sobilik vahend üüri tõstmise teatele 91 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 39. 92 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 39. 93 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 41. 35 VÕS §-s 299 lõikes 2 sätestatud nõuetele tähelepanu juhtimiseks. Kaaluda võiks üürileandjatele 94 vastavate näidiskaasuse või -teate koostamist. Üüri tõstmise võimalikkuse osas turusituatsioonist johtuvalt on Riigikohus iseenesest oma seisukohta väljendanud ning edasises praktikas on sellele võimalik tugineda. Siiski võttes arvesse, et üüri tõstmise sätted ei ole selle praktikaga päris kooskõlas, saab põhjendatuks lugeda seaduse selles osas selgemaks kirjutamist. Energiatõhususele suunatud mõistlike parenduste tõttu üüri tõstmise õigus ei ole välistatud ka kehtiva õiguse kohaselt, kuid soovides eeltoodud eesmärgi tõhusamat saavutamist, võiks nimetatud õiguse seaduses sätestada selgesõnaliselt. Osade probleemide lahendusteni ei oleks võimalik kehtiva regulatsiooni pinnalt jõuda, kuna vastav regulatsioon puudub (nt üüri tõstmise piirmäärade kehtestamine või üürnikule erakorralise ülesütlemisõiguse andmine). Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seetõttu ei poolda ministeerium seda lahendust. Teatud ulatuses oleksid avalikkuse teavitamine ja regulatsiooni senisest tõhusam rakendamine mõistlikud ja asjakohased meetmed. Aga kuna osaliselt oleks vaja probleemi lahendamiseks seaduse selgemat regulatsiooni, oleks Justiitsministeeriumi hinnangul parem lahendus kehtiva regulatsiooni täpsustamine. See omaks kõige tõhusamat mõju. Lisaks ei ole osade lahendusteni võimalik kehtiva regulatsiooni pinnalt jõuda, kuna vastav regulatsioon puudub. 5.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 5.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Üüri algne suurus Võrdlusriikidest on juba üüri algne suurus reguleeritud Rootsis, kus algne üür on seotud sotsiaalsektori üüritasemega. Teatud määral on kontrollitud algse üüri kokkulepped ka Šveitsis, kus iseenesest on küll pooltel õigus vabalt algses üüris kokku leppida, kuid üürnikul on õigus üüri suurus 30 päeva jooksul vaidlustada, kui üürnik sõlmis lepingu sundolukorras, mis tulenes tema enda või perekonna raskustest või 95 eluaseme üürituru seisust või juhul, kui kokkulepitud üür on oluliselt (vähemalt 10%) suurem üürist, mida üürileandja sai eelmise üürilepingu järgi. Sellisel juhul peab kohus üüri ülemäärasust hindama OR artiklite 269 ja 269a alusel ehk üüri ülemäärasust reguleerivate sätete alusel. Euroopa kontekstis tõstetakse parima praktika näitena esile Saksamaad, kus pooled on küll vabad algses üüris kokku leppima, kuid sisuliselt ollakse seotud kohaliku referentsüüriga. 1. juunist 2015 kehtima hakanud seadusemuudatus lubab kõrge nõudlusega suurlinnades kehtestada konkreetse 96 piirmäära, millest kõrgemat üüri võrreldes turu keskmisega nõuda ei tohi. Selline korraldus lubab üürileandjal saada madalat, kuid siiski pikaajalist ja stabiilset tulu, pakkudes samas kindlust ka üürnikule. 94 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 36 95 Nt kui vabad üüripinnad moodustavad alla 1,5% kogu üürituru mahust, mistõttu üürnikul puudub sisuline valikuvõimalus. 96 Berliinis on nt selline “lagi“ 10 % kohalikust referentsüürist. 36  97 98 99 Soomes ja ka Lätis algse üüri osas spetsiifiline kontrollmehhanism puudub. Leedus ei tohi juriidilisest isikust üürileandja puhul algse üüri suurus ületada valitsuse kehtestatud määra, kuid vastavat 100 piirmäära reaalselt rakendusaktiga sätestatud ei ole. Üüri tõstmine tähtajatute lepingute puhul Eesti regulatsiooni eeskujuks olnud Saksa ja Šveitsi õiguses on tähtajatute lepingute puhul üüri tõstmise võimalus ette nähtud juba seaduses. Saksamaal on üüri ühepoolne tõstmine võimalik kolmel alusel. Esiteks võib nn referentsüüri süsteemi raames üüri tõsta iga 1,5 aasta tagant, tingimusel, et üür on oluliselt alla kohaliku referentsmäära. Sellistel tingimustel võib üürileandja tõsta üüri, sõltuvalt liidumaast, 15–20% kolmeaastase perioodi jooksul (BGB § 558). Teiseks võib üüri tõsta 11% investeeringutest parendusteks, mis tõstavad eluruumi kasutusväärtust (BGB § 559). Kolmandaks võib üüri tõsta juhul, kui suurenevad kulud kõrvalteenustele, mis BGB järgi on osa brutorendist (BGB § 560). Ka uue üüri määra puhul peab üürilendaja jälgima, et see ei oleks ülemäärane. Kui üüri tõstmine on eeltoodud nõudeid järgides kehtiv, on üürniku eriõiguseks kahe kuu jooksul öelda leping ühekuuse etteteatamisega üles ning sellise õiguse kasutamisel üüri tõstmise 101 teatel õiguslikke tagajärgi ei ole (BGB § 561). Šveitsi õiguse järgi on üürileandja tähtajatu lepingu puhul suhteliselt vaba üüri tõstma. Piirdutud on üldise kohustusega üürnikule teavitada üüri tõstmise põhjendus (OR art 269d II), kuid täpsemaid ettekirjutusi seadus selles osas ei tee. Küll aga peab arvestama üürniku poolse üüri tõstmise vaidlustamise võimalusega, kui see peaks osutuma ülemääraseks. Ülemäärane on üür, kui see, arvestades üürileandja investeeringut, viimasele ebamõistlikult suurt kasumit toodab (absoluutne meetod). Eelduslikult ei saa üürileandja ebamõistlikku kasu (st üür ei ole ülemäärane) kahel juhul. Esiteks siis, kui üür jääb nö kohaliku referentsüüri piiresse. Teiseks ei saa üürileandja ebamõistlikku kasu eelduslikult siis, kui üür põhineb suurenenud kulutustel, tehtud parendustel või pakutavatel lisateenustel (relatiivne meetod), st üüri tõus vastab kulutuste suurenemisele. Kui üüri tõus vastab suurenenud kulutustele (st ei ole ülemäärane relatiivse meetodi järgi), saab üürnik siiski vastuväites tugineda asjaolule, et uus üür on ülemäärane absoluutse meetodi järgi, st annab üürileandjale võrreldes tema investeeringuga ebamõistlikult suurt kasumit. Lähtutakse sellest, et üürnik võib eeldada, et üürileandja sõlmis lepingu enda jaoks mõistliku kasumlikkusega, mistõttu on üüri ühepoolne tõstmine lubatud üksnes seoses kulude suurenemisega. Soomes on tähtajatute lepingute puhul üüri ühepoolne tõstmine üürileandja poolt seadusest tulenevalt lubatud vaid siis, kui selle arvutamise alustes on täpselt kokku lepitud. Väljaspool lepingus kokkulepitud 102 tingimusi, peab üürileandja juhise „Fair Rental Practices“ järgi alustama läbirääkimisi kuus kuud enne planeeritavat üüritõusu. Üüri tõus peab olema seejuures mõistlik ning mitte ületama 15% aastas. Kui läbirääkimised tulemusi ei anna, võib üürileandja lepingu üles öelda. Samas võivad nii üürnik kui ka 97 Lyytikainen (2006) University of Cambridge (2012), p. 28 kaudu. 98 Lätis eeldatakse, et üür katab põhjendatud halduskulud, millele lisandub mõistlik kasum. Halduskuludeks on 1) hooldus- ja remondikulud, 2) amortisatsioon, 3) kohustuslikud maksud ja maksed, ja 4) rendimakse, kui hoone asub kolmanda isiku kinnisasjal. Art. 11 of the Law on Residential Tenancy. 99 Lithuanian Report, p. 122. 100 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 11-12. 101 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 38. 102 2003. aastal üürnike ja üürileandjate organisatsioonide koostöös kirja pandud hea tava. http://www.vuokranantajat.fi/attachements/2008-09-22T17-05-1515.pdf . 37 üürileandja lepingu kehtivuse ajal üüri suuruse mõistlikkuse kohtus vaidlustada. Kui ülesütlemine on 103 seotud ebamõistlikult suure üüri nõudmisega, on ka ülesütlemine tühine. Lätis ega Leedus ei ole üüri tõstmine väljaspool kokkuleppeid üldse võimalik. Kui vastav kokkulepe on olemas, võib Lätis üüri tõsta iga kuue kuu järel ning üüri tõstmise ulatuse osas on üürnikul õigus esitada vastuväide, kui tõstetud üür ei vasta seaduses sätestatule ehk kui tõstetud üür ei koosne vaid 104 halduskuludest ja mõistlikust kasumist . Leedus võib üüri tõsta iga 12 kuu järel ning üürnikul on õigus esitada vastuväide, et tõstetud üür ei vasta kohalikule turuhinnale või selle puudumisel, mõistliku hinna 105 kriteeriumidele. Rootsis on üüri tõstmine lubatud vaid üürnike ja üürileandjate organisatsioonide 106 vaheliste iga-aastaste läbirääkimiste tulemusena. 107 Üüri tõstmine seoses parendustega Läti ja Leedu õiguses allub parenduste järgselt üüri tõstmine üldistele reeglitele, st vajab algset kokkulepet. Juhu kui algne kokkulepe puudub, võib üüri tõsta üksnes poolte hilisemal kokkuleppel või tuleb üürileandjal pöörduda kohtu poole, et viimane määraks mõistlikus suuruses üüri, arvestades muutunud asjaolusid. Rootsi õiguse kohaselt peab ka parendustega seotud üüri tõstmisel järgima kõiki üüri tõstmisele seatud üldisi reegleid, st pidama üürnike esindajatega läbirääkimisi. Renoveerimisvajadus on seejuures aga üks võimalikke argumente. Ka Soomes allub parenduste tegemine üldistele üüri tõstmise reeglitele, kuid ulatuslike renoveerimistööde tegemine annab õiguse tõsta üüri enam kui muudes olukordades mõistlikuks peetav 15 % aastas. Samas võib kõrgem üür olla kokku lepitud üksnes teatud perioodiks, kuni parenduskulud saavad kaetud. Šveitsis, nagu eespool ka märgitud, ei ole üüri tõstmine ülemäärane, kui see põhineb täiendavatel teenustel (Art. 269a s. b CO). Täiendavate teenustena mis õigustavad üüri tõstmist on käsitletavad investeeringud, mis lisavad kasutusväärtust või suurendavad elamispinda, lisanduvad 108 109 kommunaalteenused ning ka meetmed energiakasutuse tõhustamiseks (VMWG Art. 14 s. 1 ). Seadus täpsustab ka üüri tõstmisel arvesse mineva osa kuludest. Näiteks täieliku renoveerimise korral võetakse väärtuse tõusuna arvesse eelduslikult 50–70% kuludest, mis peaks soodustama vanemate majade renoveerimist. Saksa õiguses on parendustega seotud kulutuste üürnikule ülekandmine reguleeritud veelgi detailsemalt. 110 Nimelt, 1. mail 2013. a kehtima hakanud seaduseparandustega viidi sisse täpsustus, mille kohaselt võib üürileandja tõsta üüri kuni 11% kui ta on teinud parendusi, mis on viinud energia- või veesäästuni, 111 või parandanud elamistingimusi, mis mh on tõstnud ka eluruumi kasutusväärtust (BGB § 559 (I), 555b) . Üüri tõstmine renoveerimise järgselt on siiski välistatud, kui see oleks üürnikule ebaõiglaselt koormav, arvestades tulevasi jooksvaid kulusid, aga ka üürileandja huve (BGB § 559 (IV)). Sellist kaalumist 103 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 34. 104 Kohtu pädevus lahendada üürilepingutest tulenevaid vaidlusi, üüriseadus art. 50; Latvian Report, p. 147. 105 Erisätte puudumisel tuleb kohaldamisele lepingõiguse üldsäte, mille kohaselt vastava kokkuleppe puudumisel loetakse hinnaks “kohalik hind” (CC Art 6.198 para 1). 106 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 11. 107 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 16 ja 17. 108 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 (Stand am 1. Juli 2014). 109 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 417). 110 G v. 11. 3. 2013 (BGBl. I S. 434). 111 Vorschrift eingefügt durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG) vom 11.03.2013(BGBl. I S. 434) m.W.v. 01.05.2013. 38 omakorda ei toimu, kui elamu viidi üksnes sisukorda, milles sellised elamud tavaliselt on, või kui renoveerimine võeti ette tulenevalt asjaoludest, mille eest üürileandja ei vastuta, või kui üürnik ei teatanud üürileandjale õigeaegselt, et üüri tõstmine oleks talle koormav (BGB § 559 (IV, V)). 5.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Eelmise üüri avaldamise kohustus Võttes arvesse, et kehtiv regulatsioon ei näe ette piiranguid üüri algse suuruse osas ega võimalda ka selle vaidlustamist, võiks alustuseks kaaluda, kas VÕS §-s 295 üürileandjale pandud kohustus avaldada eelmise üürilepingu järgne üüri suurus, omab mingisugust praktilist või regulatiivset mõju. Säte on jõudnud võlaõigusseadusesse Šveitsi õiguse mõjul, kus aga on sätestatud üürniku õigus ka esialgset üüri vaidlustada, kui see on oluliselt suurem üürist, mida üürileandja sai eelmise üürilepingu järgi. Kuna Eesti õiguse kohaselt üürnikul sellist õigust ei ole, saab üürnik kasutada seda infot üksnes üürilepingu sõlmimise üle otsustamisel. Samas on vajalik informatsioon üüri turutaseme kohta laialdaselt kättesaadav ja võrreldav ka eriteadmisi omamata. Eeltoodut arvesse võttes võib kaaluda, kas VÕS § 295 omab mingit lisandväärtust või tuleks see seadusest välja jätta. Sellele on viidanud ka üürileandjaid esindavad 112 huvirühmad. Järgnevalt käsitletakse, kas seaduses oleks võimalik selgemini sätestada ning teatud määral täiendada neid asjaolusid, mis annavad üürileandjale õiguse üüri ühepoolselt tõsta. Üüri tõstmine seoses turuhinna tõusuga Esiteks võiks kaaluda Riigikohtu väljendatud seisukoha, mille kohaselt võib üüri tõstmine olla majanduslikult põhjendatud juhul, kui eluruumi keskmine turuhind on tõusnud, seadusesse lisamist. Seda eelkõige selle tõttu, et kehtivad üüri ülemäärasust puudutavad sätted ei ole eeltoodud seisukohaga kooskõlas. Nii sätestab küll VÕS § 301 lõige 2, et üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist, viidates justkui esialgsele üürile, millele kehtiv õigus aga piiranguid ei sea. Kuid VÕS § 301 lõikes 3, mis reguleerib üüri tõstmise ülemäärasust, keskmise üüritulu tõusu üüri tõstmise võimaliku alusena ette nähtud ei ole. Seega võiks Riigikohtu juhise lisada selgelt lõikesse 3 ehk täpsustada, et üüritõstmine ei ole ülemäärane ka siis, kui see tuleneb keskmise turuhinna tõusust. Seejuures oleks võimalik ka täpsustada, et üüri tõusuks annab aluse vaid üüritaseme tõus võrreldes ajaga, mil üür oli viimati kokku lepitud. Kui üür oli ka varasemalt alla turuüüri, ei ole üürileandjal õigus seda selle tasemeni ilma turumuudatusteta tõsta. Samuti peaks kaaluma, kas uue üüri määramisel oleks võimalik arvesse võtta ka eelneva üüri suurust, ehk et üürileandjal ei tekiks õigust üüri tõsta igal juhul keskmise üüritasemeni, vaid proportsionaalse tasemeni võrreldes eelmise üüri ja selle kokkuleppimisel või tõstmisel kehtinud keskmise turuüüri vahekorraga. Võttes arvesse, et algset üüri ei saa kehtiva regulatsiooni kohaselt vaidlustada ning VÕS § 302 ei näe ette üürituru langust, kui võimalikku alust üüri suuruse vaidlustamiseks lepingu kehtivuse ajal, võib öelda, et VÕS § 301 lõikel 2 puudub kehtivas õiguses kohaldamisala ning praegusel kujul võib see viia ka vale tõlgenduseni. Seega võiks kaaluda selle lõike seadusest üldse välja jätmist. Samas tulles üürilepingu 112 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 31. 39 kehtivuse ajal üüri vaidlustamise juurde VÕS § 302 alusel, võib küsida, kas juhul, kui lähtuda põhimõttest, et üürileandjal peaks olema võimalus üürituru muutustega kaasas käia, kas ei tuleks kaaluda vastava võimaluse andmist ka üürnikule. Ehk kas võiks kaaluda lisaks VÕS § 302 lg-s 2 toodud üüriarvestuse aluse muutumisele, anda üürnikule õigus kehtivat üüri vaidlustada ka üürituru languse korral. Üüri tõstmine seoses parendustega Teiseks võiks kaaluda seaduse täpsustamist nende eluruumi või hoone parenduste ja muudatuste osas, mida saab lugeda mõistlikuks VÕS § 301 lg 3 mõistes ehk mis õigustaksid üüri tõstmist. Kuna mõistlike parenduste ja muudatuste määratlus võib hõlmata väga erinevaid olukordi, ei saa küll liiga spetsiifiliste kriteeriumite seaduses sätestamist lugeda põhjendatuks, kuid teatud osas täpsustamine võiks suurendada üürileandjate huvi võtta ette eluruumi kasutusväärtust tõstvaid renoveerimistöid ning ka energiatõhususe suurendamisele suunatud rekonstrueerimistöid. Justiitsministeeriumi hinnangul võiks elamute renoveerimisele või rekonstrueerimisele kaasaaitava muudatusena eelkõige kaaluda seaduse täpsustamist nii, et mõistlikud parenduste ja muudatuste kulud, mis õigustavad üüri tõusu, hõlmaks sõnaselgelt kulutusi ruumi või hoone tehniliseks kaasajastamiseks, kui see toob kaasa energia- ja keskkonnasäästu. Eeltoodu võiks omada olulist tähendust Eesti üürieluruumi fondi kvaliteedi parandamisel, mis hetkel koosneb suuresti aastakümneid tagasi ehitatud elamutest. Ei saa küll väita, et kehtiva regulatsiooni ja kohtupraktika valguses ei oleks võimalik VÕS § 301 lg 3 raames juba eeltoodud seisukohale jõuda, kuid üürileandja jaoks ei ole see kehtiva regulatsiooni 113 valguses piisavalt selge ega ettenähtav. Nagu eespool juba kirjeldatud, võib see aga viia üürileandja poolt lepingu ülesütlemiseni ning mõjuda seega negatiivselt üürniku võimalusele kehtiva üürilepingu raames jätkata (ka siis kui üürnik oleks tegelikult valmis tõstetud üüri tasuma). Lisaks, kuigi kehtiv regulatsioon ei luba üürileandjal ühepoolselt renoveerimiskulude tõttu üüri tõsta tähtajaliste lepingute puhul, tasuks seatud energiatõhususe edendamise eesmärke ning Eesti üürielamute võrdlemisi kehva seisundit arvesse võttes kaaluda, kas renoveerimiskuludest tuleneva üüri tõusu puhuks võiks seaduses sätestada mingi erandi. Tulevikus tekkivate renoveerimiskulude puhuks üüri tõstmise kokkuleppeid võib olla võrdlemisi keeruline lepingutes ette näha kuna nende kulude ulatus ei pruugi lepingu sõlmimisel piisava täpsusega teada olla. Lisaks ei pruugi küsimuse üle, kas renoveerimistöid üldse teostada, otsustamisõigus kuuluda vaid üürileandjale (nt korterelamute puhul otsustab elamu renoveerimise üle korteriomanike üldkoosolek). Seega kui soovida üürileandjaid siiski suunata elamute kvaliteedi tõstmiseks ja energiatõhususe parandamiseks samme tegema, võiks siin kaaluda üürileandjatele ka kehtiva õiguse põhimõtetest veidi kaugemale minevama erandi tegemist. See võiks kahandada ka üürileandja soovi selles küsimuses paindlikkuse säilitamise eesmärgil sõlmida tähtajatuid lepinguid ning motiveerida pigem pikemaajaliste lepingute sõlmimist. Võttes aga arvesse tähtajaliste üürilepingute puhul kehtivaid põhimõtteid, võiks sellise erandi kehtestamisel olla kohane sätestada selleks puhuks ka üürniku õigus leping erakorraliselt üles öelda. Sealjuures võiks nii tähtajaliste kui tähtajatute üürilepingute puhul kaaluda renoveerimiskulude ülekandmisel üürnikule mingi täpsema piiri seadmist. Näiteks mingi protsentmäära kehtestamist üürist või 113 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 39. 40 ka tehtavatest kulutustest, mille ulatuses kulude ülekandmist üürnikule üüri tõstmise näol saaks lugeda proportsionaalseks. See aitaks vältida üürileandjapoolseid kuritarvitusi ning annaks samas üürnikule võimaluse teatud määral hinnata potentsiaalse üüritõusu suurusjärku. Üürileandja saaks arvestada sellega, et tal on võimalik kehtiva üürilepingu raames renoveerimiskulud mõistlikus ulatuses üüri sisse arvestada, kuid seda vaid ulatuses, mis ei mõjuks üürnikule liialt koormavalt. Seejuures võiks kaaluda ka seda, kas üüri tõstmine peaks kehtima vaid seni kuni parendamiseks vajalikud kulud on kaetud või peaks selle järgselt üürnik vajadusel ülemäärase üüri vaidlustama VÕS § 302 alusel. Saksa õiguse kohaselt on üürileandja näiteks kohustatud üüri tõstmise teates esitama andmed nii üüri tõstmise alguse kui ka 114 kestuse kohta. Kuigi tähtajatute lepingute puhul ei välistaks piirmäära sätestamine üürileandja võimalust kehtiv leping korraliselt üles öelda ja parenduskulud suuremas ulatuses algse üüri sisse arvestada kui kehtiv leping lubaks, võiks see omada siiski positiivset mõju üürisuhtes, kus üürileandja eesmärgiks ongi parenduste ja muudatustega seonduvate kulude proportsionaalses ulatuses üürnikule ülekandmine. Üürniku kaitse üüri tõstmisel Lisaks eeltoodud küsimustele seoses võimalike üüri tõstmise aluste täpsustamisega, võiks sarnaselt üürileandja õigusele muutuvatele oludele kehtiva lepingu raames reageerida, olgu selleks siis turusituatsiooni muutus või renoveerimise vajadus. Saksa õiguse eeskujul võiks kaaluda üürnikule lepingu erakorralise ülesütlemisõiguse andmist juhuks, kui talle ei ole uus üür subjektiivselt vastuvõetav. Arvesse tuleks võtta, et erinevalt tähtajalistest lepingutest, kus üüri tõstmine toimub poolte kokkuleppel, ei pruugi tähtajatute lepingute puhul üüri tõstmise alused üürniku jaoks olla niivõrd hästi prognoositavad. Seega ei ole välistatud, et üürniku majanduslik seis ei pruugi üldse võimaldada kõrgendatud üüri tasuda ning üürniku jaoks võiks sobivaks lahenduseks olla hoopis enda võimalustele vastava uue eluruumi leidmine. Kuigi VÕS § 301 reguleerib üüri tõstmist tähtajatute lepingute puhul, mis on pooltel igal juhul võimalik korraliselt üles öelda, võiks sellise eriõiguse mõjuks olla see, et üürnikul säiliks kuni lepingu 115 lõppemiseni õigus üüri tasuda kehtivas suuruses. Sarnane erakorralise ülesütlemise õigus on kehtiva regulatsiooni kohaselt üürnikule antud VÕS § 284 lõikes 3 üüri tõusu tingivate muudatuste ja parenduste tegemise korral. VÕS § 301 annab aga õiguse üüri tõsta ka muudel juhtudel, kui parendustest ja muudatustest tulenevalt, ning kaaluda võiks erakorralise ülesütlemise õiguse andmist kõikideks nendeks juhtudeks. See, millise tähtaja jooksul peaks üürnik oma ülesütlemise soovist teada andma, ning millist etteteatamistähtaega järgima, vajaks edaspidi veel täpsustamist, kuid see ei saaks sellisel juhul olla pikem kui korralise ülesütlemise tähtaeg. Eeltoodud tähtaja raames üürniku õigust tasuda kehtivat üüri, ei saaks lugeda üürileandja jaoks ka liiga koormavaks. Kui selles küsimuses mingeid muudatusi teha, tuleks need ühtlustada ka VÕS § 284 lõikega 3. Siinkohal võib seejuures küsida, kas VÕS § 284 lg-s 3 sätestatud 14-päevast tähtaega lepingu ülesütlemiseks, saab lugeda piisavaks, et üürnik jõuaks võtta vastu kaalutletud otsuse muudatuste ja parendustega kaasnevate mõjude osas ning leidmaks vajadusel ka uus eluase. Üürniku kaitse aspektist võiks lisaks veel kaaluda, kas VÕS §-s 299 lg 1 p-s 1 sätestatud kuus kuud on optimaalne intervall, mille järel üürileandja võiks üüri tõsta. Võrreldavates riikides on selleks vahemikuks kuus kuud kuni poolteist aastat. Kuus kuud on pigem minimaalne intervall, mille järel üürnik peaks üüri tõstmist taluma ja sellega oma elu-olu kohandama. Eeltoodu valguses võiks kaaluda ka pikema intervalli 114 BGB 557 lg 1 p 2. 115 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 40. 41 kehtestamist, võttes arvesse ka seda, et tegemist ei ole niivõrd volatiilse turuga, et üürileandjal peaks tekkima vajadus iga kuue kuu järel üür ümber vaadata. Liiga tundlik turukõikumistele reageerimine võib mingil teisel hetkel viia küsimuseni üüri ülemäärasusest, kui turuüür on langenud. Seda enam, et kehtiv õigus ei näe kehtiva üüri vaidlustamise alusena ette üüritaseme langust. Küll aga võib üüri tõstmise 116 vajadus suurenenud kulude või tehtavate parenduste tõttu nõuda kiiremat reageerimist. Kaaluda võiks seega tasakaalu saavutamise eesmärgil pikema intervalli (nt üheaastase) kehtestamist üüri tõstmisele tähtajatute üürilepingute puhul, koos võimaliku lühema erandiga parenduste või kuludega 117 seotud üüritõusu puhuks. 5.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõjude olulisus Kavandatav muudatus: täpsustatakse üüri tõstmise regulatsiooni seoses keskmise üüri tõusu ning hoone või ruumi parendamisega ning teatud ulatuses tasakaalustatakse sellele vastavalt üürnike õiguste kaitset Kehtiva regulatsiooni kohaselt on tähtajaliste üürilepingute puhul üüri suurendamine võimalik poolte vastava kokkuleppe alusel ja tähtajatute üürilepingute korral on üürileandjal võimalik eluruumi üüri ühepoolselt tõsta VÕS-st tulenevalt iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest ühe kuu pikkuse etteteatamisajaga. Puuduvad piiranguid algsele üürile ja üüri tõstmise ulatusele. Üürnikul on õigus vaidlustada üüri suurus juhul, kui üüri tõstmine on ülemäärane või kui üür on lepingu kehtivuse ajal muutunud ülemääraseks. Kavandatava regulatsiooniga ei muudeta üüri tõstmise põhimõtteid, pigem täpsustatakse selle tingimusi. Esiteks, seaduses täpsustatakse, et (1) üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud juhul, kui eluruumi keskmine turuhind on tõusnud ja (2) millised on parendused ja muudatused, mida saab lugeda mõistlikuks ja mis õigustavad üüri tõstmist. Teiseks, parandatakse üürniku kaitset ja (1) antakse üürnikule õigus leping erakorraliselt üles öelda, juhul, kui talle ei ole uus üür vastuvõetav ning (2) pikendatakse intervalli, mille järel üürileandja võib üüri tõsta, nt 1 aastale. Sihtrühm 1. Üürileandjad Kaasnev mõju: majanduslik mõju Planeeritavad seadusemuudatused ei too endaga kaasa põhimõttelisi muudatusi, õiguslik raamistik üüri tõstmiseks on olemas ka käesoleval hetkel, pigem täpsustatakse ja tasakaalustatakse üüri tõstmise tingimusi. Täpsemad tingimused annavad üürileandjale parema võimaluse üüritõusu vajalikkust kaaluda ja selle õiguspärasust prognoosida ning samamoodi nagu üürnikulegi, annavad täpsemad tingimused üürileandjale aimduse ja arusaamise, millal ja mis tingimustel see võib toimuda. Suurem õigusselgus peaks vähendama üüri tõstmisega seotud vaidluste niigi tagasihoidlikku arvu ning julgustama üürileandjaid säilitama kehtivaid stabiilseid üürisuhteid ning võtma ette eluruumi või hoone renoveerimiseks vajalikke meetmeid. Suurem õigusselgus julgustab inimesi osalema üüriturul, nii 116 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 35. 117 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 36 ja 37. 42 üürileandjate kui üürnikena, kuna üürisuhe on arusaadav ja prognoositav ning ebameeldivad üllatused on vähem tõenäosed. Ei saa otseselt prognoosida, et üüri asutakse tõstma senisest sagedamini ja kõrgemale (taas, võimalused selleks on olemas ka hetkel). Ka ei pruugi muudatuse mõjul kaasneda keskmise üürihinna tõusu. Nimelt, üürileandja teades, et üüri tõstmine on mõjuvatel asjaoludel lubatud, võib määrata algselt madalama üürihinna. Seda seetõttu, et üürileandja ei pea lepingut sõlmides ja hinda määrates arvestama eesseisvate üürituru hinnatõusude või parendustöödega, vaid võib eeldada, et hinda saab vajadusel tõsta ka pärast. Üldiselt võib väita, et muudatusega ei kaasne väga suurt mõju, selle eesmärk on pigem õigusselguse ja paindlikkuse loomine üürisuhtes, ja muudatusest ei saa koheselt järeldada üürihindade tõusu. Sihtrühm 2 Üürnikud Kaasnev mõju: majanduslik mõju Ka üürnikule ei tooks kavandatav muudatus kaasa ulatuslikku muudatust, pigem selgema üürisuhte. Üürnik teab edaspidi täpsemalt jälgida ja arvestada, millistel juhtudel võib ees oodata üüritõus. Samuti teab üürnik, et tähtajatute lepingute puhul saab kokku lepitud üüri tõsta üksnes teatud ajaperioodi järel. Juhul kui senise kuue kuu asemel sätestada pikem, näiteks aastane intervall, võib see omakorda suurendada üürisuhte stabiilsust. Ka oleks ühe kaalutava muudatusena üürnikul õigus lepingust erakorraliselt üles öelda, kui uus üür ei tundu talle vastuvõetav. Kumbki osapool ei kaota enda õigustes muudatuste tõttu, pigem muutub üürihinna tõstmine läbipaistvamaks ja arusaadavamaks. Mõju olulisus ja edasine analüüs Muudatuse sihtrühm (üürnikud ja üürileandjad) on pigem suur, kuna hõlmatud on kõik sihtrühma liikmed. Loodud regulatsioon ei puuduta osapooli sageli, pigem harva (maksimaalselt iga 6 kuu järel), muudatuse ulatus on väike, tegemist on osaliselt tehnilise muudatusega, mille eesmärgiks on luua õigusselgust. Ka ei kaasne ühtegi soovimatut kõrvalmõju. Seetõttu, ja eeskätt just väikese ulatuse tõttu, võib väita, et muudatus ei oma ühiskonna tasandil olulist mõju. Edasist andmekogumist ja analüüsi kavandatavate muudatustega tekkiva mõju täpsemaks analüüsimiseks ei planeerita. Võimalusel täpsustatakse, millise ajaperioodi tagant keskmiselt üüri tõstetakse ja milline on keskmine üüritõus. 5.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 5.3.4.1. Kas peate vajalikuks üüri tõstmise regulatsiooni täpsustada seoses keskmise turuüüri tõusu ning renoveerimisele ning energiatõhususele suunatud parendustega? 5.3.4.2. Kas leiate, et lisaks käsitletud üüri tõstmise alustele oleks tarvis kehtivat regulatsiooni veel mingites küsimustes täiendada või täpsustada? 5.3.4.3. Kas peaksite põhjendatuks tähtajatute lepingute puhul teatud juhtudel üüri tõstmise ulatuse piiramist? Kui jah, siis millistel alustel ja millises ulatuses? 5.3.4.4. Kas tähtajatute üürilepingute raames üüri tõstmisel peaks üürnikule andma erakorralise ülesütlemise õiguse? 43 5.3.4.5. Kas energiatõhususe edendamise eesmärki silmas pidades, peaksite põhjendatuks pikaajaliste tähtajaliste lepingute puhul seaduses ette näha üürileandjale õigus üüri renoveerimiskulude tõttu teatud ulatuses ühepoolselt tõsta? 6. Remondikohustuste jaotus 6.1 Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord VÕS-i § 276 lõike 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üüritud asja sobivas seisundis hoidmise kohustus on üks üürileandja põhikohustustest. Selline kohustus 118 kehtib üürileandja suhtes kogu lepingu kehtivuse perioodil. Seda kohustust piirab VÕS-i §-s 280 sätestatu. Nimelt peab üürnik § 280 kohaselt oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Põhimõtteliselt on 119 kõik pisipuuduse mõiste alt väljuvad puudused ja takistused üürileandja kõrvaldada. Üldiselt lasub seega kogu remondi- ja hoolduskohustus üürileandjal, v.a pisipuuduste osas. Selle kõrval tuleb arvestada, et üürnik peab VÕS-i § 276 lõike 2 kohaselt kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Juhul, kui tegemist on vastava kohustuse rikkumise 120 tagajärjel tekkinud puudusega, siis selle eest üürileandja ei vastuta. Samas on oluline, et VÕS-i § 334 lõike 2 kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üldine põhimõte, et üüritud asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal, on Justiitsministeeriumi hinnangul sisuliselt põhjendatud ja õige. Üürnikul endal ei pruugi olla piisavalt oskusi ja võimalusi kõrvaldada probleeme ja puudusi, mis väljuvad §-s 280 sätestatud pisipuuduse mõiste alt. Selline kohustus peaks 121 lasuma üürileandjal, kes on eelduslikult professionaal . Samuti tuleb arvestada, et üürilepingu alusel on üürnikul kõigest õigus üüriasja teatud aja jooksul kasutada, tema kohustusi ei saa seega samastada asja omaniku kohustustega. Üürnik ei peaks seadusjärgselt olema kohustatud panustama oma aega ja raha sellise asja korrashoidmiseks ja parandamiseks, mille omanik on keegi teine ja mille suhtes lõpevad üürnikul lepingu lõppedes igasugused õigused, seejuures oleks omanikul pärast lepingu lõppu võimalik parendatud asja välja üürida senisest kõrgema hinnaga. VÕS-i §-s 276 sätestatud üürileandja korrashoiukohustusest kõrvalekaldumisel tuleb arvestada VÕS-i §-s 275 sätestatuga. Sellised kokkulepped on tõenäoliselt eluruumi üürnikku kahjustavad ja seega tühised. Kuivõrd asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal, siis on §-des 283 ja 284 reguleeritud üürileandja õigus teostada üüriasja suhtes töid ning üürniku vastav talumiskohustus. Teatud tingimustel tekib üürnikul § 284 alusel siiski lepingu ülesütlemisõigus. 118 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 158. 119 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 168. 120 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 159. 121 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 21. 44 Sama kehtib sisuliselt ka remondiga seotud kulude, sh remondifondi (eelkõige kõigi korteriomanike kantavad maja korrashoiu ja remondiga seotud kulud) maksete üürnikule ülekandmise kohta. VÕS-i § 292 lõike 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS-i kommentaarides on selgitatud, et kui kulul puudub seos asja kasutamisega, kuid pooled lepivad siiski kokku, et eluruumi üürnik kannab selle kulu, tuleb see kokkulepe lugeda tühiseks § 275 alusel. Näitena sellise tühise kokkuleppe kohta on 122 kommentaarides toodud kokkulepe üürnikupoolse remondikulude katmise kohta. Remondikulude kandmise kohustuse panemine üürnikule on ka kohtupraktikas loetud vastuolus olevaks VÕS §-ga 275, kuivõrd VÕS § 276 lg 1 järgi on see üürileandja kohustus ja seega ei saa sellest üürniku 123 kahjuks kõrvale kalduda. Remondikuludega võrdseks on loetud ka remondifondimaksed, mille 124 maksmise kohustust ei saa panna üürnikule VÕS § 292 lg 1 alusel. Üürikomisjoni praktikast leiab aga 125126 näiteid, kus kokkuleppe, et üürnik tasub ka “remondifondi” maksed on tunnistatud kehtivaks. Kehtiva regulatsiooni loogika seisneb selles, et remondikulud tuleks juba arvestada üüri sisse või siis peaks üürnikul olema võimalik üüri rahas maksmise asemel teostada enda lepingulise vastusooritusena remonditöid. Võrdlevõiguslikus analüüsis on välja toodud, et kui põhimõtteliselt peab üür katma mh remondi- ja hoolduskulud, siis on loomulik, et hooldus- ja remondikohustuse ülekandmisel üürnikule vähendatakse 127 vastavalt ka üüri, olgu juba pakkumiskuulutuses või läbirääkimiste käigus. Samuti on põhimõtteliselt kehtiva õiguse kohaselt võimalik, et üürimakse asendatakse kokkuleppeliselt üürniku poolt tehtava tööga. Üürileping on tasuline leping. Üüri tuleb maksta eelduslikult rahas, kuid otsese keelu puudumisel ei ole ilmselt välistatud ka kokkulepped tasu maksmiseks muu rahalist väärtust 128129 omava sooritustega, eelkõige muud liiki asjade üleandmisega . Üüri maksmine in kind eeldab otsest sünallagmaatilist seost üürileandja ja üürniku kohustuste vahel, mis on poolte vahel algselt või ka hilisema lepingu muudatusega kokku lepitud. Väliselt on tegemist küll n-ö segalepinguga, aga üürisuhete raames on tegemist tasuga eluruumi kasutamise eest in kind, mitte kohustusega rahalise makse kõrval või selle asendamiseks. Igal juhul tuleb arvestada ka VÕS §-s 273 sätestatuga, mille kohaselt on lubatud üürileping siduda üksnes kohustusega, mis on seotud eluruumi kasutamisega, seejuures peab sellise kokkuleppe aluseks olema üürnikupoolne selge tahe. Sellise kokkuleppe kehtivuse mõõdupuuks oleks ka VÕS § 275, st remonditööde väärtus ei tohiks olla tasakaalust väljas üüri suurusega, kui see makstaks 130 rahas. Eeltoodu pinnalt tekib küsimus, kas pooltele ei võiks remondikohustuste jaotamisel anda rohkem kokkuleppevabadust. Kui remondiga seotud kulud saab üüri kaudu kanda üle üürnikule, siis miks ei võiks olla võimalik seda sarnaselt kõrvalkuludega selgelt üürist eristada ja kokkuleppe alusel panna nende maksmise kohustus siiski üürnikule. Silmas tuleks pidada, et remondifondi üldisest korteriühistu 122 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 195. 123 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-12-50732/18. 124 Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas 2-10-43785/24. 125 Üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/1/16; Üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr 11-1/76/16. 126 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 15-16. 127 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 21. 128 BeckOK BGB/Ehlert, 43. Ed. 1.8.2016, BGB § 535 Rn. 212a; OR 253, 257 Honsell, 1991, § 19. 129 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 32. 130 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 33. 45 esitatavast kõrvalkulude arvest väljaarvestamine võib tekitada teatud lisakoormuse üürniku ja üürileandja 131 rahaliste arvestuste pidamisel. Üürnik, kes on võtnud endale asja korrashoiukohustuse ja seega vastutab selle eest ise rahaliselt, hoiaks ilmselt ka üüriasja hoolikamalt. Justiitsministeeriumi hinnangul vääriks seetõttu suurema kokkuleppevabaduse andmine kaalumist. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs VTK koostamise käigus kaaluti järgmisi mitteregulatiivseid lahendusi. Mitte midagi tegemine Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime sisuliselt samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Tõenäoliselt säilivad sellisel juhul ka kehtiva olukorraga seotud kitsaskohad, seetõttu Justiitsministeerium kõnealust varianti ei poolda. Senise regulatsiooni parem rakendamine Teine võimalik valikuvariant on senise regulatsiooni parem rakendamine. Kui üürileandja teadvustaks selgelt võimalust arvestada remondikulud või remondifondi maksed üüri i ja kui üürileandja ka kasutaks seda võimalust, peaks üürileandjal olema võimalik ka kehtiva õiguse alusel jõuda soovitud tulemuseni ja kanda remondiga seotud kulud üürnikule üle. Probleem võib olla aga selles, et üürileandjad ei pruugi täpselt teada, kuidas seda täpselt teha. Seda puudust võimaldaks leevendada järgmine kaalutud variant. Avalikkuse teavitamine. Regulatsiooni tõhusam rakendamine eeldab esmalt kehtivas õiguses sisalduvate võimaluste teadvustamist. Kuivõrd enne VTK koostamist on Justiitsministeeriumini jõudnud erinevaid probleeme just üürileandjate esindajatelt, peaks teadlikkust olemasoleva regulatsiooni toimimisest ja selles sisalduvatest õigustest üritama suurendada samuti eelkõige üürileandjate seas. Justiitsministeeriumi veebilehel on avaldatud soovitused üürilepingu sõlmimiseks nii üürnikule kui ka üürileandjale. Kaaluda võib nende soovituste täiendamist ja täpsustamist, mh remondikohustuste jaotust puudutavates küsimustes. Samas tuleb arvestada, et isikute teadlikkuse tõstmine on alati pikaajaline protsess ning igaüheni ei pruugi asjakohane teave kahjuks ikkagi jõuda. Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seetõttu ei poolda ministeerium seda lahendust. Teatud ulatuses oleksid avalikkuse teavitamine ja regulatsiooni senisest tõhusam rakendamine mõistlikud ja asjakohased meetmed. Aga kuna osaliselt on probleem siiski just kehtivas regulatsioonis, sest see ei ole piisavalt paindlik, et pakkuda lepingupooltele asjakohaseid võimalusi leppida remondikulude katmises kokku muul viisil, kui ainult üürisummas endas, on Justiitsministeeriumi hinnangul probleemide lahendamiseks kõige parem variant kehtiva regulatsiooni täpsustamine. See võimaldab soovitud eesmärke kõige kiiremini ja tulemuslikumalt saavutada ning tagab kõige selgema lahenduse. 6.2. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 131 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 70. 46 6.2.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Rootsis vastutab hoolduse ja remondi eest üürileandja, kuivõrd tema peab täitma kohustust hoida üürieseme eesmärgipäraselt kasutuskõlbuliku. Muu hulgas hõlmab see mõistlikult vajaliku ajaperioodi järel (keskmiselt 12–14 aasta järel) tapeedi vahetust, valgendamist jm tavalist remonti. Kui tegemist on ühepereelamuga või suvemajaga, võivad pooled kokku leppida, et jooksva hooldusega tegeleb üürnik ise. Ka võib nn kollektiivlepinguga kokku leppida, et remondi- ja hoolduskohustus on üürnikul madalama üüri vastu. Rootsile eripäraselt on üürnikul lubatud omal kulul vahetada tapeeti endale meeldiva vastu ja teostada muid samalaadseid töid omal kulul, eesmärgiga muuta üürieluase “kodusemaks”. Kui selliste tööde tagajärjel peaks aga eluaseme kasutusväärtus langema, on üürileandjal õigus küsida kompensatsiooni. Vaidlus selle üle saab aga toimuda alles pärast konkreetse üürniku väljakolimist. Selline üürniku õigus üürikorter oma näo järgi kujundada ei vabasta üürileandjat kohustusest teostada hooldus- ja parandustöid. Ka Soome üüriseaduse järgi on üürileandja kohustuseks tagada, et eluruum vastaks tingimustele, mida üürnik võiks sellelt mõistlikult oodata, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Võimalus teisiti kokku leppida lisandus Soome õigusesse 1995. a reformide käigus. Seadusandja eesmärk oli lubada olukorras, kus renoveerimine ja moderniseerimine on uusehitusest majanduslikus mõttes eelistatum, ka suuremat 132 lepinguvabadust renoveerimist vajavate korterite osas. Siiski on lepinguvabadus piiratud n-ö baastingimustega – üürisuhte käigus ei või pooled kokku leppida, et eluruum võiks olla halvemas seisukorras kui miinimumnõuded, kuid pooled võivad lepingu sõlmimisel kokku leppida, et üürniku 133 kohustuseks jääb sellise eluruumi renoveerimine. Kokkuleppel võib üürniku kohustusena ette näha ka 134 eluruumi ja selle sisustuse hoolduse või vastavate kulude kandmise kohustuse. Samuti on pooled vabad kokku leppima, et on üürnik vastutab ka asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Eelnõu seletuskirja kohaselt võeti lepinguvabaduse laiendamisel arvesse asjaolu, et suur osa ka mitmekorruselistest eluhoonetest on suhteliselt väikesed, kuni kümne korteriga elamud, mille puhul on loomulik ja tavaline, et elanikud ise kordamööda teostavad jooksvat hooldust. Sama puudutab ka kinnisasja omaniku kohustusi nagu lumekoristus jms. Soome seadusandja ei näinud põhjust, miks ei võiks pooled kokku leppida, et sellised kohustused täidab 135 üürnik. Ka Lätis peab üürileandja hoidma eluruumi elamiskõlbuliku ja kokkulepitud omadustega kogu üüriperioodi vältel, mis tähendab kohustust vastavalt vajadusele teostada kapitaalremonti, st eelkõige eluruumi konstruktiivsete osade, samuti elektri- või muude kommunikatsioonisüsteemide remonti. Kuigi üürnik ei ole vastutav üüripinna tavalisest kasutamisest tingitud kulumise eest, on üürnik siiski kohustatud teostama n-ö jooksvat remonti (tapetseerimine, valgendamine jms) ja hooldust. Pooled võivad ka teisti kokku leppida. Kuivõrd seadus ei kirjuta ette nagu peaks üürnik jooksva hoolduse omal kulul tegema, võib järeldada, et juhul kui üürnik teostab hooldust või jooksvat remonti, peab üürileandja vastavad kulud 136 kompenseerima. Ka on pooltel lubatud kokku leppida, et üürnik teostab ka vajaliku kapitaalremondi või 137 kannab vastavad kulud täielikult või osaliselt, kuid võib siis kantud kulud arvestada maha üürimaksest. Leedus, võrreldavatest riikidest erandlikult, on üürnik see, kes vastutab üürieseme seisukorra säilimise eest ning peab omal kulul korraldama hoolduse ja jooksva remondi, v.a kui pooled pole teisiti kokku 132 Government proposal 304/1994, 58. http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/1994/19940304#idp7458320. 133 Finnish report, p 122 http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/FinlandReport_09052014.pdf. 134 Soome üüriseadus, Section 20[1], second sentence, http://www.finlex.fi/fi/laki/kaannokset/1995/en19950481.pdf 135 Government proposal 304/1994, 58. http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/1994/19940304#idp7458320. 136 Latvian Report, p.138. 137 Ibid. 47 leppinud. Samas on lubatud kokkuleppel üürnikule üle kanda ka üürileandja kohustus teostada kapitaalremont. Leedu seadus sätestab sõnaselgelt, et pooled võivad üüritasuna kokku leppida üürniku kohustuse eluruumis omal kulul remont teostada. Saksa üürileandjal lasub vastutus hoida üüriese eluruumiks sobivas seisundis kogu üürisuhte kehtivuse 138 ajal. Selline põhimõte on kirjas BGB §-s 535 (I 2) ja on sealtkaudu jõudnud ka Eesti õigusesse (VÕS § 276 lg 2). Seega lasub üldine kohustus korraldada eluruumi sobivas seisundis hoidmiseks vajalike hooldustööde tegemine ja remont üürileandjal. Eluruumi üürnik ei vastuta ka kasutatava üüriasja 139 hariliku kulumise , halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega (BGB § 538, vrd VÕS § 334 lg 2). Erinevalt Eestist on aga Saksamaal üürilepingu pooled vabad sõlmima teistsuguseid kokkuleppeid, ja seda ka tüüptingimustes. Praktikas ongi tavaline kokkulepe, mille kohaselt kohustub üürnik kandma teatud osa väiksemate hooldustööde kuludest (nn pisipuudused) ning teostama 140 sanitaarremonti, et kõrvaldada tavalise kasutamisega seotud kulumine ja kahjustus. Selline remont hõlmab nt tapetseerimist, lagede või seinte värvimist või valgendamist, põrandate, radiaatorite ja torude, 141 sisemiste uste, akende ja välisukse sisekülje värvimist. Saksa justiitsministeeriumi poolt 1976 a. avaldatud näidisüürileping sisaldas näidisgraafiku, millise ajaperioodi järel on sanitaarremont tõenäoliselt vajalik. Nii näiteks tuleks kööki ning vannituba renoveerida iga kolme, tualettruumi, koridori, halli, elu- ja magamisruume iga viie, abiruume iga seitsme aasta järel. Kuivõrd reaalne remondivajadus sõltub siiski eluruumi tegelikust kulumise astmest, ei ole lubatud fikseerida konkreetset graafikut – vastav kokkulepe 142 oleks kehtetu . Küll aga võib remondikohustuse määratleda paindlikult, kasutades väljendeid nagu 143 “tavaliselt”, “reeglipäraselt”, “üldiselt”. Sama kehtib ka kokkulepete kohta, millega üürnikule pannakse kohustus kanda proportsionaalne osa remondikuludest, kui üürileping lõppeb enne nn remondiperioodi möödumist (nn Quotenklausel). Ka sellisel juhul ei või proportsiooni leidmisel aluseks olla fikseeritud 144 145 remondiperiood, vaid tuleb hinnata tegelikku remondivajadust. Seejuures, nagu BGH hiljuti leidis, ei ole kulude hindamisel lubatud võtta aluseks professionaalse remondifirma kalkulatsiooni. Samuti ei saa 146 kohustada üürnikku, et viimane peaks laskma remondi tingimata teha professionaalil. Eelduslikult võibki üürniku kohustusena kokku leppida üksnes remonditööd, millega ka eriteadmisteta isik saaks 147 hakkama. Šveitsis on üürniku ülesandeks kõrvaldada üksnes pisipuudused (OR art 259, vrd VÕS § 280) ning puudused, mille eest ta ise vastutab. Eluruumi hoidmine kasutusotstarbele vastavas seisundis on 148 149 üürileandja ülesanne. Selles küsimuses ei ole üürnikule kahjulikud kokkulepped lubatud. Siiski, kui hooldus- või renoveerimiskulud lülitatakse üüri hulka, on need sisuliselt üürnikule ülekantavad, s.o 150 sellisena ei ole kokkulepe üürnikule kahjulik. 138 BGB 535 I 2. 139 Tear and wear, Abnutzung. 140 Schönheitsreparaturen. 141 http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/GermanyReport_09052014.pdf, p 98. 142 BGH, NJW 2004, 2586. 143 BGH, NZM 2012, 527; BGH, NZM 2008, 926. 144 BGH, NZM 2007, 355; NJW 2006, 3778. 145 BGH, NJW 2013, 2505. 146 BGH, NZM 2010, 615; OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422. 147 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 67–68. 148 Art. 256 s. 1 CO. 149 Art. 256 s. 2 ss b CO: Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in a. vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; b. Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. 150 Swiss Report, p. 102. 48  151 Kokkuvõttes võib öelda, et kapitaalremondi kohustus lasub vaikimisi reeglina üürileandjal. Jooksva remondi osas on enamasti lubatud kokkulepped. Eristuvad Eesti ja Šveits, kus teistsugused kokkulepped, kui need on üürnikule kahjulikud, on tühised. Eesti ja Šveitsi osas tuleb keeldu tõlgendada pigem selliselt, et kui üürnik remondikohustuse üle võtab, siis teeb ta seda üüri arvelt. Ka lepingu käigus on võimalik kokku leppida teatud töödes, mille maksumuse osas peab olema võimalik tasaarvestus üürinõudega. Sellist kokkulepet ei saa pidada iseenesest üürnikule kahjulikuks ning see peaks olema Eesti (nagu ka 152 Šveitsi) õiguse järgi lubatud. 6.2.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Nagu juba eespool tõdetud, peab Justiitsministeerium üldist poolte kohustuste jaotust üürieseme korrashoiul põhjendatuks ega pea seega üleüldist poolte kohustuste ümbermängimist õigustatuks. Samas võib kaaluda korrashoiu- ja remondikohustuste osas pooltele suuremal määral kokkuleppevabaduse andmist. Eelkõige tasuks mõelda selliste kokkulepete lubatavusele, mis paneksid korrashoiu ja sellega seotud kulude kandmise kohustused ettenähtavas ja mõistlikus ulatuses üürnikule. Näiteks võiks olla lubatud kokku leppida, et lihtsamate hooldustööde tegemine, mis samas ületavad pisipuuduse parandamise lävendi, jääb üürniku kanda, nt teatud aastate tagant lihtsamate remonditööde tegemine, nt seinte ülevärvimine. Tõenäoliselt tuleks selline kokkuleppevõimalus sätestada VÕS-i § 276 juures. Et tagada üürniku piisav informeeritus tema kohustuste ulatusest, tuleks sellisele kokkuleppele ette näha vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Selline vorminõue teeniks ka üürileandja huve, sest see võimaldab ennetada hilisemaid vaidlusi kokkuleppe olemasolu üle. Samuti peab olema tagatud, et kokkulepe on piisavalt selgepiiriliselt määratletud ja võetavad kohustused üürniku jaoks arusaadavad ja ettenähtavad. Vältimaks üürniku sidumist tema jaoks liiga ulatuslike kohustustega, võib kaaluda ka üürnikule kokkuleppeliselt langevate kohustuste seadusjärgset piiramist, nt täpse kohustuste ülesloetlemise või ka summalise/protsentuaalse piiramise kaudu. Ilmselt ei oleks ka õigustatud sellisel määral kohustuste üürnikule ülekandmine, mis ei ole vastavuses sellega, kui kaua üürnik üüriasja kasutab. Kohustuste ulatus peaks olema mõistlik ja proportsionaalne. Kui lubada kokkuleppeid VÕS § 276 juures, siis peaks samamoodi olema lubatud sarnaselt kõrvalkuludega eraldiseisvalt kas remondiga seonduvate kulude või nn remondifondi maksmises kokkuleppimine. Enne lepingu sõlmimist peaksid üürniku jaoks olema erinevad pakkumised üheselt võrreldavad. Kui praktikas ei ole probleemi üürnikul teha valikuid pakkumiste “netoüür + kõrvalkulud” ja 153 „brutoüür“ vahel, siis samamoodi võib ka “remondifondi” n-ö eraldi reale tõsta. Seoses üüri suurusega oleks sellisel juhul loogiline, et kui remondifondi maksta eraldi, siis peaks vastavalt ka üürisumma ise olema väiksem. See võiks tulla välja näiteks tehtavast pakkumisest või ka 154 poolte läbirääkimistest. Seda võib samas olla keeruline piiritleda, sest üüri suurus on iseenesest juba kokkuleppeline, pooled on selles täiesti vabad, sest Eestis puuduvad ka algse üüri suurusele piirangud, millele tuginedes võiks lubatavale üüri suurusele piir ette tulla. Seega esineb selle lahenduse korral risk, 151 V.a Leedus, kus ka jooksev remont ja hooldus on vaikimisi üürileandja kohustuseks. 152 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 18–21. 153 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 21. 154 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 21. 49 et tulevikus peab üürnik olema valmis rohkem maksma, sest kokkuleppeliselt hakkab üürnik tasuma ka remondikulude eest, kuid samas üürihind selle võrra ei lange. Piirangud saaksid tulla aga lubatavate remondikulude suurusest (vt eespool esitatud selgitusi remondikulude piiramise võimalikkuse kohta). Samuti peaks seda teatud määral reguleerima turg ise. Eraldi hindamise küsimus on, kas vastav regulatsioon võiks olla sätestatud ka VÕS § 292 juures või piisaks juba ainuüksi § 276 muutmisest. Suurema selguse huvides oleks ilmselt mõistlik vastav muudatus sõnaselgelt ka § 292 juures sätestada. Vastasel juhul võib ikkagi jääda segaseks, milles üürnik ja üürileandja omavahel kokku leppida võivad ning regulatsioon ei pruugi moodustada loogilist tervikut. Ka siin oleks ilmselt mõistlik näha üürniku ja üürileandja vahelisele kokkuleppele ette kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõue. Kuid siis tekib küsimus, kas samasugune vorminõue ei peaks kehtima ka kõrvalkulude kandmises kokkuleppimisele. Kaaluda võib ka VÕS § 334 täpsustamist selliselt, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega, tingimusel, et eluruumi 155 lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis hoidmine oli tervikuna üürileandja kohustus. Kuivõrd praktikas võib olla ilmselt mõnevõrra keeruline eristada tavapärast remont parendustest, mis annavad aluse ka üüri tõstmiseks, on oluline silmas pidada, et lubatav peaks olema kas remondikulude ülekandmine üürnikule või üüri tõstmine parenduste tõttu. See tähendab, et välistatud peaks olema olukord, kus lepitakse kokku, et lisaks üürile ja tavapärastele kõrvalkuludele jäävad üürniku kanda ka remondikulud, kuid samas tõstab üürileandja paralleelselt veel ka üüri, kuna üüripind on nüüd korda tehtud ja seega üürniku jaoks paremas seisukorras. Kui vaadata VÕS § 301 lõike 3 sõnastust, siis selle sätte kohaselt ei ole üüri tõstmine ülemäärane, kui see põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks. Mõistliku tõlgenduse korral peaks olema selge, et üüri tõstmise õigus on üürileandjal üksnes siis, kui tema on kandnud vastavate paranduste ja muudatuste tegemiseks vajalikud kulutused. Samas selguse huvides võib kaaluda ka selle sätte täpsustamist nii, et sellest tuleks üheselt välja, et parendusi ja muudatusi peab üüri tõstmiseks tegema üürileandja. Seaduse üheselt mõistetavuse huvides võiks see olla tervitatav. Tähtajaliste lepingute puhul peaks olema välistatud üüriasjale tehtavate paranduste tõttu kokkuleppeliselt VÕS-i § 300 alusel üüri tõstmine ulatuses, milles parendused või muudatused teeb või nendega seotud kulud kannab üürnik. Selleks tuleks ilmselt kõnealust sätet muuta. 6.2.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõjude olulisus Kavandatav muudatus: remondikulude jaotuses lubatakse poolte vahel senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid Kehtiva korra järgi lasub üldiselt kogu remondi- ja hoolduskohustus üürileandjal, v.a pisipuuduste osas. Üürniku kohustuseks on elamispinda kasutada hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele omal kulul kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada elamu harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Kavandatava regulatsiooni kohaselt saaksid üürileandja ja üürnik omavahel kokku leppida, et korrashoiu ja sellega seotud kulude kandmise kohustused lasuvad mõistlikus ulatuses üürnikul. 155 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 70. 50  See võiks sisaldada lihtsamate hooldustööde tegemist, mis ületab pisipuuduse parandamise taseme. Sihtrühm 1: üürileandjad ja üürnikud Kaasnev mõju: majanduslik mõju Kavandatud võimalus remondikulude osas kokku leppida peaks endaga kaasa tooma kulude vähenemise mõlema osapoole jaoks. Juhul, kui üürnik on suuteline ja huvitatud eluaseme remontimisest, väheneb tema üürimakse, üürileandja aga lepib väiksema üürimaksega arvestades, et kõrgem tasu ei korvaks sama teenuse tellimisega kaasnevat kulu. Taolise olukorra eelduseks on see, et seadusega välistatakse olukord, kus lepitakse kokku, et lisaks üürile ja kõrvalkuludele jäävad üürniku kanda ka remondikulud, kuid samas tõstab üürileandja paralleelselt veel parenduste tõttu ka üüri. Ilmselt on taolistest remondikulude kokkulepetest enam huvitatud just pikaajalised üürnikud, kellel on huvi kulutada eluaseme remondile enda aega ja raha ning kujundada see endale meelepärasemaks. Muudatuse tagajärjel kujuneb üürisuhe senisest paindlikumaks ning osapooltel avaneb võimalus optimeerida enda kulusid. Mõju olulisus ja edasine analüüs Muudatuse sihtrühm on pigem väike – see ei hõlma kõiki üürnikke vaid üksnes neid, kes on valmis taolisele kokkuleppele minema. Muudatuse ulatus on pigem mõõdukas – ka varem on olnud üürnikul ja üürileandjal võimalus hõlmata remondikulud üürihinna sisse. Soovimatud kõrvalmõjud võivad kaasneda juhul, kui lepingus jäetakse täpselt määratlema, millised hooldus- ja remonditööd jäävad üürniku kanda – ilmselt võib taoline olukord lõppeda vaidlusega. Riski saab maandada, piiritledes seaduses võimalikud tööd või kulud, milles ülekandmises üürnikule on pooltel võimalik kokku leppida. Üldiselt võib järeldada, et kavandatava muutusega kaasnev mõju on pigem väike ja seetõttu edasist andmekogumist ja analüüsi ei teostata. 6.2.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 6.2.4.1. Kas Teie hinnangul peaks remondikohustuste jaotuses lubama poolte vahel senisest suuremas ulatuses kokkuleppeid? 6.2.4.2. Kas need kokkulepped peaksid Teie arvates olema kuidagi piiratud? 6.2.4.3. Kui jaa, siis kas need peaksid olema piiratud näiteks konkreetsete remonttööde loeteluga? Või võiksid piirangud olla summalised, näiteks arvestada teatud protsenti kas igakuisest või iga- aastasest üürist? 6.2.4.4. Kuidas võiks välistada paralleelselt remondikulude ülekandmine üürnikule ja samas parenduste alusel üüri tõstmine? 7. Omanikuvahetus 7.1. Probleemi kirjeldus ja hetkeolukord VÕS § 291 kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. 51 Oluline on märkida, et üürileping läheb uuele omanikule üle tingimusel, et üürnik on saanud üüritud 156 kinnisasja valduse. Seega on oluline õigussuhete selgus ja kehtiva üürilepingu objektiivne nähtavus omandaja jaoks, mis Eesti õiguses on eelduslikult tagatud valduse nõudega üürilepingu ülemineku 157 eeldusena. Üldiselt nendes riikides, kus lepingu ülemineku eelduseks on üürniku valdus, peab see 158 üürniku olemasolu ostjale signaliseerima (analoogselt nt registrikandega). Eestis tuleb täiendavalt arvestada Riigikohtu tõlgendusega, mille kohaselt VÕS § 291 lg 1 kohaldub ka juhul, kui eluruum võõrandati uuele omanikule pärast üürniku valduse kaotamist, mh üürileandja omavoli tõttu, mis ei lõpetanud üürilepingut (RKTKo 29.03.2006, 3-2-1-9-06 p 13). Sellisel juhul ei ole tagatud üürilepingu 159 nähtavus üürileandjale, küll aga kaitseb tõlgendus üürnikku, kes juba oli end (koju) sisse seadnud. Samas tuleb möönda, et praktikas võib olla üürniku valdust keeruline igakordselt tuvastada (nt kellegi asjad on korteris sees, aga ei ole teada kelle omad täpselt). Samuti on oluline rõhutada, et üle läheb üksnes leping, mille eest makstakse tasu. Nimelt on üürileping VÕS-i § 271 kohaselt tasuline leping. Tasuta kasutamise lepingute jaoks ei ole sarnast regulatsiooni ette nähtud. Kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka asjaolu, et tegemist ei saa olla sümboolse üüriga 160 üürilepinguga (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15) . Turutasemel üüriga leping ei peaks müügiväärtust, arvestades tulevasi rahavooge üüri näol, kahandama kinnistu väärtust määral, mis kaaluks üles üürniku 161 kindlustunde. Võib ka argumenteerida, et kui uus omanik soovib osta sellist kinnisasja, mida ta soovib ise kasutada, siis ei peaks ta ostma sellist ruumi, kus teine inimene juba kehtiva üürilepingu alusel sees elab. Kõnealuse VTK-ga plaanitavad seadusemuudatused peaks üürnike maksekäitumist distsiplineerima ja 162 lubama maksetega viivituses üürniku suhtes oluliselt tõhusamaid õiguskaitsevahendeid rakendada. Vt eespool selguse loomine seadusjärgsest viivisemäärast kõrgema viivise nõudmise osas, makseviivituses oleva üürnikuga lepingu kiirema lõpetamise võimalus, mitterahalisi kohustusi rikkuva üürniku suhtes leppetrahvi rakendamise võimalus. Seeläbi peaks vähenema ka risk, et asja uus omanik astub üürilepingusse, mille täitmisega on probleeme, mille lahendamisel ta jääb hätta. Oma kohustusi mittetäitva üürnikuga saab lepingu lõpetada ja tulevikus peaks see muutuma lihtsamaks. Siinkohal on asjakohane ka võrdlus teiste sarnaste lepinguliikidega, milles on samuti ette nähtud eriregulatsioon lepingu nõrgema poole kaitseks. Tarbijakrediidilepingute ja töölepingute puhul saab välja tuua, et laenuvõtja ei pea koheselt kogu laenu tagasi maksma, kui laenuandja loovutab nõude kolmandale isikule või annab kogu lepingu üle, samuti pole vaidluse all põhimõte, et ettevõtte 163 üleandmisega lähevad üle ka töölepingud. Seetõttu on küsitav, miks peaks üürilepingu puhul olema olukord võlausaldaja vahetuse korral teistsugune, eriti pidades silmas asjaolu, et eluruumi üürimisel on üürniku jaoks tegemist tema koduga. 156 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Võlaõigusseadus II Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 191; Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 62. 157 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 62. 158 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 26. 159 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 62. 160 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 62. 161 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 64. 162 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 64. 163 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 7. 52 Etteruttavalt võib ka välja tuua, et nendes Euroopa riikides, mille regulatsioonidega VÕS üürilepingute regulatsiooni on enne VTK koostamist võrreldud, on üürilepingu üleminekut üüritud kinnisasja müügi korral tunnustatud. Vt täpsemalt VTK punkt 7.3.1. Eelpooltoodust tulenevalt on Justiitsministeeriumi hinnangul VÕS-i §-s 291 sätestatud põhimõte, et 164 üürileping läheb üürieseme müügi korral uuele omanikule üle , sisuliselt põhjendatud ega vaja põhimõttelisi muudatusi. Vastupidine lahendus tähendaks pikaajaliselt kehtinud põhimõtte murdmist, eristuks selgelt teiste riikide sarnasest regulatsioonist ja tekitaks küsimusi ka kodu puutumatuse 165 põhiõiguse tagamatajätmise kontekstis . VÕS-i §-ga 291 on seotud VÕS-i §-des 323 ja 324 sätestatu. VÕS § 323 kohaselt võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul sama seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Praegu kehtiva regulatsiooni kohaselt võib omandaja elu- või äriruumi üürilepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Üürnikule kindluse andmiseks on VÕS §-s 324 sätestatud võimalus kanda üürilepingu nähtavaks tegemiseks kinnistusraamatusse märge, mille eesmärk on tagada, et kinnisasja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üürileandja vahetuse tõttu vastavalt §-le 323 erakorraliselt üles öelda. Ka täitemenetluse seadustiku (TMS) § 161 sätestab, et ostja võib üürilepingu üles öelda VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Sama paragrahvi teise lause kohaselt ei või ostja üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge VÕS § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Praktika jaoks on osutunud tihti ületamatult raskeks VÕS-i § 323 lg 1 teise lause täitmine, mis lubab 166 lepingu üles öelda üksnes juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Samuti on väljendatud seisukohta, et omavajaduse tähendus VÕS § 323 lg 1 järgi on praktikas segane. Veel enam, kui eeldada, et põhimõte emptio non tollit locatum rakendub üksnes eeldusel, et omandaja teab või peab teadma kehtiva üürilepingu olemasolu, siis võib küsida milline omandaja ülekaalukas huvi õigustaks lepingu ülesütlemist? Teisisõnu, kas tungiva omavajaduse olemasolu saab jaatada olukorras, kus, arvestades üürniku valdust, pidi omandaja arvestama, et ta ei saa eluruumi ise kasutada. Riigikohus sedastas RKTKo 3-2-1-20-08 p-s 13 järgmist: „Vaidlustatud ei ole asjaolu, et kolmas isik oli kinnistut omandades teadlik sõlmitud rendilepingutest, ta pidi olema võimeline tulevikus võetavaid riske õigesti hindama. Tähtajaliste rendilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.“ Selles kaasuses aga võttis omandaja täiendavat laenu, st rajaski oma äriplaani eeldusele, et üürnikud tuleb välja tõsta (n-ö enda teadlikult tekitatud omavajadus). Ei saa järeldada nagu välistaks ainuüksi teadmine üürnikust ülesütlemisõiguse, kui siiski on muus osas tungiv omavajadus tõendatud. Ringkonnakohtu tasemel on kohtupraktikas mitmel korral väljendatud seisukohta, et VÕS § 323 lg 1 sõnastusest ei tulene, et see ei kaitse isikut, kes ostab teadlikult üürilepinguga koormatud 167 kinnisasja (Tln RKo 24.10.2011, 2-10-15324/32). Eelpooltoodust nähtub, et omavajaduse regulatsioon VÕS §-s 323 tekitab küsimusi ja on praktikas segane. Ühest küljest on üürileandja poolelt seda keeruline rakendada. Teisest küljest vaadatuna ei ole 164 Eeldusel, et leping on tasuline ja üürnikule antud üle üüritud kinnisasja valdus. 165 V. Kõve, M. Pild. Isikute väljatõstmise analüüs täitemenetluses, lk 48-49. 166 P.Varul, I.Kull, V. Kõve, M. Käerdi, T. Puri, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2014, lk 179. 167 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 64. 53 üürnikul siiski lõplikku kindlust omanikuvahetuse mõjust tema üürilepingule. Seetõttu vääriks Justiitsministeeriumi hinnangul kaalumist selle lahenduse muutmine või täpsustamine. Täiendavalt on erinevate üüriteemaliste diskussioonide käigus juhitud selle teemaga seoses Justiitsministeeriumi tähelepanu just sellistele probleemidele, mis tekivad siis, kui täitemenetluse ajal või vahetult enne seda tekivad kinnisasjale üllatuslikult üürilepingud, millega üritatakse muuta sellise kinnisasja enampakkumist vähematraktiivseks. Eelkõige tekib seejuures küsimus, kas sellisel juhul on täite- või pankrotimenetluses võimalik piisavalt arvestada esialgse üürileandja võlausaldajate huvidega. Seetõttu võiks Justiitsministeeriumi hinnangul kaaluda võimalust eristada üürilepingu ülemineku kontekstis n-ö tavapärast müüki ning müüki täite- või pankrotimenetluse ajal. 7.2. Kaalutud võimalike mitteregulatiivsete lahenduste analüüs VTK koostamise käigus kaaluti järgmisi mitteregulatiivseid lahendusi. Mitte midagi tegemine Üks võimalik valikuvariant on selles küsimuses mitte midagi tegemine. Sellisel juhul jääksime sisuliselt samasuguse õigusliku raamistiku ja samasuguse rakenduspraktika juurde nagu praegu. Tõenäoliselt säilivad sellisel juhul ka kehtiva olukorraga seotud kitsaskohad, seetõttu Justiitsministeerium kõnealust varianti ei poolda. Senise regulatsiooni parem rakendamine Teine võimalik valikuvariant on senise regulatsiooni parem rakendamine. Siin võib tulla kõne alla lihtsalt kehtivas õiguses sätestatud võimaluste ja lahenduste teadvustamine ja õige kasutamine, kuid on kaheldav, kas regulatsiooni on otseselt võimalik paremini rakendada. Regulatsiooni võimalikud kitsaskohad säilivad sellest hoolimata. Avalikkuse teavitamine Kuivõrd enne VTK koostamist on Justiitsministeeriumini jõudnud erinevaid probleeme just üürileandjate esindajatelt, peaks teadlikkust olemasoleva regulatsiooni toimimisest ja selles sisalduvatest õigustest üritama suurendada samuti eelkõige üürileandjate seas. Justiitsministeeriumi veebilehel on avaldatud soovitused üürilepingu sõlmimiseks nii üürnikule kui ka üürileandjale. Kaaluda võib nende soovituste täiendamist ja täpsustamist, mh omanikuvahetust puudutavates küsimustes. Samas tuleb arvestada, et isikute teadlikkuse tõstmine on alati pikaajaline protsess ning igaüheni ei pruugi asjakohane teave kahjuks ikkagi jõuda. Järeldus mitteregulatiivse lahenduse sobimatusest Justiitsministeerium leiab, et mitte midagi tegemise variant ei aitaks probleemide lahendamisele kaasa. Seetõttu ei poolda ministeerium seda lahendust. Teatud ulatuses oleks avalikkuse teavitamine mõistlik ja asjakohane meede. Aga kuna osaliselt on probleem siiski just kehtivas regulatsioonis, sest omavajaduse regulatsioon ei ole selge ning täite- ja pankrotimenetluses ei ole võimalik piisavalt arvestada võlausaldajate huvidega, on Justiitsministeeriumi hinnangul probleemide lahendamiseks kõige parem lahendus kehtiva regulatsiooni täpsustamine. See võimaldab soovitud eesmärke kõige kiiremini ja tulemuslikumalt saavutada ning tagada kõige selgema lahenduse. 7.3. Probleemi võimalikud regulatiivsed lahendused 54 7.3.1. Välisriigid, mille regulatiivseid valikuid probleemi lahendamiseks on analüüsitud Leedus ei ole kohustust üürilepingut registreerida, kuid kolmandate isikute suhtes, sh kinnisasja üleminekul, omab üürileping tähendust üksnes juhul, kui lepingu kohta on vastavas avalikus registris 168 märge. Kui leping on märke alusel üle läinud, ei ole uuel üürileandjal mingeid eriõigusi lepingu ülesütlemiseks. Kinnisasja üleminekul täitemenetluses erisätteid ei ole. 169 Lätis omaniku vahetus kinnisasja (vabatahtliku) võõrandamise kaudu üürniku positsiooni ei mõjuta. Erilist lepingu ülesütlemise alust seadus ei sätesta. Kinnisasja üleminekul sundmüügi kaudu 170 täitemenetluses kehtivad erireeglid , kuid ka sel juhul läheb enne täitemenetluse algust sõlmitud (kahtlusteta kehtiv) leping üle uuele omanikule. Soomes on üürileping võõrandamisel uue omaniku suhtes siduv juhul, kui üürnik on asunud eluruumi valdama enne kinnisasja üleminekut või sisaldab võõrandamisleping üürilepingu edasikestmise tingimust. Uuel omanikul ei ole eriõigust lepingu ülesütlemiseks. Erandina võib täitemenetluses enampakkumise kaudu omanikuks saanud üürileandjal ühe kuu jooksul valduse saamisest lepingu üles öelda, v.a kui 171 kinnisasi on müüdud tingimusel, et üürileping jätkub. Ka Rootsis omaniku vahetus üürniku positsiooni üldjuhul ei mõjuta. Kui on olemas kirjalik üürileping ja 172 üürnik on asunud eluruumi valdama, on uus omanik seotud üürilepinguga . Kirjaliku lepingu puudumisel, või kui kirjalik leping on olemas, kuid üürnik ei ole eluruumi valdama asunud, on uus omanik lepinguga seotud üksnes juhul kui vastav märge lepingu kohta on võõrandamislepingus või kui uus omanik teadis või pidi teadma üürilepingust. Kuid isegi juhul, kui eelneva alusel leping uue üürileandja suhtes “ei kehti”, jääb see ikkagi jõusse, kui uus omanik kolme kuu jooksul eluruumi üleminekust lepingu ülesütlemise teadet ei esita. Kui kinnisasi müüakse täitemenetluses, kaasatakse protsessi ka üürnik. Esmalt pakutakse kinnisasja müügiks ilma üürilepinguta, teises järgus koos sellega. Kui pakutud hind kinnisasjale koos üürilepinguga on madalam, ja see kahjustaks kreeditoride huve, müüakse kinnisasi ilma üürilepinguta. Kui uus omanik peab ka sel juhul teavitama kolme kuu jooksul lepingu ülesütlemisest, vastasel juhul on üürileping tema suhtes siduv. Sisuliselt tähendab “ei kehti” uue üürileandja suhtes eriõigust ülesütlemiseks. Saksa õiguse kohaselt, eeldusel, et üürnikule on valdus üle antud, kinnisasja müük üürniku positsiooni ei mõjuta. Täitemenetluse enampakkumise käigus müügi puhul on uuel omanikul eriõigus piiratud aja 173 jooksul tavalist etteteatamistähtaega arvestades üürileping üles öelda. Lisaks tuleb aga arvestada üürniku seadusjärgse ostueesõigusega, mis kohaldub esmakordsel müügil kolmandale isikule, v.a 174 pereliikmetele. Põhimõte, et müük ei murra üürilepingut, tuli Šveitsi õigusesse alles 1990. a üüriõiguse reformiga. Õigusliku tagajärje mõttes ei ole vahet, kas üüriese võõrandatakse või vahetab see omanikku 175 sundtäitmisel või pankrotimenetluses, üürileping läheb üle uuele omanikule. Üürniku valdust ei ole tingimuseks seatud. Uuel omanikul on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda tungival omavajadusel 168 Real Property Register and Cadastre. Lithuanian Report, p 82. Art. 6.579 para 4 of the CC. Art. 6.585 of the CC. 169 Art. 8 of the Law on the Residential Tenancy. 170 Art. 601 of the Civil Procedure Law, Latvian Report, p. 111. 171 Finnish Report, pp. 123, 148. 172 Chapter 7 Section 13 in the Tenancy Act. 173 Section 57a ZVG. 174 BGB § 577 (I). German Report, p 119. 175 Art. 261 s. 1 CO. 55  176 (endale või pereliikmele). Kui eluruum müüakse täite- või pankrotimenetluses pärast teist avalikku 177 pakkumist, ei ole omavajadus ülesütlemiseks enam vajalik tingimus. Uuel omanikul ei ole mõtlemisaega, kuivõrd eeldatakse, et ta teadis omavajadusest juba enne ostutehingut. Kui uus 178 üürileandja ülesütlemisõigust kasutab, on üürnikul vana üürileandja vastu kahju hüvitamise nõue. Samas võivad vana ja uus üürileandja kokku leppida ülesütlemisõiguse välistamises. Sama mõjuga on 179 märge kinnistusraamatus – ülesütlemisõigus on välistatud. Üürnik võib ülesütlemise vaidlustada. 7.3.2. Regulatiivsete võimaluste kirjeldus Eespool jõuti järeldusele, et kuigi VÕS-i § 291 sätestatud regulatsiooni aluspõhimõtted muutmist ei vaja, võib kaaluda §-s 323 sätestatud omavajaduse regulatsiooni modifitseerimist ning n-ö tavamüügi ja täite- või pankrotimenetluse raames toimuva müügi eristamist. Sellist eristamist võiks õigustada asjaolu, et kui väljaüüritud kinnisasja tavapärasel müümisel tuleb kaaluda üürniku ja uue omaniku huve, siis üüritud kinnisasja müümisel täitemenetluse või pankrotimenetluse raames tuleb arvestada ka eelmise omaniku võlausaldajate huvidega. Võlausaldajad sooviksid kindlasti, et üüritud asi müüdaks võimalikult kiirelt, efektiivselt ja võimalikult kõrge hinnaga, et tagada enda nõuete võimalikult suures ulatuses rahuldamine. Ei saa välistada, et eelmise omaniku võlausaldajad võivad olla raskes majanduslikus seisus ja seega võivad nende huvid teatud olukorras kaaluda üles kinnisasja eluruumina kasutava üürniku huvid. Ka teiste riikide regulatsioonidest võib tuua näiteid täitemenetluses kinnisasja võõrandamisel üürilepingu 180 ülemineku erandite kohta. Vt täpsemalt eespool p 7.3.1. ja võrdlevõigusliku analüüsi lisa tabel nr 4 . Seetõttu võiks täitemenetluses müügi eristamine tavamüügist olla Justiitsministeeriumi arvates õigustatud ja väärida kaalumist. Üüritud kinnisasja tavapärasel müügil võiks kaaluda loobumist mõneti keerulisest ja segasest omavajaduse regulatsioonist, mille põhjendatuses võib kahelda. Üldiselt nendes riikides, kus lepingu ülemineku eelduseks on üürnikupoolne ruumi valdus (nagu nt Saksamaal), uuele üürileandjale mingit 181 erilist ülesütlemisõigust ei anta. Vt võrdleva analüüsi tabel 4. Šveitsi õiguses, kust jõudis Eestisse võimalus tungival omavajadusel üles öelda, ei ole jällegi üürniku valduse tingimust. Skandinaaviamaades (Soome, Rootsi, Taani) on emptio non tollit locatum selge reegel ka ilma igasuguste märgeteta, ning mingit erilist ülesütlemise õigust omandaja ei saa. Küll aga kehtivad erireeglid üleminekul täitemenetluses 182 Soome ja Rootsi õiguses. Omavajaduse tõttu ülesütlemisel on ainukeseks eeskujuks Šveits, kus sellist 183 poolikut reformi ka kritiseeritakse. 1990. a reformiga sooviti üle minna “müük murrab üüri” põhimõttelt 184 vastupidisele, kuid ei mindud n-ö lõpuni. Kui tavavõõrandamisel muuta regulatsioon üürnikku rohkem kaitsvaks, siis täite- või pankrotimenetluse raames toimuva müügi korral võiks seevastu uue omaniku positsiooni tugevdada. 176 He can terminate the lease as of the next legally admissible termination date with the legal notice period (Art. 261 s. 2 ss. a CO). If the new landlord does not make use of this next legally admissible termination date, he loses the right to extraordinary termination. 177 BGE 125 III 123 E. 1e. 178 Art. 261 s. 3 CO. 179 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 25-26. 180 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 36. 181 Võrdlevõiguslik analüüs, lk 36 182 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 63. 183 Honsell OR BT 1991, § 19; Art 261 komm, p 7. 184 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 65. 56 Üks võimalik variant sellise tulemuse saavutamiseks oleks siduda üüri- või rendilepingute üleminek täitemenetluses kinnistusraamatusse tehtud märke olemasoluga, sõltuvalt selle järjekohast realiseeritava õiguse suhtes. See oleks loogiline ja võrreldav ka muude kinnistusraamatusse kantud õiguste 185 „saatusega“ täitemenetluses. See tähendaks, et kui kinnisasi võõrandatakse täitemenetluse raames, siis läheb üürileping üle vaid juhul, kui selle kohta oli kantud kinnistusraamatusse märge. Muidu üleminekut ei toimu. Erinevalt üürilepingust endast on märge üürilepingu kohta järjekorrasuhtes, millele viitab selgelt ka TMS § 161 teine lause. Seega tuleb veel täiendavalt arvestada, et märke võib kustutada, kui see on 186 tagapool õigusest (eelkõige hüpoteegist), mille realiseerimiseks täitemenetlus läbi viidi. Sellest tuleneb seega ka ühtlasi, et alati ei ole võimalik märke kaudu üürilepingu ülesütlemist välistada. Kui märke tegemiseks teeb avalduse üürnik, on VÕS-i kommentaaride kohaselt vajalik kinnisasja 187 omaniku (üürileandja) nõusolek. Võimalik, et see võiks saada üürnikule takistuseks, kuna praegu on praktikas tavaline, et üürnikud ei tee isegi rahvastikuregistri kandeid. Samuti ei pruugi üürileandja olla praktikas sellise kande tegemisest huvitatud, seega võib üürnik riskida sellega, et ta halvendab suhteid 188 üürileandjaga. Samuti jääksid sellise märke tegemisega seotud kulud. Seetõttu ei pruugi see lahendus tegelikult praktikas tööle hakata. Samuti võiks see tähendada üüri- ja rendisuhetega (mis ei pruugi olla pikaajalised) kinnistusraamatu 189 koormamist ja ebaselgeks muutumist. Seejuures tekib küsimus, kas see tasub end ära, arvestades, et probleem täitemenetluses „ilmuvate“ kahjulike üürilepingutega esineb pigem üksikjuhtudel. Tuleb rõhutada, et ootamatult välja „ilmuvate“ kahjulike üürilepingute probleemi peaks aitama vältida see, et üle ei lähe tasuta lepingud, lisaks on ülemineku eeldus üürniku valdus, samuti võimaldab pankrotiõigus täiendavat kaitset tehingute tagasivõitmise kaudu, samuti loetakse üürniku või rentniku üüri või rendi 190 maksmise kohustus täidetuks üksnes pankroti väljakuulutamise kuu osas (PankS § 50 lg 3). Eelpooltoodust tulenevalt Justiitsministeerium pigem seda lahendust ei poolda. Teine võimalik variant oleks selline, kus leping läheks omanikuvahetuse korral üle endiselt VÕS § 291 sätestatud eeldustel, kuid enampakkumisel toimunud müügil üleläinud üüri- või rendilepingu puhul 191 avardataks kinnisasja omandaja ülesütlemise võimalusi ja seotaks see lahti omavajadusest. Seejuures peaks olema võimalik lepingu ülesütlemine endiselt, nagu ka kehtivas õiguses, välistada vastava 192 märkega kinnistusraamatus, kuigi tuleb möönda, et ka sellisel juhul jääksid kehtima eespool kirjeldatud võimalikud probleemid märkega. Selle lahenduse puhul ei peaks uus üürileandja täite- või pankrotimenetluses üle läinud üürilepingu puhul lepingu lõpetamiseks tõendama omavajadust, vaid ta saaks eriõiguse leping teatud aja jooksul seadusest tuleneval alusel üles öelda. See, missugustel tingimustel lepingu lõpetamine sellisel juhul võimalik oleks, vajab veel täiendavat kaalumist. Üheks võimaluseks on siduda see küsimus suuremal määral uue omaniku teadmisega (või teadma pidamisega) üürilepingu olemasolust. Teine võimalus on anda omanikuks saanud üürileandjale 185 V. Kõve, M. Pild, Isikute väljatõstmise analüüs täitemenetluse, lk 49–50. 186 P.Varul, I.Kull, V. Kõve, M. Käerdi, T. Puri. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2014, lk 180. 187 P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007, lk 258. 188 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 63. 189 V. Kõve, M. Pild, Isikute väljatõstmise analüüs täitemenetluses, lk 49–50. 190 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 66. 191 V. Kõve, M. Pild. Isikute väljatõstmise analüüs täitemenetluses, lk 49–50, Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 65-66. 192 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 65-66. 57 õigus, näiteks ühe kuu jooksul leping üles öelda, v.a kui kinnisasi on müüdud tingimusel, et üürileping 193 jätkub või kui ülesütlemine on välistatud märkega kinnistusraamatus . Samuti, kui eristada täite- ja pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki ja näha selle jaoks ette uuele üürileandjale ka ülesütlemisõigus, siis tuleks kaaluda, kas sellises olukorras vajaks muutmist VÕS § 291 lõikes 4 sätestatud endise üürileandja vastutuse regulatsioon. Lisaks eeltoodule vääriks laiemalt analüüsimist küsimus, kas tuleks sätestada kohustus teavitada kohaliku omavalitsuse üksust võimalikust üürilepingu lõppemisest, mis võimaldaks piisavalt aegsasti ning efektiivselt reageerida üürniku võimalikule abivajadusele. 7.3.3. Regulatiivsete võimaluste mõjude eelanalüüs ja mõjude olulisus Kavandatav muudatus: üürilepingu ülemineku regulatsiooni juures eristatakse kinnisasja tavapärast müüki täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvast müügist Kehtiva regulatsiooni kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad asja omandajale üle ka siis, kui kinnisasi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, selles mõttes kohaldub kehtiv regulatsioon ühetaoliselt. Plaanitava muudatuse järgselt täite- või pankrotimenetluses üleläinud üüri- või rendilepingu puhul avardatakse kinnisasja omandaja ülesütlemise võimalusi ja seotaks see lahti omavajadusest. See muudatus puudutab seega üksnes olukordasid, kus toimub omanikuvahetus täite- või pankrotimenetluse käigus. Samas tavapärase müügi puhul võiks kaaluda loobumist omavajaduse regulatsioonist, mille põhjendatuses võib kahelda ja mida on praktikas üpris keeruline rakendada. Sihtgrupp 1: üürnikud Kaasnev mõju: majanduslik mõju Need üürnikud, kes elavad eluasemel, mille omanik satub maksejõuetusse ja pankrotihaldur või kohtutäitur müüb elamispinna, võivad sattuda olukorda, kus uus omanik eelistab üürilepingu üles öelda. Tuleb märkida, et uus omanik ei pruugi lepingut üles öelda, kuid tal avaneb selleks hõlpsam võimalus. Juhul, kui kirjeldatud olukord realiseerub, tuleb üürnikul elamispinda vahetada, koos kõigi kaasnevate ebamugavuste ja kuludega. See võib omakorda tekitada üürnikule majanduslikke toimetulekuraskusi. Samas tavamüügi korral on üürniku huvid jälle põhimõtteliselt rohkem kaitstud, kuivõrd senine uue üürileandja tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamise regulatsioon ei kohalduks. Sihtgrupp 2: üürileandjad ja kinnisvara ostjad Kaasnev mõju: majanduslik mõju Isikud, kes soetavad kinnisvara pankrotivarana või kohtutäituri korraldatud sundmüügist, võivad arvestada, et juhul, kui ostetava kinnisasja kasutamiseks on sõlmitud üürileping, on võimalik see üles öelda. See avardab kinnisvara käitlemise ja arendamise võimalusi ning tulemusena tõstab müügihinda. Kõrgem müügihind on omakorda esialgse üürileandja võlausaldajate huvides, kes soovivad laekumata võlad võimalikult suurel määral tagasi saada. 193 Eluruumi üüriõiguse 2017. a analüüs, lk 66. 58 Tavamüügi korral muutub lepingu lõpetamine teoreetiliselt küll raskemaks, kuid arvestades, et tungiva omavajaduse tõttu lepingu lõpetamine on praktikas osutunud väga keeruliseks, ei ole muudatus tegelikult sisuliselt suur. Sihtgrupp 3: pankrotihaldurid ja täiturid Kaasnev mõju: majanduslik mõju Pankrotihalduritele ja kohtutäituritele tekib ühekordne mõju ajakulu näol, kui nad on sunnitud end uue regulatsiooniga kurssi viima ja edaspidi vastavalt talitama. Pikaajalist ega olulist mõju muudatusest ei tulene. Mõju olulisus ja edasine analüüs Sündmuse esinemise sagedus on pigem harv ja puudutatud sihtrühm pigem väike. Muudatuse ulatus võib olla sihtrühma jaoks keskmine. Väljaspool eelnevalt mainitud mõjusid Justiitsministeeriumi hinnangul teisi kõrvalmõjusid ei kaasne. Seetõttu võib mõju olulisuse ühiskonna tasandil hinnata pigem väikeseks ja sellest lähtuvalt edasist üksikasjalikku mõjuanalüüsi ei kavandata. 7.3.4. Küsimused regulatsiooni muutmise võimaluste kohta Eelpooltoodust tulenevalt oodatakse VTK kooskõlastamise käigus vastuseid eelkõige järgmistele küsimustele: 7.3.4.1. Kas Teie arvates võiks üürilepingu ülemineku regulatsiooni juures eristada kinnisasja tavapärast müüki ning müüki täite- või pankrotimenetluses? 7.3.4.2. Kas tavapärase müügi puhul oleks Teie hinnangul õigustatud loobuda võimalusest leping uue omaniku tungiva omavajaduse tõttu üles öelda? 7.3.4.3. Kas täite- ja pankrotimenetluses võiks seevastu uue omaniku võimalusi lepingu ülesütlemiseks avardada? Kui jaa, siis missugustel tingimustel võiks see Teie arvates võimalik olla? III. Regulatiivsete võimaluste põhiseadusega ning Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega määratud raamid Kavandatava regulatsiooni puutumus põhiõigustega Kuivõrd eluruumi üürnikku peetakse klassikaliselt lepingu nõrgemaks pooleks, on eluruumiüürilepingute puhul üldiselt piiratud lepinguvabaduse põhimõtet ning nähtud ette üürniku õigusi tugevamalt kaitsvaid lahendusi. Selliselt on riivatud üürileandja omandiõiguse kaitse põhimõtet (PS § 32). Teisalt on oluline silmas pidada, et eluruumi üürniku jaoks on üüritud ruum ka tema kodu, mistõttu tuleb arvestada ka kodu puutumatuse õigusega (PS § 33). Sarnaselt PS §-le 33 tagab Inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsioon (EIÕK) I protokolli art 8 isikule kodu puutumatuse. Kodu puutumatuse kui põhiõiguse riive esineb eelkõige eluruumist väljatõstmise puhul, ning on õigustatud üksnes üürileandja huvide olulisele kahjustamise korral. Kuigi EIÕK ei välista kohest sundtäitmist, peab isikul alati olema võimalik kohtulikult vaidlustada väljatõstmise 194 otsust. Riigi kohustus on õiguste kaitsmisel olla aktiivne ja luua vastavad seaduslikud kaitsemehhanismid. 194 ECHR 06.03.2012, 7097/10, Gladysheva v Russian Federation. 59 Kavandatavate muudatuste üldine eesmärk on üüriregulatsiooni kohendamine selliselt, et üürniku ja üürileandja õigused oleksid senisest paremas tasakaalus. Seetõttu peaks ülalmainitud põhiõiguste- ja vabaduste riive intensiivsus üldiselt vähenema. Kavandatava regulatsiooni puutumus Euroopa Liidu õigusega Euroopa Liidu õiguses ei ole üürilepinguõigusega seonduvat reguleeritud, seetõttu ei ole sellel teemal Euroopa Liidu õigusega puutumust. IV. Kavandatava õigusliku regulatsiooni väljatöötamise tegevuskava 1. Valitav lahendus Regulatiivseid lahendusi on üksikasjalikult käsitletud VTK II osas. Muudatused puudutavad VÕS-i. Muudatused tehakse senise seaduse struktuuris ning uut õigusakti koostama ei asuta. Kuivõrd võimalikud muudatused puudutavad valdavas osas ainult VÕS-i 15. peatükki, on mõistlik teha need VÕS-i 15. ptk raames. Kontseptsiooni ei ole plaanis koostada. 2. Edasine kaasamine VTK esitatakse kooskõlastamiseks järgmistele isikutele ja asutustele: Rahandusministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Tartu Ülikooli õigusteaduskond, Tallinna Ülikooli õigusakadeemia, Tallinna Tehnikaülikooli Õiguse Instituut, Sihtasutus KredEx, Eesti Pangaliit, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Ehitusettevõtjate Liit, investorite esindajad, Eesti Linnade Liit, Eesti Maaomavalitsuste Liit, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda, Notarite Koda, Harju Maakohus, Viru Maakohus, Tartu Maakohus, Pärnu Maakohus, Tallinna Halduskohus, Tartu Halduskohus, Tallinna Ringkonnakohus, Tartu Ringkonnakohus ja Riigikohus. 3. Edasine mõjuanalüüs Võimalusel täpsustatakse tuginedes olemasolevatele andmetele sihtrühmade suurust, keskmisi üüritasusid, leppetrahvide ja kahjunõuete esitamise sagedust ning kulusid üürilepingu sõlmimisel, sh tagatisraha suurust. Vajadusel viiakse eelnõu koostamise käigus läbi täiendav andmekogumine ja analüüs. 4. Hinnang halduskoormusele Muudatused tõstavad vähesel määral halduskoormust. Nimelt esimese muudatuse elluviimise korral võidakse tekitada üürileandjale, kohtutäiturile või kohtule kohustus kohaliku omavalitsuse üksuse teavitamiseks võimalikust üürilepingu lõppemisest, mis võimaldaks KOVil piisavalt aegsasti ning efektiivselt reageerida üürniku võimalikule abivajadusele. See loob üürileandjatele või kohtutäituritele juurde halduskoormust ja eeldab vastava teavitussüsteemi loomist. Seda, kui suur on lisanduv koormus, saab hinnata kohustuse täpsema määratlemise järel ja vastav hinnang ka eelnõu koostamise käigus antakse. Ilmselt, arvestades, et tegu ei ole sageda sündmusega, ei ole lisanduv halduskoormus suur. Juhul, kui kohustus pannakse kohtule, halduskoormust ei teki, suureneb kohtute töökoormus. 5. Eeldatav eelnõu avaliku konsultatsiooni ja kooskõlastamise aeg 2018. aasta lõpp. 60 6. Õigusakti eeldatav jõustumise aeg 1. jaanuar 2020. 7. Vastutavate ametnike nimed ja kontaktandmed Kristiina Koll, [email protected] Kaidi Urgas, [email protected] Indrek Niklus, [email protected] Uku-Mats Peedosk, [email protected] Lisa. Kasutatud kirjandus 1. Bååth, O. National Report for Sweden, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/SwedenReport_18052015.pdf 2. Cornelius, J., Rzeznik, J. National Report for Germany, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/GermanyReport_09052014.pdf 3. de Boer, R. and R. Bitetti (2014), “A Revival of the Private Rental Sector of the Housing Market?: Lessons from Germany, Finland, the Czech Republic and the Netherlands”, OECD Economics Department Working Papers, No. 1170, OECD Publishing. http://dx.doi.org/10.1787/5jxv9f32j0zp- en (10.12.2015). 4. EESTI ENERGIAMAJANDUSE ARENGUKAVA (ENMAK) 2030+ HOONESTUSE (ELAMUMAJANDUSE) VALDKONNA ARENGUKAVA 2030+. LÄHTEOLUKORRA ANALÜÜS, arvutivõrgus kättesaadav: https://energiatalgud.ee/img_auth.php/6/6a/Arjakas,_M.%3B_Kurnitski,_J._Hoonestuse_(elamum ajanduse)_valdkonna_arengukava_2030%2B_l%C3%A4hteolukorra_anal%C3%BC%C3%BCs.p df; 5. Eesti Pank, Eesti leibkondade varad, kohustused ja jõukus: Leibkondade finantskäitumise ja tarbimisharjumuste uuringu tulemused, Arvutivõrgus kättesaadav: https://www.eestipank.ee/publikatsioon/teemapaberid/2016/jaanika-merikull-tairi-room-eesti- leibkondade-varad-kohustused-ja-joukus-leibkondade 6. Faktum Ariko, Eesti elanike hoiakud ja olukord eluasemeturul“, 2016, arvutivõrgus kättesaadav: https://www.mkm.ee/sites/default/files/eesti_elanike_hoiakud_ja_olukord_eluasemeturul_uuringu aruanne_2016.pdf 7. Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) within the Federal Office for Building and Regional Planning (BBR) (ed.), Tenancy law and energy renovation in European comparison, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/EN/Publications/OnlinePublications/2016/bbsr-online-14-2016- dl.pdf?__blob=publicationFile&v=4 8. Haffner, M., et al, Access and Affordability: Rent Regulation. In: Susan J. Smith, Marja Elsinga, et al, editors. International Encyclopedia of Housing and Home, Vol 1. Oxford: Elsevier; 2012. pp. 40–45. 9. Honsell, H., Vogt, N.P. Wiegand, W. Basler Kommentar Art. 1-529 OR. Obligationenrecht I, 5. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel (2011). 10. Hulse, K. et al. (2011), Secure occupancy in rental housing: conceptual foundations and comparative perspectives, AHURI Final Report No.170. Melbourne: Australian Housing and Urban Research Institute. https://www.be.unsw.edu.au/sites/default/files/upload/research/centres/cf/publications/ahuriprojec treports/AHURI_Final_Report_No170.pdf 61 11. Hussar, A., Kull I., Eluruumi üüriõiguse analüüs, 2017, Tartu Ülikool, (hetkel veel mitteametlik tööversioon, Justiitsministeeriumi valduses; 12. Hussar A., Eluruumi üüriõiguse võrdlevõiguslik analüüs, 2016, Tartu Ülikool, arvutivõrgus kättesaadav https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/eluruumi_uurioiguse_analuus.pdf 13. Hussar, A., TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. National report for Estonia, 2014, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports/EstoniaReport_18062014.pdf; 14. Hussar, A., TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Intra-Team Comparison on Estonia, Latvia and Lithuania, arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tenlaw.uni- bremen.de/intrateamcom/EE-LV-LT%20comparison%20report%2020150203.pdf 15. Kolomijceva, J. National Report for Latvia, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/LatviaReport_09052014.pdf 16. Kõre, J., (2016), Kümme aastat hiljem: Eesti elanike elamistingimused ja riigi eluasemepoliitika omandireformi järgsel kümnendil, Akadeemia, 7: 1253-83 17. Kõve, V., Pild, M., Isikute väljatõstmine täitemenetluses (võrdlev analüüs), 2016, arvutivõrgus kättesaadav https://www.just.ee/sites/www.just.ee/files/isikute_valjatostmine_taitemenetluses.pdf 18. Mikelėnaitė, A. National Report for Lithuania, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/LithuaniaReport_09052014.pdf 19. Nasarre Aznar, S (2014), Leases as an Alternative to Homeownership in Europe. Some Key Legal Aspects, European Review of Private Law 6-2014 [815–846]. 20. Ralli, T. National Report for Finland, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/FinlandReport_09052014.pdf . 21. Sein, K., Urgas, K. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu, Juridica, 2013, nr. 8, lk 578-587. 22. Toots, A., Idnurm, T. (2015). Kas omada või üürida? Eluasemepoliitika valikud vananevale Eestile; arvutivõrgus kättesaadav: https://rito.riigikogu.ee/wordpress/wp- content/uploads/2015/12/Anu-Toots-Tõnu-Idnurm-Kas-omada-või-üürida-Eluasemepoliitika- valikud-vananevale-Eestile.pdf. 23. University of Cambridge. The Private Rented Sector in the New Century (2012). A Comparative Approach http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/The-Private- Rented-Sector-WEB%5B1%5D.pdf. 24. Varul, P., Kull, I., Kõve, V., Käerdi, M., Puri, T. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2014. 25. Varul, P., Kull, I., Kõve, V., Käerdi, M. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud Väljaanne, Tallinn, Juura, 2007. 26. Wehrmüller, A. National Report for Switzerland, http://www.tenlaw.uni- bremen.de/reports/SwitzerlandReport_24072014.pdf. 62 Tere! Teile on saadetud Justiitsministeeriumi dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument. Pealkiri: Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus (üüriõigus) Registreerimise kuupäev: 22.12.2017 Registreerimise number: 8-1/8964. Suur-Ameerika 1, 10122, Tallinn Tel. (372) 620 8100, Faks (372) 620 8109 e-mail: [email protected] www.just.ee