Lehar Lindre
Pelsi Metsad OÜ
[email protected] Meie 14.01.2026 nr 8-3/25-106/17908-4
Pakkumine Kopli kinnisasja omandamiseks
Austatud hr Lindre
Transpordiamet alustas 20.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-106/17908-1 kinnisasja avalikes huvides
omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Toftani Metsanduse OÜ-le (registrikood
10828823) kuuluvast Kopli kinnisasjast (Võru maakond, Setomaa vald, Lutepää küla, kinnistu
registriosa nr 1454238, katastriüksuse tunnus 93401:005:0145, pindalaga 4359 m2) ligikaudu
2562 m2 ja 183 m2 suuruste maaeralduste omandamiseks.
Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ poolt koostatud põhiprojekti nr 24045-1 „Riigitee 18178
Värska-Ulitina tee „väikese saapa“ ümbersõit“ elluviimiseks.
27.11.2025 on Kopli kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud Pelsi Metsad OÜ
(registrikood 17177843). 05.12.2025 e-kirjas teavitasite, et Toftani Metsanduse OÜ ühines
ettevõttega Pelsi Metsad OÜ. Sellega seoses läksid Pelsi Metsad OÜ-le üle kõik Toftani
Metsanduse OÜ õigused ja kohustused.
KAHOS § 10 lg 1 ütleb, et kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse
või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on
kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist.
Projekteerimistingimuste menetluse käigus avaldas Toftani Metsanduse OÜ esindaja soovi müüa
riigile kogu Kopli kinnisasi, kuna tegemist on väikese maatükiga ning tee-ehituse järgselt ei oleks
kinnisasi enam metsamajanduslikult mõistliku suurusega. Transpordiameti 20.10.2025 kirjas
andsime Teile teada, et arvestades Kopli kinnisasja pindala ja äralõigete kogusuurust ning asjaolu,
et allesjääv kinnisasja osa paikneb maastikuliselt keerulistes oludes, on Transpordiamet nõus
omandama ka Kopli kinnisasja äralõigetest alles jääva osa, vastavalt KAHOS § 10 lg-le 1.
KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja
alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega, täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro
täpsusega. Tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 251126-104-
64474 on Kopli kinnisasjast tehtavate äralõigete ja alles jääva maa-ala väärtused järgmised:
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 /
[email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
1) äralõige suurusega 2562 m2 - tasu maa eest ilma kasvava metsata 742,98 eurot (0,29
eur/m2) ehk ümardatult 740 eurot. Tasu kasvava metsa eest (harilik väärtus) on 41,27 eurot
ehk ümardatult 41 eurot ning saamata jääv tulu on 245,22 eurot ehk ümardatult 250 eurot.
Kui omandatakse ka äralõigetest allesjääv kinnisasja osa ligikaudse pindalaga 1614 m2,
siis kaasnevat kahju ei esine.
2) äralõige suurusega 183 m2 – tasu maa eest ilma kasvava metsata 53,07 eurot (0,29 eur/m2)
ehk ümardatult 53 eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.
3) äralõigetest allesjääv osa suurusega 1614 m2 – tasu maa eest ilma kasvava metsata 468,06
eurot (0,29 eur/m2) ehk ümardatult 470 eurot. Tasu kasvava metsa eest (harilik väärtus) on
907,38 eurot ehk ümardatult 910 eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.
Varasemas kirjas olete avaldanud soovi saada rahalise hüvitise asemel vahetusmaad Riigimetsa
Majandamise Keskusele (edaspidi RMK) kuuluvast Elva metskond 14 kinnisasjast (katastritunnus
28201:009:0453). Pöördusime selles osas RMK poole ning saime sealt vastuseks, et RMK ei ole
nõus sellest tükist vahetusmaad andma, kuna tegemist on majandusmetsaga, mida RMK vajab
põhimäärusest tulenevate ülesannete täitmiseks. Andsime selle info ka Teile edasi 30.12.2025
e-kirja teel. Sellest tulenevalt jätkame menetlust raha eest omandades.
Juhul kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule
kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist
(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid
mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja
kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.
Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17.
Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame pakkumise omandada Teile
kuuluvast Kopli kinnisasjast äralõiked ning äralõigetest allesjääv kinnisasja osa tasudes
alljärgnevalt:
1) Äralõige suurusega 2562 m2:
maa eest makstav tasu (ilma puitmaterjalita) – 740 eurot (0,29 eur/m2);
tasu äralõikel kasvava metsa eest – 41 eurot;
saamata jääv tulu – 250 eurot.
2) äralõige suurusega 183 m2:
maa eest makstav tasu – 53 eurot (0,29 eur/m2).
motivatsioonitasu – 1655 eurot;
täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 200 eurot;
3) äralõigetest alles jääv osa suurusega 1614 m2, (KAHOS § 10 lg 1 alusel):
maa eest makstav tasu (ilma puitmaterjalita) – 470 eurot (0,29 eur/m2);
tasu kasvava metsa eest – 910 eurot.
Pakkumus kokku 4319 eurot.
Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev
pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu
koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub
motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17.
Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja
sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja
2 (3)
omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.
Palume Teie kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumise osas hiljemalt
25.01.2026.
Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504,
[email protected].
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Riin Kodu
maade projektijuht
maade osakond
Lisa: Kopli kinnisasja hindamisaruanne
Riin Kodu
59822504,
[email protected]
3 (3)
Eksperthinnang nr 251126-104-64474
Tellija Transpordiamet.
Aadress Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond
Hinnatav vara Äralõiked pindaladega 2562 m2 ja 183 m2, mõtteline osa kinnisasjast, mille koosseisus
maatulundusmaa pindalaga 4359 m2, reg osa nr 1454238.
Eesmärk Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava
kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja
võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi
KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.
Tasu hüvitamise eesmärgil Komponentide rohkuse tõttu on tasu ja tasu komponendid välja toodud hindamistulemuste
alalõigus
Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.
Hindamisaruande kuupäev 10.01.2026
Andres Teder
Koostaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176331
+372 507 2216
[email protected]
/allkirjastatud digitaalselt/
Sisukord
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused .......................................................... 6
1.1 Hinnatav vara .................................................................................................................................................... 6
1.2 Hindamise eesmärk........................................................................................................................................... 6
1.3 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 6
1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ...................................................................................................................... 6
1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 7
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 8
3 Hinnatava vara kirjeldus............................................................................................................................................. 9
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 9
3.2 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 9
3.3 Katastriüksus ja äralõiked ............................................................................................................................... 11
3.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 16
3.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 16
3.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 17
4 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 17
4.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 17
4.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 20
4.2.1 Metsamaade turg....................................................................................................................................... 20
4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 23
4.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa) ............................................................................. 25
5 Hindamine ................................................................................................................................................................ 25
5.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa) .......................................................................................... 25
5.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 25
5.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 26
5.3.1 Maatüki väärtus kasvava metsata ............................................................................................................. 26
5.3.1 Äralõikel kasvava metsa harilik väärtus ja väärtus hüvitamise eesmärgil ................................................ 30
5.3.2 Äralõike harilik väärtus kokku .................................................................................................................... 31
5.4 Kaasnev kahju ja saamata jääv tulu, kui riik Transpordiameti isikus võõrandab äralõiked pindaladega 2562
m2 ja 183 m2 ................................................................................................................................................................ 31
5.5 Allesjääva osa 1614 m2 väärtus ...................................................................................................................... 32
5.6 Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana ............................................................................................................. 33
6 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 33
Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 35
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 37
Lisa 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu projekti plaanist ...................................... 38
Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 39
2
Hindamisaruande kokkuvõte
Hinnatava vara koondandmed
Hinnatav vara Äralõiked pindaladega 2562 m2 ja 183 m2, mõtteline osa kinnisasjast, mille
koosseisus maatulundusmaa pindalaga 4359 m 2, reg osa nr 1454238.
Kinnistu nimi KOPLI
Aadress Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond.
Kinnistu liik Hoonestamata kinnisasi
Omanik OÜ Metsavennaskond (registrikood 17177843)
Märkus: ettevõtte uueks ärinimeks on alates 26.11.2025 Pelsi Metsad OÜ
(17177843)
Katastritunnus 93401:005:0145.
Maaeraldus (nn äralõiked) 2562 m2 ja 183 m2
Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgselt jääb äralõike osa
riigitee kaitsevööndisse. Seletuskirja järgselt tulenevad avalikult kasutatava tee
kaitsevööndi tingimused õigusaktist sh valla piiresse jääva riigitee kaitsevöönd on
30 m lai. Seda arvestamata ei ole piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni
määratud, tegemist on haja asustusega alaga, kus ei ole otstarbekas
juhtfunktsiooni määrata. Hinnatav vara jääb rohevõrgustiku tugialasse,
üldplaneeringu järgselt on tugialade tingimused järgmised: säilitada tuleb tugialade
terviklikkus ja vältida tuleb terviklike loodusalade killustumist, tugialadel ei
vähendata looduskaitseseadusest tulenevat ranna või kalda ulatust või selle
ehituskeeluvööndit ja metsamaa sihtotstarbe muutmine tugialal on keelatud.
Hindamisaruande koondandmed
Hinnangu eesmärk Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse
hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju,
mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes
huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20
sätestatule.
Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 15.11.2025.
Väärtuse kuupäev 15.11.2025.
Hindamisaruande kuupäev 10.01.2026
Tellija Transpordiamet.
Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.
„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 18178 Värska–Ulitina tee „väikese
saapa“ ümbersõidul““
Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hüvitamise eesmärgil.
Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille
korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja
võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse
(edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.
3
Tulenevalt KAHOS-e § 11 lõikest 2 palume tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua
järgmiselt:
• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua
eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);
• kinnisasja turuväärtus kinnisasjade vahetamise eesmärgil (m 2 väärtus 1
eurosendi täpsusega);
• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest
(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise
maksumus 1 eurosendi täpsusega);
• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu
eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2
hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);
• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)
(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise
maksumus 1 eurosendi täpsusega.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikas väljuvad eeldused puuduvad.
Tasu hüvitamise eesmärgil Tasu hüvitamise eesmärgil koosneb järgnevatest komponentidest:
(äralõige 2562 m2) Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 742.98 eurot eurot
ehk 0,29 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 41,27
eurot.
Kaasnev kahju äralõike teostamisel 129.12 eurot. Kui võõrandatakse ka
allesjääv osa pindalaga 1614 m2 siis kaasnevat kahju ei esine.
Saamata jääv tulu äralõike teostamisel 245.22 eurot.
Tasu hüvitamise eesmärgil Tasu hüvitamise eesmärgil koosneb järgnevatest komponentidest:
(äralõige 183 m2) asu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 53.07 eurot ehk
0.29 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.
Kaasnevat kahju äralõike teostamisel ei lisandu.
Saamata jäävat tulu äralõike teostamisel ei esine
Tasu allesjääva osa pindalaga 1614 m2 omandamisel koos äralõikega on
Äralõigete teostamisel
allesjääva osa Kopli 1375.44 eurot
See koosneb järgmistest komponentidest:
kinnistust pindalaga 1614 m2
Tasu metsamaa eest kasvava metsata (allesjääva osa harilik väärtus) 468.06
väärtus
eurot ehk 0,29 €/m2 taandatuna allesjääva maatüki pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (allesjääval osal kasvava metsa harilik väärtus) =
907.38 eurot
Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu tasu osas ei esine.
2212.76 eurot ehk ~ 5076 €/ha (~ 0,51 €/m2) taandatuna kinnistu pinnale.
Kopli kinnistu väärtus
vahetusmaana
Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud
väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 6 kuud
Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.
Käibemaks Võrreldavate varade tehinguhindade analüüsimisel tuleb vastavalt Eesti vara
hindamise standarditele silmas pidada, kuidas seesuguste varadega turul tavaliselt
kaubeldakse. Kasutatud võrdlustehingud ei sisaldanud ja neile ei lisandunud
käibemaksu. Hinnatud väärtusele ei lisandu käibemaksu.
4
Hindamistulemus
Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2562 m2, mõtteline osa kinnistust KOPLI (reg osa nr 1454238), maatulundusmaa
100%, aadressil Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond, väärtuse kuupäeval hinnatud tasu hüvitamise
eesmärgil on:
Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 742.98 eurot ehk 0,29 €/m 2 taandatuna maatüki
äralõike pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 41,27 eurot.
Kaasnev kahju äralõike teostamisel 129.12 eurot. Kui võõrandatakse ka allesjääv osa pindalaga 1614 m 2 siis
kaasnevat kahju ei esine.
Saamata jääv tulu äralõike teostamisel 245.22 eurot
Hinnatava vara, äralõige pindalaga 183 m2, mõtteline osa kinnistust KOPLI (reg osa nr 1454238), maatulundusmaa
100%, aadressil Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond, maakond väärtuse kuupäeval hinnatud tasu
hüvitamise eesmärgil on:
Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 53.07 eurot ehk 0.29 €/m2 taandatuna maatüki
äralõike pinnale.
Kaasnevat kahju äralõike teostamisel ei lisandu.
Saamata jäävat tulu äralõike teostamisel ei esine.
Tasu allesjääva osa pindalaga 1614 m2 omandamisel koos äralõikega on 1375.44 eurot
See koosneb järgmistest komponentidest:
Tasu metsamaa eest kasvava metsata (allesjääva osa harilik väärtus) 468.06 eurot ehk 0,29 €/m2 taandatuna
allesjääva maatüki pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (allesjääval osal kasvava metsa harilik väärtus) = 907.38 eurot
Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu tasu osas ei esine.
Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana 2212.76 eurot ehk ~ 5076 €/ha (~ 0,51 €/m 2) taandatuna kinnistu pinnale.
Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.
Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.
Andres Teder
Koostaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176331
+372 507 2216
[email protected]
/allkirjastatud digitaalselt/
5
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad
tingimused
1.1 Hinnatav vara
Asjaõiguslik staatus Mõtteline osa kinnisasjast
Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 1454238.
Katastritunnus 93401:005:0145.
Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%.
Aadress Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond.
Vara liik Kinnisasi.
Omanik OÜ Metsavennaskond (registrikood 17177843)
Märkus: ettevõtte uueks ärinimeks on alates 26.11.2025 Pelsi Metsad OÜ
(17177843)
Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos kehtivad kanded puuduvad.
Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.
Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest
tulenevad kinnistus- tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada
raamatusse mittekantud selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas
õigused ja kohustused eksperthinnangus toodud turuväärtust.
Haldusvorm Kinnistu haldamisega tegeleb omanik ise. Eeldame, et omanik, kes tegeleb ise
juhtimisega, teeb seda parimal võimalikul moel.
1.2 Hindamise eesmärk
Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille
korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja
avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.
1.3 Hindamise alused
1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus
1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875
1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks
1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted
1.4.1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema
üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult
ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)
1.4.2. Kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja omandamine üldistes
huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või sundvõõrandatakse, kui
omanikuga kokkulepet ei saavutata.
Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.
6
Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja
saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 2, § 11 ). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse
kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse
väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral
kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord §
28).
1.4.3. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)
1.4.4. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud
teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).
Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest.
1.4.5 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult
põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab
kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)
1.4.6 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS
875:1)
1.4.7 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS
875:1)
1.4.8. Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)
1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused
1.5.1 Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
1.5.1.1 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on
tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja
informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus
olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise
käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
1.5.1.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste
isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste
poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu
käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on
see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.
1.5.1.3 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on
tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja
informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus
olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise
käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
1.5.1.4 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi
ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.
Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga
eelnevalt kirjalikult kokku leppida.
1.5.1.5 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse
selleks mitte ettenähtud eesmärgil.
1.5.1.6 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega
inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud
informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa
7
avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev
hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.
1.5.1.7 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole
või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud
mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval
varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või
seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu
avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse
saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses
paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes
esitatud väärtust.
1.5.1.8 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada
mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud
eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja
saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
Tellija Transpordiamet
Hindaja Andres Teder
Pindi Kinnisvara OÜ
Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn
Reg.nr: 10677258
Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.
„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 18178 Värska–Ulitina tee „väikese
saapa“ ümbersõidul““
Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hüvitamise eesmärgil.
Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille
korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja
võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse
(edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.
Tulenevalt KAHOS-e § 11 lõikest 2 palume tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua
järgmiselt:
• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua
eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);
• kinnisasja turuväärtus kinnisasjade vahetamise eesmärgil (m 2 väärtus 1
eurosendi täpsusega);
• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest
(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise
maksumus 1 eurosendi täpsusega);
• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu eest
(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise
maksumus 1 eurosendi täpsusega);
• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)
(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise
maksumus 1 eurosendi täpsusega.
8
Ülevaatuse kuupäev 15.11.2025.
Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud
erivahendeid.
Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt.
Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid ja tellija poolt töövõtulepingus esitatud äralõigete
plaane.
Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (24.11.2025. a.)
Päring Maa- ja Ruumiametist geoportaal.maaamet.ee (24.11.2025. a.)
Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (24.11.2025. a.)
Kinnisvaraportaal www.kv.ee (26.11.2025. a.)
Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (24.11.2025. a.)
Planeeringute info Setomaa valla koduleheküljelt https://setomaa.ee/ (24.11.2025. a.)
Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.
Allhanked Kasvava
Kasvavametsa
metsahindamiseks
hindamisekson
onhindamisse
hindamissekaasatud
kaasatudvaldkonna
valdkonnaspetsialist
spetsialistKurmet
Kurmet
Kuldnokk,
Kuldnokk, Metsanduse
Metsanduse konsulent,
konsulent, tase
tase 6,6, kutsetunnistus
kutsetunnistus nrnr 188868
188868 (OÜ
(OÜ
Metsakorralduskeskus,
Metsakorralduskeskus, metsakorraldustööde
metsakorraldustööde tegevusluba
tegevusluba KME000055),
KME000055),
takseeringud
takseeringudon
onteostanud
teostanudToivo
ToivoSokk,
Sokk,tunnustatud
tunnustatudmetsakorraldaja,
metsakorraldaja,tunnistus
tunnistusnrnr
113.
113.
3 Hinnatava vara kirjeldus
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik
Vastavalt omaniku esindaja esitatud infole rendilepingud puuduvad.
3.2 Asukoht ja keskkond
Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Setomaa vallas, Lutepää külas. Lähim linn, Võru linn, on u 53 km
kaugusel. Lähimad teenindusasutused asuvad u 5 km Värska alevikus. Asukoht
piirkonnasiseselt keskmiselt hinnatud.
9
allikas: http://regio.delfi.ee/
Piirkonna hoonestus. Lähiümbruses hoonestus puudub.
Aerofoto 2024-05-11, Maa-
ameti fotoladu
Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused asuvad u 5 km kaugusel Värska alevikus. Lähim
ühistranspordipeatus (Verhulitsa bussipeatus) asub u 1,8 km kaugusel.
Haljastus ja heakord Kinnistul on kõrghaljastus, madalhaljastus. Heakord on keskmine.
Veekogud ja nendega Kinnistu piirneb Mustojaga.
seotud positiivsed ja
negatiivsed tegurid
Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmine. Piirkonnas mürakaardil
Õhu saastatus ja müra
andmed puuduvad. Kinnistu piirneb Värska-Ulitina teega. Maa- ja Ruumiameti
andmetel on kinnistuga piirneval teelõigul aasta ööpäevane liiklussagedus 333 autot.
Mõõtmised teostatud 2024.aastal.
10
Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku
kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises,
sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid.
allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi
Ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei paikne vara ühegi ohtliku käitise
mõjupiirkonnas.
Jääkreostus Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna
(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike
ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust.
Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud
asfaltbetoonitehased, katlamajad jne.
Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.
allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register
Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara maardlate
(sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.
allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad
Metsatulekahju risk Hinnatav kinnistu asub piirkonnas, kus on rohkelt kõrghaljastust. Metsatulekahju risk
esineb.
Juurdepääsu tee Juurdepääs varani kõrvalmaanteelt (Värska-Ulitina tee). Juurdepääs on avalikus
kasutuses. Tegemist on mustkattega teega.
https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister
3.3 Katastriüksus ja äralõiked
Katastritunnus 93401:005:0145.
11
allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve 100% maatulundusmaa
Maatüki suurus ja kõlvikuline 4359 m2 (lähteülesande andmetel 4360 m2)
koosseis
Metsamaa - 3633 m²
Muu maa - 726 m²
Äralõiked on planeeritud kinnistu kõrvalmaanteega piirnevast osast. Kõlvikuliselt on
äralõigete puhul tegemist metsamaaga.
Maatüki kuju ja reljeef, Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on suure langusega Mustoja suunal.
kirjeldus Kinnistu piirneb kõrvalmaanteega ning ülejäänud külgedelt hoonestamata maadega.
Maksustamishind
Üldplaneering Setomaa Vallavolikogu 24.11.2022 otsusega nr 28 kehtestati Setomaa valla
üldplaneering.
Üldplaneeringu järgselt jääb äralõike osa riigitee kaitsevööndisse. Seletuskirja järgselt
tulenevad avalikult kasutatava tee kaitsevööndi tingimused õigusaktist sh valla piiresse
jääva riigitee kaitsevöönd on 30 m lai. Seda arvestamata ei ole piirkonnas
maakasutuse juhtfunktsiooni määratud, tegemist on haja asustusega alaga, kus ei ole
otstarbekas juhtfunktsiooni määrata. Hinnatav vara jääb rohevõrgustiku tugialasse,
üldplaneeringu järgselt on tugialade tingimused järgmised: säilitada tuleb tugialade
terviklikkus ja vältida tuleb terviklike loodusalade killustumist, tugialadel ei vähendata
looduskaitseseadusest tulenevat ranna või kalda ulatust või selle ehituskeeluvööndit ja
metsamaa sihtotstarbe muutmine tugialal on keelatud.
12
Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.
Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub.
Kinnisasjal paiknevad ehitised Kinnistu on hoonestamata.
/rajatised
Muud piirangud ja nende mõju
Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule
turuväärtusele
järgmised kaitsevööndid:
Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara
parimale kasutusele. Äralõike paiknevad osaliselt teekaitsevööndis.
13
Kitsenduste kaart
www.maaamet.ee
Ärakõike kirjeldus Äralõiked pindaladega 2562 m2 ja 183 m2 on planeeritud kõrvalmaanteega piirnevast
osast. Äralõiked moodustavad 63% maatüki pinnast.
Kasvava metsa hindamisel on 03.12.2025.a teostatud takseeerimise järel äralõike
ala jagatud eraldisteks nr 1 ja nr 2. Äralõikel 183 m2 kasvav mets puudub.
Eraldise 1 (hõlmab 2562 m2 äralõike) kasvavad noorendikena haab ja kuusk,
jänesekapsa kasvukoht.
Eraldisel 2 paiknevad kasvavad 70.a vanused sanglepp ja kuusk, jänesekapsa -
kõdusoo kasvukoht.
14
Äralõigete plaan
Kinnistu osal paiknevad Äralõigetel puuduvad ehitised.
ehitised
Kokkuvõte kirjavahetusest ja Hindaja poolt on omanikku teavitanud hindamise teostamisest ja pakutud võimalust
15
vestlusest omanikuga osaleda ülevaatusel ning anda selgitusi 13.11.2025 e-kirjaga.
Omaniku esindaja Lehar Lindre vastas 13.11.2025.a e-kirjas, et nad äralõikega ei ole
äralõikega nõustunud vaid soovivad vahetada kogu maatüki ning palusid hindamisel
teostada kogu maatüki hindamine.
3.4 Tehnosüsteemid
Veevarustus Puudub
Kanalisatsioon Puudub
Elektrivarustus Puudub
3.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel
(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.
(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja
saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).
(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud
asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta
oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.
(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta
kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.
(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja
olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes
selgelt esile.
(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja
saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).
(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse
hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja
turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.
(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt
kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui
kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike
tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).
Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku
müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse
vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12
(4)
Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või
hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes
või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).
Otsesese varalise kahju hindamine
(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike
väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja
tõendatud otsene varaline kahju.
(2) Ei hinnata järgmist kahju:
1) mittevaraline kahju;
16
2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja
heitgaase;
3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise
kaudu hüvitatakse.
(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:
1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe
muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;
2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse
vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;
3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja
kui terviku turuväärtusele;
4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,
seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes
3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).
Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi
tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased
kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)
Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on
põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.
3.6 Kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,
säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus
tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus
(EVS 875-10).
Kuna kinnisasja osa ei ole hoonestatud ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel
kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10).
4 Turuanalüüs
4.1 Makromajanduse ülevaade
SKP muutus
Statistikaameti andmetel suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise
aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 10,5 miljardit eurot. Tegevusaladest
mõjutasid majanduskasvu positiivselt umbes pooled, suurima panusega oli energeetikasektor, ka kinnisvaraalase
tegevuse lisandväärtus suurenes. Negatiivseima mõjuga olid ehitussektor ning veondus ja laondus. 1 Statistikaameti
esialgsel hinnangul Eesti majandus 2025. aasta kolmandas kvartalis veidi kasvas. Võrreldes 2024. aasta kolmanda
kvartaliga suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 0,9%. 2
Ehitus
Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2025. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 1,2%
vähem kui aasta varem samal ajal. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 1,4%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid teises
kvartalis kokku 9072 miljoni euro eest, sellest hooneid 617 miljoni ja rajatisi 378 miljoni euro eest. Mullu sama ajaga
võrreldes ehitati hooneid 1,2% rohkem ja rajatisi 5% vähem. Kuigi esimeses kvartalis näitasid ehitusmahud korraks
kasvu, siis teises kvartalis jätkus viimastel aastatel tavapärane mahtude vähenemine. Ehitisregistri andmetel lubati
17
kasutusse 1375 uut eluruumi, mida on 13% rohkem kui 2024. aasta teises kvartalis. Enamik valminud eluruumidest
asub korterelamutes, millest populaarsem on 3–5-korruseline korterelamu. Kõige rohkem valmis uusi eluruume
Tallinnas, järgnesid Tallinna ja Tartu lähiümbruse vallad. Ehitusluba väljastati 1567 eluruumi ehitamiseks, mida on 5%
vähem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 291 mitteelamut,
kus kasulikku pinda on 225 000 ruutmeetrit. Kõige enam lisandus uut büroo-, lao- ja tervishoiuhoonete pinda.
Võrreldes 2024. aasta teise kvartaliga suurenes kasutusse lubatud mitteelamute pind, samas maht vähenes. 3
Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)
Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive
Statistikaameti parandatud andmete järgi oli 2025. aasta teises kvartalis keskmine brutokuupalk 2126 eurot, mis on
5,9% kõrgem kui 2024. aastal samal ajal. Keskmine palk oli kõrgeim Tallinnas ja Harju ning Tartu maakonnas. Palgad
kasvasid võrreldes eelmise aasta sama perioodiga enim Põlva ja Rapla maakonnas. Kõige väiksem palgakasv oli Ida-
Viru maakonnas. Kõrgeim keskmine palk oli selle aasta teises kvartalis info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning
elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim keskmine palk oli majutuse
ja toitlustuse tegevusalal. 4
Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2025. aasta oktoobris -31, mis on 14 punkti võrra kõrgem madalaimast
tasemest 2022. aasta septembris ning 45 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Viimased
14 kuud on näitaja olnud oktoobri tasemest madalam (viimati 2024. aasta juulis -28).
Statistikaameti andmetel jäi tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga samale tasemele ning tõusis 2024.
aasta oktoobriga võrreldes 4,6%. Eelmise aasta oktoobriga võrreldes olid kaubad 2% ja teenused 8,3% kallimad.
Võrreldes septembriga oli oktoobris näha hinnalangust pea pooltes tooterühmades. Elekter kallines kuuga 3,1%,
bensiinihind langes oktoobris 0,5% ning diislikütuse hind tõusis 0,9%, kulutused eluasemele tõusid 0,9%, sh üürikulud
jäid samaks. 5
Statistikaameti andmetel oli 2025. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 10
344 vaba ametikohta, mida on 4,4% võrra rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel
perioodil ametist 5731 inimest. Teises kvartalis oli vabade ja hõivatud ametikohtade koguarv 595 760. Vabu
ametikohti oli enim hariduses ning hulgi- ja jaekaubanduses. Hõivatud ametikohti oli kõige rohkem töötlevas
tööstuses. 6
Kinnisvara hinnatrendid
Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus
suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus ning
2024. aastast on turg stabiliseerunud. 2025. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse
18
hinnaindeks 15% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 64% kõrgem kunagise
buumiaja kõrgeimast hinnast.
Laenumahud ja intressimäärad
2025. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 2,1%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 3,6% ning
ettevõtetele 4,8%.
Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti
Pank)
2025. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2024. aasta septembris.
Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)
Eesti Panga majandusprognoosi järgi ulatub Eesti tänavune majanduskasv 0,6%ni ja kahel järgmisel aastal üle 3%.
Märkimisväärse kasvukiirenduse annab 2026. aastal valitsuse poolt majandusse suunatav täiendav laenuraha.
Majanduse enda kasvutingimused järjest paranevad 2027. aastani, mil valitsuse poolt majandusse suunatud rahaline
stiimul taandub. Selleks ajaks on välisturud praegusega võrreldes paremas seisus ja Eesti ettevõtted jõudnud uue
konkurentsiolukorraga rohkem kohaneda. Hinnatõus püsib Eestis tänavu tootmiskulude kasvu ja maksutõusude tõttu
kiire, ulatudes 5,3%ni. Järgmise aasta jooksul taandub hinnakasv umbes 2% juurde ja püsib selle lähedal ka 2027.
aastal. 7
19
Allikad:
[1] Statistikaameti pressiteade, 29.08.2025 - Majandus kasvas teises kvartalis 0,9%
[2] Statistikaameti pressiteade, 30.10.2025 - SKP kiirhinnang: majandus kasvas kolmandas kvartalis 0,9%
[3] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2025 - Teises kvartalis ehitati 1,2% vähem
[4] Statistikaameti pressiteade, 01.09.2025 - Parandatud andmed: keskmine palk oli teises kvartalis 2126 eurot
[5] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2025 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastaga 4,6% (parandatud)
[6] Statistikaameti pressiteade, 03.09.2025 - Vabade ametikohtade arv tõusis üle 10 000
[7] Eesti Panga pressiteade, 23.09.2025 - PROGNOOS. Järgmise aasta majanduskasv tuleb peamiselt riigi laenuraha toel
4.2 Turusegmendi analüüs
4.2.1 Metsamaade turg
TRENDID JA PROGNOOS
• Metsamaade turg, mis näitas vahepeal tehingute osas tõusutrendi, on 2020. aastast taas tehingute arvult
languses. Metsamaa keskmine pinnaühiku hind, mis alates 2016. aastast järjest tõusis, on alates 2023.a
hakanud langema. Samas maksimaalne tehinguhind on stabiliseerunud, kuigi erinevused maakondade
lõikes on suured.
• Heade metsamaade avalikud tavapakkumised on järjest vähenemas. Suur osa tehinguid tehakse endiselt
otsepakkumistega metsaomanikele, kuid järjest on tõusnud metsaoksjonite osakaal. Palju tehinguid
teostatakse metsafirmade omavaheliste plokk tehingutena.
• Varasemalt üsna aktiivne raiutud metsamaade turg on tehingute mahult väike, kuna enam ei tõtata raiutud
metsamaad turule pakkuma. Tehinguid ka raiutud metsamaaga siiski tehakse ja selle ühikuhind mis kiiresti
tõsusis on praeguseks stabiliseerunud. Hetkel on ebaselge, kas kõik need maad kohe uuesti metsastatakse
või on need jäetud n-ö ootele.
• Puidu kokkuostuhinnad on liikunud erinevalt sortimendist eri suundades, kalleimad ja suurima tõusuga on
männi ja kuusepalk, kasepalk ja kasepakk ning teised sortimendid on pigem hinda kaotanud.
• Poliitilised ja majanduslikud otsused mõjutavad lisaks puidu kokkuostuhindadele ka metsamaade turgu.
Näiteks mõjutaks väheväärtuslikuma metsa hinda otsus kasutada puitu elektrijaamade kateldes. Samuti
võivad metsamaade turgu mõjutada võimalikud koalitsioonilepped ja riigi tasemel otsused – nt otsus
vähendada raiemahte.
Kõige rohkem metsamaa tehinguid teostati Eestis 2014. aastal, mil see oli rekordiline 3192 tehingut aastas. Sealt
edasi oli tehingute arv langustrendis, tõusis taas 2020. aastal (3019 tehingut), kuid sealt alates on jälle languses.
2024. aastal tehti metsamaaga 1561 tehingut, 2025 I poolaastal 675 tehingut (u 43% 2024. aasta tehingute arvust).
20
Joonis 4. Metsamaa tehingute arv Eestis (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)
Kogu Eesti metsamaa keskmine pinnaühiku hind, mis alates 2016. aastast järjest tõusis (jõudes 2016. aasta tasemelt
2356 €/ha 2023. aastal tasemele 7984 €/ha), on alates 2023.a hakanud langema.
Maksimaalne pinnaühiku hind on viimastel aastatel jäänud tasemele u 20 000-34 000 €/ha, kuid on olnud
maakondade kaupa väga erinev.
Joonis 5. Metsamaa pinnaühiku hind Eestis (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)
Kõrgeim maksimaalne tehingu ühikuhind on valdavalt piirkondades, kus paiknevad suuremad põlismetsad ja/või
suuremad keskused. 2025 I poolaastal olid kõrgeimad maksimaalsed tehingu ühikuhinnad Harju, Tartu ja Jõgeva
maakonnas.
21
Joonis 6. Maksimaalne metsamaa pinnaühiku hind maakondade kaupa 2025 I poolaastal (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)
Kui teistes kinnisvarasektorites on tugevalt domineeriv Tallinna ja Harjumaa piirkond, siis metsamaade turul tehakse
palju tehinguid ka Saare, Pärnu ja Jõgeva maakonnas.
Joonis 7. Metsamaa tehingute arv maakondade kaupa 2025 I poolaastal (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)
Metsamaa hind sõltub peamiselt puistu kvaliteedist, kasvukohast ja juurdepääsu olemasolust. Odavaim on teostatud
raietega metsamaa, mille hinnatase on olnud valdavalt vahemikus 1500-4000 €/ha. Hinnatasemelt kõrgeim, 20 000-
30 000 €/ha on olnud kvaliteetne raieküps mets.
Sortimentide keskmised vahelaohinnad Riigimetsa Majandamise Keskuses 2024. aastal ja 2025 esiemsel kolmel
kvartalil (EXW €/m3 ilma käibemaksuta):
22
Allikas: https://rmk.ee/spetsialist/puidu-muuk/puidumuugi-pohimotted/, Metsamaterjali hinnastatistika ülevaade.xlsx
Setomaa valla viimaste aastate metsamaade tehingustatistika
Metsamaa tehingud
Võru maakond, Setomaa vald
11.12.2025
Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)
Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve
2022 metsamaa 17 5.50 1,002,477 7,124 325,000 2,648.33 32,697.55 5,773.64 10,313.76 10,005.49
2023 metsamaa 11 5.20 591,000 5,000 90,500 810.95 21,859.90 11,952.19 11,606.34 6,437.34
2024 metsamaa 34 6.00 2,035,922 1,000 164,000 428.95 21,729.34 8,147.84 9,837.29 6,378.02
2025 metsamaa 16 8.10 1,281,416 600 198,000 196.45 21,343.80 10,259.76 11,372.82 7,558.47
Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas
Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.
Märkus: nimetatud statistika sisaldab kõiki metsamaa tehinguid, nii kasvava metsaga kui ka lageraidega,
vabaturutehinguid ja mitteturu tehinguid. Keskmine ühikuhind kajastab pigem keskmise kasvava metsaga maa hinda.
4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade
26.11.2025.a kuupäeva seisuga on Võru maakonnas aktiivses müügipakkumises 60 maatulundusmaa
sihtotstarbega kinnistut, neist 23 osaliselt või täielikult metsamaad. Pakkumishinnad jäävad 0,36 €/m 2 – 15,1
€/m2, metsamaadel 0,38 – 6,08€/m2 (kallim hoonestamiseks parkmetsa ala). Edaspidi on välja toodud avalikus
pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt maatulundusmaad ning mis on asukohalt
võrreldavad. Andmed portaalist www.kv.ee.
23
100% maatulundusmaa, millest 26070 m² on metsamaa, teostatud lageraie 2021, alles seemnepuud (kuulutuse kaart
ei näita kogu teostatud raiet), osaliselt tehtud metsauuendus.
1,75 ha (17534 m²) suurune kinnistu Võru vallas, Räpo külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest
100% metsamaa, 2021 mets raiutud, raiutud alad on uuendatud ja seal kasvab noor mets, sobib hoonestamiseks
naabruses eluhooned.
2,5 ha (25083 m²) suurune kinnistu Võru vallas, Halla külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest ca
20 881 m² metsamaa, metsamaal 2021 mets raiutud, raiutud alad on uuendatud ja seal kasvab noor mets, sobib
hoonestamiseks naabruses eluhooned.
1,75 ha (17534 m²) suurune kinnistu Rõuge vallas, Kahru külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest
ca 74987 m2 metsamaa, suuremas osas tehtud lageraie, mis on taasmetsastatud, kasvava metsa tagavara kinnistul
on ca 500 tihumeetrit.
Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt
on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.
24
4.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa)
Lõppkasutajaid iseloomustavad Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt metsafirmad ja väikeinvestorid
tunnused
Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab kinnistu suuruselt ja asukohalt keskmisele
turusegmendi nõudeid turunõudmisele.
Konkureeriv pakkumise maht, Hindamise hetkel on Võru maakonnas pakkumises 60 sarnast
maatulundusmaad, neist 23 osaliselt või täielikult metsamaad. 2025.aastal on
turu neelduvus
müüdud Setomaa vallas kokku 60 hoonestamata maatulundusmaad,
keskmise ühikuhinnaga 0,86 €/m2 ja mediaanhinnaga 0,62 €/m2, keskmine
kinnistu suurus tehingutes 65 505,3 m2. Metsamaid on Setomaa vallas
müüdud 2024.a 34 ühikut ja 2025.a hindamise hetke seisuga on 16 teostatud
metsamaa tehingut.
Hinnang likviidsusele, Turu neelduvus on rahuldav.
müügiperiood
Alternatiivse kasutuse võimalus Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsust võib hinnata
rahuldavaks
5 Hindamine
5.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa)
Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Keskmiselt hinnatud asukoht, lähimast alevikust ca 5 km kaugusel.
põhjendatud
Õiguslikult lubatav Maatulundusmaa 100%, valdav metsamaa kõlvik, üldplaneeringu järgselt on
hajaasustusega alaga, tegemist on maaga millel ei ole tulenevalt piirangutest
hoonestamise potentsiaali.
Finantsmajanduslikult Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning
otstarbekas see on majanduslikult efektiivseim kasutus
Omandab kõrgeima väärtuse ja Hinnatava vara parimaks kasutuseks loeme kasutust maatulundusmaana
on parimaks kasutuseks (metsamaana), kuna see vastab parima kasutuse printsiibile.
5.2 Meetodi valik
Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse
ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.
Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest
maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid
riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,
kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.
Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava
tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma
rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse
tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu
kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.
Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava
vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas
tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi
25
aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt
turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad
müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb
turuinformatsioonile.
*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.
Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad
turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust
mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida
tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik
kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete
kaudu keerukas iseloomustada. Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit (metsamaa) ja tulumeetodit (kasvav mets).
5.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)
Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi
tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased
kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)
Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on
põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.
Kuivõrd hinnatava vara äralõikena on eraldatud teeprojekti tarbeks, ei ta iseseisvalt maatüki väiksuse, eelkõige aga
kuju tõttu (kumerjas kitsenev siil) eraldi kaubeldav ehk iseseisvalt kasutatav.
Äralõike korral mis, oma suuruse poolest ei vasta kriteeriumitele mis omased turult vabalt kaubeldavatele
kinnisasjadele võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas
kaubeldakse (EVS 875 osa 12). Antud juhul iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist äralõike väärtus
mis on tuletatud läbi tervikkinnistu maatulundusmaa ühikuhinna, kuid äralõike väärtusele lisandub otsene varaline
kahju või saamata jäänud tulu, kui seda esineb.
Kaasnevat kahju on käsitletud eraldi alalõigus.
Vastavalt Kinnisasja erakorralise hindamise korrale (Metsaga kinnisasja hindamise alused § 33) hinnatakse metsaga
kinnisasja väärtust kas tervikuna, eristamata maa ja kasvava metsa väärtust või osade kaupa maatüki väärtuse ja
sellel kasvava metsa väärtuste summana.
Antud juhul on hinnatud vara osade kaupa ehk on hinnatud äralõike väärtus maatüki väärtuse ühikhinna kaudu ja
äralõike kasvava metsa väärtus. Äralõike väärtus kujuneb äralõike maatüki väärtuse (kasvava metsata) ja äralõikel
kasvava metsa väärtuste summana.
5.3.1 Maatüki väärtus kasvava metsata
Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara ning Maa- ja Ruumiameti andmebaasi tehinguid.
Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva
suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.
Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:
• Sarnane turupiirkond
• Maa on sihtotstarbelt maatulundusmaa;
• Kõlvikuliselt jaotuselt võimalikult sarnane;
26
Valik võrreldavaid tehinguid
Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala, m2 Kõlvikuline koosseis Tehinguhi Juurdepääs Lisategurid
2
nd, €/m
Võru tehtud lageraie, ca ca 10.a noorendik, I ja II boniteedi
juurdepääs
maakond, kuivendamata jänesekapsa-mustika, II boniteedi
metsamaa - 3,15 ha olemas, kuid pikk
1 Setomaa October 2025 10500 33889 0.31 kuivendamata mustika, III boniteedi kuivendamata
muu maa - 0.23 ha ja läbi
vald, Pattina mustika-kõdusoo ja V boniteedi kuivendamata siirdesoo
naaberkinnistute
küla kasvukohatüüp
Lääne-Viru
2007.a lageraie, praeguseks ala uuenenud, II boniteedi
maakond, metsamaa - 5,46 ha
2 September 2025 20500 56937 0.36 puudub kuivendatud jänesekapsa (76%), III boniteedi kuivendatud
Vinni vald, muu maa - 0.23 ha
mustika, I boniteedi kuivendatud jänesekapsa
Rasivere küla
Võru lageraie 2021 - 2023, piirneb jõega, alles üksikud
haritav maa - 0,0135 ha
maakond, juurdepääs seemnepuud, maatükk ebakorrapärase kujuga, reljeef
3 March 2025 4650 22554 metsamaa - 1,4340 ha 0.21
Rõuge vald, puudub peamiselt tasane, I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-
muu maa - 0,8079 ha
Muraski küla kõdusoo kasvukohatüüp
Põlva teostatud lageraie 2019, jäetud üksikud seemnepuud
maakond, metsamaa - 1,51 ha (kask, haab), 2020.a istutatud kuuseistikud, maatükk
4 October 2024 5000 15897 0.31 otse teelt
Räpina vald, muu maa - 0,08 ha korrapärase kujuga, reljeef ühtlane, I boniteedi
Jõepera küla kuivendamata naadi kasvukohatüüp
Võru
juurdepääs
maakond, lageraie 2011-2015, üksikud seemnepuud,
metsamaa - 2,25 ha olemas, kuid pikk
5 Setomaa April 2024 7400 23200 0.32 männinoorendik, I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-
muu maa - 0.07 ha ja läbi
vald, Rokina mustika kasvukohatüübi (98%)
naaberkinnistute
küla
Põlva lageraie 2011-2015, noorendik, ühtlaselt kasvanud,
maakond, metsamaa - 2.46 ha maatükk korrapärase kujuga, reljeef ebaühtlane, II
6 March 2024 15000 26500 0.57 puudub
Räpina vald, muu maa - 0.19 ha boniteedi kuivendamata mustika-kõdusoo ja I boniteedi
Kikka küla kuivendamata jänesekapsa kasvukoht (71%)
Põlva
teostatud lageraie 2024.a, maatükk korrapärase kujuga,
maakond, metsamaa - 1,57 ha
7 February 2024 4000 15884 0.25 otse teelt reljeef ühtlane, I ja Ia (71%) boniteedi kuivendamata
Kanepi vald, muu maa - 0,01 ha
jänesekapsa kasvukohatüüp
Jõksi küla
Võru lageraie 2011-2015, noorendik, siis jäänud paar siilu
haritav maa 0.04 ha
maakond, kõrgemaid puid, I boniteedi kuivendamata naadi
8 January 2024 14515 36300 metsamaa - 3.56 ha 0.40 avalikult teelt
Antsla vald, kasvukohatüüp (92%), osaliselt inventariseerimata
muu maa - 0.03 ha
Kassi küla metsamaa
Kohandamiseks on valitud tehingud nr 1, 4 ja 5, kuna need on hinnatavaga paremini võrreldavad kinnistu pindala ja
asukoha poolest.
Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid
+ juurdepääs ja paiknemine; - maatükk suure kaldega ja osaliselt liigniiske ojaäärne maa
+ maaüksuse suurus
Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas
eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige
läbipaistvamalt võrreldavad.
Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara
väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.
Tehinguga seotud võrdluselemendid
Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse
kuupäeva vahel.
Maa- ja Ruumiameti tehinguregistri statistikale tuginedes ei ole vaadeldavas
turupiirkonnas hinnatavas kinnisvarasektoris hinnatava vara väärtuse kuupäeva
ja võrdlustehingute tehingu kuupäeva ajavahemikul hinnad muutunud,
pakkumiste arv on hinnatavas segmendis stabiilne. Kõik võrdlustehingud on
piisavalt värsked, mistõttu ajalist kohandamist ei ole rakendatud.
Varaga seotud võrdluselemendid
Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud
metsanduspiirkonnas ning on asukoha poolest samaväärsed.
Kohandusi ei ole tehtud
Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega
kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega
kinnistud.
Otse avalikul teelt kinnistud on enam eelistatud, kinnistud milledel juurdepääsu
tee puudub on kuni 10% vähem eelistatud
Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui
väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind.
Mastaabiefekti ei ole arvestatud
Kõlvikuline jaotus ja kasutus Enimeelistatud on metsamaade maatükid kus metsamaa kõlvik on 100%, muu
maa suurem osakaal mõjutab väärtust negatiivselt.
Tehtud on kohandused
kasvukohatüüp, boniteet, muud väärtust mõjutavad olulised tegurid, mille mõju vara turuväärtusele on
peapuuliik ja juurdekasv vastavalt oma iseloomule kas turuväärtust tõstavad või langetavad turuväärtust
Tehtud on kohandused
Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate
varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav
tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi
aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse
minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.
Võrdlustabel
5 4 1
Võru maakond, Setomaa vald, Põlva maakond, Räpina vald, Võru maakond, Setomaa vald,
maatulundusmaad hinnatav
Rokina küla Jõepera küla Pattina küla
hind (€) 7400 5000 10500 x
hind (€/m2) 0.32 € 0.31 € 0.31 € x
tehingu aeg April 2024 October 2024 October 2025 November 2025
aja kohandus 0% 0% 0%
ajaldatud hind (€/m2) 0.32 € 0.31 € 0.31 €
keskmine asukoht majanduslikult keskmine asukoht majanduslikult keskmine asukoht majanduslikult keskmine asukoht
asukoht piirkonna siseselt aktiivses piirkonnas vähem aktiivses piirkonnas aktiivses piirkonnas majanduslikult aktiivses
piirkonnas
hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne
asukoha kohandus 0% 0% 0%
juurdepääs olemas, kuid pikk ja juurdepääs olemas, kuid pikk ja
juurdepääsu kirjeldus otse teelt otse teelt
läbi naaberkinnistute läbi naaberkinnistute
hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem
juurdepääsu kohandus 10% 0% 10%
kinnistu pindala (m2) 23200 15897 33889 4359
hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne
kinnistu pindala kohandus 0% 0% 0%
metsamaa - 0,3633 ha
muu maa - 0,0726 ha,
metsamaa - 2,25 ha metsamaa - 1,51 ha metsamaa - 3,15 ha
kõlvikuline koosseis ja kasutus ebakorrapärase kujuga,
muu maa - 0.07 ha muu maa - 0,08 ha muu maa - 0.23 ha
reljeef langusega veekogu
suunas
hinnatavast parem hinnatavast parem hinnatavast parem
kõlvikulise koosseisu ja
-10% -10% -10%
kasutuse kohandus
tehtud lageraie, ca ca 10.a
noorendik, I ja II boniteedi
teostatud lageraie 2019, jäetud
kuivendamata jänesekapsa- eelduslikult lageraie, I
lageraie 2011-2015, üksikud üksikud seemnepuud (kask,
mustika, II boniteedi kuivendamata boniteedi kuivendamata
seemnepuud, männinoorendik, I haab), 2020.a istutatud
kasvukohatüüp, boniteet, mustika, III boniteedi jänesekapsa
boniteedi kuivendamata kuuseistikud, maatükk
peapuuliik ja juurdekasv kuivendamata mustika-kõdusoo ja kasvukohatüüp, III boniteedi
jänesekapsa-mustika korrapärase kujuga, reljeef
V boniteedi kuivendamata kuivendamata jänesekapsa-
kasvukohatüübi (98%) ühtlane, I boniteedi kuivendamata
siirdesoo kasvukohatüüp, kõdusoo kasvukohatüüp
naadi kasvukohatüüp
peapuuliik mänd ja haab, hõredam
juurekasv
hinnatavast parem hinnatavast parem hinnatavast parem
lisategurite mõju kohandus -5% -5% -5%
kohanduste summa -5% -15% -5%
kohandatud hind (€/m2) 0.30 € 0.27 € 0.29 €
kohanduste absoluutsumma 25% 15% 25%
kaal 0.30 0.40 0.30 1.00
kaalutud tehinguhind (€/m2) 0.09 0.11 0.09
kaalutud keskmine ehk turuväärtus (€/m2) 0.29 €
Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning
kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste
absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja
vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.
Ühikuhinnaks saame seega 0,29 €/m2.
Äralõike (pindalaga 2562 m2) väärtuseks saame 0,29 €/m2 x 2562 m2 = 742.98 eurot
Äralõike (pindalaga 183 m2) väärtuseks saame 0,29 €/m 2 x 183 m2 = 53.07 eurot
Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m 2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi
täpsusega.
29
5.3.1 Äralõikel kasvava metsa harilik väärtus ja väärtus hüvitamise eesmärgil
Kasvava metsa väärtus hinnatakse vastavalt Kinnisasja erakorralise hindamise korrale tulumeetodil
inventeerimisandmetes esitatud metsa eraldiste kaupa järgmiselt:
1) kasvava metsa harilik väärtus, lähtudes hindamise hetkel olemasolevast kogutagavarast puistut raieküpseks
kasvatamata ja rahavoogusid diskonteerimata;
2) kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, lähtudes metsa tulevikutuludest ehk metsa teoreetilisest
raieküpseks kasvatamisest ja rahavoogude diskonteerimisest.
(4) Vajaduse korral kaasatakse kasvava metsa väärtuse hindamiseks metsakorraldustööde tegevusloa ja
metsakorraldaja kutsetunnistusega isik.
Kasvava metsa hindamiseks on hindamisse kaasatud valdkonna spetsialist Kurmet Kuldnokk, Metsanduse konsulent,
tase 6, kutsetunnistus nr 188868 (OÜ Metsakorralduskeskus, metsakorraldustööde tegevusluba KME000055),
takseeringud on teostanud Toivo Sokk, tunnustatud metsakorraldaja, tunnistus nr 113.
5.3.1.1 Metsa väärtus hüvitamise eesmärgil
Vastavalt Kurmet Kuldnokk esitatud andmetele on Kinnisasja erakorralise hindamise korra lisa 9 järgne andmestik ja
väärtus järgmised:
Metsmaa: 0,22 ha
Takseerimise kuupäev: 03.12.25
Arvutuse kuupäev: 11.12.25
Intress: 2,84%
Kasvava metsa väärtus hüvitamisel = 0.00 - 0.00 + 286.49 - 0.00 = 286.49 eurot
5.3.1.2 Kasvava metsa harilik väärtus
Vastavalt Kurmet Kuldnokk esitatud andmetele on Kinnisasja erakorralise hindamise korra lisa 8 järgne andmestik ja
väärtus järgmised:
Kasvava metsa harilik väärtus = 41,27 eurot
30
Kui metsaga kinnisasja hariliku väärtuse hindamise tulemus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus,
kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui
harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahet saamata jääva tuluna (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 36).
Antud juhul on metsa väärtus hüvitamise eesmärgil kõrgem ja saamata jäänud tuluks on 286.49 – 41,27 = 245.22
eurot.
5.3.2 Äralõike harilik väärtus kokku
Äralõike metsamaa väärtus kasvava metsata + kasvava metsa harilik väärtus = äralõike harilik väärtus kokku.
Äralõike (pindalaga 2562 m2) väärtuseks saame 0,29 €/m2 x 2562 m2 = 742.98 eurot
Kasvava metsa harilik väärtus 41,27 eurot
742.98 + 41,27 = 784.25 ehk 3061 €/ha (~ 0,31 €/m2) taandatuna maatüki äralõike pinnale.
Äralõike (pindalaga 183 m2) väärtuseks saame 0,29 €/m2 x 183 m2 = 53.07 eurot ehk 0,29 €/m2 taandatuna maatüki
äralõike pinnale
Äralõigete väärtus kokku ehk selle ühikuhind on välja toodud juhuks kui mõõdistamisel mõnevõrra äralõike pindala
muutub ja vajalik äralõike väärtuse korrigeerimine ühikuhinna kaudu.
5.4 Kaasnev kahju ja saamata jääv tulu, kui riik Transpordiameti isikus võõrandab äralõiked
pindaladega 2562 m2 ja 183 m2
Otsese varalise kahju hindamine
(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike
väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja
tõendatud otsene varaline kahju.
(2) Ei hinnata järgmist kahju:
1) mittevaraline kahju;
2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja
heitgaase;
3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise
kaudu hüvitatakse.
(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:
1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe
muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;
2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse
vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;
3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja
kui terviku turuväärtusele;
4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,
seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes
3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).
31
Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindaladega 2562 m2 ja 183 m2, siis tekib täiendab kahju kinnisasja
tükeldumisest (äralõike osa on suur, 63% kinnistu pinnast) ja allesjääv osa on metsamaad mõttes halvasti majandatav
(allesjääv osa ojaäärne ja kaldega) ja liiga väikse pindalaga 1614m2, alloleval plaanil ligikaudselt punasega).
Allesjääva metsamaa harilik väärtus jääb paiknemise ja väiksuse tõttu (metsamaa mõttes halvasti majandatav,
ojaäärne ja kaldega, väike üldpind) ühikuhinnana ca -25% madalamaks kui hinnatud kogu kinnistu ühikuhind ehk
oleks siis 0,21 €/m2.
Kaasnevaks kahjuks kujuneb punktis 5.3.1 toodud metsamaa ühikuhinna (0,29 €/m 2) ja eeltoodud metsamaa
ühikuhinna (0,21 €/m2) erinevusest.
(1614m2 * 0,29 €/m2) - (1614m2 * 0,21 €/m2)= 468.06 - 338.94= 129.12 eurot.
Saamata jäänud tulu kujunes kasvava metsa hüvitamise eesmärgi väärtuse ja hariliku väärtuse vahena ning
on 245.22 eurot.
5.5 Allesjääva osa 1614 m2 väärtus
Kuna hindaja hinnangul on otstarbekas koos äralõike teostamisega võõrandada allesjääv osa pindalaga 1614 m2, on
hindaja välja toonud allesjääva maatüki väärtuse (tasu) hüvitamise eesmärgil, mis koosneb maatüki harilikust
väärtusest (tuletatud hinnatud ühikuhinna kaudu, sh kui lahustükk omandatakse koos äralõikega siis kaasnevat
kahju ei esine ja rakendub kogu kinnistu ühikuhind) ja sellel paikneva noorendiku harilikust väärtusest ja saamata
jäänud tulust.
Allesjääv osa pindalaga 1614 m2 väärtuseks kasvava metsata saame 0,29 €/m2 x 1614 m2 = 468.06 eurot
Kasvava metsa harilik väärtus allesjääval osal (sinisega read)
Kasvava metsa harilikuks väärtuseks on 1233,62 - 326,24= 907.38 eurot
Allesjääva osa pindalaga 1614 m2 harilikuks väärtuseks kokku 468.06 + 907.38 = 1375.44 eurot ehk ~8521 €/ha (~
0,85 €/m2) taandatuna maatüki allesjääva osa pinnale.
32
Kui metsaga kinnisasja hariliku väärtuse hindamise tulemus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus,
kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui
harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahet saamata jääva tuluna (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 36).
Kuivõrd kasvava metsa hariliku väärtuse mudelis on allesjäävas osas arvestatud lageraidega on kasvava metsa
harilik väärtus ja hüvitusväärtus võrdsed ehk saamata jäävat tulu ei esine.
5.6 Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana
Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana kujuneb metsamaa hariliku väärtuse ja kasvava metsa hariliku väärtuse
summana.
Metsmaa harilik väärtus 4359 m2 * 0,29 €/m2= 1264.11 eurot
Kasvava metsa harilik väärtus 1274,89 – 326,24= 948.65 (tabel punktis 5.5)
Kokku Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana 1264.11+ 948.65 = 2212.76 eurot ehk ~ 5076 €/ha (~ 0,51 €/m2)
taandatuna kinnistu pinnale.
6 Hindamistulemus
Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2562 m2, mõtteline osa kinnistust KOPLI (reg osa nr 1454238), maatulundusmaa
100%, aadressil Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond, väärtuse kuupäeval hinnatud tasu hüvitamise
eesmärgil on:
Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 742.98 eurot ehk 0,29 €/m 2 taandatuna maatüki
äralõike pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 41,27 eurot.
Kaasnev kahju äralõike teostamisel 129.12 eurot. Kui võõrandatakse ka allesjääv osa pindalaga 1614 m 2 siis
kaasnevat kahju ei esine.
Saamata jääv tulu äralõike teostamisel 245.22 eurot
Hinnatava vara, äralõige pindalaga 183 m2, mõtteline osa kinnistust KOPLI (reg osa nr 1454238), maatulundusmaa
100%, aadressil Kopli, Lutepää küla, Setomaa vald, Võru maakond, maakond väärtuse kuupäeval hinnatud tasu
hüvitamise eesmärgil on:
Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 53.07 eurot ehk 0.29 €/m2 taandatuna maatüki
äralõike pinnale.
Kaasnevat kahju äralõike teostamisel ei lisandu.
Saamata jäävat tulu äralõike teostamisel ei esine.
Kui võõrandatakse ka allesjääv osa siis sellega kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.
Tasu allesjääva osa pindalaga 1614 m2 omandamisel koos äralõikega on 1375.44 eurot
See koosneb järgmistest komponentidest:
Tasu metsamaa eest kasvava metsata (allesjääva osa harilik väärtus) 468.06 eurot ehk 0,29 €/m2 taandatuna
allesjääva maatüki pinnale.
Tasu kasvava metsa eest (allesjääval osal kasvava metsa harilik väärtus) = 907.38 eurot
Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu tasu osas ei esine.
33
Kopli kinnistu väärtus vahetusmaana 2212.76 eurot ehk ~ 5076 €/ha (~ 0,51 €/m 2) taandatuna kinnistu pinnale.
Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.
Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.
Lisad:
Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod
Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
Lisa nr 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu projekti plaanist
Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale
Andres Teder
Koostaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176331
+372 507 2216
[email protected]
/allkirjastatud digitaalselt/
34
Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod
Asukoht
35
36
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
37
Lisa 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu
projekti plaanist
38
Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav
hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,
sh hindamise headele tavadele.
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga
kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud
toiminguteks.
Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.
Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Andres Teder
Koostaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176331
+372 507 2216
[email protected]
/allkirjastatud digitaalselt/
39