Eelnõule arvamuse andmine

1 Vabariigi Valitsuse määrus „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ Lisa 2 Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel 1. Kapitalikomponendi kuumakse arvutatakse annuiteedina järgneva valemi alusel: K L  i  C   L *  , 1  1  12   i   i  i  N     * 1     12   12  12     kus C on kapitalikomponent (kapitalikomponendi kuumakse); K on kapitali algväärtus; L on kapitali lõppväärtus; N on kapitalikomponendi makse kuude arv; i on kapitali tulumäär. 2. Kapitali tulumäära kinnitab § 2 punktis 3 nimetatud äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega kas perioodilise tulumäärana või projektipõhiselt järgneva valemi alusel: , kus i on kapitali tulumäär; Re on omakapitali tulumäär (% aastas); Rd on võõrkapitali intressimäär (% aastas) OK on omakapitali osakaal (% kogukapitalist); VK on võõrkapitali osakaal (% kogukapitalist). 2.1. Kapitali perioodiline tulumäär kinnitatakse iga aasta 1. detsembriks järgmise aasta esimese poolaasta kohta ja 1. juuniks teise poolaasta kohta. 2.1.1. Kapitali perioodilise tulumäära leidmisel arvutatakse omakapitali tulumäär järgneva valemi järgi: , kus Rf on riskivaba tulumäär, milleks võetakse Saksamaa 10-aastaste võlakirjade tootlus; Rc on riigiriski preemia, milleks võetakse Eestiga sarnase krediidireitinguga (reitingu vahe kuni üks aste, selles vahemikus riikide puudumisel suurendatakse lubatavat vahet ühe astme võrra) Euroopa riikide keskmine 10-aastaste riigivõlakirjade tootluse ja riskivaba intressimäära vahe;  2 Rm on tururiski preemia, mis leitakse, arvestades kinnisvaraturu olukorda. 2.1.2. Kapitali perioodilise tulumäära leidmisel võetakse võõrkapitali intressimääraks üürileandja poolt üüripinna rajamiseks kapitalikomponendi arvutamise kuupäevaks kaasatud või kaasata plaanitava võõrkapitali mahtude ja intressimäärade alusel arvutatav võõrkapitali 10 aasta efektiivse intressimäära prognoos. Võõrkapital peab olema kaasatud turutingimustel. Paragrahvi 2 punktis 1 nimetatud äriühingu osaluse valitseja võtab võõrkapitali intressimäära arvutamisel muu hulgas aluseks talle iga aasta 1. novembriks ja 1. maiks äriühingu esitatud võõrkapitali intressimäära ettepaneku koos arvutuste aluseks olevate andmetega. 2.1.3. Kapitali perioodilise tulumäära leidmisel arvestatakse omakapitali osakaaluks 30 protsenti ja võõrkapitali osakaaluks 70 protsenti kapitali algväärtusest. 2.1.4. Kapitali perioodilise tulumäära arvutamisel kasutatakse punktis 2.1 nimetatud tähtaegadele eelnenud kvartali lõpu seisuga fikseeritud lähteandmeid. 2.1.5. Kapitali perioodilise tulumäära muutumisel varem sõlmitud üürilepingute kapitalikomponente ümber ei arvutata. 2.2. Projektipõhiselt kinnitatava kapitali tulumäära arvutamisel leitakse omakapitali tulumäär, võõrkapitali tulumäär ja kapitali osakaalud projektipõhiselt. 3. Üürilepingu sõlmimisel kokku lepitav kulupõhise üüri kapitalikomponent arvutatakse punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades käesoleva punkti alapunktides esitatut. 3.1.1. Kapitali algväärtus on üüripinna maksumuse ja üürileandja poolt üüripinnale tehtud või tehtavate parendustööde maksumuse summa üürilepingu sõlmimisel. Juhul kui üüripind moodustab osa üüripinna esemeks olevast kinnistust, siis leitakse kapitali algväärtuse suurus lähtuvalt üüripinna proportsioonist kogu kinnistu üüritavast pinnast. 3.1.2. Üüripinna maksumuseks algväärtuses arvestatakse: 1) üüripinna jääkmaksumus üürileandja bilansis või õiglane väärtus, kui üüritakse üürileandja omandis olev üüripind; 2) üüripinna senine jääkmaksumus üürniku bilansis, kui üüritakse üürileandjale mitterahalise sissemaksena võõrandatud üüripind. 3.1.3. Parendustööde maksumuse hulka algväärtuses arvestatakse parendustööde tegemiseks korraldatud ehitustööde, asjade ostmise, teenuste ja muude hangete tulemusel selguvad kulud. Parendustööde maksumuse hulka võib poolte kokkuleppel arvestada ka üürileandja tehtavad parendustöödega seotud põhjendatud kulud, sealhulgas riigilõivud, maksud ja teenustasud, parendustööde aegse parendustööde rahastamisega seotud oma- ning võõrkapitali kulud ja projektijuhtimise otsesed ja kaudsed kulud. 3.2. Kapitali lõppväärtus on üürileandja bilansis oleva üüripinna ja üürileandja tehtud või tehtavate parendustööde prognoositav õiglane väärtus lepingu lõppemisel. Kapitali lõppväärtus ei tohi ületada üüripinna parimat kasutust arvestavat prognoositavat turuväärtust lepingu lõppemisel. Juhul kui prognoositav õiglane väärtus ületab prognoositavat turuväärtust, on lõppväärtuseks prognoositav turuväärtus. 3.3. Kapitalikomponendi makse kuude arv üürilepingu sõlmimisel on kuude arv eritingimuste punktis 8 kokku lepitud tasu arvestamise algusest kuni eritingimuste punktis 9 kokku lepitud lepingu lõppemiseni. 3.4. Kapitali tulumääraks üürilepingu sõlmimisel on lepingu sõlmimise või parendustööde tegemisel parendustööde kokkuleppe sõlmimise kuupäeval kehtiv kapitali perioodiline tulumäär või projektipõhiselt määratud tulumäär. 4. Uuendatud kapitalikomponent arvutatakse § 6 lõikes 6 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamisel punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades käesoleva punkti alapunktides esitatut.  3 4.1. Kapitali algväärtuseks on kapitali jääkväärtus kehtivas annuiteetmaksegraafikus kapitalikomponendi uuendamise kuupäeva seisuga. 4.2. Kapitali lõppväärtuseks on kehtiva kapitalikomponendi leidmisel aluseks olnud kapitali lõppväärtus. 4.3. Kapitalikomponendi makse kuude arv on kuude arv kapitalikomponendi kokkuleppe uuendamise jõustumise kuupäevast kuni lepinguni lõppemiseni. 4.4. Kapitali tulumääraks on kapitalikomponendi kokkuleppe uuendamise kuupäeval kehtiv kapitali perioodiline tulumäär või projektipõhiselt määratud tulumäär. 5. Muudetud kapitalikomponent arvutatakse juhul, kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üüripinnal parendustöid ja pooled on kokku leppinud kapitalikomponendi muutmises. Selline kokkulepe võib samal ajal täita ka § 6 lõikes 6 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamise nõuet. Muudetud kapitalikomponendi kuumakse arvutatakse punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades käesoleva punkti alapunktides esitatut. 5.1. Kapitali algväärtuseks on kapitali jääkväärtus kehtivas annuiteetmaksegraafikus kapitalikomponendi muutmise kuupäeva seisuga, millele lisatakse täiendavate parendustööde maksumus, lähtudes punktis 3.1.3 sätestatust. 5.2. Kapitali lõppväärtus on üürileandja bilansis oleva üüripinna ning üürileandja tehtud või tehtavate kõikide parendustööde prognoositav õiglane väärtus lepingu lõppemisel. Kapitali lõppväärtus ei tohi ületada üüripinna parimat kasutust arvestavat prognoositavat turuväärtust lepingu lõppemisel. 5.3. Kapitalikomponendi makse kuude arv on kuude arv kapitalikomponendi kokkuleppe muutmise jõustumise kuupäevast kuni lepinguni lõppemiseni. 5.4. Kapitali tulumääraks on kapitalikomponendi muutmise kuupäeval kehtiv kapitali perioodiline tulumäär või projektipõhiselt määratud tulumäär. 6. Täiendav kapitalikomponent lisatakse kehtivale üürile juhul, kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üüripinnal täiendavaid parendustöid ja pooled on kokku leppinud täiendava kapitalikomponendi lisamises. Täiendava kapitalikomponendi kuumakse arvutatakse punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades käesoleva punkti alapunktides esitatut. 6.1. Kapitali algväärtuseks on täiendavate parendustööde maksumus, mille arvutamisel lähtutakse punktis 3.1.3 sätestatust. 6.2. Kapitali lõppväärtuseks on täiendavate parendustööde prognoositav õiglane väärtus lepingu lõppemisel või muul kokku lepitud tähtpäeval. 6.3. Kapitalikomponendi makse kuude arv on kuude arv kapitalikomponendi täiendava kokkuleppe tasu arvestamise algusest kuni lepingu lõppemiseni või muu kokku lepitud tähtpäevani. 6.4. Kapitali tulumääraks on kapitalikomponendi täiendava kokkuleppe sõlmimise kuupäeval kehtiv kapitali perioodiline tulumäär või projektipõhiselt määratud tulumäär. 7. Igakordsel kapitalikomponendi kuumakses kokku leppimisel koostatakse annuiteetmaksegraafik, mis lisatakse üürilepingule. Kapitalikomponendi uuendamisel ja muutmisel asendatakse kehtiv graafik uue graafikuga. Täiendava kapitalikomponendi lisamisel lisatakse üürilepingule täiendav annuiteetmaksegraafik.  MÄÄRUS Tallinn, Toompea Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted ja terminid § 1. Üldsätted (1) Määrusega kehtestatakse hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute (edaspidi üürileping) tingimused ja kasutustasu kujunemise alused vara riigile kasutamiseks võtmisel. (2) Määrust kohaldatakse üürimisel, rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel. Rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel ei kohaldata § 3. § 2. Terminid Määruses kasutatakse termineid järgmises tähenduses: 1) eritingimused on lisa 1 „Üürilepingu tüüpvorm“ osas „Eritingimused“ nimetatud tingimused, milles üürnik ja üürileandja (edaspidi pooled) lähtuvalt tehingu asjaoludest kokku lepivad; 2) kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust; 3) kinnisvara sisetehing on üürilepingu sõlmimine riigi äriühinguga, kes on määratud riigile kinnisvarateenuste osutajaks riigivaraseaduse § 92 lõike 1 alusel või kes tegutseb riigihangete seaduse § 141 sisetehingu sätete alusel, kui selle äriühingu põhikirjajärgne eesmärk on riigile kinnisvarateenuste osutamine ja riigi nõustamine kinnisvaraga seotud küsimustes; 4) kulupõhine üür on kapitalikomponendist, remondikomponendist ja üüriteenuste komponendist koosnev tasu, mille suurus lepitakse kokku, arvestades üüripinna soetamise ja parendamise ning kasutamise ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenuste maksumust; 5) kõrvalteenus on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenus, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris; 6) kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;  2 7) turupõhine üür on turul sarnaste varade kasutamiseks sarnastel tingimustel sõlmitud üürilepingutes kokku lepitud üüridele vastav tasu; 8) tüüptingimused on lisa 1 „Üürilepingu tüüpvorm“ osas „Tüüptingimused“ nimetatud tingimused, mis kehtivad poolte vahel allkirjastamata; 9) üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks; 10) üüripind on üürilepingu objektiks olev kinnistu või selle osa, mida kirjeldatakse eritingimustes; 11) üüriteenus on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenus, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris. 2. peatükk Üürilepingu tingimused ja kasutustasu kujunemine § 3. Üürilepingu tingimused (1) Riigivara valitseja või volitatud asutus (edaspidi riigiasutus) kasutab üürilepingu sõlmimisel määruse lisas 1 „Üürilepingu tüüpvorm“ toodud vormi. (2) Eritingimuste punktide 1–9 numeratsiooni ja pealkirju ei ole pooltel lubatud muuta. Alapunktide numeratsiooni ja pealkirju on lubatud muuta. (3) Tüüptingimustes sätestatud tingimustest erinevalt on pooltel õigus lepingu eritingimuste osas kokku leppida vaid juhul, kui: 1) see on lubatud tüüptingimustes; 2) tüüptingimus on vastuolus õigusaktiga. § 4. Teenused (1) Üüri- ja kõrvalteenuste kirjeldamisel üürilepingus lähtutakse kinnisvara korrashoiu heast tavast. (2) Üürilepingus lepitakse kokku poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja üürileandja osutatavate üüri- ja kõrvalteenuste liigitus vähemalt järgmiste valdkondade lõikes: 1) haldamine, mis on õigusaktidest või lepingulistest kohustustest tulenev protsesside juhtimine ja dokumenteerimine, millega tagatakse kinnisvara jätkuv olemasolu ning hallatava kinnisvara füüsiline, juriidiline ja majanduslik säilimine; 2) tehnohooldus, mis on tegevus, millega hoitakse üüripind ja selle osad, sealhulgas konstruktsioonid ja tehnosüsteemid, eesmärgipärases toimimises; 3) heakorrateenused, mis on tegevused, mille eesmärk on puhtuse ja heakorra tagamine, sealhulgas puhastusteenused ja jäätmekäitlus. Eristatakse väliste heakorda ja siseruumide heakorda, vajadusel ainu- ja ühiskasutuses pinnal; 4) remonttöö on tegevus, millega taastatakse üüripinna ja selle osa, sealhulgas konstruktsiooni ning tehnosüsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingus kokku lepitud seisundile; 2  3 5) omanikukohustused, mis on õigusaktidest ja lepingulistest kohustustest tulenevad kinnisvara omaniku kohustused; 6) tarbimisteenused, sealhulgas vajaduse korral eraldi elektrienergia, soojusenergia, gaasi ja vee tarbimise teenused ning kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenused; 7) tugiteenused, sealhulgas vajaduse korral eraldi valveteenus, parkimisteenused, teenused ruumide kasutamisel, bürooteenused ja toitlustusteenused. (3) Üürilepingus lepitakse kokku üürileandja osutatavate teenuste täpsemad tingimused, teenuste maksumus ja selle muutmise tingimused, kulude aruandluse ja tasaarvestuse tingimused ning üürniku teenuste tellimisel osalemise tingimused. § 5. Parendustööd (1) Parendustöö käesoleva määruse tähenduses on tegevus, mille peamine eesmärk on: 1) üüripinna või selle osa sihtotstarbe ja suuruse muutmine; 2) üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine; 3) üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine; 4) uute tehnoloogiate kasutusele võtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta. (2) Parendustööde tegemine lepitakse kokku parendustööde kokkuleppes, mis sisaldab parendustööde sisu, mahtu, tähtaegu ning, juhul kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused üürileandjale hüvitama, ka kaasnevate kulutuste suurust ning nende hüvitamise tingimusi ja korda. § 6. Üüri kujunemine (1) Üür on turupõhine, välja arvatud § 7 lõikes 1 sätestatud juhul või kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid, mille eest tasutakse kulupõhiselt. (2) Üür kujundatakse erinevate pakkumuste võrdlemisel. Pakkumuste võrdlemisel võetakse arvesse ka kõrvalteenuste tasu. (3) Erinevate pakkumuste võrdlemine ei ole kohustuslik, kui turupõhise üüri suuruse on hinnanud riigiasutus, § 2 punktis 3 nimetatud äriühing või üldiselt tunnustatud ekspert ja üürileping sõlmitakse turupõhistel tingimustel või turupõhistest tingimustest soodsamalt. (4) Üüri võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta aastas kuni kolm protsenti, kui selliselt on eritingimustes kokku lepitud. (5) Üüri võib muuta lõikes 4 esitatust suuremas ulatuses, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, sealhulgas lepitakse kokku üüripinnal tehtavates parendustöödes, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. 3  4 (6) Pikemaks tähtajaks kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse üüri suurus üle vähemalt iga kümne aasta järel. 3. peatükk Erisused kinnisvara sisetehingu korral § 7. Üüri kujunemise erisused kinnisvara sisetehingu korral (1) Kinnisvara sisetehingu korral kujundatakse üür üldjuhul kulupõhiselt, arvestades §-des 8– 10 sätestatut. (2) Turupõhist üüri rakendatakse üksnes juhul, kui turupõhine üür on kujundatud erinevate pakkumuste võrdlemisel. (3) Kui üürilepingu kehtivuse ajal teeb üürileandja üürniku soovil üüripinnal parendustöid, lepitakse kokku üürile kapitalikomponendi lisamises või kokkulepitud kapitalikomponendi muutmises või mõlemas. Kapitalikomponendi lisamisel või selle muutmisel tuleb järgida §-s 8 sätestatut. § 8. Kulupõhise üüri kapitalikomponent (1) Kapitalikomponent on tasu üüripinna soetamiseks ja parendamiseks kasutatud kapitali eest. Kapitalikomponendi arvutamise valem ja arvutamise tingimused on sätestatud määruse lisas 2 „Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel“. (2) Valemi lähteandmed lepitakse poolte vahel kokku, lähtudes lisas 2 sätestatust. Kui pooled ei jõua kokkuleppele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu lähteandmete kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. (3) Kapitalikomponenti ei muudeta indeksi alusel. Kapitalikomponenti võib muuta üksnes § 5 lõikest 2 ja § 6 lõikest 6 tulenevatel alustel. (4) Kui kapitalikomponendis kokkuleppimise ja kasutustasu arvestamise alguse vahel on ette näha võimalus parendustööde maksumust täpsustada, lepitakse kokku kapitalikomponendi täpsustamise tingimused. § 9. Kulupõhise üüri remondikomponent (1) Kulupõhise üüri remondikomponent on tasu remonttööde eest. Remondikomponendi suurus kinnitatakse § 2 punktis 3 nimetatud äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega või arvutatakse, lähtudes lõikes 2 sätestatust. 4  5 (2) Remondikomponendi suurus arvutatakse selliselt, et prognoositavate remonttööde kulude nüüdisväärtus ja tasutavate remondikomponendi maksete nüüdisväärtus oleksid võrdsed. Diskontomäärana kasutatakse lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali arvestuslikku tulumäära. (3) Paragrahvi 6 lõikes 6 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamisel arvestatakse eelmiste perioodide remondikomponentide maksete summat, üürileandja tehtud remonttööde tegelikke kulusid, järgmistel perioodidel tehtavate remonttööde prognoositavat mahtu ja kulusid ning kehtivat, lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali arvestuslikku tulumäära. (4) Remondikomponenti ei muudeta indeksi alusel. § 10. Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent (1) Kulupõhise üüri kohustuslikeks üüriteenusteks on teenused, millega tagatakse vara majanduslik säilimine. Sellisteks teenusteks on haldamine, tehnohooldus, omanikukohustused ja väline heakord. (2) Kulupõhise üüri üüriteenuste komponenti võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas, kui selles on eritingimustes kokku lepitud. Üüriteenuste komponendi muutm ise korral kohaldatakse § 6 lõikes 4 sätestatud üüri muutmise piirangut. § 11. Üürilepingute klassifitseerimise erisused raamatupidamises Kinnisvara sisetehingutena sõlmitud üürilepingud klassifitseeritakse, arvestades raamatupidamise seaduse § 36 lõike 1 alusel kehtestatud määruses sätestatut. 4. peatükk Rakendussätted § 12. Üleminekusätted (1) Enne käesoleva määruse jõustumist algatatud üürilepingu sõlmimise menetluse võib lõpule viia enne käesoleva määruse jõustumist kehtinud tingimustel ja korras kuue kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest arvates. (2) Enne käesoleva määruse jõustumist sõlmitud üürilepingule kohaldatakse üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud määrust ja käesolevat määrust kohaldatakse poolte kokkuleppel. § 13. Määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil (1) Üleminekuperiood on kuni kaheaastane periood, mida rakendatakse kinnisvara sisetehingule, kui üürnikuks on see riigiasutus, kes kasutas üürilepingu esemeks olevat kinnisasja enne kinnisasja võõrandamist § 2 punktis 1 nimetatud riigi äriühingule. 5  6 (2) Üleminekuperiood algab üürilepingu jõustumisest või, juhul kui enne üürilepingu sõlmimist on sama äriühinguga sõlmitud leping üürilepingu objektiks oleva üüripinna haldusteenuste osutamiseks, teenuste osutamise lepingu jõustumisest arvates. Üleminekuperiood lõpeb lepingu jõustumise või jõustumisele järgneva aasta 31. detsembril. (3) Üleminekuperioodil kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi: 1) kasutustasu suurus kalendrikuus on 1/12 riigiasutuse seniste kinnisvara korrashoiuga seotud eelarveliste vahendite suurusest üürilepingu sõlmimise aasta eelarves sama üüripinna kohta, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti; 2) teenuste ulatus ei ole väiksem kui samal üüripinnal vahetult enne üürilepingu sõlmimist, välja arvatud juhul, kui üürniku vajaduste muutumise tõttu lepivad pooled kokku teisiti. (4) Üleminekuperioodi rakendamisel tehakse kindlaks, kas üüripinnal esineb puudusi. Puuduste esinemise korral lepitakse kokku puuduste kõrvaldamise tähtpäev või tähtpäev, mis ajaks vastav kokkulepe sõlmitakse. Koos puuduste kõrvaldamise tähtpäevaga lepitakse kokku puuduste kõrvaldamiseks vajalike remont- ja parendustööde eest tasumises ning vajaduse korral muud tingimused. Kuni puuduste kõrvaldamise tähtpäevani kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi: 1) üürileandjal ei ole kohustust teha remont- ega parendustöid, välja arvatud juhul, kui pooled lepivad kokku teisiti. Kui pooled lepivad enne üleminekuperioodi lõppu kokku üüripinnal remont- ja parendustööde tegemises, lepivad pooled samal ajal kokku töödega seonduvates tegevustes üüripinnal, kulude hüvitamise tingimustes, üüripinnale esitatavates nõuetes ja tegevuste mõjus kasutustasule; 2) üürileandjal on kohustus teha üüripinnal remonti ja tehnohooldust ulatuses, mis tagab avariide lokaliseerimise, avariijärgse remondi ja rikete kõrvaldamise lepingu tingimustes kokku lepitud aja jooksul; 3) üürnikul puudub õigus kohaldada üürileandja suhtes võlaõigusseaduse §-s 278 sätestatud või muid õiguskaitsevahendeid juhul, kui tegemist on puuduse või takistusega, mis on põhjustatud üürilepingu sõlmimise ajal olemas olnud asjaolust või üürniku tööspetsiifikat puudutava õigusakti kohustusliku nõude muutumisest või uue nõude kehtestamisest; 4) punktis 3 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda üürileandjalt üürilepinguga kokku lepitud kohustuste täitmist ja punktis 3 nimetatud õiguskaitsevahendite kohaldamise keeld kehtib kuni puuduste kõrvaldamise tähtpäevani. (5) Pärast üleminekuperioodi lõppemist makstava üüri suuruse kohta esitab üürileandja üürnikule prognoosi hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. aprillil, lähtudes käesolevas määruses sätestatust. Kui üürnik ei ole prognoosiga nõus ja pooled jäävad üüri suuruses eriarvamusele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu üüri suuruse kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Teate üüri muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. augustil. § 14. Määruse kehtetuks tunnistamine 6  7 Vabariigi Valitsuse 30. septembri 2013. a määrus nr 142 „ Hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused“ tunnistatakse kehtetuks. Taavi Rõivas Peaminister Arto Aas Riigihalduse minister Heiki Loot Riigisekretär Lisa 1. Üürilepingu tüüpvorm Lisa 2. Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel 7  Vabariigi Valitsuse määrus „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ Lisa 1 Üürilepingu tüüpvorm ÜÜRILEPING NR “number“ Üürileping on sõlmitud üürileandja "üürileandja nimetus" Registrikood/isikukood: "registrikood või isikukood" Juriidiline aadress: "tänav, maja nr, linn/vald, postiindeks" Telefon: "telefoni number" Faks: "faksi number" E-post: "e-posti aadress" Esindaja lepingu sõlmimisel: "kontaktisiku nimi" , "õiguslik alus" alusel Kontaktisik: "kontaktisiku nimi" Kontaktisiku telefon: "telefoni number" Kontaktisiku e-post: "e-posti aadress" ja üürniku Eesti Vabariik "üürniku nimetus" kaudu Registrikood: "registrikood" Juriidiline aadress: "tänav, maja nr, linn/vald, postiindeks" Telefon: "telefoni number" Faks: "faksi number" E-post: "e-posti aadress" Esindaja lepingu sõlmimisel: "kontaktisiku nimi" , "õiguslik alus" alusel Kontaktisik: "kontaktisiku nimi" Kontaktisiku telefon: "telefoni number" Kontaktisiku e-post: "e-posti aadress" vahel, kes on kokku leppinud, et üürileandja annab üürniku kasutusse üüripinna alljärgnevatel tingimustel.  2 ERITINGIMUSED 1. Üüripinna kinnistu asukoht Aadressil „linn/vald“ „tänav, maja nr“ asuv kinnistu „kinnistusraamatu registriosa number“, katastritunnus „katastritunnus“, pindala „ruutmeetrid numbritega“ m². 2. Üüripinna suurus ja paiknemine 2.1. Hoonete üüritav pind kokku „ruutmeetrid numbritega“ m², sellest üürniku kasutuses hoonete üüripind kokku „ruutmeetrid numbritega“ m², millest: ainukasutuses „ruutmeetrid numbritega“ m²; arvestuslik ühiskasutuses pind „ruutmeetrid numbritega“ m²; sealhulgas: 1) „hoone nimetus“ („ehitisregistri kood“, „ehitise kasutamise otstarve“, mälestise number „number“), üüritav pind hoones kokku „ruutmeetrid numbritega“ m2, üürniku kasutuses olev üüripind hoones „ruutmeetrid numbritega“ m2, millest ainukasutuses „ruutmeetrid numbritega“ m², ühiskasutuses „ruutmeetrid numbritega“ m²; 2) … 2.2. Üürniku kasutuses olevate parkimiskohtade arv kokku „parkimiskohtade arv“, millest: ainukasutuses „parkimiskohtade arv“; ühiskasutuses oleval parkimisalal üürniku poolt kasutatavad „parkimiskohtade arv“. 2.3. Üürniku ainukasutuses olev maa (territoorium) kokku „ruutmeetrid numbritega“ m². 2.4. Üürniku ainukasutuses olevad rajatised „ehitisregistri kood“, „ruutmeetrid numbritega“ m² või „muu kirjeldus“. Üüripinna paiknemine on toodud lepingu lisas 1 olevatel plaanidel ja eksplikatsioonidel. 3. Üüripinna sihtotstarve Üüripinna sihtotstarve on „peamine kasutusfunktsioon, nt büroohoone, kool, vangla jm“. 4. Üüripinna kvaliteet Üürileandja on kohustatud tagama üüripinna säilitamise „üleandmise seisundis“, „seisundis, millises see on pärast kokkulepitud parendustööde tegemist“ või „muu kokkulepe“, välja arvatud harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis. 5. Üüripinna valduse üleandmine Üüripinna valduse üleandmise tähtpäev on „kuupäev“ või märge „Üüripind on lepingu sõlmimisel üürniku otseses valduses“.  3 6. Üüriteenused ja üür 6.1. Üüri liik on „turupõhine“ või „kulupõhine“. 6.2. Üüriteenused on „toodud lepingu lisas 2“ või „loetelu teenustest“. 6.3. Üüri suurus (ilma käibemaksuta) on „toodud lepingu lisas 3“ või „summa eurot kuus“. Üürile „lisandub“ või „ei lisandu“ käibemaks. 6.4. Üüri arvestamise põhimõtted on „toodud lepingu lisas 3“ või „loetelu põhimõtetest“. 6.5. Pooled on kokku leppinud, et „üüri muudetakse indeksi alusel“ või „üür üüriperioodi jooksul ei muutu“. 6.6. Üüri muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest: 6.6.1. Üüri muudetakse esimest korda alates 1. jaanuarist „aastaarv“. 6.6.2. Üüri muutmise aluseks olev tüüptingimuste punktis 3.16 nimetatud indeks leitakse muutmisest teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga. 6.6.3. Indeksis kasutatav koefitsient on „koefitsiendi suurus“. 6.6.4. Üürileandja esitab üürnikule üüri muutmise teate hiljemalt muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks. 6.6.5. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite „60 päeva jooksul teate kättesaamisest arvates“ või „muu kokkulepe“. 7. Kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu 7.1. Kõrvalteenused on „toodud lepingu lisas 2“ või „loetelu teenustest“. 7.2. Kõrvalteenuste tasu suurus (ilma käibemaksuta) on „toodud lepingu lisas 3“ või „summa eurot kuus“ või „muu kokkulepe“. Kõrvalteenuste tasule „lisandub“ või „ei lisandu“ käibemaks. 7.3. Kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtted on „toodud lepingu lisas 3“ või „loetelu põhimõtetest“. 7.4. Pooled on kokku leppinud, et kõrvalteenuste tasu „muudetakse indeksi alusel“, „muudetakse vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2“ või „üüriperioodi jooksul ei muutu“. 7.5. Fikseeritud kõrvalteenuste tasu muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest: 7.5.1. Kõrvalteenuste tasu muudetakse esimest korda alates 1. jaanuarist „aastaarv“. 7.5.2. Kõrvalteenuste tasu muutmise aluseks olev indeks leitakse muutmisest teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga. 7.5.3. Kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatav koefitsient on „koefitsiendi suurus“. 7.5.4. Üürileandja esitab üürnikule kõrvalteenuste tasu teate hiljemalt eelneva aasta 1. aprilliks. 7.5.5. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite „60 päeva jooksul teate kättesaamisest arvates“ või „muu kokkulepe“. 7.6. Kõrvalteenuste tasu muutmisel vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2 lähtutakse järgmisest: 7.6.1. Üürileandja esitab kõrvalteenuste tasu muutmise kohta üürnikule ettepaneku hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 15. veebruariks. 7.6.2. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite „60 päeva jooksul teate kättesaamisest arvates“ või „muu kokkulepe“. 7.6.3. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 31. detsembriks.  4 8. Üüri ja kõrvalteenuste eest maksmine 8.1. Tasu arvestamine algab „kuupäev“ või „muu kokkulepe“. 8.2. Üürileandja esitab üürnikule „arve“ või „eraldi arved“ üüri ja kõrvalteenuste eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks. Üür arvestatakse jooksva kuu eest ning kõrvalteenuste tasu eelneva kuu eest. 8.3. Arve tasumise tähtaeg on „21 kalendripäeva“ arve saamisest arvates. 9. Lepingu tähtaeg 9.1. Leping jõustub „kui pooled on lepingu allkirjastanud“, „kuupäev“ või „muu kokkulepe“. 9.2. Leping lõpeb „tähtaeg“, „kuupäev“ või „muu kokkulepe“. 10. Erisused ja täiendused tüüptingimustele 10.1. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda lepingut rikkunud poolelt leppetrahvi summas, mis saadakse „lepingu ülesütlemise ajal kehtiva üüri korrutamisel kuuega“ või „muu kokkulepe“. 10.2. Pooltel on õigus leping üles öelda täiendavalt tüüptingimuste punktis 9 toodule järgmistel juhtudel: 11. Muud kinnitused ja kokkulepped 11.1. … 12. Lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine 12.1. Lepingu dokumendid koosnevad lepingu eritingimustest, tüüptingimustest, lepingu lisadest ja lepingu muudatustest (sealhulgas lepingus nimetatud üürileandja teadetest üüri muutmise kohta). 12.2. Lepingu tüüptingimustena kohaldatakse Vabariigi Valitsuse „kuupäev“ määruse „number“ „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisas 1 esitatud tüüptingimusi, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena ilma allkirjastamata. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel. 12.3. Juhul kui lepingu eritingimused, tüüptingimused või lisad on omavahel vastuolus, lähtutakse dokumentidest järgmises järjekorras: 1) eritingimused; 2) lisad; 3) tüüptingimused. Eri aegadel allkirjastatud lepingu dokumentide vastuolu korral lähtutakse hiljem allkirjastatud dokumendist. 12.4. Pooled käsitavad tüüptingimuste punktis 5.3 nimetatud kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetena „kinnisvarakeskkonna korraldamist reguleerivat standardit, milleks lepingu sõlmimisel on „standardi number, nimetus ja aasta““ või „muu kokkulepe“. 12.5. Kinnisvara sisetehingute korral lähtutakse kasutustasu muutmisel lisaks alapunktides 12.1–12.4 esitatule ka Vabariigi Valitsuse „kuupäev“ määruse „number“ „Hoonestatud  5 kinnisvara üürilepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ §-des 7–11 ja 13 sätestatust. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel. 13. Lepingu lisad 1. Üüripinna plaanid ja eksplikatsioonid 2. Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja teenuste liigitus 3. Üür ja kõrvalteenuste tasu 4. „Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt“ või „Üüripinna seisundit fikseeriv akt“ 5. Hoone sisekorraeeskiri 6. Parendustööde kokkulepe 7. „Lisa nimetus“ … …………………… 20 … a. …………………… 20 … a. _________________________ _____________________________ Üürileandja Üürnik  6 TÜÜPTINGIMUSED 1. MÕISTED Lepingus kasutatakse mõisteid alljärgnevas tähenduses: 1.1. avarii on rike, mis ohustab kas inimelusid või üürniku julgeolekut või on tekitanud või võib tekitada olulist kahju tervisele või varale, sealhulgas keskkonnale. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse avariiks lepingu tähenduses; 1.2. hoone on kinnistul paiknev hoone, milles üürilepingu osaks olevad ruumid asuvad; 1.3. isik on iga pooleks mitteolev isik; 1.4. kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust; 1.5. kinnistu on eritingimustes märgitud kinnistu(d); 1.6. kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule lepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris; 1.7. kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule; 1.8. leping on poolte vahel sõlmitud üürileping, mis koosneb eritingimustest ja tüüptingimustest koos muudatuste ja lisadega, mis on lepingu lahutamatud osad; 1.9. lepingu tähtaeg on aeg lepingu jõustumisest kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni; 1.10. parendustööd on tegevused, mille peamine eesmärk on: 1.10.1. üüripinna või selle osa sihtotstarbe ja suuruse muutmine; 1.10.2. üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine; 1.10.3. üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine; 1.10.4. uute tehnoloogiate kasutuselevõtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta; 1.11. pool on üürileandja või üürnik; 1.12. pooled on üürileandja ja üürnik ühiselt nimetatuna; 1.13. puudus on üüripinna mittevastavus ettenähtud tingimustele, sealhulgas kokkulepetele või kohustustele, mis ei pruugi kaasa tuua süsteemi seiskumist ega rikke või avarii ega otsese kahju tekkimist. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse puuduseks lepingu tähenduses;  7 1.14. remonttööd on tegevused, millega taastatakse üüripinna ja selle osade, sealhulgas konstruktsioonide või teenindavate süsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingu sõlmimisel kokku lepitud seisundile; 1.15. rike on puudus, mille tulemusel seade või süsteem seiskub või jätkab tööd nõuetele mittevastavalt või mitteusaldusväärselt või häiritud on normaalne töö- või elukorraldus üüripinnal, kuid sellega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või olulist varalist kahju. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse rikkeks lepingu tähenduses; 1.16. tööpäev on iga nädalapäev, välja arvatud laupäev, pühapäev, Eesti Vabariigi riigipüha ja rahvuspüha; 1.17. vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud oodata, et pool lepingu sõlmimise ajal sellise asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Selline asjaolu takistab lepingu täitmist, kuid ei pruugi põhjustada üüripinna kahjustumist; 1.18. üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule; 1.19. üüripind on eritingimustes kirjeldatud kinnistu või selle osa; 1.20. üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule lepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris. 2. ÜÜRIPINNA ÜLEANDMINE ÜÜRNIKULE 2.1. Üüripind peab üürnikule üleandmisel olema sihtotstarbeliselt kasutatav, puhas ja heakorrastatud. 2.2. Pooled koostavad üüripinna valduse üleandmise kuupäevaks üüripinna üleandmise- vastuvõtmise akti, mis pärast allkirjastamist saab lepingu lahutamatuks osaks ja lepingu lisaks. Vajaduse korral võivad pooled üüripinna tehnilise seisukorra fikseerimiseks koostada käesolevas punktis nimetatud akti asendavaid või täiendavaid dokumente ja sõlmida täiendavaid kokkuleppeid. 3. ÜÜR JA KÕRVALTEENUSTE TASU Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus 3.1. Üürnik tasub üürileandjale kasutustasu üürileandja esitatud arve alusel, kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Arvel peab olema eraldi näidatud üüri kogusumma ja kõrvalteenuste tasu vastavalt kokkulepitud teenuste loetelule. 3.2. Kui pooled ei ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu fikseeritud suuruses või muudes arvestamise põhimõtetes, arvestatakse kõrvalteenuste tasu suurused alljärgnevalt: 3.2.1. Tarbimismahtude mõõtmine toimub tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia ning vee- ja kanalisatsiooniteenus) korral vastavalt üüripinna tarbimist mõõtvatele arvestitele, välja arvatud juhul, kui arvestid puuduvad. Tarbimismahtude mõõtmine toimub ka muudel teenustel, mille tasu arvestuse aluseks on tarbimismahud.  8 3.2.2. Tarbimismahtude proportsionaalne arvestamine toimub tüüptingimuste punktis 3.2.1 nimetamata kõrvalteenuste korral, sealhulgas ühiskasutuses olevate pindade ja tehnosüsteemide korrashoiuga seotud teenuste ning muude teenuste ja nendega seotud tarbimisteenuste korral. Proportsionaalsel arvestamisel leitakse kõrvalteenuse tasu, arvestades teenusega kaetud üüripinna osakaalu teenusega kaetud hoone üüritavast pinnast, see tähendab, et üürniku kuluks hoone vastavatest kuludest on nii mitu protsenti, kui mitu protsenti moodustab üürniku teenusega kaetud üüripind hoones kogu hoone vastava teenusega kaetud üüritavast pinnast, sõltumata sellest, kas hoone üüritav pind on välja üüritud või mitte. 3.2.3. Kõrvalteenuste tasude suurused arvestatakse vastavalt tüüptingimuste punkti 3.2.1 või 3.2.2 alusel leitud tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate kehtestatud hindadele või riigihankemenetluse tulemusena teenuseosutajatega kokku lepitud hindadele. 3.3. Remonttööde maksumus sisaldub üüris, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti: 3.3.1. Ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis, välja arvatud harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis. 3.3.2. Kui selliste tööde tegemine on põhjustatud õigusaktide muudatustest, välja arvatud juhul, kui õigusaktide muudatused on seotud üürniku tööspetsiifikaga. Lisaks punktides 3.3.1 ja 3.3.2 nimetatule sisaldub üüris remonttööde maksumus lepingus kokku lepitud rahaliste vahendite ja tegevuste ulatuses. 3.4. Kui üürnik soovib üüripinnal teha parendustöid või selliseid remonttöid, mille maksumus vastavalt lepingule ei sisaldu üüris või mis oma olemuselt ei ole üürileandja kui omaniku kohustuseks, ning selliste tööde tulemusena üüri või kõrvalteenuste tasu suurus muutuks, lähtuvad pooled tüüptingimuste punktides 5.8–5.14 sätestatust. 3.5. Kui lepingu kehtivuse ajal viiakse läbi hoone mõõdistamine, mille tulemusena täpsustatakse hoone üüritava pinna suurust, siis korrigeeritakse lepingujärgset üüripinna suurust hoones ja üürina makstavat üüripinna ruutmeetri tasu ning kõrvalteenuste tasu selliselt, et korrigeerimise hetkel kehtiv kasutustasu kogusumma kalendrikuus ei muutu. 3.6. Üürnik tasub kõik üürileandjale tasumisele kuuluvate summade ülekandmisega seotud kulud, tingimusel, et ülekanne tuleb teha Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutuse arveldusarvele või välismaa krediidiasutuse Eesti Vabariigis registreeritud filiaali arveldusarvele. Üürniku poolt üüriteenuste ja kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile 3.7. Üürnikul on üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks õigus sõlmida enda nimel lepinguid vastavate teenuste osutajatega või teha vastavad tegevused ise, kui pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et nimetatud teenuslepingud sõlmib või vastavad tegevused teeb üürnik. 3.8. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid haldusteenuse või tehnohoolduse osutamiseks, samuti omanikukohustuste täitmiseks või teha vastavad tegevused ise, kui üürileandja on selliste teenuste osutamisel lepingut rikkunud, alljärgnevatel tingimustel: 3.8.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta. 3.8.2. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, milliste viivitamatu osutamine on üürniku  9 jaoks kriitilise tähtsusega, sest on põhjendatud üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega. 3.9. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid tüüptingimuste punktis 3.8 nimetamata teenuste saamiseks või teha vastavad tegevused ise alljärgnevatel tingimustel: 3.9.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 60 päeva ja kannab kulud, mis üürileandjal tuleb kanda juba sõlmitud teenus- lepingute ennetähtaegse lõpetamise tõttu (näiteks leppetrahvi nõuded). Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10. 3.9.2. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva ja pooled ei ole kokku leppinud, et üüriteenust või kõrvalteenust osutab üürileandja. Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10. 3.9.3. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta. 3.9.4. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, kui nende viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega. 3.10. Üürileandja kohustub tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andma või põhjendama sellest keeldumist viie tööpäeva jooksul vastava taotluse saamisest arvates. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest, kui sellistest lepingutest kas lepingu kehtivuse ajal või pärast seda: 3.10.1. tulenevad või võivad tuleneda kahjulikud mõjutused kinnistule; 3.10.2. halveneb või võib halveneda hoone seisund; 3.10.3. kaasnevad või võivad kaasneda kohustused, kitsendused või piirangud üürile- andjale või teistele üürnikele. 3.11. Üürileandjal ei ole õigust keelduda tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andmisest, kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud selliste mõjutuste, seisundi halvenemise, kohustuste, piirangute või kitsendustega või kui pooled lepivad kirjalikult kokku sellistest asjaoludest põhjustatud mõjutustega kaasnevate kulutuste hüvitamises üürileandjale. Viidatud negatiivsete mõjutuste tõendamise koormis lasub üürileandjal, kusjuures esitatud põhjendused peavad olema asjakohased. Juhul kui üürnik sõlmib eelnimetatud teenuste saamiseks teenuslepingud ilma üürileandja nõusolekuta, vastutab üürnik sellega kaasnevate riskide ja võimalike kahjude eest ning kohustub üürileandjale põhjustatud kahju hüvitama. 3.12. Kui üürnik kasutab tüüptingimuste punktis 3.9 nimetatud õigust lepingute sõlmimiseks, kohaldatakse vastavate teenuste eest tasumise suhtes ühte varianti alljärgnevatest: 3.12.1. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üüri või kõrvalteenuste tasude suurust ei muudeta, kuid üürileandja hüvitab üürnikule vastava teenuse maksumuse. Tasu hüvitatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas. 3.12.2. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üürileandja ja üürnik lepivad kokku üüri või kõrvalteenuste tasude vähendamises vastavate teenuste ulatuses. Üüri või kõrvalteenuste tasusid vähendatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas. 3.13. Kui üürnik sõlmib isikutega lepingud tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee- ja kanalisatsiooniteenus) kohta, edastab ta üürileandjale iga järgneva kuu 10.  10 kuupäevaks andmed üüripinna tarbimisteenuste kohta, välja arvatud juhul, kui üürileandja selliseid andmeid saada ei soovi. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine 3.14. Üüri võib kokkulepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni 3%, kui eritingimustes on selles kokku lepitud. Üüri võib muuta suuremas ulatuses juhul, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Indeksi alusel üüri muutmisel lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust. 3.15. Kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine toimub üks kord aastas vastavalt eritingimustes ja lisades kokkulepitule järgmiselt: 3.15.1. Kui pooled on kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel, lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust. 3.15.2. Kui pooled ei ole kõrvalteenuste tasu muutmist välistanud ega ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel ja üürileandja soovib kõrvalteenuste tasu muuta, esitab ta üürnikule sellekohase ettepaneku, mille aluseks on andmed eelmise kalendriaasta üüripinna kulude ja järgmise kalendriaasta prognoositavate kulude kohta, muu hulgas andmed selle kohta, milline põhjendatud ja objektiivne alus tingib kõrvalteenuste tasude muutmise. Kui üürnik ei ole nõus teates esitatuga, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe. Kui pooled ei saavuta eritingimustes kokku lepitud tähtajaks kõrvalteenuste tasu muutmises kokkulepet, siis kohaldatakse osas, milles kokkulepet ei saavutatud, alates järgmisest kalendriaastast tüüptingimuste punktis 3.2 sätestatut. Üürileandja poolt kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamise, üürniku poolt vastuväite esitamise ning kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes. Erinevate kõrvalteenuste tasude muutmisele võib rakendada erinevaid muutmise põhimõtteid. 3.16. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine kokkulepitud indeksi alusel toimub järgmiselt: 3.16.1. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatavaks indeksiks on tüüptingimuste punktis 3.16.2 nimetatud tarbijahinna indeksi aastase protsentuaalse muutuse ja lepingus kokku lepitud koefitsiendi korrutis. 3.16.2. Tarbijahinna indeksiks on eritingimustes kokku lepitud kuupäeva seisuga lõppeva aastase perioodi kohta avaldatud Eesti tarbijahinna koondindeks, mis sisaldab kõiki regioone ja kaubagruppe. Kui vastavat koondindeksit ei ole avaldatud üüri või kõrvalteenuste tasu muutmise teate esitamise kuupäevaks, võetakse aluseks nimetatud kuupäevale eelnenud kalendrikuu viimase päeva seisuga lõppenud aastase perioodi Eesti tarbijahinna koondindeksi aastane muutus protsentides. 3.16.3. Eritingimustes kokku lepitud koefitsient peab olema vahemikus 0,0–1,0. 3.16.4. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indeksi alusel muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule teate. Juhul kui üürnik leiab, et teates esitatu ei vasta lepingus kokkulepitule, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Teate ja vastuväite esitamise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes.  11 3.17. Pikema tähtajaga kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt iga kümne aasta järel. 4. ÜÜRIPINNA KASUTAMINE JA VALDAMINE 4.1. Üürileandja on kohustatud võimaldama üürnikul üüripinda kasutada ja vallata vastavalt lepingule, sealhulgas tagama mõistliku aja jooksul üürileandjast põhjustatud takistuste kõrvaldamise ning hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib mis tahes viisil ohustada või häirida üürniku poolt üüripinna kasutamist lepingus toodud tingimustel või üürniku poolt lepingust või seadusest tulenevate kohustuste täitmist. 4.2. Kui üürileandjal on vaja kasutada üüripinda lepingust mittetulenevatel põhjustel, sealhulgas seoses üüripinna isikule võõrandamise või üürimise ettevalmistamisega, on ta kohustatud eelnevalt üürnikuga kooskõlastama selleks vajaliku juurdepääsu koha, ulatuse ja aja. Täiendavalt lähtutakse üüripinnale sisenemise ja viibimise korral hoone sisekorraeeskirjas sätestatust. 4.3. Üürnik kohustub kasutama üüripinda heaperemehelikult ning täitma tuleohutust ja tervishoidu reguleerivaid õigusakte. 4.4. Üürnik kohustub mitte paigaldama üüripinnale seadmeid, mille koormus ületab teenuse, süsteemi või seadme võimsuse. Juhul kui üürniku installeeritav seade nõuab lisasüsteeme, paigaldatakse sellised süsteemid üürniku kulul ja vastavalt üürileandjaga kooskõlastatud plaanidele ja spetsifikatsioonidele. 4.5. Üürnikul on õigus paigaldada üürileandjaga kooskõlastatult üüripinnale, sealhulgas hoone seintele, oma kulul enda soovitud ulatuses ja viisil reklaame, lippe, plakateid, logosid, sümboolikat ning muid visuaalseid tähiseid ja viitasid tingimusel, et need vastavad õigusaktides kehtestatud nõuetele. Üürileandja on kohustatud tagama, et üürnikul oleks võimalik paigaldada üüripinnale üürniku sümboolika, mille kasutamise kohustus on üürnikule ette nähtud õigusaktidega. Üürniku paigaldatud reklaami vastavuse eest kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele vastutab ning reklaamimaksu maksab üürnik. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud üürileandjale hüvitama tekitatud kahju. 4.6. Üürnikul on õigus kasutada üüripinda eritingimustes sätestamata sihtotstarbel üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on koos nõusoleku andmisega õigus kehtestada üüripinna kasutamise suhtes piiranguid või muid tingimusi. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest juhul, kui: 4.6.1. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib kahjustada või kahjustab üüripinda või muul viisil vähendab selle väärtust; 4.6.2. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib suurendada või suurendab üürileandja kulutusi üüripinnale; 4.6.3. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve on vastuolus heade kommetega; 4.6.4. üürnik ei ole nõus üüripinna sihtotstarbe muutmisest tingitud, üürileandja pakutud uue üüri või kõrvalteenuste tasudega või üürileandja pakutud üüripinna kasutamise piirangute või muude tingimustega. 4.7. Üürnik teavitab üürileandjat viivitamata igast üüripinnal asetleidnud avariist või muust ohust üüripinnale ning võtab tarvitusele mõistlikud abinõud selliste sündmustega seotud asjaolude ja tagajärgede likvideerimiseks. 4.8. Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale lepingus sätestatud üürileandja kohustuste täitmiseks, samuti avariide ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks, kui nimetatud avariid või reaalne oht nende tekkimiseks võivad ohustada hoones viibivaid isikuid või vara. Sellisel juhul lähtutakse üüripinnale sisenemisel ja sellel viibimisel hoone sisekorraeeskirjas sätestatud korrast.  12 4.9. Üürnikul on keelatud üürileandja nõusolekuta siseneda tehnilistesse ruumidesse, välja arvatud üüripinna hulka kuuluvad tehnilised ruumid, reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule, sealhulgas tema töötajale, ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui: 4.9.1. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab tüüptingimuste punktist 4.7 tulenevat kohustust; 4.9.2. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise õigus ja tingimused on eraldi kokku lepitud eritingimustes või hoone sisekorraeeskirjas; 4.9.3. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemiseks esineb muu põhjendatud vajadus, mis on seotud üürniku põhitegevuse, julgeolekukaalutluste või üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme. 4.10. Kui üüripinna tehnosüsteemide reguleerimisvajadus tekib väljaspool avariid, pöördub üürnik üürileandja poole, kes reageerib üürniku ettepanekule esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 4.11. Lepinguga sätestamata poolte kohustused üüripinna valdamisel ja kasutamisel on sätestatud hoone suhtes kehtivates õigusaktides ja muudes dokumentides, sealhulgas hoone sisekorraeeskirjas. 4.12. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni üüripinna tegeliku energiatarbimise, veetarbimise ja jäätmetekke kohta. Informatsioon esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sellises sisus, ulatuses ja detailsuses, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud keskkonna- ja energiatõhususe aspekte. Muu hulgas peab informatsioon sisaldama teavet tarbitud taastuva ja taastumatu energia mahu ning tarbitud energia CO2 ekvivalendi kohta. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu. 4.13. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni, mis on vajalik Euroopa Parlamendi ja nõukogu 19. mai 2010. a direktiivist 2010/31/EL hoonete energiatõhususe kohta tulenevate nõuete täitmiseks. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu. 5. ÜÜRIPINNA KORRASHOID 5.1. Kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti, on üürileandja kohustatud tagama üüripinna hoidmise eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutamiseks sobivas seisundis ja eritingimuste punktis 4 kokku lepitud kvaliteedis, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust. 5.2. Üürileandja ja üürniku kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel lepingu kehtivuse ajal on kirjeldatud tüüptingimuse punktides 5.3–5.14, eritingimustes ja lisades. 5.3. Üürileandja osutab üürnikule üüri- ja kõrvalteenuseid vastavalt eritingimustes kokku lepitud kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetele ning lepingus täpsustatud ulatuses ja poolte kohustuste jaotuse alusel.  13 Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine 5.4. Üürileandja on kohustatud tagama, et üüripind oleks eritingimustes sätestatud sihtotstarbel kasutatav, ja kõrvaldama puudused viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul puudusest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 5.5. Üürileandja on kohustatud kõrvaldama rikked viivitamata, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul rikkest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 5.6. Üürileandja on kohustatud avarii lokaliseerima viivitamata, kuid hiljemalt kahe tunni jooksul avariist teada saamisest arvates, ning tegema avariijärgse remondi viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul avarii lokaliseerimisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 5.7. Kui üürileandjal ei ole objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade ja vastavate tööde tegemiseks vajalike materjalide ettetellimistähtaegade tõttu võimalik kinni pidada tüüptingimuste punktides 5.4–5.6 nimetatud tähtaegadest, on üürileandja kohustatud sama tähtaja jooksul esitama üürnikule edasise tegevusplaani. Juhul kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, on tal õigus kõrvaldada puudus, rike või avarii ise või lasta see kõrvaldada isikul ja nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, teavitades sellest üürileandjat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esimesel võimalusel pärast puuduse, rikke või avarii kõrvaldamist. Remonttööde ja parendustööde tegemine 5.8. Üürileandja teeb remonttöid üksnes lepingus ja selle lisades kokku lepitud viisil, ulatuses ja ajal, lähtudes üürniku kui üüripinna kasutaja huvidest, seejuures võivad pooled remonttöödes kokkuleppimiseks sõlmida lisakokkuleppeid. 5.9. Üürileandja teeb remonttöid üürniku igapäevast tegevust võimalikult vähe mõjutaval viisil. Üürileandjal ei ole õigust nõuda üürnikult remonttööde tegemist. 5.10. Pooled võivad lepingu tähtaja jooksul kokku leppida parendustööde tegemises üürileandja poolt. Sellisel juhul lepivad pooled eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde mahu ja tähtajad. Kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord. 5.11. Kui üürniku tööspetsiifikaga seotud uute õigusaktide vastuvõtmine või selliste õigusaktide muutmine toob kaasa vajaduse teha üüripinna remonttöid või parendustöid üüripinna sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, lepivad pooled kokku vajalike tööde mahu, tähtajad ja maksumuse ning mõju üürile või kõrvalteenuste tasudele või mõlemale. Sellisest nõuetele mittevastavusest tingitud takistused üüripinna kasutamisel üürniku poolt ei ole käsitatavad üürileandjapoolse lepingu rikkumisena, üürnikul ei ole õigust alandada üüri, peatada üüri tasumist ega kasutada üürileandja suhtes muid õiguskaitsevahendeid. 5.12. Kui üürileandja ei täida kohaselt kohustust teha remont- või parendustöid, on üürnikul õigus eelneval teatamisel teha vastavad tööd ise või sõlmida leping vastavate tööde tegemiseks isikuga ning sellisel juhul kohaldatakse tüüptingimuste punktides 3.8–3.12 sätestatut. Üürnikul on õigus kohaldada üürileandja suhtes lepingus sätestatud õiguskaitsevahendeid. 5.13. Üürnik võib teha üüripinnal muudatusi – remonttöid ja parendustöid – poolte kirjalikul kokkuleppel, milles sätestatakse muu hulgas selliste tööde tegemise maht ja tingimused, samuti üürileandja poolt lepingu lõppemisel üüripinnal tehtud muudatuste hüvitamise maht ja tingimused. Üürileandja ei või käesolevas punktis nimetatud kokkuleppe  14 sõlmimisest põhjendamatult keelduda, ennekõike juhul, kui üüripinnal muudatuste tegemine on vajalik üüripinna kasutamiseks või üüripinna mõistlikuks majandamiseks. 5.14. Üürnik võib lepingu lõppemisel ära võtta üüripinnale tehtud muudatused, kui see on võimalik üüripinda kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust muudatusi ära võtta, kui üürileandja tasub üürnikule selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on muudatuste äravõtmiseks õigustatud huvi. 6. ÜÜRIPINNA ANDMINE ISIKUTE KASUTUSSE 6.1. Üürnikul ei ole õigust ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta anda üüripinda või osa sellest isikute kasutusse, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üürnik annab üüripinna allkasutusse, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast lepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. 6.2. Üürnikul on õigus võimaldada riigiasutustel kasutada üüripinda tingimusel, et üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. Üürnik on kohustatud üürileandjat kasutusse andmisest kirjalikult teavitama kümne tööpäeva jooksul üleandmisest või kasutusse andmisest arvates. 7. LOAD 7.1. Üürileandja on kohustatud väljastama üürnikule tema tegevuseks või üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused, arvestades lepingus üüriteenuste või kõrvalteenuste lepingute sõlmimise suhtes poolte vahel kokku lepitud tingimustega, või osutama võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürileandja kui üüripinna omaniku abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu. 7.2. Üürnik on kohustatud väljastama üürileandjale ja tema alltöövõtjatele lepingus tulenevate üürileandja kohustuste täitmiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused (sealhulgas sissepääsuload, kui need on vajalikud), välja arvatud põhjendatud juhtudel. Samuti osutab üürnik võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürniku kui üüripinna otsese valdaja abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürnikust tulenevate asjaolude tõttu. 8. LEPINGU LÕPPEMINE 8.1. Pooled on kokku leppinud, et kummalgi poolel on õigus leping enne tähtaega üles öelda üksnes käesoleva lepingu eri- või tüüptingimustes sätestatud juhtudel. 8.2. Leping lõpeb järgmistel juhtudel: 8.2.1. juhul kui leping on tähtajaline, lepingus nimetatud tähtaja möödumisel; 8.2.2. poolte kirjaliku kokkuleppe alusel selles kokkuleppes toodud tähtpäeval; 8.2.3. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürileandja poolt tüüptingimuste punktis 8.3 toodud alustel; 8.2.4. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürniku poolt tüüptingimuste punktis 8.4 toodud alustel; 8.2.5. seaduses või eritingimustes sätestatud muul alusel. 8.3. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette, järgnevatel juhtudel:  15 8.3.1. üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalteenuste tasusid vähemalt kolm kuud järjest või lepingu alusel tasumisele kuuluvate summade võlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalteenuste tasude summa; 8.3.2. üürnik tahtlikult ja õigustamatult kahjustab üüripinda või teeb üüripinnal ümberehitusi või muudatusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja selle tõttu saab üüripind oluliselt kahjustada ning üürnik ei ole tekitatud kahjustust kõrvaldanud kahe kuu jooksul üürileandjalt sellesisulise kirjaliku nõude saamisest arvates. Üürnikul on õigus eelnimetatud tähtaega pikendada, teavitades sellest viivitamata üürileandjat, kui kahjustuste kõrvaldamine eelnimetatud tähtaja jooksul ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade tõttu; 8.3.3. üürnik annab üüripinna ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta isiku kasutusse ning üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandja vastavasisulise kirjaliku nõude saamisest arvates, välja arvatud tüüptingimuste punktis 6.2 sätestatud juhul; 8.3.4. muul mõjuval põhjusel, kui selle esinemisel ei saa üürileandjalt kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. 8.4. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt 30 päeva ette, järgnevatel juhtudel: 8.4.1. üürnikul ei ole võimalik üüripinda eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutada või kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on takistatud või häiritud asjaolu tõttu, mille eest üürnik ei vastuta; 8.4.2. üürileandja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega ole rikkumist kõrvaldanud ka üürniku antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Tähtaja määramisel arvestavad pooled muu hulgas õigusaktides sätestatud kohustustest tulenevaid nõudeid, nt riigihangete menetlustähtaegu jm; 8.4.3. üürnikult ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. 8.5. Lepingu lõppemisel kohustub üürnik lõpetama tema nimel üüripinna kohta isikutega sõlmitud lepingud ning tasuma sõlmitud lepingutest tulenevad maksed hiljemalt lepingu lõppemise päevaks. Juhul kui kõiki lepingust tulenevaid makseid ei ole võimalik üürnikust mittetulenevatel põhjustel lepingu lõppemise päevaks tasuda, kohustub üürnik vastavad maksed tasuma 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teistsuguses tähtajas. 8.6. Lepingu lõppemine ei vabasta pooli selliste lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mille täitmine peab tulenevalt lepingu olemusest või teise poole huvist jätkuma ka pärast lepingu lõppemist. 9. ÜÜRIPINNA TAGASTAMINE ÜÜRILEANDJALE 9.1. Üürnik tagastab üürileandjale üüripinna pärast lepingu tähtaja möödumist või lepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu kehtivuse viimaseks päevaks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 9.2. Üürnik tagastab üüripinna seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust ning üüripinna harilikku füüsilist kulumist ning poolte kokkuleppel üüripinnale jäetavaid ümberehitusi ja muudatusi. Üürnik peab üüripinna enne tagastamist heakorrastama ning vabastama talle ja isikutele kuuluvast varast.  16 9.3. Pooled koostavad üüripinna valduse üürileandjale üleandmise tähtpäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Üüripinna valduse üleandmise-vastuvõtmise akt moodustab lepingu lahutamatu lisa. 9.4. Kui üüripinna seisund üürileandjale tagastamisel ei vasta tüüptingimuste punktis 9.2 sätestatule, fikseeritakse tuvastatud puudused tüüptingimuste punktis 9.3 nimetatud aktis ning juhul kui üürnik vastutab puuduse eest, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüripinna seisundi lepinguga vastavusse viimiseks ja üüripinna kahjustuste likvideerimiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist. 9.5. Kui poolte vahel tekib puuduste esinemise, tekkepõhjuste või nende eest vastutuse üle vaidlus, on ükskõik kummal poolel õigus tellida ekspertiis. Ekspertiisi kulud kannab pool, kes vastutab puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest. Kui ekspertiisist ilmneb, et puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest vastutavad mõlemad pooled, kannavad pooled ekspertiisiga kaasnevad kulud võrdsetes osades, välja arvatud juhul, kui ekspert määrab proportsioonid, millises ulatuses kumbki pool vastutab. Sellisel juhul kannavad pooled ekspertiisikulud vastavates proportsioonides. Pooled võivad igal konkreetsel juhul ekspertiisikulude kandmise kohta ka teistsuguse kokkuleppe sõlmida. 10. VASTUTUS Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted 10.1. Pool on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu rikkumisega põhjustatud kahju. Üürnik on kohustatud üürileandjale hüvitama ka sellise kahju, mis on põhjustatud üürniku, üürniku allüürniku või nende poolt üüripinnale lubatud isikute tegevusest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürnikul ei ole kahju hüvitamise kohustust, kui üürniku poolt üüripinnale lubatud isikuks on üürileandja või üürileandja korraldusel üüripinnal tegutsev isik. Poolte vastutus on piiratud otsese varalise kahjuga, välja arvatud juhul, kui pool rikkus lepingut tahtlikult. 10.2. Lepingust tulenevate kohustuste rikkumist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks oli vääramatu jõud. Pool, kelle tegevus lepingujärgsete kohustuste täitmisel on takistatud vääramatu jõu asjaolude tõttu, on kohustatud sellest kohe kirjalikult teatama teisele poolele. Kui vääramatu jõu asjaolud kestavad järjest üle 60 päeva, võivad mõlemad pooled lepingu üles öelda. Sellisel juhul ei ole kummalgi poolel õigust nõuda teiselt poolelt lepingu rikkumise või lepingu ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist. 10.3. Seaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine ei ole piiratud, välja arvatud, kui pooled on lepingus eraldi kokku leppinud poole vastutuse või õiguskaitsevahendite kohaldamise piiramises või välistamises. Ühe õiguskaitsevahendi kohaldamine ei välista teiste seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist, ennekõike õigust nõuda kahjude hüvitamist, kui lepingust ei tulene teisiti. 10.4. Leppetrahvi tasumine ei vabasta ühelgi juhul kohustuse täitmisest. Pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Pool kohustub leppetrahvi tasuma 60 päeva jooksul teise poole vastavasisulise nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 10.5. Lepingust või seadusest tuleneva rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on viivitanud pool kohustatud tasuma teisele poolele viivist 0,03% tasumata summast kohustuse täitmisega viivitatud iga päeva eest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.  17 Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral 10.6. Lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama kahjustatud poolele rikkumise tõttu lepingu ülesütlemisest tekkiva kahju 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 10.7. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda rikkunud poolelt leppetrahvi eritingimustes kokku lepitud ulatuses. 10.8. Lepingu lõppemise järel üüripinna mitteõigeaegse vabastamise korral on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kõrvalteenuste tasude hüvitamist ning leppetrahvi lepingu lõppemise ajal kehtiva ühe päeva üüri kahekordses ulatuses iga päeva eest kuni üüripinna vabastamiseni. Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumisel korral 10.9. Lepingu sellise rikkumise korral, millega ei kaasne lepingu ülesütlemist teise poole poolt, on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama kahjustatud poolele lepingu rikkumisega kantud kahjud 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 10.10. Kui üürnikust tulenevalt ei ole üürileandjal või tema esindajal võimalik viivitamata siseneda üüripinnale ja selle tulemusena tekib üürnikul kahju või üüripinna kasutamine muutub osaliselt või tervikuna võimatuks või pikeneb üüripinna osalise või tervikuna kasutamise võimatus, siis üürileandja ei vastuta selliste tagajärgede eest, sealhulgas ei ole üürnikul õigust keelduda üüripinna kasutamise takistuse tõttu vastavas ulatuses üüri tasumisest (ei ole õigust üüri alandada) ning üürileandja ei ole kohustatud hüvitama selliselt tekkinud kahju ega tasuma leppetrahvi või viivist. 10.11. Kui üüripinnal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või takistus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, ning seetõttu ei saa üürnik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, on üürnikul õigus üüri ja kõrvalteenuste tasude maksmisest keelduda. Kui üüripinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus on üksnes vähenenud, on üürnikul õigus alandada üüri ja kõrvalteenuste tasusid puudusele vastaval määral ajavahemiku eest üürniku poolt üürileandjale puudusest või takistusest teavitamisest kuni üürileandja poolt puuduse või takistuse kõrvaldamiseni. 10.12. Kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi üüriteenuste või kõrvalteenuste osutamisel ja seetõttu ei ole üürnik rahul osutatavate üüriteenuste või kõrvalteenuste kvaliteediga ning pooled ei ole kokku leppinud teisiti, on üürnikul õigus kuni rikkumise kõrvaldamiseni: 10.12.1. üüriteenuste puhul alandada üüri proportsionaalselt sellise üüriteenuse osakaalule üüris; 10.12.2. kõrvalteenuste puhul jätta selliste kõrvalteenuste eest üürileandjale tasumata. 10.13. Lisaks punktides 10.11 ja 10.12 sätestatule on üürnikul õigus alandada üüri või kõrvalteenuste tasusid või mõlemat või nimetatud tasude maksmisest keelduda ning kasutada muid õiguskaitsevahendeid muudel õigusaktides sätestatud juhtudel, kui see ei ole lepingus kokkulepituga vastuolus. 10.14. Üürileandja kohustub maksma üürnikule leppetrahvi remonttööde mitteõigeaegse või mittekohase üleandmise korral 0,05% mitteõigeaegselt või mittekohaselt üle antud tööde maksumusest iga päeva eest kuni nende vastuvõtmiseni üürniku poolt. 10.15. Üürnik kohustub maksma üürileandjale leppetrahvi üüripinna kasutamisel muul kui eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel, kui üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud  18 ühe kuu jooksul üürileandjalt vastavasisulise nõude saamisest, lepingu rikkumise ajal kehtiva ühe kuu üüri ulatuses. 11. TEADETE EDASTAMINE 11.1. Kõik teated ja muu informatsioon peab olema esitatud eesti keeles. Teated ja informatsioon loetakse nõuetekohaselt esitatuks, kui need on üle antud allkirja vastu või esitatud digitaalselt allkirjastatuna poole üldisel e-posti aadressil. Informatsioonilist teadet, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, samuti kiireloomulist teadet võib edastada telefoni, faksi või elektronposti teel. Pooled võivad lepingu lisade või eritingimustega leppida kokku täpsemad tingimused puudustest, riketest ja avariidest teavitamise kohta. 11.2. Lepingus fikseeritud kontaktisikute vahetumisest teavitab pool teist poolt viivitamata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 12. VAIDLUSTE LAHENDAMINE 12.1. Kõik lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kõik vaidlused, vastuolud või nõuded, mis tulenevad lepingust või selle rikkumisest, lõpetamisest või kehtetusest või on sellega seotud ja mida pooled ei ole suutnud lahendada läbirääkimiste teel, lahendatakse kohtus õigusaktidega ette nähtud korras. 12.2. Lepingule kohaldatakse Eesti Vabariigi materiaal- ja menetlusõigust. 13. KONFIDENTSIAALSUS 13.1. Pool kohustub lepingu kehtivuse ajal ning pärast lepingu lõppemist määramata tähtaja jooksul hoidma konfidentsiaalsena kõiki talle seoses lepingu täitmisega teatavaks saanud andmeid. Eelkõige, kuid mitte ainult, kohustub pool hoidma konfidentsiaalsena andmeid, mis sisalduvad lepingu täitmiseks üleantud dokumentides ja muudes dokumentides, mille sisuga on poolel, sealhulgas tüüptingimuste punktides 13.2 ja 13.5 nimetatud isikutel, olnud võimalus seoses lepingu täitmisega tutvuda, ning mis tahes muid andmeid, mille konfidentsiaalsena hoidmise vastu on teisel poolel eeldatavalt õigustatud huvi. 13.2. Konfidentsiaalse informatsiooni avaldamine kolmandatele isikutele on lubatud vaid teise poole eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse nõue ei laiene informatsiooni avaldamisele poolte audiitoritele, õigusnõustajatele, pankadele, kontserni ettevõtetele ning juhtudel, kui pool on õigusaktidest tulenevalt kohustatud informatsiooni avaldama. Pool on teadlik, et leping on avalik, välja arvatud osad, mis on märgitud avaliku teabe seadusest tulenevatel alustel asutusesiseseks kasutamiseks. 13.3. Pooled kohustuvad rakendama organisatsioonilisi, füüsilisi ja infotehnilisi turvameetmeid konfidentsiaalsete andmete kaitseks juhusliku või tahtliku volitamata muutmise, juhusliku hävimise, tahtliku hävitamise, avalikustamise jms eest. 13.4. Pool kohustub mitte kasutama konfidentsiaalset teavet mitte ühelgi kujul isikliku kasu saamise eesmärgil ega kolmandate isikute huvides. 13.5. Muu hulgas kohustuvad pooled tagama, et nende esindajad, töötajad, alltöövõtjad, lepingupartnerid ja muud isikud, keda nad oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisel kasutavad, ning tüüptingimuste punktis 13.2 nimetatud isikud oleksid käesolevas lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse kohustusest teadlikud, ning nõudma nimetatud isikutelt selle kohustuse tingimusteta ja tähtajatut täitmist.  19 14. MITMESUGUST 14.1. Kumbki pool ei loovuta lepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi ilma teise poole eelneva kirjaliku nõusolekuta, välja arvatud kinnistu võõrandamisel. Üürileandjal ei ole õigust keelduda nõusoleku andmisest, juhul kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused loovutatakse teisele riigiasutusele, eelkõige sama valitsemisala asutusele, ning üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. 14.2. Kõik lepingu täiendused ja muudatused, sealhulgas lõpetamine, tuleb koostada kirjalikus vormis. 14.3. Lepingu üksiku sätte kehtetus või tühisus ei põhjusta kogu lepingu või lepingu teiste sätete kehtetust ega tühisust, välja arvatud juhul, kui lepingu mis tahes sätte kehtetuse või tühisuse tulemusena kaotavad pooled huvi üürisuhte jätkamise vastu. Kui pooled avastavad mingi sätte kehtetuse, kohustuvad nad tegema kõik endast oleneva vastava sätte muutmiseks selliselt, et see oleks kooskõlas õigusaktidega niisugusel määral, et see jääks võimalikult lähedaseks poolte esialgsele kavatsusele. 14.4. Lepingus on pealkirju kasutatud ainult viitamise lihtsustamiseks ning need ei piira ega mõjuta mingil viisil lepingu sätete tähendust ega tõlgendamist. Lepingus viitavad ainsuses toodud sõnad ka mitmusele ja vastupidi, kui kontekstist ei tulene teisiti. 14.5. Lepingus nõutud kirjaliku vormi järgimine tähendab dokumendi, teate vms koostamist kirjalikus vormis, kirjalikku vormi asendavas (notariaalses) vormis või kirjaliku vormiga võrdses elektroonilises (digitaalallkirjaga allkirjastatud) vormis ja need ei kehti enne, kui poolte nõuetekohaselt volitatud esindajad on need allkirjastanud.  Vabariigi Valitsuse määruse „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused” eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus Rahandusministeeriumi esitatav Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu kehtestab hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused. Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 91 lõike 1 alusel. 1.1. Sisukokkuvõte Eelnõu alusel kehtestatav määrus asendab kehtiva Vabariigi Valitsuse 3. septembri 2013. a määruse nr 142 “Hoonestatud Kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused” (RT I, 01.10.2013, 5). 1.2. Eelnõu ettevalmistaja Määruse eelnõu ja seletuskirja valmistasid ette Rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan (tel 611 3266, e-post [email protected]) ja sama osakonna analüütik Eve Murumaa (tel 611 3561, e-post [email protected]). Eelnõu väljatöötamisse olid kaasatud riigieelarve osakonna juhataja Veikko Kapsta, Riigi Tugiteenuste Keskuse finantsarvestuse osakonna juhataja (riigi pearaamatupidaja) Juta Maar ja Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (edaspidi RKAS) finantsanalüüsi osakonna juhataja Andrus Ait. Eelnõu juriidilise ekspertiisi tegi rahandusministeeriumi õigusosakonna jurist Virge Aasa (tel 611 3549, e-post [email protected]) ning keeleliselt toimetanud sama osakonna keeletoimetaja Sirje Lilover (tel 611 3638, [email protected]). 1.3 Märkused Eelnõu on seotud Riigikogus 7. juunil 2016. aastal vastu võetud ja 1. juulil kehtima hakkava riigivaraseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadusega. Eelnõu ei ole seotud Euroopa Liidu õiguse rakendamisega ega Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga. 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Määruse eesmärk on kehtestada hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused hoonestatud kinnisvara kasutamiseks võtmisel. Määruse laiem eesmärk on luua ühtne ja standardiseeritud reeglistik üürisuheteks, kus üürnikuks on riik. Praegu on kõnealune valdkond reguleeritud Vabariigi Valitsuse 3. septembri 2013. a määrusega nr 142 “Hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused” (RT I, 01.10.2013, 5). Käesoleva määruse jõustumisel muutub viidatud määrus kehtetuks. Uue määruse kehtestamise vajadus tuleneb: 1   jõustuvatest riigivaraseaduse muudatustest, millega muudeti riigivaraseaduse § 91, sh täpsustati lõikes 1 asuvat volitusnormi Vabariigi Valitsusele määruse andmiseks;  vajadusest vähendada halduskoormust lepingute sõlmimisel Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga (edaspidi RKAS), varade üleandmisel RKAS-le, lepinguga seotud kulude eelarvestamisel ja kajastamisel raamatupidamises;  praktikas ilmnenud vajadusest täpsustada määruses olevaid sätteid. 2.1. Riigivaraseaduse muudatustest tulenevad muutused Riigivaraseaduse muudatustest tulenevalt on võrreldes kehtiva määrusega muudetud määruse pealkirja ja üldsätteid (välja jäetud rakendamise ulatust selgitavad paragrahvid, kuna need on viidud seadusesse). Pealkirja muudatus on tingitud riigivaraseaduse volitusnormi muutmisest, mis tulenes eeskätt vajadusest selgemalt väljendada määruse sisu: 1. käsitlus “riigile kasutamiseks andmise leping” asendatud mõistega “kasutusleping”; 2. mõiste “üürihind” on asendatud mõistega „kasutustasu“ (põhjusel, et „üürihind“ ja „üür“ on kõlalt sarnased ja praktikas samatähenduslikud, kuid kehtivas üürimääruses erineva tähendusega); 3. mõiste “üldtingimused” on asendatud “tingimustega”. Muudatuse põhjuseks oli „üldtingimuste“ sagedane samastamine „tüüptingimustega“, kuid käesolevas määruses (ja kehtivas üürimääruses) on mõeldud üldtingimuste all eri- ja tüüptingimusi. Määruse eelnõu on välja töötatud järgides kehtiva määruse struktuuri. Määrus koosneb 14 paragrahvist, mis on jagatud nelja peatükki, ning kahest lisast. Määruse struktuur on järgnev: 1. peatükk. Üldsätted ja mõisted § 1. Üldsätted § 2. Terminid 2. peatükk. Üürilepingu tingimused ja kasutustasu kujunemine § 3. Üürilepingu tingimused § 4. Teenused § 5. Parendustööd § 6. Üüri kujunemine 3. peatükk. Erisused kinnisvara sisetehingu korral § 7. Üüri kujunemise erisused kinnisvara sisetehingu korral § 8. Kulupõhise üüri kapitalikomponent § 9. Kulupõhise üüri remondikomponent § 10. Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent § 11. Üürilepingute klassifitseerimise erisused raamatupidamises 4. peatükk. Rakendussätted § 12. Üleminekusätted § 13. Määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil § 14. Määruse kehtetuks tunnistamine Lisa 1 „Üürilepingu tüüpvorm“ sisaldab lepingutingimuste loetelu, sealhulgas kasutustasu kujunemisega seotud tingimusi (poolte õiguste ja kohustuste jaotus, kasutustasu komponendid ja kasutustasu muutmise tingimused). Tegemist on üürilepingu vormiga, mis koosneb üürilepingu eritingimustest ja tüüptingimustest. 2 Lisas 2 „Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel” selgitatakse RKAS-ga sõlmitavates lepingutes kapitalikomponendi kuumakse leidmist. 2.2. Halduskoormuse vähendamise vajadusest tulenevad muutused Sisulistest muudatustest võrreldes kehtiva määrusega on kõige olulisem, et halduskoormuse vähendamise eesmärgil ja lihtsustamaks varade võõrandamist RKAS-le on muudetud üüri kujunemise aluseid sisetehingutel:  Kehtivas eelnõus on peamiseks üüri liigiks turupõhine üür, kulupõhine üür oli erandjuhtum. Käesolevas eelnõus on olukord sisetehingute korral vastupidine: reegliks on kulupõhine üür, erandiks turupõhine üür. Muudatus on tehtud põhjusel, et riigi kasutuses varadel on turuvõrdluse tegemine võimalik vaid üksikutel juhtudel, sellistel juhtudel üüritakse varad tavaliselt turult, mitte RKAS-lt.  Sisetehingu korral ei ole enam ette nähtud võimalust, et turupõhine üür kujundatakse hindaja hinnangu alusel. Ainsaks võimaluseks turupõhise üüri rakendamiseks sisetehingutel on üüri kujundamine pakkumuste võrdlemisel.  Eelnõust on kaotatud senine kapitalirendilepingutel lubatud erivõimalus arvestada mitterahalise sissemaksena võõrandatud varadel üüripinna maksumuseks üleandmisel ja tagasirentimisel ainult maa väärtust, kuna hoonete väärtus jääb edasi riigi bilanssi. Käesolevas eelnõus esitatud kulupõhise üürimudeli regulatsioon arvestab kogu vara bilansilist jääkmaksumust üürniku (riigiasutuse) bilansis. Muudatus tuleneb tehtud ja tehtavatest muudatusest riigi raamatupidamise reeglites, mille alusel hakatakse kajastama sisetehingutena sõlmitud lepinguid raamatupidamises kasutusrendina. Sellise muutuse ajendiks on vajadus lihtsustada rendilepingute haldamist ning kajastamist riigi raamatupidamises. Selle muudatusega kaasneb ka riigi raamatupidamise üldeeskirja sisseviidav muudatus, mille alusel RKAS-le mitterahalise sissemaksena võõrandamisel käsitletakse hariliku väärtusena bilansilist jääkmaksumust riigiasutuse bilansis. Sellega kaob ära probleem, kuidas kajastada vara bilansilise väärtuse ja RKAS-le üleandmisel hinnatud hariliku väärtuse (mille RKAS varad bilansis arvele võtab) vahet riigi bilansis.  Remondikomponendi käsitlus näeb arvestusliku remondikomponendi leidmise kõrval ette ka võimaluse kinnitada remondikomponendi suuruse § 2 lõikes 3 nimetatud äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega. Kaotatud on ära võimalus remondikomponenti indekseerida, et ühtlustada erinevate üüri komponentide muutmise aluseid (ka kapitalikomponenti ei indekseerita).  Üleminekuperioodi pikkuseks ei ole kaks aastat, vaid kuni kaks aastat, see lõpeb üürilepingu jõustumise või jõustumisele järgneva aasta 31. detsembril (lepitakse kokku lepingus). Täisaastaga lõppemine lihtsustab kulude planeerimist eelarves. 2.3. Praktikas ilmnenud vajadustest tulenevad muudatused Praktikas ilmnenud vajadustest tulenevad muutused:  Lisatud on täpsustus, et üüripinna seisundi hindamisel ei arvestata harilikust kulumisest tulenevaid muutusi üüripinna seisundis, kuna praktikas on tekkinud ootus, et üürpind peab nägema pidevalt välja „nagu uus“.  Täiendav nõue võtta üüripakkumuste võrdlemisel arvesse ka kõrvalteenuse tasu suurus, kuna praktikas seda sageli ei tehta. 3   Muudetud on üüriteatise esitamise soovituslikku tähtaega tulenevalt eelarveprotsessis tehtud täpsustustest (senise 15. veebruari asemel 1. aprill).  Tehnilised täpsustused määruse eritingimustes üüripinna kirjelduse osas. 2.4. Määruse selgitused paragrahvide lõikes § 1. Üldsätted Paragrahvi 1 lõige 1 sätestab, et määrusega kehtestatakse kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks võtmisel. Edaspidi kasutatakse kasutuslepingu asemel sõna „üürileping”, kuna valdavalt sõlmitakse kasutuslepingud üürilepingu vormis. Määruse rakendamine on riigivara valitsejaile ja volitatud asutustele kohustuslik üürisuhetes, kus riik on üürnikuks, kuid määrust on soovitav rakendada ka juhtudel, kus riik on üürileandjaks. Samuti on soovitav määruse rakendamine nendele avaliku sektori organisatsioonidele, kes ei ole riigivara valitsejad RVS § 4 mõistes, et tagada andmete võrreldavus ja luua eeldus ühtse kinnisvara infosüsteemi kasutamiseks. Määruses on kasutatud mõisteid „kinnisasi“ ja „kinnisvara“, millest esimest kasutatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50 lõike 1 tähenduses (kinnisasi on maapinna piiritletud osa - maatükk), teise all mõistetakse vastavalt sama seaduse §-le 66 kinnisasjade kogumit ja kinnisasju üldiselt. Määrust kohaldatakse vaid hoonestatud kinnisvarale, kuna RVS § 91 lõige 1, millest tuleneb määruse volitusnorm, reguleerib hoonestatud kinnisvara valitsemise erisusi. Paragrahvi 1 lõige 2 sätestab, et määrust kohaldatakse üürimisel. Rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel kohaldatakse määrust, välja arvatud § 3. See tähendab, et üürilepingu tüüpvormi (määruse lisa 1) ei pea kasutama, aga muus osas tuleb määrust kohaldada. Näiteks peab lepingus kokku leppima teenustes (eelnõu § 4) ja üürileandja poolt parendustööde tegemises (eelnõu § 5) ning määrusest peab lähtuma kasutustasu kujundamisel (eelnõu § 6 ja sisetehingu korral lisaks §-d 7–10). Lisaks tuleb lähtuda määruse §-dest 1 (üldsätted) ja 2 (mõisted) ning § 11 ja 12 (üleminekusätted). Võrreldes kehtiva määrusega on määrusest välja jäetud kaks lõiget määruse kohaldamise kohta, kuna vastavad sätted on viidud 1. juulist jõustuvate muudatustega riigivaraseadusesse. Nende lõigete sisuks oli: 1) määrust kohaldatakse üksnes Eesti Vabariigis asuva kinnisasja suhtes, välisriigis asuva kinnisasja suhtes kohaldatakse asukohamaa õigust; 2) määrust ei pea kohaldama eluruumi üürimisel, lühiajalisel ja ajutisel üürimisel, kui üüripinna suurus on kuni 100 ruutmeetrit, kasutustasu eeldatav suurus on kuni 1000 eurot koos käibemaksuga kalendriaastas, muudel juhtudel, kui seadus seda ei võimalda. § 2. Terminid Paragrahvi 2 on koondatud mõisted, mida määruses läbivalt kasutatakse. Võrreldes kehtiva määrusega ei ole mõistete sõnastust oluliselt muudetud. Mõisted on viidud tähestikulisse järjekorda. 4 Lisatud on eritingimuste ja tüüptingimuste mõisted (punktides 1 ja 8), mis asuvad kehtivas määruses paragrahvis 3. Eritingimused on tingimused, milles on lubatud kokku leppida lähtuvalt tehingu asjaoludest. Tüüptingimused kehtivad poolte vahel allkirjastamata. Kinnisvara sisetehinguna (punktis 3) käsitatakse määruses kasutuslepingut riigi äriühinguga, kes on määratud riigile kinnisvarateenuste osutajaks riigivaraseaduse § 92 lõike 1 alusel või riigihangete seaduse § 141 sätestatud sisetehingu sätete alusel tegutsev riigi äriühing, mille kõik aktsiad kuuluvad riigile ning mille põhikirjajärgseks eesmärgiks on riigile kinnisvarateenuste osutamine ja riigi nõustamine kinnisvaraga seotud küsimustes. Käesoleval hetkel vastab sellistele tingimustele Riigi Kinnisvara AS (edaspidi RKAS). Üüripind (punktis 10) on üürilepingu objektiks olev kinnistu või selle osa. Üüripind kirjeldatakse eritingimustest. Hoonestatud kinnistutel on esmatähtis hoonetes paiknev üüripind, kus mitme kasutajaga hoone puhul on vajalik eristada ka ainu- ja ühiskasutuses pind. Lisaks tuleks vajadusel välja tuua parkimiskohad, territoorium ja rajatised, seda eelkõige neil juhtudel, kui tegemist on üürniku ainukasutuses aladega ning kindlasti juhtudel, kui mõne osa kohta toimub hoones olevast üüripinnast erinev tasu arvestus (näiteks kui parkimiskohtade tasu on kokku lepitud parkimiskoha ühikuhinnast lähtuvalt, kui staadionil või laoplatsil on hoones asuvast üüripinnast erinev üürimäär vms). Kirjeldatud struktuur on esitatud eritingimuste punktis 2, kuid tulenevalt konkreetsest üüripinnast võib kirjeldus erinevates üürilepingutes erineda. Kõik ülejäänud terminid on seotud kasutustasu kujunemisega. Kasutustasu mõiste on esitatud punktis 2. Kasutustasu on üürilepingus kokkulepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust. Kehtivas määruses on kasutustasu ja üürihind esitatud sünonüümidena, käesolevast eelnõust on üürihinna mõiste välja jäetud, kuna see oli eksitav ja praktikas sageli samastatud üüriga, mis on kasutustasu (varasema üürihinna) üks komponente. Kasutustasu = Üür + kõrvalteenuste tasu Üüri ja kõrvalteenuste tasu mõiste on esitatud punktides 9 ja 6.  Üür on üürniku poolt üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule.  Kõrvalteenuste tasu on üürniku poolt üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule. VÕS esitab samuti üürimisega seotud mõisted, kuid käesolevast määrusest suurema üldistusastmega. Üür ja kõrvalteenuste tasu on oluline osa kasutustasu kujunemise alustest, mis on ühtlasi RVS volitusnormist (§ 91 lg 1) tulenev ülesanne, seetõttu on vajalik mõisteid täpsustada. Üüri mõiste on sätestatud VÕS § 271: „Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri)”. Käesolev määrus eristab kulupõhise üüri ja turupõhise üüri mõisted.  Kulupõhine üür (punkt 4) on üür, mille suurus lepitakse kokku arvestades üüripinna soetamise ja parendamise ning kasutamise ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenuste maksumust. Kulupõhine üür koosneb kapitalikomponendist, remondikomponendist ja üüriteenuste komponendist. 5   Turupõhine üür (punkt 7) on üür, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste varadega sõlmitud üürilepingutes kokku lepitud üüridele turul Kõrvalteenuste tasu mõiste käesolevas määruses on sarnane VÕS-s (§ 292) esitatud kõrvalkulude käsitlusega: “Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.“ Kõrvalkulud võivad olla seotud üürileandja tegevusega või tuleneda kolmanda isiku tegevusest või teenuste osutamisest. Selleks, et ühte kulutust saaks kõrvalkulude hulka kuuluvaks lugeda, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud asja kasutamisega. Seaduse sõnastuse kohaselt peaksid üürilepingu pooled konkreetselt kokku leppima, millised kõrvalkulud üürniku kanda jäävad. VÕS § 293 käsitleb eraldi ka makse ja koormisi: “Üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.” VÕS seletuskirjast tuleneb, et maksud ja koormised on avalik-õiguslikest eeskirjadest tulenevad kohustused, sh lumekoristus, korrashoiu, heakorra jm kohustused. Säte puudutab kõiki neid kohustusi, mis maksudest või avalik-õiguslikest normidest tulenevalt muidu asja omanikul lasuksid. Põhimõtteliselt võivad lepingupooled kokku leppida, et üürilepingu ajal kannab neid kohustusi üürnik. Sellisel juhul võib olla tegemist kõrvalkuludega VÕS tähenduses. Käesoleva määruse tähenduses on maksud ja koormised omanikukohustused. Kuna üüri, kõrvalkulude ning maksude ja koormiste mõisted ei ole seaduses piisavalt täpselt sõnastatud, siis selguse huvides on määruses esitatud ka täpsustatud teenuste käsitlus (määruse § 4) ning defineeritud üüriteenused (punktis 10) ja kõrvalteenused (punktis 5). Üüriteenused ja kõrvalteenused on mõlemad lepingus kirjeldatud üüripinna kasutamisega ja korrashoiuga seotud teenused, kuid üüriteenuste maksumus sisaldub üüris, kõrvalteenuste maksumus ei sisaldu üüris. Teenuste käsitlus sisu järgi on esitatud määruse §-s 4. Eraldi on esitatud parendustööde käsitlus §-s 5, mida võib samuti käsitleda kui üüri- või kõrvalteenust. Käibemaksukomponendi täpsustamine üüri ja kõrvalteenuste tasu mõiste juures on vajalik tagamaks kulude võrreldavus ja selgus. Oluline on juhtida tähelepanu, et mitte kõik üürileandjad ei lisa üürile käibemaksu. Käibemaksuseaduse kohaselt ei ole üüriteenus käibemaksuga maksustatav teenus, v.a juhul kui käibemaksu soovida lisav isik teavitab Maksu- ja Tolliametit, et ta vastavale teenusele käibemaksu lisab (KMS § 16 lg 3 p 1). Üür ja kõrvalteenuste tasu esitatakse üürilepingus ilma käibemaksuta ja juurde lisatakse täpsustus, kas käibemaks lisandub või mitte. Võrreldes kehtiva määrusega on välja jäetud turupõhise kasutustasu ja kulupõhise kasutustasu mõisted, kuna määruses neid mõisteid ei kasutata. Sõltumata sellest, kas üür kujundatakse turu- või kulupõhiselt, kujundatakse kõrvalteenuste tasu sarnaste põhimõtete alusel. Lisaks määruse § 2 koondatud mõistetele on mõisteid esitatud ka:  eelnõu §-s 4 teenustega seotud mõisted ja §-s 5 parendustöö mõiste;  eelnõu §-s 8 kapitalikomponendi mõiste ja määruse lisas 2 kapitalikomponendi arvutamiseks vajalike lähteandmetega seotud mõisted;  eelnõu lisas 1 ehk üürilepingu tüüpvormis tüüptingimuste osas lepingus kasutatud mõisted (nt rike, avarii, puudus jt), samuti on osa põhimõisteid korratud, et tagada lepingust arusaadavus poolte jaoks ka ilma määruse poole pöördumata. 6 § 3. Üürilepingu tingimused Üürilepingu tingimused on esitatud määruse lisas 1 „Üürilepingu tüüpvorm”. Võrreldes kehtiva määrusega ei ole üürilepingu tingimuste käsitlust muudetud, kuid muutunud on sõnastus, kuna eri- ja tüüptingimuste mõisted on viidud terminite paragrahvi. Üürilepingu vormi eritingimustes on tehtud mõned terminoloogilised korrigeerimised üüripinna kirjelduse juures. Sisuliselt on täiendatud tingimusi osas, mis puudutavad harilikust kulumisest tulenevaid muutusi üüripinna seisundis:  eritingimuste punkt 4 sätestab kehtivas määruses, et üürilandja on kohustatud hoidma üüripinna üleandmise seisundis, käesoleva eelnõuga on sellele lisatud „ välja arvatud harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis“;  tüüptingimuste punkt 3.3.1 sätestab kehtivas määruses, et remonttööde maksumus sisaldub üüris ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis, käesoleva eelnõuga on sellele lisatud „ välja arvatud harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis“. Kokkulepped hariliku kulumise käsitlemiseks poolte vahel on soovitav teha eritingimustes, näiteks kokku leppida sageduses, mil üürileandja teostab remonttööd harilikust kulumisest tulenevate muutuste kõrvaldamiseks. Muudetud on üüriteatise esitamise soovituslikku tähtaega tulenevalt eelarveprotsessis tehtud täpsustustest (senise 15. veebruari asemel 1. aprill). Paragrahvi 3 lõige 1 kohustab riigivara valitsejaid ja volitatud asutusi kasutama üürilepingu sõlmimisel määruse lisas 1 toodud vormi. Riigivara valitsejaid ja volitatud asutusi nimetatakse määruses edaspidi riigiasutusteks. Paragrahvi 3 lõige 2 sätestab, et kuigi eritingimustes on pooltel lubatud kokku leppida lähtuvalt tehingu asjaoludest, tuleb lepingu sõlmimisel lähtuda määruse lisa 1 osas „Eritingimused“ esitatust kui üürilepingu tüüpvormist, mistõttu tuleb järgida eritingimuste andmestruktuuri. Määruse lisa 1 eritingimuste vormi alusel arendatakse vastavad andmeväljad ka riigi kinnisvararegistrisse. Selliselt tekib võimalus kasutada kinnisvararegistri eeltäidetud vormi. Lubatud ei ole muuta eritingimuste punktide 1—9 numeratsiooni ja pealkirju, välja arvatud alapunktid. See tähendab, et viidatud punktides ei tohi muuta n-ö esimese taseme pealkirju, kuid teise ja kolmanda taseme pealkirjade muutmisel ning alates 10. alapunktist ka esimese taseme pealkirjade ja numeratsiooni muutmisel piiranguid ei ole. Eritingimusteks on:  üüripinna kirjeldus: asukoht, suurus ja paiknemine, sihtotstarve, kvaliteet (punktid 1– 4),  valduse üleandmise ning lepingu jõustumise ja lõppemise tähtajad (punktid 5 ja 9),  üüri ja kõrvalteenuste tasu kokkulepped: teenuste kokkulepped, tasu suurus, muutmise ja maksmise tingimused (punktid 6–8),  erisused ja täiendused tüüptingimustele (punkt 10),  muud kinnitused ja kokkulepped (punkt 11),  lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine (punkt 12),  lepingu lisade loetelu (punkt 13). 7 Eritingimuste teksti sõnastamisel otseseid piiranguid ei ole. Määruse lisa 1 eritingimuste sõnastus on esitatud soovitusliku näitena, millest lähtumine peaks hõlbustama lepingute sõlmimist. Eritingimustes esitatud kuupäevad üürihinna kokkuleppimiseks ja tasumiseks arvestavad riigieelarve protsessi ajakava ja riigikassa menetlusreegleid, mistõttu peaks nende tähtaegade kasutamine aitama tagada lepingute juhtimise ja riigieelarve protsessi sünkroonsuse. Kui üürileandja ei soovi lähtuda üürikokkuleppe sõlmimisel etteantud kuupäevadest, siis võib tekkida vajadus kokku leppida muudes pooltele sobivates tähtaegades. Näiteks võib üürileandja mitte nõustuda järgneva aasta üüri- ja kõrvalteenuste tasu ettepaneku esitamisega 1. aprilliks, mis on vajalik taotluse tähtaegseks (1. juuni) esitamiseks riigi eelarvestrateegiasse, kus planeeritakse eeloleva 4 aasta kulud. Eritingimuste punktid 6 ja 7 reguleerivad üüriteenused ja üür ning kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu kokkuleppeid. Punktid viitavad, et kokkulepe on toodud lepingu lisades 2 ja 3, või on eritingimustes kokku lepitud konkreetne summa või on tehtud mõni muu kokkulepe. Lisade kasutamine ei ole kohustuslik ega alati ka põhjendatud, kuid enamikel juhtudel on see otstarbekas. Lisade kasutamisest võib loobuda, kui lisade sisu on võimalik kokku leppida eritingimustes. Mõned eritingimuste punktid on mõeldud kasutamiseks ainult sisetehingutel. Punktis 6.1 märgitakse, kas üür on kokku lepitud turu- või kulupõhiselt (teiste turuosalistega tehtavates tehingutes ei ole võimalik kokku leppida kulupõhiselt). Punktis 12.5 lepivad pooled kokku, et kasutustasu muutmisel lähtutakse käesolevas määruses kokku lepitud sisetehingule kehtivatest nõuetest ning fikseeritakse määruse versioon, millest lähtutakse. Paragrahvi 3 lõike 3 sätestab, et tüüptingimustest erinevalt on riigivara valitsejal õigus kokku leppida vaid juhul, kui 1) tüüptingimustes on lubatud tüüptingimustest erinev kokkulepe; 2) tüüptingimuse erisus tuleb muust õigusaktist (näiteks käesoleva määruse §-s 10 sätestatud erisused üleminekuperioodil kinnisvara sisetehingutes, mõni julgeolekunõuetest tulenev piirang vms.). Võrreldes kehtiva määrusega on välja jäetud võimalus leppida kokku tüüptingimustest erinevalt juhul kui tüüptingimuste järgimine takistab riigile majanduslikult soodsama lepingu sõlmimist ja erinevused on kooskõlastatud Rahandusministeeriumiga (kooskõlas RVS § 101 lõike 1 punktiga 2), kuna RVS-i § 101 on muudetud ja Rahandusministeeriumiga kooskõlastamise nõue välja jäetud. Praktikas ei ole vajadust sellise võimaluse järgi ilmnenud. Kõik erisused tüüptingimustest kajastataks üürilepingu eritingimustes. Tüüptingimused on tüüptingimused VÕS § 35 tähenduses. Tüüptingimused on määruse lisa 1 osas „Tüüptingimused“ sätestatud tingimused, mis on jagatud järgmistesse osadesse: 1. Mõisted 2. Üüripinna üleandmine üürnikule 3. Üür ja kõrvateenuste tasu a. Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus b. Üürniku poolt üüriteenuste ja/või kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile c. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine 4. Üüripinna kasutamine ja valdamine 8  5. Üüripinna korrashoid a. Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine b. Remonttööde ja parendustööde tegemine 6. Üüripinna andmine isikute kasutusse 7. Load 8. Lepingu lõppemine 9. Üüripinna tagastamine üürileandjale 10. Vastutus a. Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted b. Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral c. Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumise korral 11. Teadete edastamine 12. Vaidluste lahendamine 13. Konfidentsiaalsus 14. Mitmesugust § 4. Teenused Määruse § 4 reguleerib teenuseid, mis kehtivas üürimääruses on reguleeritud § 3 „Üüri- ja kõrvalteenused“. Paragrahvi 4 lõige 1 sätestab, et teenuste kirjeldamisel üürilepingus lähtutakse kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetest. Tüüptingimuste punkti 5.2 kohaselt peab eritingimustes kokku leppima, mida käsitatakse kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetena. Selleks võib olla standard ja võib ka kokku leppida teisiti. Tavapäraselt lepitakse üürilepingus kokku Eesti kinnisvara korrashoiu standardi EVS 807 järgimises. Kehtivaks standardi versiooniks on EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid. Kinnisvarakeskkonna korraldamine“ järgimises, kuid 2016. aastal hakkab kehtima standardi uuendatud versioon, mille pealkiri on veidi muutunud. Paragrahvi 4 lõige 2 reguleerib, millistes teenuste valdkondades tuleb kokku leppida teenuste liigitus üüri- ja kõrvalteenusteks. Määrus ei liigita teenuseid üüri- ja kõrvalteenusteks, vaid selles lepitakse kokku üürilepingu lisas 2 või eritingimustes. Erandiks on sisetehingud, mille puhul määruse eelnõus § 10 lõige 1, mis nimetab ära kohustuslikud üüriteenused: haldamine tehnohooldus, omanikukohustused ja väline heakord (see on uus säte, mida kehtivas määruses ei ole). Eelnõu loetleb seitse teenuse liiki, mille puhul on üürileandja poolt pakutavatel teenustel oluline eristada, kas teenus on üüriteenus või kõrvalteenus. Nimetatud seitse teenust lähtuvad Eesti standardi EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid. Kinnisvarakeskkonna korraldamine“ tegevuste loetelust ja on esitatud standardi tegevuste klassifikaatorist lähtuvalt: haldamine (nimetatud standardi klassifikaatori tegevuste rühm 100), tehnohooldus (200), heakord (300), remonttööd (400), omanikukohustused (500), tarbimisteenused (600), tugiteenused (700). Praktikas on enamikel juhtudel tõenäoliselt vajalik detailsem teenuste liigitamine. Näiteks on tavapärane, et heakorrateenustest on omaniku kohustuseks väline heakord, mis hõlmab kinnistu territooriumi ja hoone välise heakorra korraldamise (tegemist on üüriteenusega sisetehingus), kuid hoone siseruumide heakorrateenuse osas tehakse eraldi kokkulepe (see võib olla nii üüriteenus kui kõrvalteenus) või korraldab üürnik teenuse osutamise ise. Defineeritud mõistete nimetused ja sisu vastavad standardile EVS 807:2010, kuid mõistete sõnastust on kohandatud ja lihtsustatud suurendamaks arusaadavust ka korrashoiu valdkonnas igapäevaselt mittetöötavatele isikutele. 9 Teenuste §-ga 4 on seotud ka määruse § 5 „Parendustööd“, mis vastab nimetatud standardi tegevusterühmale 900 „arendustööd“. Paragrahvi 4 lõige 3 sätestab, millistes teenuste osutamise tingimustes tuleb üürilepingus kokku leppida, kui selleks on vajadus: üürileandja poolt pakutavate teenuste täpsemad tingimused, kulude aruandluse ja tasaarvestuse tingimused ning üürniku osalemise tingimused teenuste tellimisel. Lisaks kehtivale määrusele on lisatud loetelusse ka teenuste maksumus ja selle muutmise tingimused. Tasaarvestuse tingimustes kokku leppimise vajadus võib tekkida näiteks sellisel juhul, kui pooled teevad eelarve stabiilsust arvestades kokkulepe, kus teenuste tasu kuumakse suurus fikseeritakse üheks eelarveaastaks ja järgneva eelarveaasta kõrvalteenuste tasu kokkuleppimisel tehakse tasaarvestused. Üürniku osalemise tingimused teenuste hankimisel lepitakse kokku üürilepingu osas „Eritingimused“ või lisades. Erinevate üürnike huvi teenuste sisseostmisel kaasa rääkida on erinev, osalemise tingimused erinevate teenuste hankimisel võivad olla erinevad sõltuvalt teenuste korraldusest ja pindade mahust. Näiteks kui tegemist on turul tegutseva üürileandjaga ja tehnohooldus on üüriteenus, mille muutus ei mõjuta üüri, siis ei ole üürnikul huvi ega vajadust sekkuda tehnohooldusteenuse tellimisse. Kui aga üürileandjaks on RKAS ja tehnohooldusteenus on kõrvalteenus, mille hind muutub vastavalt hanke tulemusele, siis võib üürnik olla huvitatud hankes osalemisest kas ainult hanketingimuste kooskõlastajana või ka pakkumiste hindajana. Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimisel välja töötanud kinnisvara korrashoiulepingute üldised tingimused. Soovitav on ka üürilepingute sõlmimisel lähtuda väljatöötatud regulatsioonist. § 5. Parendustööd Paragrahv 5 reguleerib parendustööde tegemist üüripinnal. Kuna parendustööde tasu on oluline osa kulupõhise üüri kapitalikomponendis, siis on see esitatud eraldi paragrahvis, eraldi teistest teenustest. Paragrahv on seotud §-s 8 ja määruse lisas 2 esitatud kapitalikomponendi hinnakujundamise regulatsiooniga. Paragrahvi 5 lõige 1 esitab parendustöö mõiste. Parendustööd on tegevused, millega muudetakse olemasoleva üüripinna või selle osa sihtotstarvet, mahtu ja suurust, uuendatakse üüripinda, sealhulgas tehnosüsteeme või muid süsteeme, taotletakse üüripinna täiendavat mugavust, meeldivust või ilu või kõrvaldatakse funktsionaalne vananemine. Oluline on eristada mõistet „parendustööd“ § 4 lõike 2 punktis 4 defineeritud mõistest „remonttööd“ ning mõistet „remonttööd“ omakorda mõistest „tehnohooldus“:  parendustöödega muudetakse ja uuendatakse üüripinda;  remonttöödega taastatakse üüripinna eesmärgipärane toimimine;  tehnohooldusega hoitakse üüripind eesmärgipärases toimimises. Praktikas on parendustööde ja remonttööde omavaheline eristamine keerukas, kuna parendustööde käigus tehakse sageli ka remonttöid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 63 liigitab esemele tehtud kulutused: 10  1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; 2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse; 3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Käesoleva määruse mõistes on vajalikeks kulutusteks kulutused tehnohooldusele ja remonttöödele. Parendustöödega tehtavad kulutused on enamasti kasulikud kulutused (eeldusel, et need mõjutavad vara väärtust positiivselt), kuid võivad olla ka toreduslikud. Parendustööd hõlmavad kõik ehitusseadustiku § 4 lõigetes 1–3 nimetatud tegevused: ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, laiendamine ja ümberehitamine. Lisaks ehitusele võivad parendustööd hõlmata ka ehituse ettevalmistamiseks vajalikke tegevusi, eelkõige planeerimine, aga ka projekti juhtimisega seotud tegevusi. Käesoleva määruse käsitlus parendustööde osas ei ühti VÕS käsitlusega, mis lähtub olemasoleva ehitise tehnilise kvaliteedi paremaks muutmisest ilma selle suurust ja kasutust muutmata. Üürihinna kujundamise kontekstis on oluline lisaks ehitise tehnilisele parendamisele arvestada ka nende ehitustööde kuludega, mis hoonet laiendavad või muudavad selle kasutust või ka täiesti uue hoone ehitusega. Laiem käsitlus võrreldes VÕS-ga on sisse toodud põhjusel, et üüri kujunemise alused olemasoleva hoone kvaliteedi tõstmisel, selle laiendamisel ja ka uue ehitamisel on samad (tasu makstakse kapitalikomponendi kaudu). Sisuliselt on kõikidel juhtudel tegemist üüripinna ja kinnistu parendamisega, mitte kitsalt hoone parendamisega. Käesoleva määruse käsitlus ühtib vara hindamise standardite EVS 875 käsitlusega, kus nimetatakse parendusteks kõiki kinnisvarale tehtud muudatusi, täiendusi ja parandusi, mis avaldavad (eeldatavalt positiivset) mõju vara väärtusele. Rahandusministri 11. detsembri 2003. aasta määruses nr 105 „Riigi raamatupidamise üldeeskiri“ (edaspidi riigi raamatupidamise üldeeskiri) esitatud mõiste „parendused“ ei vasta samuti päris täpselt käesoleva määruse käsitlusele, kuna hõlmab ka renoveerimise, mis on korrashoiustandardi ja käesoleva määruse tähenduses remonttöö. Näiteks käsitletakse katuse vahetust raamatupidamises parendusena, kuid üürilepingus remonttööna. Paragrahvi 5 lõige 2 sätestab, et juhul kui üürileandja teeb parendustöid, sõlmitakse poolte vahel eelnevalt kirjalik parendustööde kokkulepe, milles lepitakse kokku parendustööde sisu, maht, tähtajad ning juhul, kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord. Võrreldes kehtiva määruse sõnastusega on veidi konkretiseeritud parendustöödes kokku leppimise nõuet ja senise sõnastuse „lepitakse kirjalikult kokku“ asemel on kasutatud sõnastust „sõlmitakse parendustööde kokkulepe“. § 6. Üüri kujunemine Määruse § 6 sätestab üüri kujunemise alused. Võrreldes kehtiva määrusega on paragrahvi sõnastust veidi muudetud: kehtiva määruse § 6 reguleeris kasutustasu kujunemist, käesoleva eelnõu § 6 reguleerib vaid üüri kujunemist. Kõrvalteenuses kokkuleppimise ja hinna kujunemise nõuded on esitatud §-s 4. 11 Paragrahvi 6 lõige 1 sätestab, et üüriks on turupõhine üür, välja arvatud § 7 lõikes 1 kirjeldatud juhul (sisetehing) või kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid (investeeringuid), mille eest tasutakse kulupõhiselt. Üürniku soovil tehtavate parendustööde all on mõeldud juhtumeid, kus parendustööd tehakse üürniku soovil tulenevalt tema spetsiifilistest nõudmistest ning nende parendustööde tulemus ei mõjuta turuüüri. Kui üürniku soovil tehakse parendustöid, mis mõjutavad objekti kvaliteeti ja turuüüri, tuleb eelistada turuüüri muutmise kokkulepet. Kui turuüürile lisaks lepitakse kokku täiendavas kulude katmises üürniku poolt lisaks turuüürile, siis lisatakse üürile täiendav kapitalikomponent. Sisetehingute puhul reguleerib täiendava kapitalikomponendi arvutust § 8 ja määruse lisa 2. Turul tegutseva üürileandjaga täiendava kapitalikomponendi kokkulepet käesolev määrus ei reguleeri. Sõltumata sellest, kas tegemist on sisetehinguga või mitte, tuleb lähtuda RVS § 8 lõike 4 nõudest suurendada kasu ja vältida kahju, mis riik võib tehingutest saada. Enne üürniku erivajadustest tulenevates täiendavates parendustöödes kokku leppimist tuleb üürnikul põhjalikult analüüsida kavandatava investeeringu põhjendatust ja majanduslikku otstarbekust. Paragrahvi 6 lõige 2 sätestab, et turupõhine üür kujundatakse erinevate pakkumuste võrdlemisel. Pakkumuste võrdlemisel võetakse arvesse ka kõrvalteenuste tasu. Nõue võtta pakkumuste võrdlemisel arvesse ka kõrvalteenuse tasu suurus on uus nõue, mida kehtivas määruses ei olnud. Praktikas on ilmnenud, et pahatihti on kõrvalteenuste mõju jäänud tähelepanuta, mis ei anna õiget ülevaadet võimalikest kinnisvaraga seotud kogukuludest. Paragrahv 6 lõige 3 lubab erandit pakkumuste võrdlemisele: erinevate pakkumuste võrdlemine turupõhise üüri kujundamisel ei ole kohustuslik, kui üürileping sõlmitakse turupõhistel tingimustel või turupõhistest tingimustest soodsamalt ja turupõhise üüri on tuvastanud riigiasutus, § 2 punktis 3 nimetatud äriühing või üldiselt tunnustatud ekspert. Käesoleva määruse eelnõu paragrahvi 6 lõiked 2 ja 3 hõlmavad kehtiva määruse § 6 lõikes 2 esitatu. Sisuliselt ei ole midagi muutunud, kuid sõnastus on esitatud selgemalt eristades reegli (pakkumuste võrdlemine) ja erandi (analüüsi käigus hinnatud turuüür). Peamine põhjus kahe lõike eristamiseks on asjaolu, et pakkumuste võrdlemise nõue ei ole olnud õigusaktist piisavalt selgelt välja loetav. Täiendavaks põhjuseks oli võimalus lihtsustada sõnastust: kehtivas määruses esitatud riigihangete seaduse erand ei ole oma olemuselt erand, vaid tegemist on samuti pakkumuste võrdlemisega, mida tehakse riigihangete seaduse menetlusreegleid järgides, seetõttu puudub vajadus seda eraldi punktis rõhutada. Järgnevad paragrahvi lõiked ei ole sisuliselt muutunud: Paragrahvi 6 lõige 4 lubab üüri kokkulepitud indeksi alusel muuta aastas kuni 3%. Seda võib teha vaid juhul, kui selles on eritingimustes kokku lepitud. Paragrahvi 6 lõige 5 lubab üüri muuta suuremas ulatuses kui 3%, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, sealhulgas lepitakse kokku üüripinnal teostatavates parendustöödes, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Paragrahvi 6 lõige 6 sätestab nõude, et üürilepingutes, mis on sõlmitud pikemaks perioodiks kui 10 aastat, vaadatakse üür üle vähemalt 10 aasta järel (seda võib poolte kokkuleppel teha alati ka lühema aja järel). See puudutab nii turu- kui kulupõhiseid lepinguid. Üürimäärus ei 12 sea piiranguid ega nõudeid lepingu perioodile, kuid lepingu tähtajas kokkuleppimisel tuleb arvestada, et lepingu tähtaeg oleks kooskõlas üürniku vajadustega ja kataks vara kavandatava kasutusperioodi. Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestust ja muutmist reguleerivad ka määruse lisa 1 tüüptingimuste punktid 3.1 kuni 3.17. Eritingimuste punktides 6 ja 7 on esitatud soovituslik sõnastus lepingu tüüptingimuste täpsustamiseks ja poolte kokkuleppe vormistamiseks. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suurused, arvestamise ja muutmise põhimõtted lepitakse kokku eritingimustes või üürilepingu lisades 2 ja 3. Sarnaselt teenuste kokkuleppele on soovitav eelistada tasus kokkuleppimist lepingu lisas ning käsitleda eritingimustes kokku leppimist kui erandjuhtumit. Oluline on tagada, et ka juhul kui kokkuleppeks ei kasutata lisa vormi, oleks tasude kokkulepe üheselt mõistetav. Praktikas on selline lahendus võimalik juhtudel, kui teenuste maht ei ole suur. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indekseerimise mehhanism on kirjeldatud tüüptingimuste punktis 3.16. Kasutatavaks indeksiks on Eesti tarbijahinna indeksi (edaspidi THI), mis sisaldab kõiki regioone ja kaubagruppe, aastase protsentuaalse muutuse ja koefitsiendi korrutis. Eritingimustes täpsustatakse THI leidmise kuupäev ja lepitakse kokku koefitsiendi suurus, mis peab jääma vahemikku 0,0-1,0. § 7. Üüri kujunemise erisused kinnisvara sisetehingu korral Määruse § 7 esitab üüri kujunemise alused kinnisvara sisetehingute puhul. Kinnisvara sisetehing on määratletud määruse § 2 punktis 1, kinnisvara sisetehingu nõuetele vastab RKAS. Käesolev paragrahv erineb kehtivast määrusest ja kitsendab turupõhise üüri rakendamise võimalusi. Enam ei ole sisetehingu korral ette nähtud võimalust, et turuüür kujundatakse hindaja hinnangu alusel. Praegu määruse § 7 lõige 1 sätestab, et sisetehingutes kujundatakse üür turupõhiselt juhul, kui üüripinnaga sarnaste kinnisasjade osas on välja kujunenud üüriturg ning kulupõhiselt juhul, kui üüripinnaga sarnaste kinnisasjade osas ei ole üüriturgu välja kujunenud. Selline rakendus pani sõltumatule hindajale kohustuse anda hinnang selle kohta, kas üüriturg on välja kujunenud või mitte, kuid praktikas on sellise hinnangu andmine keerukas ja tekitas palju vaidlusi. Halduskoormuse vähendamiseks on hindajalt üürituru toimimise kohta hinnangu andmise vajadus välja jäetud ning üüri kujundamiseks on kaks võimalust: Paragrahvi 7 lõige 1 sätestab, et kinnisvara sisetehingu korral kujundatakse üür kulupõhiselt, arvestades §-des 8–9 sätestatud põhimõtteid. Paragrahvi 7 lõige 2 sätestab, et turupõhist üüri rakendatakse üksnes juhul, kui turupõhine üür on kujundatud erinevate pakkumuste võrdlemisel. Pakkumuste võrdlemisel tuleb arvestada riigihangete seaduse nõudeid. Erinevalt paragrahvi 6 üldregulatsioonist ei ole enam sisetehingu korral ette nähtud võimalust, et turuüür kujundatakse hindaja hinnangu alusel. Ainus võimalus turuüüri rakendada on juhtumid, kus RKAS on läbi viinud riigihanke või üürikonkursi ja üür on kujundatud pakkumuste võrdlemisel (nt ministeeriumite ühishoone kontsessioon). Sellisel juhul sisaldab 13 turuüür tasu ainult nende teenuste eest, mida üürileandja pakub. Juhul, kui teenuseid pakub RKAS, siis need kajastatakse üürilepingus kõrvaleenustena. Kulupõhise üüri kujundamisel tuleb järgida käesoleva määruse §-des 8–9 sätestatud põhimõtteid:  kapitalikomponendi leidmist reguleerib käesoleva määruse § 8, mis on seotud määruse lisaga 2,  remondikomponendi leidmist reguleerib § 9,  üüriteenuste komponendi leidmist reguleerib § 10. Paragrahvi 7 lõige 3 käsitleb üüri muutmist üüriperioodil täiendavate parendustööde tegemise korral. See toimub järgnevalt:  muudetakse kokkulepitud kapitalikomponenti, või  lisatakse olemasolevale üürile täiendav kapitalikomponent järgides §-s 8 sätestatut (seda võib teha nii turupõhise kui kulupõhisel üüril). Üüri kujunemise üldregulatsioon ja erisused sisetehingutel Üüri kujunemine Üldregulatsioon Rakendamine sisetehingutel Ainult turupõhine (T) Leitakse kas pakkumuste Leitakse pakkumuste võrdlemisel. võrdlemisel või poolte kokkuleppel, kui turuanalüüsi alusel tuvastatud turupõhine üür ei ole sellest kõrgem Ainult kulupõhine (K) Ei ole lubatud. Enamikel juhtudel (st kõik juhtumid, kui ei ole võrreldud erinevaid pakkumisi). Turupõhine, millele on lisatud Lubatud juhul, kui üürniku soovil Lubatud juhul, kui üürniku soovil täiendav kapitalikomponent (T+K) tehakse parendusi, mis ei mõjuta tehakse parendusi, mis ei mõjuta turuüüri. turuüüri. Tuleb lähtuda täiendava kapitalikomponendi arvutamise regulatsioonist Kulupõhine, millele on lisatud Ei ole lubatud. Kapitalikomponendi muutmine või täiendav kapitalikomponent (K+K) täiendav kapitalikomponent. § 8. Kulupõhise üüri kapitalikomponent Paragrahv reguleerib kapitalikomponendi arvutust. Kapitalikomponent on kulupõhise üüri üks kahest komponendist, kuid kapitalikomponent võidakse erandjuhtudel lisada ka turupõhisele üürile juhul, kui on kokku lepitud täiendavate parendustööde tegemises, mis ei mõjuta turupõhist üüri või mille mõju turupõhisele üürile ei ole tuvastatav. Paragrahvi 8 lõige 1 määrab, et kapitalikomponent on tasu üüripinna soetamiseks ja parendamiseks kasutatud kapitali eest. Kapitalikomponent arvutatakse igakuise maksena käesoleva määruse lisa 2 „Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel” punktis 1 esitatud valemi alusel. Lisa 2 punkt 1 esitab kapitalikomponendi kuumakse arvutamise valemi. Kapitalikomponent leitakse annuiteedina. Valemi lähteandmeteks on kapitali tulumäär, kapitali algväärtus, kapitali lõppväärtus ja kapitalikomponendi makse kuude arv. Paragrahvi 8 lõige 2 selgitab, et valemi lähteandmed lepitakse poolte poolt kokku lähtudes käesoleva määruse lisas 2 esitatust. Kui pooled ei jõua kokkuleppele, tellib üürileandja, kui ei 14 ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu lähteandmete kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lisa 2 struktuur on üles ehitatud selliselt, et:  lisa 2 punkt 1 käsitleb kapitalikomponendi (kuumakse) leidmist.  lisa 2 punkt 2 käsitleb kapitali tulumäära leidmist.  lisa 2 punktid 3—6 valemi lähteandmete leidmist üürilepingu sõlmimisel, uuendamisel, muutmisel ja täiendamisel.  lisa 2 punkt 7 esitab nõude, et igakordsel kapitalikomponendi kuumakses kokku leppimisel tuleb koostada annuiteetmaksegraafik, mis lisatakse üürilepingule. Kapitalikomponendi uuendamisel ja muutmisel asendab uus graafik kehtiva graafiku. Täiendava kapitalikomponendi lisamisel kehtivale kapitalikomponendile tekib täiendav annuiteetmaksegraafik, st kehtivaid annuiteetmaksegraafikuid võib olla mitu. Lisa 2 on põhiosas samas sõnastuses, mis kehtivas määruses. Erandiks on punkti 3.1 regulatsioon, eriti punkti 3.1.2 regulatsioon, mida on oluliselt muudetud tulenevalt muutustest kulupõhises üürimudelis. Lisa 2 punktis 1 on esitatud kapitalikomponendi kuumakse valem ja öeldud, et kapitalikomponent arvutatakse annuiteedina, st võrdsete osadena, mis sisaldab kapitali väärtust ja intressi. Kapitalikomponendi kuumakse arvutatakse järgmiste sisendite alusel: - kapitali algväärtus (vt lisa 2 p 3.1); - kapitali lõppväärtus (vt lisa 2 p 3.2); - kapitalikomponendi makse kuude arv, mis on sisuliselt lepingu periood; - kapitali tulumäär (vt lisa 2 p 2), mille kinnitab RKAS-i osaluste valitseja ehk rahandusminister. Lisa 2 punktis 2 on sätestatud, et kapitali kaalutud keskmise hinna kinnitab riigi äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri (rahandusminister) otsusega lähtudes esitatud kapitali kaalutud keskmise hinna valemist kaks korda aastas. Valemi lähteandmeteks on omakapitali tulumäär, võõrkapitali intressimäär ning oma- ja võõrkapitali osakaalud. Lähteandmete arvutamise täpsemad reeglid on esitatud alapunktides 2.1—2.5. Kapitali kaalutud keskmist tulumäära võib arvutada 2 skeemi järgi: a) perioodiline tulumäär, mis kehtestatakse poolaasta kohta (regulatsioon punktis 2.1), ja b) projektipõhine tulumäär, mis kinnitatakse konkreetse projekti jaoks (regulatsioon punktis 2.2). Paragrahvi 8 lõige 3 reguleerib kulupõhise üüri kapitalikomponendi leidmist üürilepingu esmakordsel sõlmimisel ja viitab lisa 2 punktis 3 esitatule. Lisa 2 punkti 3 alapunkt 3.1. käsitleb kapitali algväärtuse leidmist. Kapitali algväärtuseks on üüripinna väärtuse ja üürileandja poolt üüripinnale tehtud või tehtavate parendustööde maksumuse summa. Kui üüripind moodustab osa üüripinna esemeks olevast kinnistust, siis leitakse kapitali algväärtuse suurus lähtuvalt üüripinna proportsioonist kogu kinnistu üüritavast pinnast. Kapitali algväärtus = üüripinna maksumus (p. 3.1.1) + parendustööde maksumus (p. 3.1.2) 15 Punkt 3.1.1 kajastab üüripinna maksumuse leidmist algväärtuse ühe osana, see on võrreldes kehtiva määrusega muutunud. Kõige olulisem muutus tuleneb soovist lihtsustada rendilepingute haldamist ning kaotada ära võimalus kajastada sisetehingutena sõlmitud lepinguid kapitalirendina. Sellega kaob ära võimalus arvestada mitterahalise sissemaksena võõrandatud varadel üüripinna maksumuseks ainult maa maksumus (maa väärtus) jättes hoonete maksumuse (väärtuse) riigi bilanssi. Muudetud regulatsioon eeldab, et kõik sisetehinguna sõlmitud üürilepingud kajastatakse kasutusrentidena. Sõltuvalt sellest, kas tegemist on RKAS-le võõrandatava varaga või juba RKAS-i omandis oleva varaga, tekib kaks võimalikku olukorda üüripinna maksumuse leidmiseks. Olukorras, kus üüritakse juba üürileandja omandis olevat üüripinda, on algväärtuseks üüripinna jääkmaksumus üürileandja bilansis või õiglane väärtus. See puudutab nii juba valmis üüripinna üürimist kui ka olukordi, kus soovitakse üürida olemasolevat vara, mida asutakse rekonstrueerima või mida alles hakatakse ehitama ja RKAS-i omandis on ainult krunt. Investeeringute tegemisel lisandub algväärtusele parendustööde maksumus, mis arvutatakse lähtuvalt punktis 3.1.2 sätestatust. Õiglasest väärtusest lähtumine võib olla põhjendatud hoidmaks ära näiteks sellised juhtumid, kus tulenevalt üürniku vahetumisest on üürileandja bilanssi jäänud arvele parendustööd, mille tasumist uue üürniku poolt ei ole õiglane eeldada. Sellistel juhtudel on korrektne vara väärtust ka bilansis korrigeerida. Olukorras, kus üürileping sõlmitakse mitterahalise sissemaksena võõrandamisel, on üüripinna algväärtuseks selle üüripinna üleandmise hetke bilansiline jääkmaksumus tulevase üürniku ehk riigiasutuse bilansis. Lahendus tõstab kulusid riigieelarves, kuid kuna tegemist on valitsussektori sisese tehinguga, siis ei mõjuta see eelarve tasakaalu. Selline lahendus toob “peidust välja” tehtud kapitalikulud ja nähtavale tegelikud üüripinnaga seotud kulud. Sellisel juhul kajastatakse üle antava vara mitterahalise sissemakse hariliku väärtusena bilansilist jääkmaksumust. Vastav muudatus viiakse sisse riigi raamatupidamise üldeeskirja. Kehtivas määruses on kapitalikomponendi sisendina kasutatav algväärtuses sisalduv “üüripinna maksumus” sõnastatud kui “üüripinna väärtus”. Üüripinna väärtuse asendamine maksumusega on tehtud seetõttu, et maksumus viitab selgemalt üüripinna bilansilisele maksumusele. Samuti vähendab see võimalust samastada kapitalikomponendi koosseisu oleva üüripinna maksumuse samastamist hariliku/õiglase väärtusega vara võõrandamisel RKAS-le mitterahalise sissemaksena. Selle muudatusega on seotud ka riigi raamatupidamise üldeeskirja sisseviidav muudatus, mille alusel RKAS-le mitterahalise sissemaksena võõrandamisel käsitletakse hariliku väärtusena bilansilist jääkmaksumust riigiasutuse bilansis. Sellega kaob ära probleem, kuidas kajastada vara bilansilise väärtuse ja RKAS-le üleandmisel hinnatud hariliku väärtuse (mille RKAS varad bilansis arvele võtab) vahet riigi bilansis. Punkt 3.1.2 reguleerib parendustööde maksumuse määramist algväärtuses. Käsitlus ei ole muutunud võrreldes kehtiva määruse regulatsiooniga. Parendustööde maksumuse hulka arvestatakse parendustööde läbiviimiseks korraldatud ehitustööde, asjade ostmise, teenuste ja muude hangete tulemusel selguvad kulud. Parendustööde maksumuse hulka võib poolte kokkuleppel arvestada ka üürileandja poolt tehtavad parendustöödega seotud põhjendatud kulud, sealhulgas riigilõivud, maksud ja teenustasud, parendustöödeaegse parendustööde rahastamisega seotud oma- ning võõrkapitali ja projektijuhtimise kulud, mille hulka kuuluvad nii otsesed kui kaudsed kulud (sh proportsionaalne osa ettevõtte üldkuludest). 16 Parenduste maksumuses kokkuleppimisel tuleb arvestada ka määruse § 5 lõikes 2 parendustööde kokkuleppe kohta sätestatut. Parendustööde kokkulepe peab olema sõlmitud enne tööde tellimist, see hõlmab ka parendustööde maksumuse hüvitamise tingimustes ja korras kokku leppimist. Näiteks on soovitav kokku leppida, kuidas käsitletakse esialgselt prognoositud kulude ja hangete tulemusel selguvate kulude vahet: kas parendustööde lõplik maksumus täpsustatakse pärast ehitus- ja ostuhangete tulemuste selgumist üürilepingu muutusena, lepitakse kokku tasaarvestuses vms. Lisa 2 punkti 3 alapunkt 3.2 käsitleb kapitali lõppväärtuse leidmist. Kapitali lõppväärtuseks on üüripinna ja üürileandja poolt tehtud parendustööde prognoositav õiglane väärtus lepingu lõppemisel. Lõppväärtuse leidmisel tuleb arvestada ka tingimust, et kapitali lõppväärtus ei tohi ületada üüripinna prognoositavat turuväärtust lepingu lõppemisel, mis leitakse arvestades kinnisvara parimat kasutust. Näiteks võib mõne vara puhul ilmneda, et tulenevalt heast asukohast on varal ka peale riigi kasutuse lõppemist kõrge äriline potentsiaal ja sellest tulenevalt kõrge turuväärtus, kuid enamikul juhtudest on riigi kasutuses varad tulenevalt nende asukohast turul vähelikviidsed ja neil turuväärtus puudub. Juhul, kui prognoositav õiglane väärtus ületab prognoositavat turuväärtust, on lõppväärtuseks prognoositav turuväärtus. Lisa 2 punkti 3 alapunkt 3.3 käsitab kapitalikomponendi makse kuude arvu leidmist. Üürilepingu sõlmimisel on selleks kuude arv eritingimuste punktis 8 kokkulepitud tasu arvestamise algusest kuni eritingimuste punktis 9 kokku lepitud lepingu lõppemiseni. Lisa 2 punkti 3 alapunkt 3.4 sätestab, et kapitali tulumääraks üürilepingu sõlmimisel on lepingu sõlmimise kuupäeval kehtiv kapitali perioodiline tulumäär või projektipõhiselt määratud tulumäär, mis on leitud vastavalt lisa 2 punktile 2. Võrreldes kehtiva määrusega on lisatud täiendava võimalusena lepingu sõlmimise kuupäeva kõrval lähtuda parendustööde tegemisel parendustööde kokkuleppe sõlmimise kuupäeval kehtivast kapitali perioodilisest tulumäärast või projektipõhiselt määratud tulumäärast. Lisa 2 punkt 4 käsitleb kapitalikomponendi uuendamist määruse § 6 lõikes 6 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamisel. Lisa 2 punkt 5 ja 6 käsitlevad juhtumeid, kus üürniku soovil tehakse üüripinnal parendustöid, millest tulenevalt muudetakse üüri (eelnõu § 7 lõike 3 regulatsioon):  Kapitalikomponendi muutmisel arvutatakse muudetud kapitalikomponent lähtudes käesoleva määruse lisa 2 punktis 5 sätestatust. Selline muutmine täidab ka käesoleva määruse § 6 lõikes 6 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamise nõuet. See tähendab, et kui näiteks 8 aastat peale üürilepingu sõlmimist muudetakse kapitalikomponenti, siis ei ole otseselt vajalik kapitalikomponenti üle vaadata järgmise 10 aasta jooksul. Seega on otstarbekas koos kapitalikomponendi muutmisega kohe üle vaadata ka remondikomponent ja üüriteenuste komponent.  Täiendava kapitalikomponendi lisamisel üürile (nii kulupõhisele kui turupõhisele üürile) arvutatakse täiendav kapitalikomponent lähtudes käesoleva määruse lisa 2 punktis 6 esitatust. Paragrahvi 8 lõige 3 sätestab, et kapitalikomponendi makseid ei muudeta indeksi alusel. Määrust on võrreldes kehtiva määrusega täiendatud ja lisatud täpsustus selle kohta, millal kapitalikomponenti võib muuta: Kapitalikomponenti võib muuta üksnes § 5 lõikest 2 17 (parendustööde tegemisel) ja § 6 lõikest 6 tulenevatel alustel (pikemaks kui 10 aastat sõlmitud lepingu üüri üle vaatamisel). Kõikidel kapitalikomponendi arvutamise ja ümberarvutamise juhtudel lähtutakse määruse lisa 2 punktis 1 esitatud valemist, kuid erisused tulenevad valemi lähteandmetest. Alljärgnevas tabelis on esitatud lähteandmete võrdlus kapitalikomponendi arvutamisel. Lähteandmed kapitalikomponendi arvutamisel. Algväärtus Lõppväärtus Makse kuude arv Kapitali tulumäär Üürilepingu üüripinna väärtus + üürileandja bilansis kuude arv tasu lepingu sõlmimise sõlmimisel parendustööde oleva üüripinna ja arvestamise algusest kuupäeval kehtiv kokku lepitav maksumus parendustööde kuni lepinguni perioodiline kapitali- prognoositav õiglane lõppemiseni. tulumäär või komponent väärtus projektipõhine (või prognoositav tulumäär turuväärtus, kui see on madalam) Uuendatud kapitali jääkväärtus kehtiva kuude arv lepingu kapitali- kehtivas annuiteet- kapitalikomponendi kapitalikomponendi uuendamise komponent maksegraafikus arvutamisel aluseks kokkuleppe kuupäeval kehtiv kapitali-komponendi olnud lõppväärtus uuendamise perioodiline uuendamise kuupäeva jõustumise tulumäär või seisuga kuupäevast kuni projektipõhine lepinguni tulumäär lõppemiseni Muudetud kapitali jääkväärtus üürileandja bilansis kuude arv lepingu muutmise kapitali- kehtiva(te)s oleva üüripinna ja kapitalikomponendi kuupäeval kehtiv komponent annuiteetmakse- kõikide kokkuleppe perioodiline graafiku(te)s parendustööde muutmise jõustumise tulumäär või kapitalikomponendi prognoositav õiglane kuupäevast kuni projektipõhine muutmise kuupäeva väärtus lepinguni tulumäär seisuga (või prognoositav lõppemiseni + täiendavate turuväärtus, kui see parendustööde on madalam) maksumus Täiendav täiendavate täiendavate kuude arv täiendava kapitali- parendustööde parenduste kapitalikomponendi kokkuleppe komponent maksumus prognoositav õiglane täiendava kokkuleppe sõlmimise väärtus lepingu tasu arvestamise kuupäeval kehtiv lõppemisel või muul algusest kuni lepingu perioodiline kokku lepitud lõppemiseni või muu tulumäär või tähtpäeval. kokku lepitud projektipõhine tähtpäevani. tulumäär Paragrahvi 8 lõige 4 sätestab, et juhul kui kapitalikomponendis kokkuleppimise ja kasutustasu arvestamise alguse vahel on ette näha parendustööde maksumuse täpsustumine, lepitakse kokku kapitalikomponendi muutmise tingimused. § 9. Kulupõhise üüri remondikomponent Paragrahv reguleerib remondikomponendi arvutust kulupõhises üüris. Turupõhises üüris remondikomponenti eraldi ei arvutata, remonttööd on omaniku kohustuseks, nende tasu sisaldub üüris. 18 Paragrahvi 9 lõige 1 selgitab remondikomponendi sisu (tasu remonttööde eest kinnisvara sisetehingutel) ja suuruse kujunemist. Kui kehtivas määruse järgi leitakse remondikomponent arvutuslikult, siis uus eelnõu lubab remondikomponendi suuruse kinnitada ka § 2 lõikes 3 nimetatud äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega. Sellise täiendava võimaluse sissetoomine on kooskõlas praktikaga, kus varade üleandmisel määratakse hoonetele ühtne remondikomponent 24 eurot/m²/aastas, kuna nn arvutusliku remondikomponendi leidmine on väga töömahukas ja eeldab korrashoiu- ja remondikavade koostamist iga hoone kohta. Sisuliselt on tegemist riigieelarve protsessis tehtava otsusega, millest tulenevad suunised antakse RKAS-le üldkoosoleku otsusega ehk § 2 lõikes 3 nimetatud äriühingu osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega Remonttööde mõiste on sõnastatud § 4 lõike 2 punktis 4: remonttööd on tegevused, millega taastatakse üüripinna ja selle osade, sealhulgas konstruktsioonide või teenindavate süsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingu sõlmimisel kokku lepitud seisundile. Paragrahvi 9 lõige 2 selgitab nn arvutusliku remondikomponendi leidmist: prognoositavate remonttööde kulude nüüdisväärtus ja tasutavate remondikomponendi maksete nüüdisväärtus peavad olema võrdsed, diskontomäärana kasutatakse kapitalikomponendi arvutamisel kasutatavat kapitali perioodilist tulumäära. Prognoositavate remonttööde kulud leitakse tuginedes remondikavale, mis koostatakse uutel valminud hoonetel. Paragrahvi 9 lõige 3 täpsustab remondikomponendi arvutust perioodilisel kasutustasu ülevaatamisel ning kokkuleppe sõlmimisel. Arvestatakse nii eelmiste perioodide remondikomponentide maksete summat, tegelikke remonttööde kulusid kui järgmistel perioodidel teostatavate remonttööde prognoositavat mahtu ja kulusid. Paragrahvi 9 lõige 4 sätestab, et remondikomponenti ei indekseerita. Kehtiva määruse regulatsioon lubab remondikomponendi makseid indeksi alusel muuta, kui pooled selle kokku lepivad, kuid muutusele ei kohaldu 3%-line muutmise piirang. Põhjus, miks käesolevas eelnõus on indekseerimise käsitlus muutunud on järgmised:  lihtsam ja standardsem lahendus, väiksem halduskoormus;  sarnaselt kapitalikomponendile arvutatakse remondikomponent annuiteedina, kapitalikomponenti ei indekseerita;  soov tagada võrdne kohtlemine varade üleandmisel, et varem üle antud hoonete remondikomponendi suurus pinnaühiku kohta ei oleks suurem kui järgmistel aastatel üle antud hoonetel (kui indekseerimisel remondikomponent iga-aastaselt kasvab, siis tuleks ette näha kasv ka üleandmisel ja arvestada selle kuluga riigieelarves). Eelnõu ei anna juhtnööre remondikomponendist laekunud rahade kasutamiseks ja remonttööde tellimiseks, need kokkulepped on tehtud senises praktikas üürniku ja üürileandja vahel. Nii remondikulude arvestuse alused üüris (remondikomponendi arvutamise reeglid) kui ka RKAS-i poolt kogutava remondiraha kasutamise reeglid (tinglikus tähenduses „remondifondi“ kasutamise põhimõtted) vajavad regulatsiooni täpsustamist. See on eriti oluline arvestades, et riigieelarve strateegias on arvestatud remondiressursside kasvuga alates 2019. aastast. Nendes põhimõtetes kokku leppimisel tuleb tõenäoliselt muuta ka määrust. § 10. Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent Paragrahv reguleerib üüriteenuste komponendi arvutust kulupõhises üüris. Turupõhises üüris üüriteenuste komponenti eraldi ei arvestata. 19 Paragrahvi 10 lõige 1 sätestab, et kulupõhise üüri kohustuslikeks üüriteenusteks on teenused, millega tagatakse vara majanduslik säilimine. Sellisteks teenusteks on haldamine, tehnohooldus, remonttööd, omanikukohustused ja välisterritooriumi heakord. Paragrahvi 10 lõige 2 sätestab, et kulupõhise üüri üüriteenuste komponenti võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas, kui selles on eritingimustes kokku lepitud. Üüriteenuste komponendi muutmisel kohaldatakse § 6 lõikes 4 sätestatud üüri 3%-list muutmise piirangut. Kui kehtiv regulatsioon lubab pooltel vabalt kokku leppida, milliseid teenuseid käsitatakse kulupõhisel üüril üüriteenustena, siis eelnõu sätestab küllalt täpselt, millised on üüriteenused: haldamine, tehnohooldus, omanikukohustused ja väline heakord. Oluline on täpsustada, et kõikidele üüriteenustele ehk kogu üüriteenuste komponendile rakendatakse sama indeksit, st erinevaid üüriteenuseid ei indekseerita erineva indeksiga. § 11 Üürilepingute klassifitseerimise erisused raamatupidamises Määrusesse on toodud uus paragrahv, mille eesmärk on täpsustada, et kinnisvara sisetehingutena sõlmitud üürilepingud kajastatakse raamatupidamises vastavalt riigi raamatupidamise üldeeskirjale ja seal toodud erisustele. Sättega soovitakse rõhutada, et lepingute kajastamisel ei tule lähtuda Raamatupidamise Toimkonna Juhenditest ega rahvusvahelistest standarditest, vaid riigi raamatupidamise üldeeskirja erisustest. Alates 01.01.2016 kehtib riigi raamatupidamise üldeeskirja uus redaktsioon, mis võimaldab RKASiga sõlmitud lepingud klassifitseerida raamatupidamises kasutusrendina. Eeskirja § 48 lõigete 10¹ ja 10² kohaselt peab ühisesse konsolideerimisgruppi kuuluvate üksuste vahel sõlmitud rendilepingu klassifitseerimisel õiglase väärtuse määramisel lähtuma objekti jääktaastamismaksumusest, mitte turuhinnast, kui varaobjektile aktiivset turgu ei eksisteeri. Samuti ei võeta rendilepingu klassifitseerimisel kapitali- või kasutusrendiks arvesse rendilepingus jääkväärtuse hüvitamise kohta kokkulepitud tingimust juhul, kui rentnikul ei ole rendilepingu sõlmimisel kavatsust rendilepingut ennetähtaegselt üles öelda. Riigi raamatupidamise üldeeskirja kavatsetakse veelgi muuta, et sätestada veelgi selgemalt võimalus kajastada sisetehinguna sõlmitud lepingud kasutusrendina. Muutmisega võidakse ette näha ka rakendussätted juba sõlmitud kapitalirendilepingute klassifitseerimise muutmiseks. Eesmärk on minna üle lihtsamale ja ühtsemale kasutusrentidena kajastamisele juba alates 2017. aastast. § 12. Üleminekusätted Paragrahv 12 reguleerib määruse kohaldamist enne selle jõustumist algatatud üürilepingu sõlmimise menetlusele ja enne jõustumist sõlmitud üürilepingule. Paragrahvi 12 lõige 1 lubab enne määruse jõustumist algatatud üürilepingu sõlmimise menetluse viia lõpuni käesolevat määrust kohaldamata (kohaldades kehtivat üürimäärust) kuue kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest arvates. Kui kuue kuu jooksul üürilepingut ei sõlmita, tuleb kohaldada käesolevat ehk uut määrust. 20 Paragrahvi 12 lõige 2 sätestab, et enne käesoleva määruse jõustumist sõlmitud üürilepingule kohaldatakse üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud määrust ja käesolevat määrust kohaldatakse poolte kokkuleppel. § 13. Määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil Eraldi paragrahvis on esitatud määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil. Kehtiva regulatsiooni järgi on üleminekuperioodi kestus kaks aastat, eelnõu järgi on üleminekuperiood 1 kuni 2 aastat: hõlbustamaks lepingutega seotud kulude juhtimist eelarves lõppeb üleminekuperiood täisaastaga ehk lepingu sõlmimise või jõustumisele järgneva aasta 31. detsembril. Erisuste sätestamisel on lähtutud Vabariigi Valitsuse 18. veebruari 2010. a kabinetinõupidamise otsustest hoonestatud kinnisvara üleandmiseks RKAS-ile ning riigiasutuste kinnisvarakulude hoidmiseks seniste tegevuskulude piires kahe aasta jooksul üleandmisest, välja arvatud juhul kui varem võetakse lepinguobjekti suhtes investeerimiskohustusi. Määruse §-s 13 sätestataksegi üürilepingu erisused, mis tagavad RKAS-ile üleantava kinnisvara korrashoiu olemasolevate eelarvevahendite piires nn üleminekuperioodil. Paragrahvi 13 lõige 1 määratleb üleminekuperioodi. Üleminekuperiood on kuni (käesoleva määruse täpsustus) kaheaastane periood, mida rakendatakse kinnisvara sisetehingutel nende kinnisasjade suhtes sõlmitud üürilepingutele, mis on RKAS-le võõrandatud (üle antud mitterahalise sissemaksena aktsiakapitali suurendamiseks) Säte kehtib vaid juhtudel, kui üürilepingus on üürnikuks sama riigivara valitseja, kes kasutas seda üüripinda enne vara võõrandamist kinnisvarateenuseid osutavale riigi äriühingule ja ei kehti juhtudel, kus üürnikuks saab mõni teine riigivara valitseja. Erisused kehtivad nii kinnistu üle andnud riigiasutusele kui ka samal kinnistul olnud allüürnikele, kes kasutasid enne kinnistu üleandmist üüripinda riigisisese kasutuskokkuleppe alusel. Paragrahvi 13 lõige 2 määratleb üleminekuperioodi alguse ja lõpu. Üleminekuperiood algab üürilepingu jõustumisest või sellele eelnenud haldusteenuse osutamise lepingu jõustumisest. Üleminekuperiood lõppeb üürilepingu jõustumise või jõustumisele järgneva aasta 31. detsembril. Paragrahvi 13 lõige 3 nimetab üleminekuperioodil üürilepingule kohaldatavad erisused. Kuni üleminekuperioodi lõpuni peab igakuine üüri ja kõrvalteenuste tasu suurus kuus olema 1/12 riigiasutuste seniste kinnisvara korrashoiuga seotud eelarveliste vahendite suurusest üürilepingu sõlmimise aasta eelarves ning üürilepingus kokku lepitav teenuste maht ei tohi olla väiksem kui konkreetsel üüripinnal vahetult enne üürilepingu sõlmimist. Säte on lisatud määrusesse üürniku kaitsmiseks, et piiratud eelarve võimaluste juures oleks tagatud vähemalt samad teenused, mis olid üüripinnal enne omandi üleandmist. Nii eelarvekulude kui teenuste mahu osas on pooltel ette nähtud võimalus leppida kokku ka teisiti, mis muudab regulatsiooni paindlikumaks. Paragrahvi 13 lõige 4 reguleerib remonttööde ja parendustööde tegemist üleminekuperioodil ning vastutust ilmnenud puuduste eest. 21 Üleminekuperioodi rakendamisel tuvastatakse, kas üüripinnal esineb puudusi ja nende esinemisel fikseeritakse aktiga vastavad puudused. Puuduste likvideerimiseks lepitakse kokku puuduste kõrvaldamise tähtaeg või tähtaeg, mis ajaks vastav kokkulepe sõlmitakse. Koos puuduste kõrvaldamise tähtajaga lepitakse kokku vajalike remont- ja parendustööde eest tasumises ning vajadusel muud tingimused. Kuni puuduste kõrvaldamise tähtaja saabumiseni kohaldatakse üürilepingutele järgmiseid erisusi: 1) üürileandjal ei ole kohustust teha remont- ega parendustöid, välja arvatud juhul, kui pooled lepivad kokku teisiti. Kui pooled lepivad enne üleminekuperioodi lõppu kokku üüripinnal remont- ja parendustööde tegemises, lepivad pooled samal ajal kokku töödega seonduvates tegevustes üüripinnal, kulude hüvitamise tingimustes, üüripinnale esitatavates nõuetes ja tegevuste mõjus kasutustasule; 2) üürileandjal on kohustus teha üüripinnal remonti ja tehnohooldust ulatuses, mis tagab avariide lokaliseerimise, avariijärgse remondi ja rikete kõrvaldamise lepingu tingimustes kokku lepitud aja jooksul; 3) üürnikul puudub õigus kohaldada üürileandja suhtes VÕS §-s 278 sätestatud või muid õiguskaitsevahendeid juhul, kui tegemist on puuduse või takistusega, mis on põhjustatud üürilepingu sõlmimise ajal olemas olnud asjaolust või on põhjustatud üürniku tööspetsiifikat puudutava õigusakti kohustusliku nõude muutumisest või uue nõude kehtestamisest; 4) eelnevas punktis 3 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda üürileandjalt üürilepinguga kokku lepitud kohustuste täitmist ja punktis 3 nimetatud õiguskaitsevahendite kohaldamise keeld kehtib kuni puuduste kõrvaldamise tähtajani. Paragrahvi 13 lõikes 5 sätestatakse tegevused, mis on vajalikud pärast nn üleminekuperioodi lõppemist makstava üüri ja kõrvalteenuste tasu suhtes kokkuleppimiseks. Pärast üleminekuperioodi lõppemist makstava üüri suuruse kohta esitab üürileandja üürnikule prognoosi hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. aprilliks (kehtiva määruses 15. veebruariks), lähtudes käesolevas määruses sätestatust. Kui üürnik ei ole prognoosiga nõus ja pooled jäävad üüri suuruse osas eriarvamusele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu üüri suuruse kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Teate üüri muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. augustiks. Pärast üleminekuperioodi lõppemist peab vara üürimisel RKAS-iga sõlmitud turupõhise kasutustasuga lepingutes lähtuma samaväärse üüripinna üürist turul arvestades kokkulepitavaid puuduste kõrvaldamise tähtaegu ja üüripinna kvaliteeti. Täiendavalt võivad pooled leppida kokku üüripinnal parendus- ja remonttööde tegemise ja vastavate kulude hüvitamise tingimused. Edasine üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine toimub vastavalt üürilepingus kokkulepitud tingimustele. § 14 Määruse kehtetuks tunnistamine Paragrahv 14 tunnistab kehtetuks kehtiva üürimääruse ehk Vabariigi Valitsuse 30. septembri 2013. a määruse nr 142 „Hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused“. 22 4. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Euroopa Liidu õigusaktid ei reguleeri eelnõuga seotud valdkonda, välja arvatud keskkonna- ja energiatõhususe valdkond. Määruse lisa „Tüüptingimused“ sisaldab kahte punkti (4.12 ja 4.13), mis panevad üürilepingu pooltele vastastikuse kohustuse esitada teise poole nõudmisel ilma täiendavat tasu nõudmata informatsiooni, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud keskkonna- ja energiatõhususe aspekte ning täita Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiivi 2010/31/ELhoonete energiatõhususe kohta nõudeid. 5. Määruse mõjud Määruse sihtgrupiks on kõik riigivara valitsejad ja volitatud asutused. Kaudsemalt on määrusega seotud üürileandjad, kes sõlmivad riigiga üürilepinguid. Muudatus viib määruse kooskõlla 1. juulist 2016. a jõustuva RVS-iga, tagades seeläbi määruse korrektsuse ja loogilisuse, kuivõrd muudatuse tulemusena on määruse üldsätted vastavusse seadusega. Lisaks on tehtud määruses muudatusi, mis mõjutavad riigi kinnisvarastrateegia ühte võtmetegevust – varade üleandmist RKAS-le ja tagasi rentimist. Määrusega luuakse riigivara valitsejatele ühtsed tingimused riigi poolt sõlmitavatele üürilepingutele ehk luuakse nn üürilepingu standard. Määruse peamiseks positiivseks mõjuks on halduskoormuse vähenemine. Väheneb nii üürilepingute sõlmimisele, muutmisele kui haldamisele kuluv aeg. Samuti võimaldavad läbipaistvamad lepingutingimused vähendada põhjendamatute kohustuste võtmist riigi poolt. Lisaks võimaldab üüritingimuste standardiseerimine oluliselt parandada üüritingimuste võrreldavust, sh erinevate üüripakkumiste võrdlemist üürniku poolt. Riigiüleselt on määruse positiivseks mõjuks tehingute läbipaistvuse suurenemine ja olulise eelduse loomine üüride ja teenuste võrdlusanalüüsile. Määrus toetab eelarve stabiilsust aidates paremini prognoosida tulevasi kinnisvarakulusid, eesmärk on maksimaalselt vältida järske üürihinna tõuse lepingutes. Standardsete lepingutingimuste rakendamisel on tagatud, et turupõhine üür ei muutu enam kui 3% aastas. Kulupõhiselt kokkulepitud üüri kapitalikomponenti iga-aastaselt ei muudeta, üüriteenuste komponent ei muutu enam kui 3%, remonttööde kulusid planeeritakse keskselt tulenevalt eelarve võimalustest. Määrus ei kohusta riigiasutusi kasutatavatest hoonetest ja ruumidest loobuma ning ruume turult turuhinnaga üürima ega varasid RKAS-le üle andma, kuid kohustab üürile võtmise otsuse tegemisel lähtuma määruses sätestatud tingimustest. See on riigiasutuse valik, kas jätkata omandisuhet, kus kulud varjatud ja investeeringute tõttu suurte kõikumistega või minna üle üürisuhtele, mis on kulude mõistes läbipaistvam ja eelarve mõistes stabiilsem. 6. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja rakendamise eeldatavad tulud 23 Määrus näeb ette võimaluse, et kuni kahe aasta jooksul peale RKAS-le vara üle andmist on nn üleminekuperiood, mille jooksul toimub kinnisvara korrashoid seniste kulude piires, seejärel minnakse üle turuüürile ja kulude eest hakatakse tasuma vastavalt nende maksumusele. See toob kaasa asutuste eelarvekoormuse kasvu tulenevalt vajadusest tõsta jooksvaid majandamiskulusid. Majandamiskulude tõstmise vajadus on seotud määruse rakendamisega, kuid ei ole õige luua seost, et määruse rakendamine toob kaasa kinnisvarakulude kasvu. Üürimudelile üleminekuga toimuvad muudatused kulude struktuuris ja seni teistele ridadele „peidetud“ kulude „ilmsikstulek“:  Üürimaksed sisaldavad ka kapitalikulusid ehk investeeringuteks juba tehtud kulusid, mida ei arvestata omandis oleva vara majandamiskuludes.  Üürimaksed sisaldavad ka kinnisvara haldamise teenuse kulusid (kinnisvarategevuste korraldamine ja seonduv raamatupidamine) ja muude korrashoiuteenuste kulusid, mis omandis olevatel varadel teostati oma tööjõuga või tehti väiksemas mahus (tehnohooldus, heakord) ja mida käsitleti personalikuludena. Üürimudelile üleminekust tulenevaks riigiasutuste majandamiskulude kasvuks planeeritakse Rahandusministeeriumi koordineerimisel täiendavad summad eelarve protsessis:  Riigieelarve strateegias neljaks aastaks ette;  Riigieelarves eeloleva aasta summad. Täiendavalt (lisainvesteeringutena) otsustatakse investeeringu- ja üüri tõusu vajadused hoonete remondiks ja parendamiseks. Sisuliselt asendab üüritõusude planeerimine RKAS-i kaudu järk-järgult senise kinnisvarakulude eelarvestamise mudeli, kus remondi- ja investeeringute rahasid planeeritakse objektide kaupa Riigiasutuste ja RKAS-i vahel sõlmitavates lepingutes üüris kokkuleppimisega võivad kaasneda sõltumatu eksperdi kaasamise kulud, seda juhul, kui pooled ei suuda ilma sõltumatu eksperdi hinnanguta üüris kokku leppida. Nimetatud kulutuse optimeerimise üheks võimaluseks on tellida üüri hinnangud koos varade üleandmisel teostatava hariliku väärtuse hinnanguga. See võib tõsta hindamisteenuse maksumust, kuid on siiski odavam võrreldes eraldi hinnangute tellimisega. Üleandmisel tehtavad hinnangud tellib ja nende eest tasub RKAS. Kui hiljem ilmneb täiendav hindamise vajadus üüri täpsustamiseks, siis tasuvad selle eest pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti (näiteks lepingu sõlmimisel kokkulepitud üüri muutmisel peaks hindamise kulud kandma läbirääkimised algatanud osapool). Hindamise kulusid on võimalik minimeerida tellides vajalikud hinnangud kogumina tsentraalselt. 7. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras. 8. Eelnõu kooskõlastamine Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks elektroonilise eelnõude kooskõlastussüsteemi e-õiguse kaudu ministeeriumidele ja Riigikantseleile. Käesoleva seletuskirja juurde kuulub kaks lisa: Lisa 1. Lisa 2 üürilepingule „Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja teenuste liigitus“ (näidis); 24 Lisa 2. Lisa 3 üürilepingule „Üür ja kõrvalteenuste tasu“ (näidis). 25  Ministeeriumid Meie: kuupäev digitaalallkirjas Maavalitsused nr 1.1-10/09334 Põhiseaduslikud Institutsioonid Riigikantselei Riigi Kinnisvara AS Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu kooskõlastamine Rahandusministeerium esitab kooskõlastamiseks Vabariigi Valitsuse määruse „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ eelnõu. Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 91 lõike 1 alusel. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Arto Aas Riigihalduse minister Lisad: 1. määruse eelnõu; 2. määruse eelnõu lisa 1; 3. määruse eelnõu lisa 2; 4. määruse eelnõu seletuskiri. Veronika Ilsjan 611 3266 [email protected] Endla 13 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee / registrikood 70000272 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: RAM/16-0807 - Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused Kohustuslikud kooskõlastajad: Kaitseministeerium; Justiitsministeerium; Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Siseministeerium; Sotsiaalministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Maaeluministeerium; Riigikantselei; Kultuuriministeerium; Keskkonnaministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Vabariigi Presidendi Kantselei; Õiguskantsleri Kantselei; Riigikohus; Riigikogu Kantselei; Riigikontroll Kooskõlastamise tähtaeg: 27.07.2016 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/2d1c2c9e-e826-4a89-94f3-a24398f876da Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/2d1c2c9e-e826-4a89-94f3-a24398f876da?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) http://eelnoud.valitsus.ee/main Lea Baumann Saatja: Heli Just <[email protected]> Saatmisaeg: 12. juuli 2016. a. 11:32 Adressaat: Maanteeameti info; Lennuamet; yld-ria; TKA Info; TJA - Avalik; VA_eva Teema: Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused Manused: 1.1-10_09334 Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused.bdoc; Koosk lastatavad dokumendid.txt Reg. kuupäev: 12.07.16 Kellaaeg: 11:30:06 Reg. number: 16-00017/060 Edastan Rahandusministeeriumi ettevalmistatud määruse eelnõu - palun arvamust/ettepanekuid/märkusi hiljemalt 22. juuliks k.a. Lugupidamisega Heli Just Üldosakond 6256 346 1