Kiri

Alvar Pern Teie 31.03.2021 Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus [email protected] Meie 28.04.2021 nr 10-1/21/5653-2 Kasutustasu hindamine Austatud Alvar Pern Oma pöördumises palusite Maa-ametil hinnata kasutustasu Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Paldiski linnas asuva Vanatalu kinnisasja (katastritunnus 58001:001:0351) koormamiseks tähtajatu isikliku kasutusõigusega 436,6 m2 ulatuses. Edastame hindamisaruande. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Triinu Rennu peadirektori asetäitja Lisa: Hindamisaruanne (Vanatalu), koostatud 23.04.2021 Ülleke Eerik 56970919 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098  Lisa Hindamisaruanne (Vanatalu) Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 181 lõike 2 punkt 6 alusel ning lähtudes Vabariigi Valitsuse 14. juuli määruses nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 5 lõikes 3 esitatud nõuetest riigivara valitseja või Maa-ameti hindamisaruandele. 1. Hindamise eesmärk Kasutustasu hindamine RVS § 181 alusel. Kasutuslepingute informatsioon on piiratud, mistõttu on kasutustasu leitud vara hariliku väärtuse kaudu rakendades kasutustasu määra 3% harilikust väärtusest. 2. Hinnatav vara Asukoht: Harju maakond, Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Vanatalu Kinnistu: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 5511850 Katastritunnus: 58001:001:0351 Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100% Pindala: 210 324 m2 Kasutusala: 436,6 m2, seatakse tähtajatu isiklik kasutusõigus maakaabelliini, reservtoru ja sideliini rajamiseks. Kinnisasi on hoonestamata, ehitisregistris hooned puuduvad. Maksustamishind: 6310 € Bilansiline jääkmaksumus: 6310 € Maksustamishind ning bilansiline väärtus on informatiivsed ega peegelda kinnisasja harilikku väärtust. Riigi kinnisvararegistri kood: KV66793 Riigivara valitseja: Kaitseministeerium Volitatud asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 3. Piirangud ja kitsendused Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad Vanatalu kinnisasjale veehaarde sanitaarkaitseala, sideehitise kaitsevöönd, riigikaitselise ehitise piiranguvöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd ning gaasipaigaldise kaitsevöönd. Kasutusalale ulatuvad neist sideehitise ja gaasipaigaldise kaitsevöönd. Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või planeeringutest tulenev kasutus. Kitsenduste ulatus üldpindala arvestades on väike ja väärtusele olulist mõju ei avalda. Kinnistusregistri andmetel koormab kinnisasja isiklik kasutusõigus Elering AS kasuks. Riigi kinnisvararegistri andmetel on tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus seatud D-kategooria gaasipaigaldise majandamiseks 2847,8 m2 ulatuses ja kulgeb paralleelselt kinnisasjal paikneva teega ega piira kinnisasja kasutamist, samuti ei ole takistatud kinnisasja täiendava isikliku kasutusõigusega koormamine, mistõttu mõju kasutamisele ja seeläbi väärtusele ei ole. 4. Planeeringud Paldiski linna üldplaneering on kehtestatud Paldiski Linnavolikogu 14.06.2005 määrusega nr 15, mille järgi paikneb kinnisasi loodusliku haljasmaa ja kaitsehaljastuse alal. Lääne-Harju Vallavolikogu algatas 25.09.2018 otsusega nr 117 Lääne-Harju valla üldplaneeringu koostamise ning keskkonnamõju strateegilise hindamise. 15.04.2021 Lääne-Harju Vallavalitsuse keskkonna ja planeeringute osakonna nõunikult Sven Liivakult saadud informatsiooni alusel on üldplaneeringu praeguses etapis (eskiislahenduse avalikustamine on veel tegemata) arvestatud Leetse tee äärse piirkonna arenguga ning sinna planeeritakse tootmise/äri juhtfunktsiooniga 2 kasutust. Samas ei saa välistada, et lahendus võib üldplaneeringu edasise menetluse käigus muutuda. Kinnisasja suhtes on Lääne-Harju Vallavolikogu 31.08.2020 otsusega nr 60 ja Harku Vallavolikogu 26.11.2020 otsusega nr 94 algatatud Keila-Paldiski 330/110kV elektriliini trassikoridori detailplaneering. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on kavandatavale 110/330 kV elektriliinile vajaliku trassikoridori ja 330 kV alajaama asukoha määramine ning vajalike servituutide seadmine. Detailplaneering hõlmab pindalalt väikest maa-ala Vanatalu kinnisasja põhjapoolses otsas. Kasutusala on oma olemuselt kitsas riba pindalaga 436,6 m2, millel ei ole turu kontekstis iseseisvat kasutust. Ribade osas turg puudub. Hindamisel on kinnisasja käsitletud tervikuna ja parima kasutusena arvestatud võimalikku äri-tootmismaad. Samas on arvestatud, et hindamise hetkel on tegemist pindalalt suure kinnisasjaga ja toormaaga ning esineb risk, et ehituspotentsiaal ei pruugi lähitulevikus realiseeruda. 5. Turuandmed Kasutamiseks andmise tehingute kohta info on piiratud, selliseid tehinguid tehakse väga vähe ning puudub selge ülevaade, kuidas on kasutustasud kujunenud või kas ja mil määral tasu sisaldab kulukomponente. Sarnaste varade kasutamiseks andmise pakkumiste kohta info puudub. Tehingute andmebaasi andmetel on Harju maakonnas, Lääne-Harju vallas, Paldiski linnas alates 2018. aastast toimunud 16 hoonestamata tootmismaa ja 11 hoonestamata maatulundusmaa ostu- müügitehingut. Hoonestamata ärimaa ja äri-tootmismaa segasihtotstarbega maid müüdud ei ole. Kinnisvaraportaalist kv.ee leiab Paldiski linnas 13 hoonestamata tootmismaa ja 4 hoonestamata ärimaa pakkumist, neist 14 kinnisasja asuvad Paldiski Tehnopargis. Hoonestamata maatulundusmaa kinnisasju on müügis 3. Arvestades ostu-müügitehingute ja pakkumiste arvu ning asjaolu, et äri-tootmismaa turg on teiste turusektoritega võrreldes vähem aktiivsem, võib hinnatava turusegmendi turuaktiivsust pidada pigem keskmiseks. 6. Hindamiskäik Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa ja ehituspotentsiaaliga maatulundusmaa ja sihtotstarbeta maa tehinguid Paldiski linnas alates 2018. aastast. Analüüsist on välja jäetud tehingud, mis Maa-ametile teadaolevalt ei vasta vabaturutingimustele. Analüüsi tulemusena jäi alles 4 tehingut ajavahemikul 2020-2021 ja hinnavahemikus 0,5 kuni 2,1 €/m2. Võrdlustehingud on pindalalt väiksemad (2,4 kuni 11 ha), samas asuvad hinnatava kinnisasjaga võrreldes linna keskusest pisut kaugemal. Tehingute aritmeetiline keskmine hind on 1,1 €/m2. 7. Hindamistulemus Aastane kasutustasu on (436,6 m2 x 1,1 €/m2 x 3% + 0,30 €) x 0,5 = 7 €. Kasutustasu sisaldab maamaksu (maamaks kogu ulatuses on 145,58 €, kasutusala ulatuses 0,30 €). Hindamise eesmärgiks on isikliku kasutusõiguse seadmine maa-alusele tehnovõrgule, seetõttu on kasutustasu läbi korrutatud koefitsiendiga 0,5 (maapealse osa kasutus ei ole eelduslikult piiratud ning hinnataval osal on sisuliselt topeltkasutus). Kasutustasu ei sisalda käibemaksu. Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lg 3 alusel ei määrata kasutustasu kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi aastatasu kujuneb alla 10 €. 8. Hindamisaruande koostaja ja koostamise kuupäev Kinnisasja hindamisaruande on koostanud Maa-ameti Kinnisvara hindamise osakonna nõunik Ülleke Eerik ([email protected], 56970919) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes 23.04.2021. 3