Tööde üleandmis- ja vastuvõtmisakti vorm
AKT NR 1
Akt on koostatud selle kohta, et Täitja on teostanud nelja kinnistu väärtuste hindamise vastavalt
23.11.2020 pakkumuskutsele nr 5-2/20/4512-1 ning 30.11.2020 esitatud pakkumusele:
Töö nr Töö kirjeldus Töö hind, KM-ta Töö hind, KM-ga
0006-21-PA Pärnu maakond, Tori vald,
1600 1920
Eametsa küla, Lennubaasi
0174-2-21 Harju maakond, Jõelähtme vald,
290 348
Jägala küla, Nulu allee 1
0174-3-21 Harju maakond, Jõelähtme vald,
290 348
Jägala küla, Nulu allee 5
0174-1-21 Harju maakond, Jõelähtme vald,
Jägala küla, Nulu allee 2,
800 960
Nulu
allee 2a, Nulu allee 4
Hind 2 980 eurot
käibemaksuta:
Käibemaks: 596 eurot
Hind kokku: 3 576 eurot
Akti allkirjastamisega kinnitab Töövõtja, et ta on eelnimetatud Tööd Tellijale üle andnud.
Akti allkirjastamisega kinnitab Tellija, et ta on eelnimetatud Tööd Töövõtjalt vastu võtnud.
Akt on allkirjastatud digitaalselt.
Töövõtja esindaja Tellija esindaja
Toomas Vaks Alvar Pern
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 238406 (hoonestatud riigikaitsemaa)
Aadress: Pärnu maakond, Tori vald, Eametsa küla, Lennubaasi
Väärtuse kuupäev: 15.12.2020
Hindamisaruande kuupäev: 01.02.2021
Turuväärtus: 613 000 €
Koostaja: Kristin Vester
Kinnisvara hindaja, tase 6
Kutsetunnistus nr 131680
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kinnitaja: Kristjan Gross
Kutseline hindaja
Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 127184
Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Sisukord
KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 4
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 4
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5
2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5
3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5
3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5
3.2. Omandisuhted ......................................................................................................................................................... 7
3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8
3.4. Hoonete üldandmed ............................................................................................................................................... 9
3.5. Kinnistu tehnosüsteemid ....................................................................................................................................... 15
3.6. Rajatised ................................................................................................................................................................ 15
3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................... 19
4. Turuülevaade ........................................................................................................................................................ 19
4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 19
4.2. Ärikinnisvara turuülevaade 2020 seisuga .............................................................................................................. 20
4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 22
4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 23
4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 24
4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 25
5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 26
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 26
5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 27
6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 31
Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 32
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 36
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted ................................................................................................................................. 37
Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ....................................................................................................................... 43
2
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 238406 (hoonestatud riigikaitsemaa)
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Eametsa küla, Lennubaasi
Omanik Eesti Vabariik
Katastritunnus 73001:003:0004
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala 11,09 ha
Kinnistu hoonestus Hoone 67ALA02 (staabihoone), hoone 67ALD01 (pvc-hall), hoone 67ALD02 (pvc-hall),
hoone 67ALA03 (plekk-angaar), hoone 67ALA01 (garaažid), 4 angaari (rajatised), betoon
ehitis (rajatis)
Hoonete suletud Hoone 67ALA02 (staabihoone) suletud netopind 2263,8 m 2.
netopinnad Hoone 67ALD01 (pvc-hall) suletud netopind 646 m2.
Ehitisregistris valdavalt andmed hoonete suletud netopindade kohta puuduvad.
Hindamisel võtame aluseks staabihoone suletud netopinna ja ülejäänud ehitisi
käsitleme kõrvalhoonetena.
Hindamisel lähtume tellija esindaja ütlustest ja avalikes registrites olevatest andmetest
Hoone üldseisukord Staabihoone üldine seisukord on hea (teostatud palju investeeringuid), kõrvalhooned
on heas/rahuldavas korras
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Hindamise eesmärgiks on võõrandamine harilikule väärtusele vastava tasu eest
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 15.12.2020
Väärtuse kuupäev 15.12.2020
Hindamisaruande kuupäev 01.02.2021
Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus, esindaja Alvar Pern
Tellimusleping Ostutellimus 02.12.2020 nr 1-13/20/4689-1
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud
turuväärtuse juures prognoosida 9-12 kuud. Likviidsust hindame keskmiseks.
Hindamistulemuse täpsus Tulenevalt asjaolust, et hindajal puudus juurdepääs kõikidele pindadele, peame
hindamistulemuse täpsust tavapärasest madalamaks ±15%, ehk tegelik tehinguhind
võib eelneva protsendi piires erineda
Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaks
VASTUOLUD
-
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on
Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Pärnu maakond, Tori vald, Eametsa küla, Lennubaasi hoonestatud kinnisasja
registriosa numbriga 238406 (mille hoonestuseks on staabihoone koos kõrvalhoonetega) turuväärtus väärtuse
kuupäeval 613 000 (kuussada kolmteist tuhat) eurot.
Hindamisaruande koostaja: Hindamisaruande kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/
Kristin Vester Kristjan Gross
Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutseline hindaja
Kutsetunnistus nr 131680 Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 127184
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
3
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Eametsa küla, Lennubaasi
Registriosa nr 238406
Vara liik Hoonestatud riigikaitsemaa
Riigi kinnisvararegistri objekti KV1068M1
kood
Hindamise eesmärk Hindamise eesmärgiks on võõrandamine harilikule väärtusele vastava tasu eest
Väärtuse liik Harilik väärtus.
Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust.
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Harilik väärtus – eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (EVS 875-3).
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku
nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda
hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida
(EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil.
Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte
ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning
esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.
Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;
- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.
Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat
seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,
et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine
võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
4
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või
ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa
avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita
hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud ehitus-tehnilisi uuringuid
tehnosüsteemidele.
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Tellija esindaja Elle Aavekukk suulised selgitused 15.12.2020
Kohapealne ülevaatus 15.12.2020
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 26.01.2021
Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 26.01.2021
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 26.01.2021
Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.01.2021
Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 26.01.2021
Üldplaneeringu info torivald.ee 26.01.2021
Detailplaneeringute info torivald.ee 26.01.2021
Elektrilevi suuline vastus elektrivõimsuse kohta 27.01.2021
Riigiteataja 26.01.2021
Riigi kinnisvararegister 31.01.2021
Keskkonnaregister 31.01.2021
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 15.12.2020
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Kristin Vester
Ülevaatuse juures viibinud isik Tellija esindaja Elle Aavekukk
Ülevaatuse ulatus Hindaja teostas staabihoone välise ülevaatuse ja ruumide osas osalise
ülevaatuse (kõikidesse ruumidesse juurdepääsu ei võimaldatud). Pvc-hallidesse
ja angaaridesse juurdepääsu ei võimaldatud
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja
varjatud osasid inspekteerinud.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatav vara asub Pärnu maakonnas, Pärnu linnas, Ülejõe piirkonnas, Saugamõisa tee ja
Lennuvälja tee vahelisel alal. Naabruses asub Pärnu lennujaam. Vara paikneb Pärnu linnapiiril,
kaugus Pärnu südalinnast (tinglikult loetakse selleks Rüütli tänavat) on ca 3,5 km. Asukoht on
piirkonna siseselt keskmine, turuosaliste poolt keskmiselt hinnatud.
5
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Allikas: http://www.delfi.ee/
Mikroasukoht
Konkureerivad Pärnu linn ja lähiümbrus
turupiirkonnad
Piirkonna hoonestus Naabruses asuvad tootmishooned ja sarnased angaarid. Läheduses asub Pärnu
lennujaam
Infrastruktuur Lähim kauplus, lasteaed ja kool asuvad Pärnu linnas, ca 1,5 km raadiuses.
Ühistranspordi peatus asub kinnistu piiril
Haljastus ja heakord Piirkonnas looduslik madal- ja kõrghaljastus. Piirkond on heakorrastatud
Veekogud Lähim veekogu on Sauga jõgi ca 500 m kaugusel
Õhu saastatus ja müra Hinnatav vara asub tootmispiirkonnas ja lennujaama läheduses, mistõttu on õhu
saastatuse ja müra tase keskmisest kõrgemad. Piirkonnas asub ka Auto24 ringrada
Juurdepääs Kinnistu piirneb monteeritav raudbetoon kattega Lennuvälja teega. Nimetatud tee on
avalikus kasutuses ja riigiomandis
Tee skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (maanteeameti kaart)
6
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Kergliiklusteed ja avalikud Lähimad vabaaja veetmise ja sportimise võimalused on piirkonnas olemas
puhkealad
Parkimine Piirkonnas on tasuta parkimine
Nähtavus, leitavus Nähtavus ja leitavus on head, kinnistu paikneb tee ääres
3.2. Omandisuhted
Registriosa number 238406
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
Vara kasuks seatud piiratud Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 05.01.2021.a. seisuga I jaos kehtivad kanded
asjaõiguse kanded puuduvad.
registriosa I jaos Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.
Vara koormatiste ja Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 05.01.2021.a. seisuga on III jaos:
kitsenduste kanded - Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood
registriosa III jaos 11050857) kasuks.
Nimetatud kanne ei mõjuta turuväärtust.
Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.
Vara hüpoteegi kanded Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 05.01.2021.a. seisuga IV jaos kehtivad kanded
registriosa IV jaos puuduvad.
Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.
Maa-ameti kitsenduste Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused:
kaardi järgsed kitsendused
Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast
kasutust.
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
7
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad (vara on omakasutuses)
Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja
mõjutavad õiguslikud lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
tegurid ja piirangud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas
eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus
Katastritunnus 73001:003:0004
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%
Üldplaneering Hinnatav kinnistu asub endise Sauga valla territooriumil.
Sauga valla üldplaneering on kehtestatud Sauga Vallavolikogu 5. detsembri 2016
otsusega nr 97.
Väljavõte üldplaneeringu
maakasutuse kaardist:
Allikas: www.torivald.ee
Lisainfo Hetkel kehtiva üldplaneeringu järgi riigikaitsemaa on riigikaitse, piirivalve ja
päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa. Üldplaneeringuga säilib olemasolev
Eametsa külas asuv riigikaitse maa (Kaitseväe Eametsa linnak), mille kinnistu ümber on
riigikaitselise ehitise piiranguvöönd. Uue, hetkel koostamisel oleva, üldplaneeringu
järgi planeeritakse määrata riigikaitsemaale reservsihtotstarve juhuks kui
riigikaitsemaad ei kasutata või kui maa kasutamine riigikaitselisel otstarbel lõpetatakse.
Täpsemad andmed sihtotstarvete kohta puuduvad.
Allikas: www.torivald.ee
Detailplaneering ja Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval varal koostatud ega koostamisel
ehitusõigus detailplaneeringuid. Samuti ei ole detailplaneeringut märgitud Maa-ameti
8
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
avalikustatud detailplaneeringute kaardirakendusele. Info täiendava ehitusõiguse
kohta puudub
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Pindala 11,09 ha
Kõlvikuline koosseis 5,99 ha – looduslik rohumaa
1,49 ha – õuemaa
3,61 ha – muu maa
Kuju, reljeef Maatükk on ebakorrapärase kujuga, kompaktne ja tasase pinnareljeefiga. Maatükk
piirneb põhjapoolsest küljest hoonestatud ja hoonestamata äri/tootmismaadega,
lõunapoolsest küljest teega, läänepoolsest küljest hoonestatud äri/tootmismaaga ja
idapoolsest küljest teega
Parkimine Parimise võimalused on kinnistu territooriumil, parkla on asfalteeritud.
Parkimistingimused on piisavad
Hooned Hoone 67ALA02 (staabihoone), hoone 67ALD01 (pvc-hall), hoone 67ALD02 (pvc-hall),
hoone 67ALA03 (plekk-angaar), hoone 67ALA01 (garaažid), hoone 67ALA04
(valvurihoone)
Rajatised 67ALCA1 (betoonist ehitis), asfaltplats, sidekaablikanalisatsioon, välisvalgustuse
elektrikaabel, 67ALAC2, 67ALAC1, Lennusalga ja Võpsiku alajaamade vaheline
maakaabel, Lennusalga ja Uus-Sauga alajaamade vaheline maakaabel, 67ALB01,
67ALB02, 67ALB03, 67ALB04 (angaarid)
Haljastus Madalhaljastus. Hoonestuse alt vabaks jääv maa-ala on osaliselt asfalteeritud ja
osaliselt murukattega
Piirded Metallist piirdeaed
3.4. Hoonete üldandmed
Hoone pinnaandmed, rajamisaasta ja konstruktsioonide andmed on välja toodud vastavalt ehitisregistrile, tellija esindaja
suulisele infole ning hindaja poolt teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele.
HOONE 67ALA02 (staabihoone)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed), renoveeritud ca 10 aastat tagasi
Ehitisregistri kood 103020056
Riigi kinnisvararegistri KV1068H1
objekti kood
allikas: hindaja info
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitis on registreeritud hooneregistri ehitisteatise alusel, 730/6002(E1) 31.12.2003.
Hooneregistri ehitise teatis.
9
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“1.
28.10.2010 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks nr 4770.
Ehitisregistris puudub info kasutusloa kohta.
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Sisekaitse- või kaitseväehoone
Tegelik kasutamise otstarve Kontorihoone ja laohoone
Ehitise nimetus 67ALA02
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki läänepoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 2 (visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 2028 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind 2263,8 m2 (ehitisregistri andmed)
Kasulik pind 2263,8 m2. Tellija esindaja suulise info kohaselt on hinnanguliselt ca 60% kontori- ja
olmeruumid ja ca 40% laopind
s.h. väljaüüritavat pinda 2263,8 m² (ehitisregistri andmed).
Turul üüritakse hinnatava varaga analoogseid varasid välja tervikuna, s.t., et üürniku
kasutada on kogu kinnistu koos hoonestusega. Seda seetõttu, et analoogilised varad on
optimaalseks toimimiseks ehitatud tervikuna, mistõttu nende väljaüürimine hoonete
või selle väiksemate osade kaupa ei oleks otstarbekas. Turul soovitakse enam tootmis-
ja laohooneid, kus nende pindade osakaal on suurem
Kubatuur 16138,6 m3 (ehitisregistri andmed)
Ruumilahendus/planeering Hoone esimesel korrusel asuvad olme- ja kontoriruumid, san.ruumid ja hall. Teisel
korrusel asuvad kontori- ja olmeruumid. Kolmandal korrusel asuvad kaks vent.ruumi.
Ruumilahendus/planeering on hindaja hinnangul hea ja vastab kasutusotstarbele.
Hindamisel tugineme visuaalsele vaatlusele ja tellija esindaja suulisele infole
Pinnaandmete vastavus Pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need usaldusväärseks
Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Madalvundament (kannvundament) (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid teras (ehitisregistri andmed)
Välisseinad Teras, profileeritud metall (ehitisregistri andmed)
Vahelaed monoliitne raudbetoon (ehitisregistri andmed)
Katus/katusekate Plekk (ehitisregistri andmed)
Välisviimistlus profileeritud metall (ehitisregistri andmed)
Aknad/ uksed Plastikraamidel 2x pakettklaasidega aknad, turvauksed, garaaži uksed elektriliselt
avatavad/suletavad. Seisukord on väga hea
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid väga heas seisukorras. Hoone on
põhikonstruktsioonide põhjalikult renoveeritud.
seisukord
Hoone siseviimistlus
Põrandad Osaliselt keraamiline plaat, pvc-kate ja vaipkate, hallis on betoonpõrand
Seinad Värvkate
Laed Kergripplaed
Materjalide seisukord Hea, kasutatud on kaasaegseid ehitusmaterjale
San. ruumid Hindamise hetkel puuduvad. San.ruumid on ehitusjärgus
Põrandad Plaaditud
Seinad Plaaditud, puit
Laed Kergripplaed, puit
Remondivajadus Remondivajadus puudub, seisukord hea
1 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise
kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on
alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse
rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele
(EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).
10
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Kohtkindel sisseseade Köögimööbel
Üldine seisukord Siseviimistluse üldine seisukord on hea
HOONE 67ALD01 (Varustuse ladu)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 120592287
Riigi kinnisvararegistri KV1068H4
objekti kood
allikas: hindaja info
Ehitusluba /kasutusluba 17.02.2010 Ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 4578 (ehitise püstitamiseks).
Ehitisregistris puudub info kasutusloa kohta.
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Sisekaitse- või kaitseväehoone
Tegelik kasutamise otstarve Varustuse ladu
Ehitise nimetus 67ALD01
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki idapoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (ehitisregistri andmed ja visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 720 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind 646 m2 (ehitisregistri andmed)
s.h. väljaüüritavat pinda 646 m2 (ehitisregistri andmed).
Turul üüritakse hinnatava varaga analoogseid varasid välja tervikuna, s.t., et üürniku
kasutada on kogu kinnistu koos hoonestusega. Seda seetõttu, et analoogilised varad on
optimaalseks toimimiseks ehitatud tervikuna, mistõttu nende väljaüürimine hoonete
või selle väiksemate osade kaupa ei oleks otstarbekas.
Kõrgus 10,218 m (ehitisregistri andmed)
Kubatuur 5168 m3 (ehitisregistri andmed)
Ruumilahendus/planeering Tellija esindaja suulise info kohaselt asub hoones üks suur ruum. Hindajal puudus
hoonesse sissepääs
Pinnaandmete vastavus Pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need usaldusväärseks
Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Puudub (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid teras (ehitisregistri andmed)
Välisseinad PVC (ehitisregistri andmed)
Vahelaed kergmetall (ehitisregistri andmed)
Katus/katusekate PVC (ehitisregistri andmed)
Välisviimistlus PVC (ehitisregistri andmed)
Aknad/ uksed Aknad puuduvad, garaaži uksed elektriliselt avatavad/suletavad. Seisukord on hea
11
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid heas seisukorras.
põhikonstruktsioonide
seisukord
Hoone siseviimistlus Hindaja teostas hoone välise ülevaatuse, hindajal puudus hoonesse sissepääs.
HOONE 67ALD02 (Hall)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 121349990
Riigi kinnisvararegistri KV1068H3
objekti kood
allikas: hindaja info
Ehitusluba / kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“ 2
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Muu erihoone
Tegelik kasutamise otstarve Varustuse ladu (hall)
Ehitise nimetus 67ALD02
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki idapoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 1922 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind Ehitisregistri andmed puuduvad
Kubatuur Ehitisregistri andmed puuduvad
Ruumilahendus/planeering Tellija esindaja suulise info kohaselt asub hoones üks suur ruum. Hindajal puudus
hoonesse sissepääs
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Info puudub (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid teras (tellija esindaja suuline info)
Välisseinad PVC (visuaalne vaatlus)
Vahelaed teras (tellija esindaja suuline info)
Katus/katusekate PVC (visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus PVC (visuaalne vaatlus)
Aknad/ uksed Aknad puuduvad, turvauksed. Seisukord on hea
2 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise
kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on
alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse
rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele
(EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).
12
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid rahuldavas seisukorras.
põhikonstruktsioonide
seisukord
Hoone siseviimistlus Hindaja teostas hoone välise ülevaatuse, hindajal puudus hoonesse sissepääs.
HOONE 67ALA03 (angaar)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 121349997
Riigi kinnisvararegistri KV1068H6
objekti kood
allikas: hindaja info
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Muu erihoone
Tegelik kasutamise otstarve Ladu
Ehitise nimetus 67ALA03
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki lõunapoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 576,5 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind Ehitisregistri andmed puuduvad
Kubatuur Ehitisregistri andmed puuduvad
Ruumilahendus/planeering Tellija esindaja suulise info kohaselt asub hoones üks suur ruum. Hindajal puudus
hoonesse sissepääs
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Info puudub (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid teras (visuaalne vaatlus)
Välisseinad Plekk (visuaalne vaatlus)
Vahelaed Info puudub
Katus/katusekate Plekk (visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus Plekk (visuaalne vaatlus)
Aknad/ uksed Aknad puuduvad, garaaži uksed kaetud plekiga. Seisukord on rahuldav/remonti vajav
(visuaalne vaatlus)
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid rahuldavas/remonti vajavas
põhikonstruktsioonide seisukorras.
seisukord
Hoone siseviimistlus Hindaja teostas hoone välise ülevaatuse, hindajal puudus hoonesse sissepääs.
13
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
HOONE 67ALA01 (garaažid)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 103020057
Riigi kinnisvararegistri KV1068H2
objekti kood
allikas: hindaja info
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Muu erihoone
Tegelik kasutamise otstarve Garaažid ja katlaruum
Ehitise nimetus 67ALA01
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki läänepoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 715 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind Ehitisregistri andmed puuduvad
Kubatuur Ehitisregistri andmed puuduvad
Ruumilahendus/planeering Hoones asuvad garaažid, mis on kergvaheseintega eraldatud ja eraldi katlaruum
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Info puudub (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid Kivi (visuaalne vaatlus)
Välisseinad Kivi (visuaalne vaatlus)
Vahelaed Monteeritav raudbetoon (visuaalne vaatlus)
Katus/katusekate Plekk (visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus Plekk (visuaalne vaatlus)
Aknad/ uksed Plastikraamidel pakettklaasidega aknad, uksed on turvauksed. Seisukord on hea
(visuaalne vaatlus)
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid heas seisukorras. Hoone on väljast
põhikonstruktsioonide renoveeritud.
seisukord
Hoone siseviimistlus Siseviimistluse üldine seisukord on hea/rahuldav ja vastab hetke kasutusotstarbele
HOONE 67ALA04 (väravahoone)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 121349998
Riigi kinnisvararegistri KV1068H7
objekti kood
Ehitusluba / kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
14
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“
Allikas: www.ehr.ee
Energiamärgis Puudub (ehitisregistri andmed)
Peamine kasutamise
otstarve Muu erihoone
Tegelik kasutamise otstarve Väravahoone
Ehitise nimetus 67ALA04
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki lõunapoolses osas
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 19,6 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind Ehitisregistri andmed puuduvad
Kubatuur Ehitisregistri andmed puuduvad
Ruumilahendus/planeering Tellija esindaja suulise info kohaselt asub hoones üks ruum. Hindajal puudus hoonesse
sissepääs
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Hoone Info puudub (ehitisregistri andmed).
põhikonstruktsioonid Visuaalsel vaatlusel on hoone halvas seisukorras.
Hoone siseviimistlus Hindaja teostas hoone välise ülevaatuse, hindajal puudus hoonesse sissepääs.
3.5. Kinnistu tehnosüsteemid
Veevarustus Lokaalne, oma puurkaevust. Soe vesi keskküttekatla baasil.
Veevarustus olemas staabihoones ja garaažis
Kanalisatsioon Lokaalne (ehitisregistri andmed). Olemas staabihoones
Elektrivarustus 3-faasiline ühendus, läbilaskevõima 300kW (elektrilevi suuline informatsioon)
Küttesüsteem Lokaalne keskküte, vedelkütus (ehitisregistri andmed).
Olemas staabihoones
Ventilatsioon Sundventilatsioon kogu staabihoones
Muud tehnosüsteemid Olemas valve ja tuletõrje signalisatsioon kogu staabihoones
Tehnosüsteemide seisukord Tellija esindaja kinnitusel töökorras ja heas seisukorras
3.6. Rajatised
Rajatis 67ALCA1 (betoon ehitis)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 221354901
Riigi kinnisvararegistri KV1068R22
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus 67ALCA1
Paiknemine Rajatis paikneb kinnistu keskosas, angaaride vahel
Ehitisealune pind 72 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind Ehitisregistri andmed puuduvad
Kubatuur Ehitisregistri andmed puuduvad
Ruumilahendus/planeering Ehitises asuvad 8 kambrit (boksi)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Hoone Betoonkonstruktsioonil hoone on välisel vaatlusel rahuldavas korras. Katus on kaetud
põhikonstruktsioonid plekiga
Rajatis Asfaltplats
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220189574
15
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Riigi kinnisvararegistri KV1068R1
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Asfaltplats koos juurdepääsuteedega
Ehitisealune pind 1217 m2 (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis Sidekaablikanalisatsioon
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220189612
Riigi kinnisvararegistri KV1068R2
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Sidekaablikanalisatsioon.
Pikkus 65 m (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis Välisvalgustus elektrikaabel
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220189613
Riigi kinnisvararegistri KV1068R12
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Välisvalgustus elektrikaabel MCMK 2x10+1
Pikkus 70 m (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis 67ALAC2 (Metall sõrestik mast)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220189614
Riigi kinnisvararegistri KV1068R4
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus 67ALAC2 (Metall sõrestik mast). Sõrestikmast 14,4m kannvundamendil
Kõrgus 14 m (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioon Teras (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis 67ALAC1
Ehitusaeg 2012 (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220652287
Riigi kinnisvararegistri KV1068R11
objekti kood
16
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Ehitusluba /kasutusluba 26.03.2012 Ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 5857.
Ehitisregistris puudub info kasutusloa kohta.
Ehitis on märgitud „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Erirajatis. Muu nimetamata rajatis, nagu näiteks varikatus jalgratastele või lahtine
ootepaviljon või aed või piire
Ehitisealune pind 4,2 m2 (ehitisregistri andmed)
Kõrgus 40 m
Kandekonstruktsioon Teraskonstruktsioonil (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis Lennusalga ja Võpsiku alajaamade vaheline maakaabel ACB-6 3x70
Ehitusaeg 1973 (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220704923
Riigi kinnisvararegistri KV1068R13
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Elektri maakaabelliin
Ehitisealune pind 142 m2 (ehitisregistri andmed)
Pikkus 142 m
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis Lennusalga ja Võpsiku alajaamade vaheline maakaabel ACB-6 3x70
Ehitusaeg 1973 (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 220704926
Riigi kinnisvararegistri KV1068R15
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus Elektri maakaabelliin
Ehitisealune pind 142 m2 (ehitisregistri andmed)
Pikkus 142 m
Pinnaandmete vastavus Ehitusaluse pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need
usaldusväärseks
Rajatis 67ALB01 (angaar)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 221354444
Riigi kinnisvararegistri KV1068R8
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus iseseisev muu rajatis / mittemõõtkavaline maapealne rajatis (angaar)
Ehitisealune pind 1 m2 (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitisregistris märgitud ehitisealuse pinnaandmed ei vasta tegelikkusele. Tegelikkuses
on tegemist angaariga, mis on väljast kaetud muldvalliga. Hindaja teostas välise
ülevaatuse, puudus ehitisse sissepääs
17
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Rajatis 67ALB02 (angaar)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 221354446
Riigi kinnisvararegistri KV1068R7
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus iseseisev muu rajatis / mittemõõtkavaline maapealne rajatis (angaar)
Ehitisealune pind 1 m2 (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitisregistris märgitud ehitisealuse pinnaandmed ei vasta tegelikkusele. Tegelikkuses
on tegemist angaariga, mis on väljast kaetud muldvalliga. Hindaja teostas välise
ülevaatuse, puudus ehitisse sissepääs
Rajatis 67ALB03 (angaar)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 221354452
Riigi kinnisvararegistri KV1068R6
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus iseseisev muu rajatis / mittemõõtkavaline maapealne rajatis (angaar)
Ehitisealune pind 1 m2 (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitisregistris märgitud ehitisealuse pinnaandmed ei vasta tegelikkusele. Tegelikkuses
on tegemist angaariga, mis on väljast kaetud muldvalliga. Hindaja teostas välise
ülevaatuse, puudus ehitisse sissepääs
Rajatis 67ALB04 (angaar)
Ehitusaeg Teadmata (ehitisregistri andmed)
Ehitisregistri kood 221354456
Riigi kinnisvararegistri KV1068R5
objekti kood
Ehitusluba /kasutusluba Ehitisregistris puuduvad andmed esmase ehitusloa ja kasutusloa kohta.
Ehitisregistris on märge, et ehitis on „kasutusel“.
Allikas: www.ehr.ee
Ehitise nimetus iseseisev muu rajatis / mittemõõtkavaline maapealne rajatis (angaar)
Ehitisealune pind 1 m2 (ehitisregistri andmed)
Pinnaandmete vastavus Ehitisregistris märgitud ehitisealuse pinnaandmed ei vasta tegelikkusele. Tegelikkuses
on tegemist angaariga, mis on väljast kaetud muldvalliga. Hindaja teostas välise
ülevaatuse, puudus ehitisse sissepääs
Lisaks asub kinnistul puurkaev, mida ei ole ehitisregistris märgitud.
Puurkaev
Ehitusaeg Ehitisregistri andmed puuduvad. Keskkonnaregistri andmetel puurimise aasta 1999
Ehitisregistri kood -
Puurkaevu registrikood PRK0014990
Tüüp puurkaev olmevee saamiseks
Ehitusluba /kasutusluba Hindajal puudub info ehitusloa ja kasutusloa kohta
Puurkaevu passi nr. 52-19/99
Puurkaevu sügavus 62 m
18
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda
sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse
valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise
põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
Majanduse kriisieelne tase taastub tõenäoliselt järgmise aasta teises pooles 3
Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi hakkab Eesti majandus kriisist taastuma 2021. aastal ja saavutab kriisieelse
taseme juba järgmise aasta teises pooles. Samas on Eesti majanduse väljavaade ebakindel, sest vaatamata
lootustandvatele vaktsiiniuudistele on pandeemia kulgu pea võimatu ette ennustada ja majanduse areng võib oodatust
märkimisväärselt erineda.
Käesoleval aastal kahaneb majandus 2,5%. See on palju pehmem langus, kui koroonakriisi puhkedes kardeti ning ühtlasi
ka üks väiksemaid Euroopas. Suhteliselt väiksem tagasilöök teeb kergemaks ka kriisist väljumise. Kui vaktsineerimine
osutub edukaks ja viiruse levik saadakse järgmise aasta esimeses pooles kontrolli alla, hakkab majandus uue aasta teises
kvartalis taas kasvama ja 2021. aasta majanduskasvuks kujuneb 2,9%.
Majanduse kiire tagasipõrge selle aasta kolmandas kvartalis tõendas, et piirangute kadudes on Eesti majandus võimeline
kiiresti kosuma. Kui pandeemia allub peatsele vaktsineerimisele, ei kahjusta koroonakriis majandust püsivalt ja majandus
jõuab kriisieelselt prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Ettevõtetel on palju jõude seisvat ressurssi ja ka pankade
laenutingimused püsivad soodsad. Lisaks elavdavad prognoosiperioodil ajutiselt nõudlust ja seeläbi ka majandusaktiivsust
ulatuslik eelarvestiimul ja kohustusliku teise pensionisamba kaotamise tagajärjel tarbimiseks kasutatavad säästud.
Paindliku tööturu tõttu on hõive järsult vähenenud ning abi tuleb suunata töötute aitamisele. Kuigi Eesti majanduslangus
on seni olnud üks pehmemaid, on hõive vähenenud ulatuslikumalt kui enamikes teistes Euroopa riikides. Rahvusvahelises
võrdluses paindlik tööturg võimaldas hõivel juba kevadsuvel uute oludega kiiremini kohaneda, mida kinnitab seegi, et
töötasuhüvitise lõppemisele ei järgnenud ulatuslikku koondamislainet ning koondamiste arv ei kasvanud ka oktoobris-
novembris. Tööpuuduse määr viiruse teise laine tõttu siiski mõnevõrra tõuseb ja tipneb 2021. aasta alguses pisut enam
kui 10% juures, langedes 2023. aastaks 7% lähedale.
Eesti majanduse väljavaade on ebakindel. Kuigi vaktsiiniuudised suurendavad lootust kriisist jagu saada, on prognoosiga
seotud määramatus endiselt väga suur, sest pandeemia kulg ning sellest tulenevalt ka piirangud ja nende mõju
majandusele võivad oodatust märkimisväärselt erineda. Kuigi prognoosi põhistsenaariumi järgi kasvab majandus
järgmisel aastal 2,9%, siis negatiivse stsenaariumi kohaselt võib Eesti majandus järgmisel aastal 1,8% kahaneda. Lai
prognoosivahemik on tugevalt seotud euroala väljavaatega, kus majanduskasv jääb 2021. aastal vahemikku 0,4%–6%.
Suur määramatus välisnõudluses muudab ebakindlaks ka Eesti majanduse väljavaate.
Kriisist väljumist saab toetada valitsuse ajutiste ja hästi sihitud toetusmeetmetega inimestele ja ettevõtetele. Juba kevadel
käivitatud toetusmeetmeid võib olla sõltuvalt koroonaviiruse levikust ja ettevõtetele kehtestatud piirangutest vajalik
piiratud teatud ulatuses laiendada. Kuna pandeemiaga võitlemiseks kasutatakse esmajärgus erinevaid majandustegevust
takistavaid piiranguid, siis on kohane abi suunata valdkondadesse, mille tegevust kõige otsesemalt piiratakse.
Põhiprognoosi kohaselt jääb eelarve puudujääki ka siis, kui majanduse maht on 2022. aastaks täielikult taastunud
kriisieelselt prognoositud tasemele. Kõige tõenäolisema prognoosistsenaariumi järgi jõuab majandus enne kriisi
prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Valitsus ei suuda aga eelarvet kehtiva riigieelarve strateegia kohaselt selleks ajaks
tasakaalu viia. Seega on Eesti senise eelarvepoliitika säilides sunnitud valitsuse püsivate kulutuste ja investeeringute
katmiseks võlakoormat suurendama ka pärast kriisist taastumist.
3 Eesti Panga majanduskommentaar seisuga 16.12.2020. Allikas: Eesti Panga kodulehekülg.
19
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Riigi võlakoormuse piiramatu kasvu peatamine eeldab olulist suunamuutust eelarvepoliitikas. Valitsemissektori eelarve
püsis struktuurses puudujäägis juba enne kriisi ja püsikulude tõus sotsiaaltoetuste näol hoiab eelarve struktuurses
puudujäägis ka järgmistel aastatel. Selleks, et riigi võlakoorem kestvalt ei kasvaks, peaksid riigi kulud edaspidi kasvama
majanduskasvust aeglasemalt või tuleb suurendada maksukoormust.
Majandusprognoos põhinäitajate kaupa*
2020 2021 2022 2023
SKP jooksevhindades mld eurodes 27,12 28,37 30,28 31,88
SKP püsivhindades** -2,5 2,9 4,2 2,6
Eratarbimine*** -2,2 3,8 7,1 4,0
Valitsemissektori tarbimine 4,2 -1,3 -1, 2 -1,7
Kapitali kogumahutus põhivarasse -6,6 7, 5 4,9 5,4
Eksport -8,3 5,7 5,0 3,4
Import -8,9 8 ,1 6,0 4,4
SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) -1,1 -0,8 0,7 0,8
Tarbijahinnaindeks -0,4 1,4 1,9 1,8
Ühtlustatud tarbijahinnaindeks -0,6 1,3 2,0 2,0
SKP deflaator -1,0 1,6 2,5 2,6
Töötuse määr (% tööjõust) 7,3 9,9 8,0 6,8
Hõive**** -3,2 -1,9 2,1 1,2
Keskmine brutokuupalk (EUR) 1437 1481 1562 1647
Keskmine brutokuupalk 2,1 3,0 5,5 5,5
SKP töötaja kohta püsivhindades 0,7 4,9 2,1 1,4
Jooksevkonto saldo (% SKPst) 4,0 2,0 1,9 1,7
Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) -5,4 -5,2 -3,4 -2,7
* Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti.
** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena.
*** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone.
**** Hõlmab residendist tootmisüksusi.
***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks
piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
4.2. Ärikinnisvara turuülevaade 2020 seisuga
2020. aastal teostati Pärnu maakonnas kokku 60 hoonestatud tootmismaa tehingut ja 33 hoonestatud ärimaa tehingut.
Neist Pärnu linnas teostati hoonestatud tootmismaaga 7 ostu-müügitehingut ja hoonestatud ärimaaga 16 tehingut.
Keskmine hind oli Pärnu linnas hoonestatud ärimaal ca 550 000 € (min 80 000 €, max 2,6 mln €). Hoonestatud tootmismaa
keskmine hind Pärnu linnas oli ca 690 000 € (min 30 000 €, max 3,7 mln €). Võrreldes 2019. aasta sama perioodi
näitajatega teostati käesoleval aastal Pärnu linnas 4 tehingut rohkem hoonestatud tootmismaadega ja ärimaa puhul 5
tehingu võrra enam. Seega võib öelda, et tehingute arv oli stabiilne. Hoonestatud ärimaade keskmine hind langes, kuna
2019. aastal müüdi Pärnu linnas kaks üle 8 000 000 € maksvat kinnistut, aasta varem oli kalleim
müüdud ärihoone hind 817 600 €.
20
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Hoonestatud äri- ja tootmismaade statistika Pärnu linnas 2016 - 2020
18 1800000
16 1600000
14 16 16 1400000
Tehingute arv
Keskmine hind, €
12 14 1200000
10 12 1000000
11
8 800000
6 7 600000
4 5 5 400000
2 1 3 200000
0 0
2016 2017 2018 2019 2020
Hoonestatud tootmismaa tehingud Hoonestatud ärimaa tehingud
Hoonestatud tootmismaa mediaan Hoonestatud tootmismaa keskmine
Hoonestatud ärimaa mediaan Hoonestatud ärimaa keskmine
Allikas: Maa-amet, Domus Kinnisvara
Pärnu maakonnas kõige enam ostu-müügitehinguid hoonestatud tootmismaadega tehti möödunud aastal Lääneranna
vallas. Sellele järgnesid Põhja-Pärnumaa vald ja Tori vald. Samas kõige kõrgem tehingu hind (max, keskmine ja mediaan)
oli Tori vallas ja kõige madalam Lääneranna vallas. Hoonestatud ärimaid müüdi kõige enam Põhja-Pärnumaa vallas. Teistes
valdades jäi see number 3-4 tehingu vahele. Tori vallas müüdi möödunud aastal 9 hoonestatud tootmismaad. Keskmine
tehingu hind oli ca 117 000 € (min 500 €, max 476 000 €).
Nõudlus on püsinud suhteliselt stabiilne ka hoonestamata tootmismaade ja ärimaade osas. 2019. aastal müüdi
Pärnu maakonnas 20 hoonestamata tootmismaad ja 14 hoonestamata ärimaa kinnistut. Võrreldes 2018. aasta
näitajatega hoonestamata tootmismaa tehingute arv langes 10 tehingu võrra, kuid ärimaa tehingute arv
tõusis 3 tehingu võrra. 2020 aastal müüdi Pärnu maakonnas 28 hoonestamata tootmismaad ja 14 hoonestamata ärimaa
kinnistut. 2020 aasta tehingustatistikas kajastub ka Tootsi tuulepargi enampakkumine. Nimetatud tehinguga seonduvalt
on ka pinnaühiku hinnad tavapärasest kõrgemad. 2019 aastal oli pinnaühiku keskmine hind ca 25% madalam võrreldes
möödunud aastaga.
Eelkõige on nõutumad tehnovõrkudega varustatud tootmismaad Pärnu linnas ja selle vahetusümbruses, suurtel
kommunikatsioonideta maatükkidel on likviidsus tänases situatsioonis endiselt madal. Kõrgemad on hinnad
linnadest ja suurematest asulatest kuni 10 km kaugusel asuvatel kinnistutel, milleni on hea juurdepääs või
suuremate asulate juures, kus olemasolevad tootmisettevõtted soovivad laieneda.
Äri- ja tootmishoonete turu madalama aktiivsuse üheks põhjuseks peame asjaolu, et ettevõtted ehitavad enda
vajadustele vastava hoone ise, mitte ei osta turult. Tehingute vähesuses tõttu ei saa üheselt välja tuua hinnataset,
sest tehinguobjektid on olnud väga erinevad. Kuna ärikinnisvara puhul mõjutavad hinda väga paljud tegurid, siis
antud statistika osas ei saa järeldada hindade kasvu. Eriti ärimaade puhul, kuna tehingute arv on väike.
Lao- ja tootmispindade turuolukorda iseloomustab asjaolu, et kinnisvaraturg on antud sektoris väheaktiivne. Tootmis- ja
laohoonetega teostatud tehinguid on piirkonnas vähe ja suuremat aktiivsust selles sektoris oodata ei ole. Madalalt on
hinnatud suuremaid kapitaalmahutusi nõudvad ja piiratud kasutusega spetsiifilised tootmishooned. Maapiirkodades on
eelistatud hoonete omakasutusse ostmine, mitte üüritulu teenimise eesmärgil soetamine.
Lao- ja tootmispindade turul on võrreldes teiste sektoritega tegemist kõige subjektiivsema sektoriga, kus rolli mängivad
kinnisvaraturuga mitteseotud tegurid. Lao- ja tootmissektoris on tänases turusituatsioonis trendiks pigem olemasoleva
tootmise laiendamine. Lähiaastatel ei ole ette näha olulist hindade tõusu, pigem hindade püsimist samal tasemel.
Lao- ja tootmishoonete turuhinda määrab asukoht, juurdepääs, hoonete konstruktsioon ja ruumilahendus. Ostu-
müügihinda mõjutavad suures osas ka sellised tegurid nagu maaeralduse suurus, insener-kommunikatsioonide
olemasolu, asukoht transiitteede suhtes, samuti hoonete ja maaüksuse seisukord ning laienemisvõimalus tulevikus.
Füüsiliselt ja moraalselt vananenud lao- ja tootmispinnad on vähelikviidsed.
21
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Potentsiaalsele ostjale on oluline hoone efektiivne kasutamine, kulud vajalike parenduste tegemiseks ja
laienemisvõimalused tulevikus. Sellest tulenevalt on turul ostu-müügitehingute varadeks olnud sagedamini r/b karkassil
hallehitised, mille siseruumi ja avade kõrgus on seadmete paigaldamiseks ja masinate liikumiseks piisav ja mida saab
kergvaheseintega hõlpsasti liigendada.
Nõukogudeaegsed hooned ei suuda sageli rahuldada tänapäeva tootmisetehnoloogia poolt esitatavaid ehitustehnilisi
nõudeid, samas on hoonete ümberehitamine ja kaasajastamine seotud arvestatavate kulutustega. Kui varasematel
aastatel tehti investeeringuid olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks, siis viimastel aastatel kaalutakse tõsiselt
rekonstrueerimise otstarbekuse ja uue kaasaegse ning vajadustele vastava hoone ehitamise vahel.
Kaasaegsetele lao- ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:
• Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas, magistraalide lähedus,
logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus
magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka suurematele veokitele);
• Planeeringu funktsionaalsus (piisav töökõrgus, ruumikuju peab olema efektiivne (avatud), mis vastavalt vajadusele
võimaldab ka vaheseinte lisamist);
• Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga, kulumiskindel);
• Kaasaegsed tehnilised lahendused (hea kauba juurdepääs ja laadimissillad, ventilatsioon);
• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);
• Optimaalses mahus olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast);
• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses.
Müügiperioodid on viimastel aastatel olnud suhteliselt pikad. Keskmine müügiperiood on tootmis-laohoonetel ca 1,5-2
aastat. Likviidsed varad lao- ja tootmissektoris on peamiselt suuremad lao- ja tootmishooned, mida saab lihtsalt
kohandada sobivaks (vaheseintega vms). Mittelikviidsed on varad, kus hoone planeeringu muutmine osutub raskeks,
juurdepääsutingimused on halvad ja/või tehniliselt mittesobilikud ruumid. Hind sõltub eelkõige asukohast, hoone
seisukorrast ja suurusest ning krundi suurusest.
Nõudlus
Nõudlus vanemate tootmishoonete vastu on vähene, kuid kui alternatiiv ja ettevõtte võimekus väike, siis soetatakse
vanemaid. Valdavalt on nõudlus renoveeritud ja kaasajastatud tootmishoonete järele, sest tänapäeva tootmis-
laomajandus ei soosi vanade hoonete kasutuselevõttu. Madalama nõudlusega on halvas seisukorras ja kasutuseta
hooned. Ostjateks on valdavalt kohalikud ettevõtted ja kallimaid varasid ostavad eelkõige suuremad kohalikud ettevõtted
ja välisettevõtted.
Pakkumine
Pakkumises on nõukogudeaegsed tootmishooned, mõned angaarid, üksikud laudakompleksid.
Prognoos: Domus Kinnisvara prognoosib, et 2021. I poolaasta jooksul lao- ja tootmishoonete hinnatasemes, nõudluse ja
pakkumiste mahus olulisi muutusi ei toimu. Jätkuvalt on lao- ja tootmishoonete osas ostjate jaoks eelistatuim piirkond
suuremate keskuste lähiümbrus. Maapiirkondades on tootmishoonete ostjateks valdavalt põllumajandustootjad, nõudlus
on aktiivsetes põllumajanduspiirkondades asuvate suhteliselt hästi säilinud tootmishoonete järele, kuid oluliseks ostu
argumendiks on hoone juurde kuuluva kinnistu suurus - eelistatumad on suurematel kinnistutel paiknevad hooned.
4.2.1. Müügitehingud
Toome välja hindajale teadaolevad tehingud kaudselt võrreldavates piirkondades asuvate hoonestatud kinnistutega:
Asukoht Tehingu- Hoone
Tehingu aeg Iseloomustus
hind, € snp, m²
Pärnu maakond, Pärnu 140 000 € 07.2020 393,2 m2 Metallkonstruktsioonil kaarhall, ruumid heas korras. Töökoda-
linn, Pärnu linn (356 €/m2) garaaž sisaldab töönurka, tõstukit autodele, erinevaid
(asukoht võrreldav) masinaid ja värvikambrit. Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon,
50A, ahiküte+õhksoojuspump. Juurdepääs hea, nähtavus ja
leitavus halb. Kinnistu 1250 m2
Pärnu maakond, Pärnu 360 000 € 06.2020 1639,7 m2 Kivikonstruktsioonil, rahuldavas korras tootmishoone.
linn, Pärnu linn (220 €/m2) Olemas olmeruumid. Ruumid rahuldavas korras.
(asukoht võrreldav) Veevarustus ja kanalisatsioon on tsentraalsed, ioonküte,
400A, ATS. Hea juurdepääs. Kinnistu pindala 37 919 m2
22
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Pärnu maakond, Pärnu 170 000 € 06.2020 813,5 m2 Kivikonstruktsioonil, rahuldavas korras tootmishoone. Olemas
linn, Pärnu linn (209 €/m2) olmeruumid. Ruumid rahuldavas korras. Veevarustus ja
(asukoht võrreldav) kanalisatsioon on tsentraalsed, lokaalne keskküte, ATS. Hea
juurdepääs. Kinnistu pindala 2261 m2
Pärnu maakond, Pärnu 215 000 € 05.2020 231 m2 Puitkonstruktsioonil, heas korras kontorihoone. Olemas
linn, Paikuse alev (931 €/m2) olmeruumid. Ruumid heas korras. Kinnistul asub lisaks kaks
(halvem) kaarhalli. Veevarustus ja kanalisatsioon on tsentraalsed,
maaküte, 100A. Hea juurdepääs. Kinnistu pindala 13126 m2
Pärnu maakond, Pärnu 155 000 € 05.2020 905,6 m2 Metallkonstruktsioonil 2 viilhalli, rahuldavas seisukorras. Hea
linn, Pärnu linn (171 €/m2) juurdepääs. Kinnistu 9258 m2
(asukoht võrreldav)
Pärnu maakond, Pärnu 120 000 € 05.2020 320 m2 Kivikonstruktsioonil, heas korras äri- ja tootmishoone.
linn, Papsaare küla (375 €/m2) Esimesel korrusel müügisaal 200 m2. Teisel ja kolmandal
(võrreldav) korrusel bürooruum 120 m2. Ruumides keskküte. Ruumid
heas korras. Veevarustus ja kanalisatsioon on tsentraalsed.
Hea juurdepääs. Kogu kinnistu pindala 8781 m2, millest
olemasoleva vara juurde kuulub ca 399 m2
Pärnu maakond, 148 900 € 12.2019 831,4 m² Kivikonstruktsioonil, heas korras kontorihoone-
Häädemeeste vald, (179 €/m²) remonditöökoda. Olemas olmeruumid. Ruumid heas korras.
Häädemeeste alevik Kinnistul asub lisaks viilhall. Veevarustus ja kanalisatsioon on
(halvem) lokaalsed, kontoris on elektriradiaatorid ja kamin. Peakaitse on
100A. Hea juurdepääs. Kinnistu pindala 38896 m2
Pärnu maakond, Pärnu 650 000 € 03.2019 2363 m² Kivi- ja metallkonstruktsioonil, heas korras kaks
linn, Pärnu linn (275 €/m²) tootmishoonet ja kontorihoone. Olemas olmeruumid.
(võrreldav) Ruumid heas korras. Tootmishoone on ehitatud 2007 aastal.
Veevarustus ja kanalisatsioon on tsentraalsed, lokaalne
keskküte, elektrivõimsus 540 A. Hea juurdepääs. Kinnistu
pindala 6893 m2
Pärnu maakond, Pärnu 360 000 € 04.2019 1088,9 m2 Hea seisukorras kivikonstruktsioonil lao/tootmishooned.
linn, Pärnu linn (331 €/m²) Kontori ja olmeruumid olemas. Vesi ja kanalisatsioon
(võrreldav) tsentraalsed, 315A, gaasiküte. Kinnistu suurus on 5842 m2.
Hea juurdepääs. Asukoht võrreldav, seisukord kaudselt
võrreldav
Pärnu maakond, Pärnu 158 000 € 07.2018 526,5 m2 Heas korras tootmis/laopind (sandwich-paneelidest),
linn, Silla küla (halvem) (300 €/m²) ehitusaasta 2006.a. Elektriküte, 100A, tsentraalne vesi ja
kanalisatsioon. Olemas olmeruumid. Kinnistu 1500 m2,
piirdeaiaga ümbritsetud. Hea juurdepääs
Pärnu maakond, Pärnu 240 000 € 01.2018 1479 m2 Heas korras kompleksne töökoda-tootmishoone. Kinnistul
linn, Paikuse alev (162 €/m²) kaks hoonet: töökoda-tootmishoone 1237 m2 ja elamu-
(halvem) kontorihoone 242 m2. Kontori- ja olmeruumid
heas/rahuldavas korras. Oma puurkaev ja imbväljakuga
kanalisatsioon, 40A. Kontori- ja olmeruumides elektriküte.
Kinnistu 21000 m2. Hea juurdepääs
Pärnu maakond, Pärnu 785 000 € 11.2017 1984,6 m2 Heas korras, metallkonstruktsioonil ja sandwichpaneelidest,
linn, Pärnu linn (395 €/m²) 2012 a. valminud, lao-tootmishoone. Olemas kontori- ja
(võrreldav) olmeruumid. Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon, lokaalne
keskküte. Olemas lisaehitusõigus teise tootmishoone
ehitamiseks. Kinnistu 9993 m2. Hea juurdepääs
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse
hindamiseks.
4.2.2. Turustatavuse analüüs4
Hinnatava vara lõppkasutajad Ostjateks on valdavalt kohalikud ettevõtted ja kallimaid varasid ostavad eelkõige
suuremad kohalikud ettevõtted ja välisettevõtted. Valdavalt ostetakse varasid
omakasutusse ja üüriturg praktiliselt puudub.
4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik
turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika
23
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Lõppkasutajaid iseloomustavad Turul kohanenud keskmised ja keskmisest suuremad ettevõtted.
tunnused
Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid valdavas osas, turusegmendis on
turusegmendi nõudeid hinnatud kõrged ja avara planeeringuga hooned, mida on võimalik võtta kiiresti
omakasutusse. Samuti on oluline kommunikatsioonide olemasolu, juurdepääs ja
logistiliselt hea asukoht
Kui suur osa lõppkasutajatest Tõenäoliselt on kinnistu soetamisest huvitatud firmade sihtgrupp kitsas
soovib hinnatavat vara
Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt välja tuua, mõõdukas hulk on võimelised hinnatavat vara
võimelised hinnatavat vara soetama.
soetama
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3
Arendusprojektid Puuduvad
Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel ca 1-1,5 aastat, kuid tihti ka kauem.
Mõnel juhul on pika müügiperioodi põhjuseks liiga kõrge pakkumishind, mõnikord
aga madal likviidsus tulenevalt majandusolukorrast või asukohast, samuti võib
müügil takistuseks olla halb seisukord. Selliste varade puhul on mõnikord aga
lühikese müügiperioodi taga juhus - õigel hetkel on mõni potentsiaalse ostja otsimas
oma äriplaanile sobivat kinnisvara. Tihti ongi selliste varade müük seotud ostja
äriplaaniga ja seetõttu ei ole likviidsus alati seoses kinnisvaraturgu suundumustega
Müügihinnad Sarnaste hoonete hinnatase on väga vahelduv. Üldjuhul algab hoonete hinnatase
300 000 eur ja ülemine piir on seotud vara asenduskuluga.
Alternatiivsed kasutused Puudub (eelkõige äri - tootmine – teenindus koos abiruumidega)
4.2.3. Pakkumine
27.01.2021.a. seisuga KV.EE kinnisvaraportaali andmetel on Pärnu maakonnas pakkumises valdavalt vanemad
tootmis/segaotstarbega hoonestatud kinnistut. Pakkumishinnad on 140 €/m² – 800 €/m² vahel hoone snp kohta.
Hinnatava varaga otseselt võrreldavad müügipakkumised puuduvad, kaudselt võrreldavad müügipakkumised on
järgmised:
aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul.
Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda
hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
24
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus,
et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame,
et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on
füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena
hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
Vastavalt Riigivaraseaduse5 § 46 lõike 5 järgi lähtutakse parima kasutuse analüüsimisel alternatiivsest kasutusest, kui
vastava kutsetunnistusega hindaja leiab, et turuväärtust ei ole olemasolevast kasutusest lähtuvalt võimalik hinnata, kuid
on mõistlik eeldada kinnisasja kasutus- või sihtotstarbe muutmist ning vastava kutsetunnistusega hindaja hindab, et
kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam.
Hinnatava vara puhul on tegemist hoonestatud riigikaitsemaaga, kus asuvad mitmed hooned ja rajatised.
Riigikaitsemaa kvalifitseerub nö muu maa sihtotstarbe alla, mis ei ole oma olemuselt turule suunatud. Sinna kuuluvad
veel mäetööstusmaa, sotsiaalmaa, veekogude maa, jäätmehoidlamaa, transpordimaa, kaitsealune maa või sihtotstarbeta
maa. Sellise sihtotstarbega tehinguid on tehtud küll, kuid kuna üldiselt on need osapoolte vahel sõlmitud kokkuleppeliste
hindadega, siis ei ole ühtset muu maa hinnataset välja kujunenud. Muu maa sihtotstarbelisel varal üldjuhul ehitusõigus
puudub või ei ole see suunatud vabale turule ja see muudab nende likviidsuse madalaks.
5 https://www.riigiteataja.ee/akt/129092020004
25
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Praktikas on seda liiki maad riigi omandis ning eelkõige on nende puhul tegemist piirkonna elanike kasutuseks mõeldud
maaga. Seetõttu seda liiki kinnistud ei ole kinnisvaraturul kaubeldavad varad. Kui muu maa sihtotstarbega kinnistutel
puudub alternatiivne kasutusfunktsioon läbi elu- või ärikondliku ehitusõiguse, siis nendel kinnistutel turuväärtus puudub,
neid ei saa turul võõrandada vabale turule omaste tingimustega. Kui riigikaitsemaa sihtotstarbega kinnistu hindamisel
lähtuda alternatiivsest kasutusfunktsioonist, st kui turuväärtust ei ole olemasolevast kasutusest lähtuvalt võimalik
hinnata, on mõistlik eeldada kinnisasja kasutus- või sihtotstarbe muutmist.
Arvestades hinnatava vara paiknemist, juurdepääsu, hoonestust ning seisukorda, on eksperthinnangu koostajad
seisukohal, et hinnatava vara alternatiivseks kasutuseks on selle kasutus tootmishoonena (ladu/tootmine). Kinnistul asub
staabihoone, kus on erineva kõrgusega ja kasutusotstarbega ruumid ning kõrvalhooned, kus toimub erineva tehnika
hoiustamine/ladustamine. Hinnatava vara näol on tegemist heas korras staabihoonega ja valdavalt rahuldavas korras
kõrvalhoonetega. Lisaks hoonetele on kinnistul suur asfalteeritud plats ja parkimisala, mis annavad varale lisaväärtust.
Vara paikneb Pärnu linna piiril ning läheduses on olemas kvalifitseeritud tööjõudu. Läheduses paiknevad Via Baltica ja
Pärnu-Lihula maantee.
Hinnatava vara parimaks kasutusotstarbeks loeme kasutust tootmis-, lao- ja kontorihoonena, kuna selleks on vara
paiknemine ja planeering kõige sobivamad.
Põhihoonena vaadeldava hoone puhul peame turu kontekstis miinuseks suurt kontori- ja olmeruumide osakaalu
võrreldes laopindadega, sest lao- ja tootmispindade turul eelistatakse just nende pindade suuremat osakaalu.
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Äripindade hindamisel on tavaliselt rakendatavad kaks hindamismeetodit: võrdlusmeetod ning tulumeetod. Kasutatava
meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.
Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud
varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi,
ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei
ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse
võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse
käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Tulumeetod:
Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate
tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on:
- tulu kapitaliseerimine;
- diskonteeritud rahavoo analüüs;
Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui
on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul.
Tulu kapitaliseerimine
Tulu kapitaliseerimine võimaldab ühe aasta tulu muuta väärtuse näitajaks, vara väärtuse hindamiseks tulu
kapitaliseerimisel kasutatakse valemit:
NOI1
V0 =
r0
kus
NOI 1 – 1. aasta puhas tegevustulu
r 0 – üldine kapitalisatsioonimäär
26
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Puhas tegevustulu peab olema stabiliseeritud puhastulu, st see ei tohi sisaldada juhuslikke kõrvalekaldumisi tavalisest
olukorrast ning see leitakse järgnevalt:
Stabiliseeritud potentsiaalne kogutulu üürist
- Stabiliseeritud vakants
+ Stabiliseeritud muud tulud
= Stabiliseeritud tegelik kogutulu
- Stabiliseeritud tegevuskulud
= Stabiliseeritud puhas tegevustulu (NOI)
Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel
Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate
rahavoogude nüüdisväärtuse kindlaksmääramises. Antud meetodil arvutatakse väärtus järgmise valemi alusel:
n
CFt CFlõpetav
V0 = +
t =1 (1 + i )
t
(1 + i )n
kus
CF1 ... CFn – perioodi rahavoog (Turuväärtuse hindamisel - puhas tegevustulu (NOI))
CF lõpetav – rahavoog prognoosiperioodi lõpus (Turuväärtuse hindamisel – turuväärtus miinus müügikulud)
i – diskontomäär (tootluse määr)
n – arvestusperioodide arv
Hindamismeetodi valik:
Kuna hinnatav vara pole turukõlbulik vara, hindame vastavalt püstitatud lähteülesandele vara harilikku väärtust.
Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Vastavalt EVS 875-3 kui tellija on hindamise
eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.
Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud vara turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade
sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi tehinguid. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna
tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Tulumeetodit
ei ole valitud eelkõige põhjusel, et hinnatavas turupiirkonnas on üüriturg väljakujunemata (tootmis- ja laopinnad eelkõige
omakasutuses) ja seetõttu puudub turul väljakujunenud info väljaüüritud pindade üürimäärade, vakantsuse ja
kapitalisatsiooni määrade kohta.
5.2. Turuväärtuse hinnang
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-
ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.
Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga
võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti
ja sarnases turusituatsioonis.
Sedalaadi varade puhul võtab turul kinnistu väärtuse loomisel peamiselt osa üks põhihoone ning kõrvalhooned on
lisaväärtuseks. Seetõttu vaadeldaksegi hindamisaruandes staabihoonet põhihoonena ning teisi hooneid täiendava
pinnana ehk lisaväärtusena.
Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Asukoht Tehingu- Hoone
Tehingu aeg Iseloomustus
hind, € snp, m²
Pärnu maakond, Pärnu 360 000 € 06.2020 1639,7 m2 Kivikonstruktsioonil, rahuldavas korras tootmishoone. Olemas
linn, Pärnu linn (220 €/m2) olmeruumid. Ruumid rahuldavas korras. Veevarustus ja
(asukoht võrreldav) kanalisatsioon on tsentraalsed, ioonküte, 400A, ATS. Hea
juurdepääs. Kinnistu pindala 37 919 m²
27
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Pärnu maakond, Pärnu 650 000 € 03.2019 2363 m² Kivi- ja metallkonstruktsioonil, heas korras kaks tootmishoonet
linn, Pärnu linn (275 €/m²) ja kontorihoone. Olemas olmeruumid. Ruumid heas korras.
(võrreldav) Tootmishoone on ehitatud 2007 aastal. Veevarustus ja
kanalisatsioon on tsentraalsed, lokaalne keskküte,
elektrivõimsus 540 A. Hea juurdepääs. Kinnistu pindala 6893
m²
Pärnu maakond, Pärnu 360 000 € 04.2019 1088,9 m² Hea seisukorras kivikonstruktsioonil lao/tootmishooned.
linn, Pärnu linn (331 €/m²) Kontori ja olmeruumid olemas. Vesi ja kanalisatsioon
(võrreldav) tsentraalsed, 315A, gaasiküte. Kinnistu suurus on 5842 m². Hea
juurdepääs. Asukoht võrreldav, seisukord kaudselt võrreldav
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Eeltoodud tehingud on enamsarnased hinnatava varaga (eelkõige asukohalt, hoone tüübilt, seisukorralt, pindalalt).
Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid.
Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu
turuväärtust.
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste
varadega tehtud tehinguid.
Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
võrdlustehingute osas • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu.
Võrdlusühiku valik6 Võrdlusühikuks valime ühikuhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu
toimemehhanisme kõige paremini.
Võrdluselementide valik7 • Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendanud, kuna vaadeldud aja
jooksul on hinnatavas piirkonnas asuvate elamute hinnad püsinud stabiilsetena.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust
mõjutavad tegurid:
• Asukoha kohandus – Varade hinda mõjutab piirkonna sisene asukoht, kaugus
keskusest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse
hoonestus, haljastus, müratase jne. Hinnatav vara asub Pärnu linna piiril, Eametsa
külas, mis on kaudselt võrreldav võrdlustehingutega. Kõik tehingud asuvad
logistiliselt võrreldavas asukohas.
• Hoone seisukord – hinnataval varal arvestame peahoonena staabihoonet, mille
seisukord on hea. Reeglina rekonstrueeritud hooned on kõrgemas hinnaklassis
võrreldes investeeringuid vajavate hoonetega. Kohandame esimest
võrdlustehingut mõnevõrra kehvema seisukorra eest. Kohandust rakendame 5%.
• Ruumide seisukord – hinnavahe kvaliteediklasside vahel on ca 5-45%. Hinnatava
staabihoone seisukord on hea, parem võrreldes esimese võrdlustehinguga,
kohandame 5%.
• Hoone(te) suletud netopind – suurema üldpinnaga äri-tootmispinna pinnaühiku
hind on reeglina nn mastaabiefektist tulenevalt madalam, võrreldes väiksema
üldpinnaga äri-tootmispinna pinnaühiku hinnaga ja vastupidi. Samuti on oluline
ruumiplaneering. Hinnataval varal võtame aluseks staabihoone suletud netopinna.
• Kinnistu suurus – hindamisel on lähtutud piirkasulikkuse põhimõttest, mille
kohaselt maatüki pindala suurenedes suureneb selle tervikhind proportsionaalselt
kasulikkusele. Kinnistu pindala on oluline hinda mõjutav tegur, kuna suurem
kinnistu võimaldab paremini korraldada parkimist ja ladustamist või hoone(te)
laiendamist tulevikus. Kohandame kõiki tehinguid vastavalt 5%, 10%, 10%.
6 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks
ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11)
7 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest
vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
28
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
• Hoone konstruktsioonid – kõik varad on kaudselt võrreldavad ja kohandamise
vajadus puudub.
• Küttesüsteem – köetavad äri-tootmishooned on turul enam hinnatud kui hooned,
millel puudub küte. Küttesüsteemid loeme kõikidel varadel kaudselt
võrreldavateks.
• Vesi, kanal – tsentraalsed kommunikatsioonid tõstavad kinnisvara hinda.
Hinnataval varal on lokaalne vesi ja kanalisatsioon, kohandame kõiki -5%.
• Juurdepääs – juurdepääsutingimused mõjutavad varade hinda oluliselt. Kõrgema
hinnaga on kinnistud, millele on juurdepääsud õiguslikult tagatud. Hetkel
kohandamise vajadus puudub, kõikidele varadele on olemas avalik juurdepääs.
• Kõrvalhooned – hinnataval kinnistul asuvad erinevad kõrvalhooned, mis
võimaldavad erineva varustuse ja tehnika ladustamist/hoiustamist. Võrreldavatel
kinnistutel on kõrvalhooned olemas.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav
vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad.
Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik
rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on
väiksemad kui 5%.
29
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Võrdlustabel:
HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D:
VARA 1 2 3
Tehinguhind (€) Hi nda mi s el l ä htuta ks e 360 000 650 000 360 000
m² hind (€/m²) ühi kuhi nna s t 220 275 331
Tehingu aeg: dets 2020 juuni .20 mä rts .19 a pr.19
Aja l da mi ne: 0% 0% 0%
Ajaldatud hind €/m2: 220 € 275 € 331 €
Pä rnu ma a kond, Tori va l d, Pä rnu ma a kond, Pä rnu Pä rnu ma a kond, Pä rnu Pä rnu ma a kond, Pä rnu
Ea mets a kül a , Lennuba a s i l i nn l i nn l i nn
Asukoht:
(kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus : 0% 0% 0%
Hoone seisukord: hea ra hul da v hea hea
(kehvem) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus 5% 0% 0%
Siseviimistluse seisukord: hea ra hul da v hea hea
(kehvem) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus 5% 0% 0%
Hoone snp (m²): 2263,8 1639,7 2363 1088,9
(suurem, kuid selline erinevus
(väiksem) hinda ei mõjuta) (väiksem)
Koha ndus : -10% 0% -15%
Kinnistu suurus (m 2): 110 900 37 919 6 893 5 842
(väiksem) (väiksem) (väiksem)
Koha ndus : 5% 10% 10%
ki vi - ja
tera s kons trukts i ooni l ki vi kons trukts i ooni l meta l l kons trukts i ooni l ki vi kons trukts i ooni l
Hoone konstruktsioonid: hoone, pl ekk ka tus hoone, pl ekk ka tus hoone, pl ekk ka tus hoone, pl ekk ka tus
(kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus : 0% 0% 0%
Küttesüsteem: l oka a l ne kes kküte i oonküte l oka a l ne kes kküte ga a s i küte
(kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus : 0% 0% 0%
Vesi, kanal: l oka a l s ed ts entra a l s ed ts entra a l s ed ts entra a l s ed
(parem) (parem) (parem)
Koha ndus : -5% -5% -5%
Juurdepääs: hea , a va l i k juurdepä ä s hea , a va l i k juurdepä ä s hea , a va l i k juurdepä ä s hea , a va l i k juurdepä ä s
(võrreldav) (võrreldav) (võrreldav)
Koha ndus 0% 0% 0%
Kõrvalhooned: 7 a nga a ri , ga ra a ži d 2 l a du ka a rha l l 2 l a du
(kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav) (kaudselt võrreldav)
Koha ndus 0% 0% 0%
Summaarne kohandus: 0% 5% -10%
Kohandatud tervikhind €/m2: 220 € 289 € 298 €
Kohanduste absoluutväärtuste summa: 30% 15% 30%
Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 40% 30%
Kaalutud kohandatud tehinguhind, €/m2: 66 € 116 € 89 €
Kaalutud keskmine
kohandatud tehinguhind
€/m2: 271 €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab
arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse.
Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem
kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.
Kaalutud keskmine kohandatud ühikuhind: 66 + 116 + 89 = 271 €/m 2. Seega hindame hinnatava vara turuväärtuseks
väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 271 €/m2 x 2263,8 m2 = 613 489,80 € ehk ca 613 000 €.
Võttes arvesse eelnevat ning sarnase lao- ja tootmishoonete turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus
peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.
30
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
6. Hindamistulemus
Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu
hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Pärnu maakond, Tori vald, Eametsa
küla, Lennubaasi hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga 238406 (mille hoonestuseks on äri-tootmishooned)
turuväärtus väärtuse kuupäeval 613 000 (kuussada kolmteist tuhat) eurot.
Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse
juures prognoosida 9 kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
31
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Lisa 1. Fotod
välisvaated. Allikas: hindaja info
Staabihoone välisvaated
Staabihoone välisvaade ja sisevaade
Sisevaated
32
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Sisevaated
Sisevaated
Sisevaated
Garaažid
33
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Garaaži sisevaade ja katlaruum
Angaar
Pvc-hall
Pvc-hall Betoonist rajatis (8 kambrit)
34
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Angaarid
Angaarid
Vaated kinnistule
Vaated kinnistule
35
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
36
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted
37
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Staabihoone:
38
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
PVC-hall:
39
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
PVC-hall:
40
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Angaar (plekk):
41
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Garaažid:
42
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0006-21-PA
Lennubaasi, Eametsa küla, Tori vald, Pärnu maakond
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav
hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja: Hindamisaruande kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/
Kristin Vester Kristjan Gross
Kinnisvara hindaja, tase 6 Vara hindaja, tase 7
Kutsetunnistus nr 131680 Kutsetunnistus nr 127184
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
43
Domus Kinnisvara
Kristin Vester Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja, tase 6 Pikk tn 12, Pärnu
Tel +372 5346 0045
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14240502 (kontorihoone)
Aadress: Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Väärtuse kuupäev: 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev: 01.02.2021
Harilik väärtus (turuväärtus): 174 000 €, s.h.
Nulu alle 2a – 1 500 €
Nulu allee 2 – 157 000 €
Nulu allee 4 – 15 500 €.
Koostaja ja kinnitaja: Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Sisukord
KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 4
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 4
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5
2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5
3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5
3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5
3.2. Omandisuhted ......................................................................................................................................................... 6
3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8
3.4. Hoone üldandmed ................................................................................................................................................... 9
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................. 10
3.6. Hoone siseviimistlus .............................................................................................................................................. 10
3.7. Hoone tehnosüsteemid ......................................................................................................................................... 11
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised...................................................................................................................................... 11
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................... 11
4. Turuülevaade ........................................................................................................................................................ 11
4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 11
4.2. Harju maakonna hoonestatud elamumaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga) ................................................. 13
4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 16
4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 17
4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 17
4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 18
5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 18
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 18
5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 19
6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 22
Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 23
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 28
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte .................................................................................................................................... 29
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid ............................................................................................................... 30
Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ....................................................................................................................... 31
2
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14240502 (kontorihoone)
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri KV4958
objekti kood
Katastritunnus Nulu allee 2a - 24501:001:1566
Nulu allee 2 - 24505:002:0255
Nulu allee 4 - 24505:002:0257
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala Nulu allee 2a - 6239,0 m2
Nulu allee 2 - 9894,0 m2
Nulu allee 4 - 1561,0 m2
Kinnistu hoonestus Nulu allee 2a – EHR-i andmetel ehitised puuduvad, tegelikult Tammiku veehoidla
rajatised (tamm, truup, kraavi betoonperved)
Nulu allee 2 - kontorihoone, rajatisena veetorustik ja elektri maakaabel
Nulu allee 4 - saun (lammutatud)
Hoone suletud netopind 320,6 m2
Hoone üldseisukord Kontorihoone on visuaalsel ülevaatusel heas seisukorras
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Väärtuse kuupäev 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev 01.02.2021
Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
Tellimusleping Tellimuse eksperthinnangu teostamiseks on esitanud Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
e-kirja teel 23.11.2020 nr 5-2/20/4512-1.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud
turuväärtuse juures prognoosida kuni 6 kuud. Likviidsuse hindame keskpäraseks.
Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva
protsendi piires erineda.
Käibemaks Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaks.
VASTUOLUD
Ehitisregistris puuduvad andmed kamina, õhksoojuspumba ja ventilatsiooni kohta.
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on
Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4 asuva
hoonestatud kinnistu registriosa numbriga 14240502 (mille hoonestuseks on kontorihoone) harilik väärtus
(turuväärtus) väärtuse kuupäeval 174 000 (ükssada seitsekümmend neli tuhat) eurot.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
3
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Registriosa nr 14240502
Vara liik Kontorihoone
Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Väärtuse liik Harilik väärtus (turuväärtus)
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Harilik väärtus
eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku
väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel
lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3:2015).
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku
nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda
hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida
(EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil.
Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte
ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning
esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.
Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;
- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.
Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat
seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,
et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine
võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
4
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või
ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa
avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita
hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud ehitus-tehnilisi uuringuid
tehnosüsteemidele.
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Omaniku esindaja RMK Kinnisvaraosakonna Põhja piirkonn haldusjuht Uno Koppelmaa 17.12.2020-
suulised ja kirjalikud selgitused kohapealsel ülevaatusel ja e-kirja teel 18.12.2020
Kohapealne ülevaatus 17.12.2020
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 17.12.2020
Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 17.12.2020
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 17.12.2020
Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40 17.12.2020
https://joelahtme.kovtp.ee
Detailplaneeringute info päring https://joelahtme.kovtp.ee 17.12.2020
Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.01.2020
Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 17.12.2020
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Toomas Vaks
Ülevaatuse juures viibinud isik Omaniku esindaja Uno Koppelmaa, MTÜ Kostivere Jahiseltsi esindajad
Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara tervikuna.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja
varjatud osasid inspekteerinud.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatava vara asukoht on Harju maakonnas Jõelähtme vallas Jägala külas Jägala-Käravete
tee läheduses. Vara kaugus Tallinnast on ca 29 km, Kostivere alevikust ca 11 km, valla
keskusest, Jõelähtme külast, ca 6 km. Piirkonnasiseselt on asukoht rahuldav, ostjate poolt
keskmiselt hinnatud.
5
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Makroasukoht
Allikas:https:// geoportaal.maaamet.ee
Mikroasukoht
Konkureerivad Tallinna ringteest kaugemal jäävad alad ehk hajaasustuspiirkonnad Tallinnast umbes 30
turupiirkonnad km kaugusel.
Piirkonna hoonestus Lähiümbruses esineb hoonestust hõreldalt, üksikud elamud koos kõrvalhoonetega,
suvilapiirkonnad
Infrastruktuur Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport
Kostivere alevikus Kostivere alevikus Kostivere alevikus Läheduses, Jägala-
Käravete tee
Haljastus ja heakord Metsa- ja põllumaad. Ümbruskonnas valdavalt isetekkeline haljastus.
Veekogud Jägala jõgi, Kahtlase järv.
Õhu saastatus ja müra Hinnatav vara asub eemal keskmise liiklustihedusega Jägala-Käravete teest, seega õhu
saastatuse ja müra tase on keskmisest madalam.
Juurdepääs Juurdepääs heas seisukorras avalikult kasutatavalt (riigiomandis) püsikattega teelt.
Tee skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (maanteeameti kaart)
Kergliiklusteed ja avalikud Puuduvad
puhkealad
Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta, juurdepääsuteedel.
3.2. Omandisuhted
Registriosa number 14240502
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
Vara kasuks seatud piiratud Puuduvad
asjaõiguse kanded
registriosa I jaos
Vara koormatiste ja Puuduvad
kitsenduste kanded
registriosa III jaos
Vara hüpoteegi kanded Puuduvad
registriosa IV jaos
Maa-ameti kitsenduste Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil on järgmised kitsendused:
kaardi järgsed kitsendused • Nulu allee 2a
Tegemist on veehoidla kinnistuga, mis jääb suures osas ranna või kalda
ehituskeeluvööndisse, lisaks osaliselt elektripaigaldise kaitsevööndisse, avalikult
kasutatava tee kaitsevööndisse, sideehitise kaitsevööndisse. Samuti riigikaitselise
ehitise piiranguvööndisse.
6
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
• Nulu allee 2
Nähtus Vöönd Pindala
Üle 10 ha pindalaga ja üle 25 km2 valgalaga Ranna või kalda ehituskeeluvöönd 1578.9
veekogud
Üle 10 ha pindalaga ja üle 25 km2 valgalaga Ranna või kalda ehituskeeluvöönd 1578.9
veekogud
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda piiranguvöönd 6535.5
veekogu
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda piiranguvöönd 6535.5
veekogu
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda piiranguvöönd 6535.5
veekogu
Elektriõhuliin alla 1 kV Elektripaigaldise kaitsevöönd 410.2
Elektriõhuliin alla 1 kV Elektripaigaldise kaitsevöönd 42.0
Elektriõhuliini mastitõmmits või tugi Elektripaigaldise kaitsevöönd 14.6
Elektriõhuliini mastitõmmits või tugi Elektripaigaldise kaitsevöönd 8.8
Maaparandussüsteemi maa-ala Maaparandushoiuala 92.6
Riigikaitseline ehitis Riigikaitselise ehitise 9894.0
piiranguvöönd
Elektriõhuliin alla 1 kV Elektripaigaldise kaitsevöönd 555.3
Maantee Avalikult kasutatava tee 1937.0
kaitsevöönd
Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 163.7
• Nulu allee 4
Nähtus Vöönd Pindala
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda veekaitsevöönd 574.1
veekogu
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda veekaitsevöönd 574.1
veekogu
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda veekaitsevöönd 574.1
veekogu
Maaparandussüsteemi maa-ala Maaparandushoiuala 32.8
Riigikaitseline ehitis Riigikaitselise ehitise 1561.3
piiranguvöönd
Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei piira vara
olemasolevat kasutusfunktsiooni.
Kitsenduste kaart:
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad.
7
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja
mõjutavad õiguslikud lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
tegurid ja piirangud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas
eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus
Katastritunnus Nulu allee 2a - 24501:001:1566
Nulu allee 2 - 24505:002:0255
Nulu allee 4 - 24505:002:0257
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Nulu allee 2a - Maatulundusmaa 50%, Veekogude maa 50%
Nulu allee 2 - Ühiskondlike ehitiste maa 100%
Nulu allee 4 - Ühiskondlike ehitiste maa 100%
Üldplaneering Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40.
Üldplaneeringu maakasutusplaani alusel on tegemist hajaasustuspiirkonnaga, kus maa
juhtotstarve on riigimetsamaa, mis jääb rohevõrgustiku alale. Läheduses
tootmisjuhtotstarbeline maa.
Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:
Allikas: https://joelahtme.kovtp.ee
8
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Detailplaneering Maa-alal on kehtivat detailplaneeringut ei ole. Uusi detailplaneeringuid algatatud ei ole
(allikas: https://joelahtme.kovtp.ee) Täiendav ehitusõigus on teoreetiliselt Nulu allee 4
kinnistul, kus ehituskeelu alas paiknes varasemalt saun. Tõenäoliselt oleks võimalik
samale asukohale taotleda uue hoone püsitamise õigus kuni 33% varasemast
ehitusalusest pindalast.
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Pindala Nulu allee 2a - 6239,0 m2
Nulu allee 2 - 9894,0 m2
Nulu allee 4 - 1561,0 m2
Kuju, reljeef Kõik kinnistud on ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga.
Parkimine Parkimiseks kohandatud asfalteeritud ala Nullu allee 2 kinnistul. Teistel kinnistutel
parkimiseks kohandatud alad puuduvad.
Hooned ja rajatised Nulu allee 2a - EHR-i andmetel ehitised puuduvad, tegelikult Tammiku veehoidla
rajatised (tamm, truup, kraavi betoonperved).
Nulu allee 2 - kontorihoone (ehr-i kood 116054382), rajatisena veetorustik (ehr-i kood
220872391) ja elektri maakaabel (ehr-i kood 220872394).
Nulu allee 4 - saun (lammutatud) (ehr-i kood 116054383).
Haljastus Nulu allee 2a - veekogu ääres madalhaljastus.
Nulu allee 2 - sissesõidu tee ääres üksikud vanemad puud, mujal madalhaljastus,
piirneb veehoidlaga.
Nulu allee 4 - madalhaljastus, piirneb veehoidlaga.
Piirded Puuduvad
3.4. Hoone üldandmed
Hoonete pinnaandmed, rajamisaastad ja konstruktsioonide andmed on välja toodud vastavalt ehitisregistri
informatsioonile ning hindaja poolt teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele.
KONTORIHOONE
Ehitusaeg Ehitisregistris esmane kasutuselevõtu aasta 1966
Ehitisregistri kood 116054382
allikas: hindaja info
Ehitusluba, ehitusteatis, Nr 77/2003, 22.07.2003 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks
kasutusluba, kasutusteatis1 Nr 21/2004, 27.04.2004 Kasutusluba ehitise rekonstrueerimisel
1 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise
kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on
alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse
9
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Energiamärgis 07.12.2015, E
Peamine kasutamise otstarve Büroohoone, s.h. büroohoone 268,7 m2 ja üksikelamu 51,9 m2 (tegelikult eluruumi
pind 166,6 m2)
Tegelik kasutamise otstarve Büroohoone
Ehitise nimetus Kontorihoone
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki keskosas juurdepääsutee lähedal.
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 2 (ehitisregistri andmed ja visuaalne vaatlus), lisandub
keldrikorrus
Ehitisealune pind 194,8 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind 320,6 m2 (ehitisregistri andmed)
Ehitise osad 4 eluruumi, 1 kontor
Sissepääsu Eluruumi pind (m2) Eluruumi köetav pind
Lähiaadress korrus Eluruumi tubade arv (m2)
Nulu allee 2-1 1 2 51.9 51.9
Nulu allee 2-2 2 1 29,10 0.0
Nulu allee 2-3 2 1 32.6 0.0
Nulu allee 2-4 2 3 53.0 0.0
Sissepääsu Mitteeluruumi pind Mitteeluruumi köetav Kasutusotstarve
Lähiaadress korrus (m2) pind (m2)
Nulu allee 2-2, Nulu
1 268.7 268.7 Büroohoone
allee 2-5
Pinnaandmete vastavus Pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need usaldusväärseks.
Ruumiplaneering Planeeringult sarnaneb hoone pigem kahe pere elamule, sest mõlemal maapealsel
korrusel on eraldi köök ja san.ruumid, kõiki korruseid ühendavast trepikojast on pääs
keldrikorrusele. Samas ei ole tänasel turul tavapärane, et pereelamud on jaotatud
korruste kaupa horisontaalselt, vaid pigem on hoone jaotus poolitav vertikaalselt,
seetõttu ei saa planeeringulahendust lugeda kaasaegseks.
I korrusel 2 eraldi sissepääsu, millest üks on trepikotta. I korrusel paiknevad koridor,
erineva suurusega kontoriruumid, san.ruum. II korrusel paiknevad erineva suurusega
toad, san.ruum, köök. Keldrikorrusel tehniline ruum (eraldi sissepääsuga), ladu,
saunaruumid (eesruum, leiliruum, pesemisruum).
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Madalvundament (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid Tellis, tellis,väikeplokk, puit (ehitisregistri andmed)
Välisseinad Tellis, väikeplokk (ehitisregistri andmed)
Vahelaed Monoliitne raudbetoon, puit (ehitisregistri andmed)
Katus/katusekate Monoliitne raudbetoon, puit/plekk (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus Laudis (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Uksed Välisuksed puituksed klaasavadega (visuaalne vaatlus)
Aknad PVC-raamidel pakettaknad (visuaalne vaatlus).
Hoone Visuaalsel vaatlusel on elamu põhikonstruktsioonid heas seisukorras. Hoone on täies
põhikonstruktsioonide mahus rekonstrueeritud 2003-2004. aastal
seisukord
3.6. Hoone siseviimistlus
Põrandad Laudis, PVC-kate
Seinad Värv, laudis
Laed Värv, laudis
rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele
(EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).
10
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Materjalide seisukord Heas seisukorras. Siseviimistluses on kasutatud keskmise ja odavama hinnaklassi
materjale. Visuaalsel vaatlusel on siseviimistlus üldiselt heas seisukorras. Siseviimistlust
on jooksvalt hooldatud ja hindamise hetkel on kulum keskpärane. Keldrikorruse
tehnilises ruumis on teataval määral täheldada niiskuskahjustusi.
Remondivajadus Otsene remondivajadus puudub
Kohtkindel sisseseade Kohtkindel köögimööbel I ja II korrusel, san.tehnika
Allikas: hindaja info
3.7. Hoone tehnosüsteemid
Veevarustus Lokaalne, kinnistul puurkaev (ehr-i andmed).
Kanalisatsioon Lokaalne, kinnistul mahuti (ehr-i andmed).
Elektrivarustus Võrk (ehr-i andmed).
Küttesüsteem Lokaalküte - lokaalse katla põhine keskküte (vedelküte, radiaatorid) (ehitisregistri
andmed ja visuaalne vaatlus). Lisaks kamin ja õhksoojuspump, mille andmed
ehitisregistris puuduvad.
Ventilatsioon Loomulik (ehr-i andmed).
Muud tehnosüsteemid Sundventilatsioon (visuaalne vaatlus). Antud andmed ehr-is puuduvad. Signalisatsioon.
automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem.
Tehnosüsteemide seisukord Olemasolevad tehnosüsteemid on töökorras ja heas seisukorras. Hindajad soovitavad
ehr-is puuduvad andmed seadustada.
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised
Veetorustik, ehr-i kood 220872391, ehitusalune pindala 13 m2.
Elektri maakaabeel, ehr-i kood 220872394.
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda
sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse
valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise
põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi hakkab Eesti majandus kriisist taastuma 2021. aastal ja saavutab kriisieelse
taseme juba järgmise aasta teises pooles. Samas on Eesti majanduse väljavaade ebakindel, sest vaatamata
lootustandvatele vaktsiiniuudistele on pandeemia kulgu pea võimatu ette ennustada ja majanduse areng võib oodatust
märkimisväärselt erineda.
11
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Käesoleval aastal kahaneb majandus 2,5%. See on palju pehmem langus, kui koroonakriisi puhkedes kardeti ning ühtlasi
ka üks väiksemaid Euroopas. Suhteliselt väiksem tagasilöök teeb kergemaks ka kriisist väljumise. Kui vaktsineerimine
osutub edukaks ja viiruse levik saadakse järgmise aasta esimeses pooles kontrolli alla, hakkab majandus uue aasta teises
kvartalis taas kasvama ja 2021. aasta majanduskasvuks kujuneb 2,9%.
Majanduse kiire tagasipõrge selle aasta kolmandas kvartalis tõendas, et piirangute kadudes on Eesti majandus võimeline
kiiresti kosuma. Kui pandeemia allub peatsele vaktsineerimisele, ei kahjusta koroonakriis majandust püsivalt ja majandus
jõuab kriisieelselt prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Ettevõtetel on palju jõude seisvat ressurssi ja ka pankade
laenutingimused püsivad soodsad. Lisaks elavdavad prognoosiperioodil ajutiselt nõudlust ja seeläbi ka majandusaktiivsust
ulatuslik eelarvestiimul ja kohustusliku teise pensionisamba kaotamise tagajärjel tarbimiseks kasutatavad säästud.
Paindliku tööturu tõttu on hõive järsult vähenenud ning abi tuleb suunata töötute aitamisele. Kuigi Eesti majanduslangus
on seni olnud üks pehmemaid, on hõive vähenenud ulatuslikumalt kui enamikes teistes Euroopa riikides. Rahvusvahelises
võrdluses paindlik tööturg võimaldas hõivel juba kevadsuvel uute oludega kiiremini kohaneda, mida kinnitab seegi, et
töötasuhüvitise lõppemisele ei järgnenud ulatuslikku koondamislainet ning koondamiste arv ei kasvanud ka oktoobris-
novembris. Tööpuuduse määr viiruse teise laine tõttu siiski mõnevõrra tõuseb ja tipneb 2021. aasta alguses pisut enam
kui 10% juures, langedes 2023. aastaks 7% lähedale.
Eesti majanduse väljavaade on ebakindel. Kuigi vaktsiiniuudised suurendavad lootust kriisist jagu saada, on prognoosiga
seotud määramatus endiselt väga suur, sest pandeemia kulg ning sellest tulenevalt ka piirangud ja nende mõju
majandusele võivad oodatust märkimisväärselt erineda. Kuigi prognoosi põhistsenaariumi järgi kasvab majandus
järgmisel aastal 2,9%, siis negatiivse stsenaariumi kohaselt võib Eesti majandus järgmisel aastal 1,8% kahaneda. Lai
prognoosivahemik on tugevalt seotud euroala väljavaatega, kus majanduskasv jääb 2021. aastal vahemikku 0,4%–6%.
Suur määramatus välisnõudluses muudab ebakindlaks ka Eesti majanduse väljavaate.
Kriisist väljumist saab toetada valitsuse ajutiste ja hästi sihitud toetusmeetmetega inimestele ja ettevõtetele. Juba kevadel
käivitatud toetusmeetmeid võib olla sõltuvalt koroonaviiruse levikust ja ettevõtetele kehtestatud piirangutest vajalik
piiratud teatud ulatuses laiendada. Kuna pandeemiaga võitlemiseks kasutatakse esmajärgus erinevaid majandustegevust
takistavaid piiranguid, siis on kohane abi suunata valdkondadesse, mille tegevust kõige otsesemalt piiratakse.
Põhiprognoosi kohaselt jääb eelarve puudujääki ka siis, kui majanduse maht on 2022. aastaks täielikult taastunud
kriisieelselt prognoositud tasemele. Kõige tõenäolisema prognoosistsenaariumi järgi jõuab majandus enne kriisi
prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Valitsus ei suuda aga eelarvet kehtiva riigieelarve strateegia kohaselt selleks ajaks
tasakaalu viia. Seega on Eesti senise eelarvepoliitika säilides sunnitud valitsuse püsivate kulutuste ja investeeringute
katmiseks võlakoormat suurendama ka pärast kriisist taastumist.
Riigi võlakoormuse piiramatu kasvu peatamine eeldab olulist suunamuutust eelarvepoliitikas. Valitsemissektori eelarve
püsis struktuurses puudujäägis juba enne kriisi ja püsikulude tõus sotsiaaltoetuste näol hoiab eelarve struktuurses
puudujäägis ka järgmistel aastatel. Selleks, et riigi võlakoorem kestvalt ei kasvaks, peaksid riigi kulud edaspidi kasvama
majanduskasvust aeglasemalt või tuleb suurendada maksukoormust.
Majandusprognoos põhinäitajate kaupa*
2020 2021 2022 2023
SKP jooksevhindades mld eurodes 27,12 28,37 30,28 31,88
SKP püsivhindades** -2,5 2,9 4,2 2,6
Eratarbimine*** -2,2 3,8 7,1 4,0
Valitsemissektori tarbimine 4,2 -1,3 -1, 2 -1,7
Kapitali kogumahutus põhivarasse -6,6 7, 5 4,9 5,4
Eksport -8,3 5,7 5,0 3,4
Import -8,9 8 ,1 6,0 4,4
SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) -1,1 -0,8 0,7 0,8
Tarbijahinnaindeks -0,4 1,4 1,9 1,8
Ühtlustatud tarbijahinnaindeks -0,6 1,3 2,0 2,0
SKP deflaator -1,0 1,6 2,5 2,6
12
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Töötuse määr (% tööjõust) 7,3 9,9 8,0 6,8
Hõive**** -3,2 -1,9 2,1 1,2
Keskmine brutokuupalk (EUR) 1437 1481 1562 1647
Keskmine brutokuupalk 2,1 3,0 5,5 5,5
SKP töötaja kohta püsivhindades 0,7 4,9 2,1 1,4
Jooksevkonto saldo (% SKPst) 4,0 2,0 1,9 1,7
Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) -5,4 -5,2 -3,4 -2,7
* Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud
väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi.
***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks
piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
4.2. Harju maakonna hoonestatud elamumaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga)
Elamuturg on võrreldes korterituruga vähem efektiivsem ja seetõttu reageerivad antud turusektori näitajad uuele
majanduskeskkonnale mõningase viitega. Elamuturg on pisut hoogu maha võtnud, kuna inimesed on ettevaatlikumad
oma raha paigutamises ja panga finantseerimise abil ostvad inimesed ei julge/ei taha hetkel laenukohustust võtta, seega
rõhk on suuremate omafinantseeringutega ostudel. Elamuturul on tehingute arv eriolukorra tõttu vähenenud, kuid
tehinguhindades see muutus veel ei avaldu (on võimalus, et sügisel näeme, kas eriolukord mõjutas ka keskmisi hindasid).
Üldistatult võib öelda, et 2020 II kvartali eriolukord küll vähendas tehingute arvu, kuid Domus kinnisvara konsultantide
sõnul nõudlus elamute vastu sellegipoolest püsis ja sellest suuremaid muudatusi I poolaasta turule ei toonud.
Harjumaa elamuturg oli 2017. aastal viimase kümne aasta aktiivseim, mil müüdi kokku 1643 elamut ja millest alates on
tehingute maht langenud. 2018. aastal jäi elamute müügitehingute arv varasemast 134 elamu võrra madalamaks. 2019.
aastal müüdi Harjumaal 1561 hoonestatud elamumaad keskmise hinnaga 166 000 € ehk 52 tk rohkem. 2020 I poolaasta
alguses oli müügitempo võrreldav varasemate aastatega, kuid II kvartalis langes müükide maht ca 150 võrra ehk ca
kolmandiku võrra.
Tallinnas on elamute müügitehingute arv püsinud viimased seitse aastat vahemikus 336-388 tehingut aastas. 2019. aastal
müüdi Tallinnas 372 elamut – 36 tehingut rohkem kui 2018. aastal. Keskmine hind on Tallinnas püsinud 2018. aastaga
samal tasemel, olles 275 000 €, kuid maakonnas 6% kallinenud. Varasematel aastatel on elamute hind kallinevate
korterihindade foonil mõnevõrra kasvanud, ning samasugune trend jätkus ka 2020 I kvartalis. II kvartalis keskmine hind
langes, sest muutus tehingute struktuur – rohkem hakati ostma suvilaid ja maakodusid väljaspool Tallinna, mis odavama
hinna tõttu mõjutasid statistilist keskmist negatiivselt.
Tallinna linna ja Harju maakonna hoonestatud elamumaa tehingute arv
ja keskmine hind aastatel 2014-2020 kvartalite lõikes
500 400000
106
116
350000
114
107
97
102
93
400
88
89
99
300000
88
53
70
85
106
Tehingute arv, tk
96
91
86
250000
85
300
85
72
Hind, €
69
77
87
74
200000
63
200 150000
100000
100
222
266
368
356
280
225
364
312
283
213
346
343
256
244
382
338
316
229
320
347
277
194
361
381
238
320
50000
0 0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tallinna tehingute arv Harjumaa tehingute arv (v.a Tallinn)
Tallinna keskmine hind Harjumaa keskmine hind (v.a Tallinn)
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
13
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Tehingute arvult on aastate lõikes olnud kõige aktiivsemad perioodid nii Tallinnas kui Harjumaal teine ja kolmas kvartal.
See on aeg, mil elamute vastu on kõige suurem huvi. Huvitava asjaoluna võibki tuua 2020 II kvartalist Harjumaa
suvilapiirkondade tehinguaktiivsuse kasvu, mis oli 40-60% kõrgem kui I kvartalis. Nii oli hea meel tervitada uusi suvitajaid
järgmistel valdadel: Anija vald (tehingute arv 8, kasv +60%), Harku vald (66, +61%), Lääne-Harju vald (38, +100%) ja Saue
vald (62, +48%). Kusjuures mitte ühegi teise valla tehinguaktiivus ei olnud väiksem võrrelduna I kvartaliga.
2019. aastal olid aktiivsemad piirkonnad maakonnas Saue (220 tehingut), Harku (201 tehingut), Viimsi (155 tehingut), ja
Lääne-Harju (124 tehingut) vald. Linnalähedased vallad on populaarsed, kuna kõrged hinnad on sundinud tarbijaid liikuma
pealinnast kaugemale, kus elamud on vastuvõetavama hinnaga. Samas mõjutab tehingute arvu ka asjaolu, et need
piirkonnad on oma haldusterritooriumilt väga suured.
2019. aastal müüdi linnaosade lõikes kõige rohkem elamuid Pirita (105 tehingut / 2020 I p.a.-l 40 tehingut), Haabersti
(82/26) ning Nõmme (87/35) linnaosades. Neis piirkondades on ka kõige rohkem elamuid pakkumises ning linnasiseselt
on need kõrgelt hinnad elamupiirkonnad.
Eksklusiivseid üksikelamuid müüdi 2019. aastal Tallinnas kokku paarkümmend ja nende hinnad jäid vahemikku 600 000 –
1 100 000 €. 2020 I poolaastal oli tehingute maht 6 ehk müügitempo on langenud, kusjuures üks neist oli tehingus rohkem
kui 2 miljoni euroga.
Nõudlus
Nõudlus Tallinna kui ka Tallinna lähivaldades elamute järele on püsinud stabiilne. Kõige suurem on nõudlus hinnatud
piirkonna (linnalähedaste ja linnasiseste) uute või rekonstrueeritud väiksema pindalaga (120-150 m2, min 3 magamistuba)
ökonoomse küttelahendusega elamute järele. Elamu valikul on tähtis, et sinna saaks kohe sisse kolida ning ostja enam
täiendavaid kulusid tegema ei pea. Kui on vaja ehitada või rekonstrueerida, siis on müük keerukam, kuna väga paljudel
ehitajatel on veel ca 0,5-1 aastane tööde järjekord ning mõistliku hinnaga ehitajat on raske leida. Pank küsib suurt
omafinantseeringut ning sellisel juhul peaks veel remondiks ka oma raha olema. Ja aktiivsel noorel pole ka aega remondiga
tegeleda.
Suur on huvi ka Tallinna ümberkaudsete alevike ja külade elamute vastu. Linna äärealadel on nõutud 150-170 m2 suurused
1-korruselised elamud, mille hinnad jäävad vahemikku 250 000 - 350 000 €. Väga palju pööratakse tähelepanu
energiasäästule ja rahakotisõbralikele küttelahendustele, nt. maakütte olemasolu on väga suur eelis. Samuti mõeldakse
päikesepaneelide peale. Vähenõudlikumad ostjad lepivad ka lokaalse katelseadme ja radiaatoritega küttesüsteemiga või
õhk-soojuspumpadega.
2020 I poolaastal kasvas nõudlus suvilate ja talude vastu. II kvartalis kodus püsinud inimesed, kellel ei olnud oma suvilat
või maakodu, ei olnud rahul korteri pakutavate elamistingimustega. Seetõttu uuriti aktiivselt kinnisvaraportaalides
objekte, mis pakkusid alternatiivi pealinna korterielule. Taaskord tekkis vajadus oma aiamaa, värske õhu ja linnast välja
saamise vastu. Ostjate vajadusi rahuldasid kõiksugu erinevas seisukorras suvilad ja talukohad Harjumaa äärealadeni ja
isegi sealt edasi. Näiteks müüsid Domus Kinnisvara konsultandid just peale eriolukorda rohkem suvilaid ja talusid, mis jäid
Tallinnast 30-50 km kaugusele ja olid hinnaklassis 30 000 – 40 000 €.
Elamute ostjad on keskmisest kõrgemat palka teenivad perekonnad, vanusega 30+. Kõrgema hinnaklassi elamu ostja on
väga põhjalikult kaalutlev klient, kes tahab saada parimat lahendust. Meil on olnud ka kliente, kes on enne elamu ostu
lasknud teha termokaameraga pildistamise tuvastamaks soojalekkeid, et olla kindel ostetava kinnisvara ehituskvaliteedis.
Elamute ostul pööratakse aina suuremat tähelepanu dokumentatsiooni korrasolekule. Ilma korras dokumentideta
(kasutusloata) pank laenu ei anna ning tihti pole ostjal aega ega tahtmist selle pika paberimajanduse järgi oodata, pigem
otsib kiiresti uue sobiva pakkumise ja teeb sellega tehingu.
Nõudlust mõjutab ka ostjate laenuvõimekus. Mitmed riskisektorites (turism, toitlustus, majutus, lennundus) töötanud
inimesed aga ka riigiabi saanud ettevõtete töötajad olid mõneks ajaks krediidiasutuste silmis madalama
laenuvõimekusega. Samuti avaldab mõju maksepuhkus ja selle periood. Vaatamata pankade valmisolekule laene
väljastada on kõik eelnev vähendanud laenukõlbulike kliente oskaalu ja laenumahtusid. Eesti Panga statistika kohaselt oli
keskmine laenuintressi määr mai kuus 2,17%, mis on madalam, kui 2019 aasta keskmine, mis tõenäoliselt viitabki ainult
tugevale ostjaskonnale. Mai kuus oli eluasemelaenude käive 80,4 miljonit eurot, mis on võrreldav 2016. aasta mahtudega.
Elamuturu trendid:
- Mõned arendajad võtavad ostja korteri müügikohustuse enda kanda tagamaks oma objekti müügilikviidsus.
14
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
- Ostjad eelistavad uut elamufondi vanale või väga heas asukohas halvas seisus elamut uue püstitamiseks.
- Elamu valimisel pööratakse väga suurt tähelepanu energiasäästule.
- Nõudlus maakodude vastu on kasvanud.
- Pakkumiste maht on viimaste aastate madalaim.
Pakkumine
2020 I kv seisuga on müügipakkumiste vähenemise trend süvenenud ning pakkumise defitsiidi taustal on püsiv nõudlus
kasvatanud müügihindasid. II kvartalis müügipakkumiste vähenemine peatus ning Harjumaal oli pakkumisel 1454,
Tallinnas 517 elamut.
Kui võtta aluseks kuulutuste portaali KV pakkumiste arv, siis 2019. aasta II pooles vähenes Tallinnas pakkumiste maht 592
elamuni. Püsiva nõudluse taustal on pakkumises olevate elamute keskmised hinnad tasapisi tõusnud, kuid eriolukorra
kvartalis hinnakasv pidurdud. Pakkumises on kõige rohkem elamuid hinnavahemikus 200 000 - 600 000 €.
Tallinna hoonestatud elamumaade keskmine pakkumiste arv ja keskmine
hind aastatel 2014-2020 kvartalite lõikes
1617
1599
1583
1580
1574
1569
1557
1555
1531
1519
1455
1452
1448
1600 1800
1402
1401
1397
1360
1328
1318
1316
Pakkumiste arv, tk
1291
1275
1271
Keskmine hind, €/m²
1600
1222
1400
1205
1189
1200 1400
1200
1000
1000
800
800
600
600
400 400
1349
1237
1247
1240
1154
1225
1236
1183
1133
1099
1049
777
939
949
850
829
767
876
823
761
721
742
639
592
555
517
200 200
0 0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Pakkumiste arv Keskmine hind
Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee, Domus Kinnisvara
Maakonnas on pakkumiste vähenemine ja hindade kasvamine pidurdunud, sest II kvartali näitajad oli üsna võrreldavad
eelmise kvartali näitajatega.
Harju maakonna hoonestatud elamumaade keskmine pakkumiste arv ja
keskmine hind aastatel 2014-2020 kvartalite lõikes
1507
1497
1442
1435
1407
1401
1396
1388
1383
1368
1328
1292
1284
1282
1281
1260
1245
3500 1600
1224
Pakkumiste arv, tk
1182
1172
1159
Keskmine hind, €/m²
1139
1138
1088
1072
1065
3000 1400
2500 1200
1000
2000
800
1500
600
1000 400
2035
2677
2883
2901
2738
2852
3169
3091
2845
2737
2798
2702
2372
2395
2246
2307
1882
2140
2033
1883
1752
1803
1646
1483
1434
1454
500 200
0 0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Pakkumiste arv Keskmine hind
15
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee, Domus Kinnisvara
Viimasel ajal on müüki tulnud kuni 12 aasta vanuseid eramuid, paarismaju ja ridamaju. Põhjusel, et buumi tipus ehitatud
majad vajavad nüüd juba suuremaid investeeringuid ja mõttekam on osta uus, parema kvaliteediga ehitis. Tallinnas on
kõige rohkem elamute pakkumisi Nõmmel ja Pirital, kuid neis linnaosades on ka enim hoonestatud elamumaade
tehinguid. Olemasolevate müügimahtude realiseerimine linnaosade lõikes jääb valdavalt kahe aasta piiridesse.
Õigesti hinnastatud elamute keskmine müügiperiood on 2020 I poolaastal keskmiselt ühe kuu võrra kasvanud. Kui
varasemalt oli müügiperiood keskmiselt 5 kuud, siis tänases turuolukorras on see keskmiselt 6 kuud. Keskmisest kallimatel
elamute tunduvalt pikemad.
Prognoos: Korterite hinnad on tõusnud eelnevatel aastatel väga jõuliselt ning uuemates majades paiknevate 3- ja 4-
toaliste korterite hinnad on kohati jõudnud samale tasemele elamutega. Sellest tulenevalt eelistavad paljud turuosalised
üha enam elamu ostmist korteri ostule. Sarnaselt korteriturule on ka elamuturul pakkumise maht püsinud stabiilselt
madal, mis omakorda on hoidnud ja isegi kasvatanud nõudlust. Seetõttu on võimalik, et majanduse halvenemisest tingitud
pakkumismahtude stabiilne kasv ei ole suurem kui turu neelduvusvõime, mistõttu ei pruugi tehinguhinnad oluliselt
vähenedagi. Seega prognoosime, et hoonestatud elamumaade tehingute arv ja hinnad püsivad 2020 II poolaastal
stabiilsetena. Tõenäoliselt kujunevad uued turutrendid II poolaastal, mil olukord majanduses ja kinnisvaraturul tervikuna
selgem.
Jõelähtme valla elamutega hoonestatud elamumaad
Jõelähtme vallas tehakse iga-aastaselt elamutega keskmiselt ca 40-50 tehingut aastas. Alates aastast 2010 on elamutega
tehtud tehingute arv olnud valdavalt tõusvas trendis, sellest võib järeldada, et huvi Tallinnast väljaspool asuvate elamute
vastu on kasvamas. Eelistatud elamupiirkondadeks on Neeme, Ihasalu, Kaberneeme, Loo ja Kostivere. Selle põhjuseks
võib tuua, et nimetatud asukohtades on väljakujunenud elamupiirkonnad, mis on vara lõppkasutajate jaoks atraktiivsed,
kuna seal on olemas infrastruktuur ja need asuvad Tallinna vahetus läheduses. Lisaks Maardu aedlinnade lähedale jääv
Uusküla, kus on väiksemad suvilad-aiamajad. Uuselamute väljakujunenud hinnatase on vahemikus 200 000 € - 400 000 €,
rek.-tud elamutel 150 000 € - 200 000 €. Hinda mõjutab eelkõige elamu konstruktsioonide ja siseviimistluse seisukord,
vee-, kanalisatsiooni- ja elektritrassidega liitumised, asukoht jm. Viimastel aastatel on elamute keskmine tehingusumma
olnud kasvavas trendis, millest võib järeldada, et eelistatakse elamuid, mis on paremas seisukorras ja pisut kõrgema
hinnatasemega.
4.2.1. Müügitehingud
Hindajale on teada järgmised elamutega teostatud tehingud:
Tehingu Kinnistu
Nr Asukoht Tehingu aeg hind, € pindala, m2 Hoone snp, m2 Lisainfo
Jõelähtme vald, 06.2020 175 000 1788 144,1 2011 valminud puitmaja, hea,
Kostivere alevik, Aali siseviimistlus hea, snp 144,1 m2, õhk-vesi
1 tee soojuspump, kamin, vesi ja kanal
tsentraalsed, madalhaljastus, piirded,
parkimine killustikkate
Jõelähtme vald, 09.2020 217 000 1522 144,1 2007 valminud puitmaja, hea,
Kostivere alevik, Aali siseviimistlus väga hea, snp 122,9 m2,
2
tee elekter, gaasiküte, kamin, vesi ja kanal
tsentraalsed, madalhaljastus, piirded
Jõelähtme vald, 08.2020 179 000 3605 132,8 2004 ehitatud kivi- ja
Rebala küla, Kuuse puitkonstruktsioonil elamu, hea, snp
3 tn 132,8 m², el.küte, kamin, siseviimistlus
hea/väga hea, kohtkindel mööbel,
kõrghaljastus
Jõelähtme vald, 01.2020 150 000 29 000 343,5 1997 ehitatud kivikonstruktsioonil
Saviranna küla, elamu, hea, snp 343,5 m², el.küte, ahi,
4 Kalda tee kamin, pliit, saunamaja, hooldamata
tenniseväljak, siseviimistlus hea,
kohtkindel mööbel, meri 200 m
Jõelähtme vald, 06.2020 77 500 20 500 Umbes 130 1914 ehitatud talu, vajab remonti, snp
Jägala küla 130 m², ahjuküte, ruumid vajavad
5
remonti, kõrghaljastus, piirneb Jägala
jõega
16
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse
hindamiseks.
4.2.2. Turustatavuse analüüs2
Hinnatava vara lõppkasutajad Elamute lõppkasutajad on keskmise sissetulekuga isikud (lastega pered)
Lõppkasutajaid iseloomustavad Eelistavad elada Tallinna vahetusläheduses, on seotud piirkonnaga (töö, kool,
tunnused hobid).
Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest turusegmendis on nõudlus
turusegmendi nõudeid Tallinna lähiümbruses paiknevate üksikelamute vastu.
Kui suur osa lõppkasutajatest Tõenäoliselt arvestatav osa lõppkasutajatest.
soovib hinnatavat vara
Kui suur osa lõppkasutajatest on Tõenäoliselt arvestatav osa lõppkasutajatest.
võimelised hinnatavat vara
soetama
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3
Arendusprojektid Piirkonnas on pakkumisel järgmised uusarendused:
Niidu tn 30, Raasiku alevik, pakkumishinnad vahemikus 145 000 – 149 900 €,
ridaelamud suurusega 114 m2.
Lagedi Kodu, Lille tn, Lagedi alevik, pakkumishinnad vahemikus 185 000 – 245 000
€, ridaelamud suurustega vahemikus 90 – 140,3 m2.
Käokella elurajoon, Kanarbiku tee 13, Järveküla, pakkumishinnad vahemikus 224
000 – 265 000 €, ridaelamud suurustega vahemikus 117,7 – 118,9 m2.
Ülemiste elamurajoon, Sõjala tee 6/1, pakkumishinnad vahemikus 186 000 – 196
000 €, ridaelamud suurustega 133 m2.
Kesa tee 13, Limu küla, pakkumishinnad vahemikus 195 000 – 209 000 €, ridaelamud
suurustega 120 m2.
Müügiperiood Kuni 6 kuud
Müügihinnad Prognoosime, et hinnad lähiajal tõenäoliselt oluliselt ei muutu.
Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad
4.2.3. Pakkumine
Suuremate kinnisvaraportaalide informatsiooni kohaselt on Harju maakonnas Jõelähtme vallas hetkel pakkumises 30
elamuga hoonestatud kinnistut. Hinnatavaga sarnaste varade pakkumishinnad on vahemikus 150 000 € - 250 000 €,
sõltuvalt vara asukohast, elamu välis- ja siseviimistluse seisukorrast ja muudest teguritest. Toome välja
kinnisvaraportaalist www.city24.ee mõned hoonestatud kinnistute pakkumised samaväärsetest piirkondadest:
2 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik
turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika
aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul.
Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda
hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
17
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus,
et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame,
et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on
füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena
hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine eluhoonena, mis on füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab hoone olemus
ja asukoht), vajalikult põhjendatud (alternatiivsed kasutused puuduvad), õiguslikult lubatav (antud asjaolu toetab osaliselt
hoone juriidiline sihtostarve, tõenäoliselt on võimalik ülejäänud mitteeluruumid muuta ehitusteatisega samuti
eluruumideks), finantsmajanduslikult otstarbekas (piirkonnas on nõudlust rohkem elukondliku kui ärikondliku vara vastu)
ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul on hinnataval varal alternatiivne
kasutusfunktsioon kontorihoonena, kuid tõenäoliselt ei saavutaks see sellisel kujul oma kõrgeimat väärtust (vara asukoht
ei ole äriliseks otstarbeks atraktiivne).
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi
tehinguid.
Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud
varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi,
ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei
ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse
18
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse
käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja
pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
5.2. Turuväärtuse hinnang
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-
ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.
Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga
võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti
ja sarnases turusituatsioonis.
Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Tehingu Kinnistu
Nr Asukoht Tehingu aeg hind, € pindala, m2 Hoone snp, m2 Lisainfo
Jõelähtme vald, 09.2020 217 000 1522 144,1 2007 valminud puitmaja, hea,
Kostivere alevik, Aali siseviimistlus väga hea, snp 122,9 m2,
2
tee elekter, gaasiküte, kamin, vesi ja kanal
tsentraalsed, madalhaljastus, piirded
Jõelähtme vald, 08.2020 179 000 3605 132,8 2004 ehitatud kivi- ja puitkonstruktsioonil
Rebala küla, Kuuse tn elamu, hea, snp 132,8 m², el.küte, kamin,
3
siseviimistlus hea/väga hea, kohtkindel
mööbel, kõrghaljastus
Jõelähtme vald, 01.2020 150 000 29 000 343,5 1997 ehitatud kivikonstruktsioonil elamu,
Saviranna küla, Kalda hea, snp 343,5 m², el.küte, ahi, kamin,
4 tee pliit, saunamaja, hooldamata
tenniseväljak, siseviimistlus hea,
kohtkindel mööbel, meri 200 m
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Sellised tehingud said valitud kinnistul
oleva sarnase hoonestuse tõttu (ajaliselt sarnasel ajal püstitatud kui hinnatav hoone rek.-ti). Teisi tehinguid ei ole
kasutatud, sest need tehingud on liialt erinevad hoone olemuselt (lagunenud talu) või oli tegemist liiga uue hoonega
(2011).
Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid.
Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu
turuväärtust.
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste
varadega tehtud tehinguid.
Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
võrdlustehingute osas • Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad ja elukondliku vara turul on
peamiselt tehingute osapoolteks eraisikud, mistõttu võetakse võrdlusvarade
tehinguhindadeks tabelist toodud lõpphinnad. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud
käibemaksu tehingu summa pealt tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda
ei mõjuta.
3
Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks valime tervikhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu
toimemehhanisme kõige paremini.
3 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks
ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11)
19
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdluselementide valik4 • Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendanud, kuna vaadeldud aja
jooksul on Harju maakonnas asuvate elamute hinnad püsinud stabiilsetena.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust
mõjutavad tegurid:
• Asukoha kohandus – Varade hinda mõjutab piirkonna sisene asukoht, kaugus
keskusest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse
hoonestus, haljastus, müratase jne.
• Elamu olemus ja seisukord – Paremas seisukorras elamud on kõrgemalt hinnatud,
sest ei eelda koheseid investeeringuid. Samuti mõjutab hinda arhitektuurne
atraktiivsus.
• Ruumide seisukord – Kvaliteetsema ja paremas seisukorras siseviimistlusega
elamud on kõrgemalt hinnatud. Hinnavahe kvaliteediklasside vahel on 5-40%.
• Elamu suletud netopind – Suurema pindalaga elamud on kõrgemas hinnaklassis.
Ligikaudu 40 m² lisapinda tõstab vara väärtust 10%. Eluhoone pindala on üks
olulisemaid väärtust kujundavaid parameetreid, kuna see mõjutab otseselt hoone
kasutusvõimalusi ja mugavust. Ebaotstarbekalt suure pinnaga eluhoonete mõju
kinnistu väärtusele võib ka negatiivseks osutuda, kuna see toob kaasa
ebamõistlikult kõrged majanduskulud.
• Kinnistu pindala – Suurematel kinnistutel paiknevad elamud on kõrgemalt
hinnatud, kuna võimaldavad suuremat privaatsust, täiendavat ehitusõigust või
sõltuvalt kinnistu asukohast, geomeetriast ja hoonestuse paigutusest ka võimalust
kinnistu jagamiseks. Samas suurema kinnistuga kaasnevad ka suuremad
korrashoiukulud, mistõttu kinnistu pindala suurenedes suureneb vara tervikhind
proportsionaalselt kasulikkusele. Keskmisest suuremate kinnistute puhul tõstab
vara väärtust 5-10%.
• Elamu konstruktsioonid – Kivikonstruktsiooniga elamud on puitkonstruktsiooniga
elamutest mõnevõrra enamhinnatud, mistõttu ka kõrgema hinnaga.
• Küttesüsteem – Lokaalse keskküttesüsteemiga või kaasaegsete ning ökonoomsete
küttesüsteemidega (nt, maasoojuspump, õhksoojuspump) elamud on ahi- ja
elektriküttega elamutest enamhinnatud, mistõttu kõrgema hinnaga.
• Kõrvalhooned/rajatised/lisapinnad – lisapindade (garaaž, keldrikorrusel olevad
ruumid, panipaigad, lehtlad jms) olemasolu ja nende seisukord mõjutab kinnisvara
väärtust. Heas seisukorras ja oma funktsionaalsuselt vajalikud lisapinnad ja
kõrvalhooned lisavad varale väärtust.
• Haljastus – kõrghaljastuse/madalhaljastuse olemasolu ja piirete olemasolu
tõstavad kinnistu hinda. Samuti mõjutab kinnistu hinda veekogu olemasolu, sest
veekogude äärseid kinnistuid on väga vähe ning defitsiit on tekitanud nõudlust.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav
vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad.
Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik
rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on
väiksemad kui 5%.
Kohandustabel:
VÕRRELDAVAD TEHINGUD
HINNATAV VARA
1 2 3
Hindamisel lähtuti
Tehinguhind, € 217 000 179 000 150 000
tervikhinnast
Tehingu aeg sept.20 aug.20 jaan.20
dets.20
Ajaldamine 0% 0% 0%
Ajaldatud
217 000 179 000 150 000
tervikhind, €
4 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest
vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
20
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Jõelähtme vald,
Jõelähtme vald, Rebala Jõelähtme vald,
Jõelähtme vald, Kostivere alevik, Aali
küla, Kuuse tn, Saviranna küla, Kalda
Asukoht Jägala küla, Nulu tee, keskmisest
keskmiselt hinnatud tee, keskmiselt
allee 2a, 2, 4, kõrgemalt hinnatud
piirkond hinnatud piirkond
keskmiselt piirkond
Võrdlus hinnatud piirkond parem samaväärne samaväärne
Kohandus -5% 0% 0%
2004 ehitatud, heas 1997 ehitatud, heas
2007 ehitatud, heas seisukorras elamu seisukorras elamu
Elamu seisukord
2004 rek.-tud, heas seisukorras elamu (arhitektuuriliselt (arhitektuuriliselt
seisukorras elamu atraktiivne) atraktiivne)
Võrdlus parem parem samaväärne
Kohandus -10% -10% 0%
elamu eluruumid väga heas heas/väga heas
heas seisukorras,
Ruumide on heas seisukorras, kulum seisukorras, kulum
kulum keskpärane,
seisukord seisukorras. madal, kohtkindel keskpärane, kohtkindel
kohtkindel mööbel
Siseviimistluses on mööbel mööbel
Võrdlus kasutatud keskmise parem parem samaväärne
ja odavama
hinnaklassi
Kohandus materjale, olemas -15% -10% 0%
kohtkindel
köögimööbel
Elamu suletud
122,9 132,8 343,5
netopind, m² 320,6, s.h.
Võrdlus täiskelder väiksem väiksem samaväärne
Kohandus 10% 10% 0%
Kinnistu pindala,
1522 3605 29000
m² 6239,0 + 9894,0 +
Võrdlus 1561,0 = 17 694 väiksem väiksem suurem
Kohandus 10% 10% -5%
kivi- ja
Elamu ja puitkonstruktsioon/ kivikonstruktsioon/
kivi- ja puitkonstruktsioon/
konstruktsioonid katusekate- kivi katusekate kivi
puitkonstruktsioon/ katusekate plekk
Võrdlus katusekate plekk kehvem samaväärne samaväärne
Kohandus 5% 0% 0%
elektriküte, gaasikatel Elektriküte
elektriküte
Lokaalne õlikatla (radiaatorid), kamin; (radiaatorid), ahi,
Küttesüsteem (radiaatorid), kamin;
põhine keskküte loomulik kamin, pliit; loomulik
loomulik ventilatsioon
(radiaatorid), ventilatsioon ventilatsioon
Võrdlus sundventilatsioon parem kehvem kehvem
Kohandus -5% 5% 5%
Kõrvalhooned,
saunamaja, kehvas
rajatised, lehtla puuduvad
seisus tenniseväljak
lisapinnad Puuduvad
Võrdlus parem samaväärne parem
Kohandus -5% 0% -5%
meri 200 m, madal- ja
Tammiku madalhaljastus kõrghaljastus
Haljastus kõrghaljastus
veehoidla, madal-
Võrdlus kehvem kehvem samaväärne
ja kõrghaljastus
Kohandus 10% 10% 0%
Summaarne
-5% 15% -5%
kohandus
Kohandatud
206 150 205 850 142 500
tervikhind, €
Kohanduste absoluutväärtuste summa 75% 55% 15%
21
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Osakaal lõpphinnas 20% 30% 50%
Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 41 230 61 755 71 250
Kaalutud
keskmine
174 235
kohandatud
tehinguhind, €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab
arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse.
Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem
kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.
Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 41 230 + 61 755 + 71 250 = 174 235 €. Seega saame hinnatava vara
turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 174 000 € (so 543 €/m² hoone suletud netopinna
arvestuses).
Vastavalt lähteülesandele toome välja turuväärtuse iga katastriüksuse kohta eraldi allolevas tabelis:
Aadress Turuväärtus, €
Nulu allee 2a 1 500 €5
Nulu allee 2 157 000 €6
Nulu allee 4 15 500 €7
Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna elamute turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus
peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.
6. Hindamistulemus
Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu
hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald,
Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4 asuva hoonestatud kinnistu registriosa numbriga 14240502 (mille hoonestuseks on
kontorihoone) harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval 174 000 (ükssada seitsekümmend neli tuhat) eurot.
Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse
juures prognoosida kuni 6 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
5 Faktilist on tegemist 50% veekogude- ja 50% maatulundusmaaga, millele ei ole võimalik taotleda ehitusõigust, sest see jääb
ehituskeelevööndisse. Seetõttu ei saa seda lugeda kinnisvaraturu jaoks atraktiivseks ja käibes olevaks varaks ehk tegemist on varaga
millega turul ei kaubelda. Seetõttu on turuväärtuse hindamisel lähtutud maa korralise hindamise metoodika §-st 34 ja aluseks on
võetud piirkonna valdava sihtotstarbe mää väärtus, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2. Piirkonna valdav sihtotstarbe on
maatulundusmaa ja antud sihtotstarbe keskmine hind oli 2020 aastal Jägala külas 1,19 €/m2. Seega saame kinnistu väärtuse järgmiselt:
1,19 €/m2 x 6239 m2 x 0,2 = 1 485 €, s.o. 1 500 €.
6 Turuväärtuse leidmiseks on hindaja arvestanud eelnevas kohandustabelis veekogu (Nulu allee 2a) ja maatüki (Nulu allee 4) puudumise
mõju, misjärel on kinnistu turuväärtuseks jäänud 157 000 €.
7 Kinnistu turuväärtus on saadud järgmiselt: 174 000 – 157 000 – 1 500 = 15 500 €.
22
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Lisa 1. Fotod
• Nulu allee 2a
• Nulu allee 2
23
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
24
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
25
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
26
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
• Nulu allee 4
27
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Registriosa:
Registriosa number 14240502
Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond
Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 09.07.2013
Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 09.07.2013
I jagu - KINNISTU KOOSSEIS
Sulge
Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist
Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande
Nr. kehtivus
1 24501:001:1566 Maatulundusmaa 50%, 6239,0 21.01.2020 kehtiv
24505:002:0255 Veekogude maa 50%, Harju m2 kinnistamisavalduse alusel
24505:002:0257 maakond, Jõelähtme vald, 9894,0 liidetud kinnistu 16603650
Jägala küla, Nulu allee 2a. m2 27.01.2020. Kohtunikuabi Reet
Ühiskondlike ehitiste maa 1561,0 Kesküla
100%, Harju maakond, m2
Jõelähtme vald, Jägala küla,
Nulu allee 2.
Ühiskondlike ehitiste maa
100%, Harju maakond,
Jõelähtme vald, Jägala küla,
Nulu allee 4.
II jagu - OMANIK
Sulge
Kande Omanik Kande alus Kande
Nr. kehtivus
1 Eesti Vabariik 4.04.2013 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv
9.07.2013. Kinnistussekretär Anne UrmKohtunikuabi
Neeme Laane
III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED
Sulge
Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande
Nr. (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus
kitsendused
1 Kustutatud ametiülesannete korras kehtiv
kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel
29.03.2017
IV jagu - HÜPOTEEGID
Sulge
Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande
Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus
Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ
Nimi: Toomas Vaks
Kuupäev: 29.01.2021 11:30:40
28
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte
Omandi liik
Omandi liik kinnisasi
Kinnistamisavalduse kuupäev esmakinnistamisel
Ehitise üldandmed
Ehitise liik Hoone
Ehitise nimetus Kontorihoone
Ehitisregistri kood 116054382
Esmase kasutuselevõtu aasta 1966
Esmane kasutuselevõtu aasta on oletuslik Ei
Kavandatav kasutusele võtmise aeg 30.12.2003
Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg
Ehitise seisund kasutusel
Peamine kasutamise otstarve 12201 Büroohoone
Ehitise koha-aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2
Ehitise üldised tehnilised andmed
Ehitisealune pind (m2) 194,8
Maapealse osa alune pind (m2)
Maapealsete korruste arv 2
Maa-aluste korruste arv
Absoluutne kõrgus (m)
Kõrgus (m) 8,3
Pikkus (m) 16,6
Laius (m) 11,2
Sügavus (m)
Suletud netopind (m2) 320,6
2
Köetav pind (m ) 320,6
Maht (m3) 1 495
3
Maapealse osa maht (m )
Üldkasutatav pind (m2)
Tehnopind (m2)
29
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid
Puuduvad.
30
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-1-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 2a, 2 ja 4
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav
hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
31
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14327102 (kuur)
Aadress: Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1.
Väärtuse kuupäev: 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev: 07.02.2021
Harilik väärtus (turuväärtus): 3 800 €
Koostaja ja kinnitaja: Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Sisukord
KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 4
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 4
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5
2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5
3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5
3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5
3.2. Omandisuhted ......................................................................................................................................................... 6
3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 7
3.4. Hoone üldandmed ................................................................................................................................................... 8
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................... 9
3.6. Hoone siseviimistlus ................................................................................................................................................ 9
3.7. Hoone tehnosüsteemid ........................................................................................................................................... 9
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised...................................................................................................................................... 10
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................... 10
4. Turuülevaade ........................................................................................................................................................ 10
4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 10
4.2. Harju maakonna hoonestatud tootmismaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga) ............................................... 11
4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 15
4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 16
4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 16
4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 17
5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 17
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 17
5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 17
6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 20
Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 21
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 22
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte .................................................................................................................................... 22
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid ............................................................................................................... 23
Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ....................................................................................................................... 23
2
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14327102 (kuur)
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1.
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri KV49203
objekti kood
Katastritunnus 24505:002:0264
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala 1168 m2
Kinnistu hoonestus Kuur
Hoone suletud netopind 123,5 m2
Hoone üldseisukord Kuur on visuaalsel ülevaatusel rahuldavas seisukorras.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Väärtuse kuupäev 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev 07.02.2021
Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
Tellimusleping Tellimuse eksperthinnangu teostamiseks on esitanud Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
e-kirja teel 23.11.2020 nr 5-2/20/4512-1.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud
turuväärtuse juures prognoosida kuni 9 kuud. Likviidsuse hindame keskpäraseks.
Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva
protsendi piires erineda.
Käibemaks Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaks.
VASTUOLUD
Hindaja ei tuvastanud vastuolusid ehitisregistri ja tegelike andmete vahel.
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on
Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1 asuva hoonestatud
kinnistu registriosa numbriga 14327102 (mille hoonestuseks on kuur) harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval
3 800 (kolm tuhat kaheksasada) eurot.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
3
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1.
Registriosa nr 14327102
Vara liik Kuur
Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Väärtuse liik Harilik väärtus (turuväärtus)
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Harilik väärtus
eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku
väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel
lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3:2015).
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku
nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda
hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida
(EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil.
Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte
ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning
esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.
Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;
- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.
Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat
seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,
et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine
võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
4
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või
ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa
avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita
hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud ehitus-tehnilisi uuringuid
tehnosüsteemidele.
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Omaniku esindaja RMK Kinnisvaraosakonna Põhja piirkonna haldusjuht Uno Koppelmaa 17.12.2020-
suulised ja kirjalikud selgitused kohapealsel ülevaatusel ja e-kirja teel 18.12.2020
Kohapealne ülevaatus 17.12.2020
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 17.12.2020
Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 17.12.2020
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 17.12.2020
Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40 17.12.2020
https://joelahtme.kovtp.ee
Detailplaneeringute info päring https://joelahtme.kovtp.ee 17.12.2020
Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 04.02.2020
Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 17.12.2020
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Toomas Vaks
Ülevaatuse juures viibinud isik Omaniku esindaja Uno Koppelmaa, MTÜ Kostivere Jahiseltsi esindajad
Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara tervikuna.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja
varjatud osasid inspekteerinud.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatava vara asukoht on Harju maakonnas Jõelähtme vallas Jägala külas Jägala-Käravete
tee läheduses. Vara kaugus Tallinnast on ca 29 km, Kostivere alevikust ca 11 km, valla
keskusest, Jõelähtme külast, ca 6 km. Piirkonnasiseselt on asukoht rahuldav, ostjate poolt
keskmiselt madalamalt hinnatud.
5
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Makroasukoht
Allikas:https:// geoportaal.maaamet.ee
Mikroasukoht
Konkureerivad Hinnatavaga konkureerivad turupiirkonnad on Tallinna lähedusse jäävad väiksemate
turupiirkonnad asulate kõrvalised alad, v.a. tehnopargid.
Piirkonna hoonestus Lähiümbruses esineb hoonestust hõreldalt, üksikud elamud koos kõrvalhoonetega,
suvilapiirkonnad
Infrastruktuur Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport
Kostivere alevikus Kostivere alevikus Kostivere alevikus Läheduses, Jägala-
Käravete tee
Haljastus ja heakord Metsa- ja põllumaad. Ümbruskonnas valdavalt isetekkeline haljastus.
Veekogud Jägala jõgi, Kahtlase järv.
Õhu saastatus ja müra Hinnatav vara asub eemal keskmise liiklustihedusega Jägala-Käravete teest, seega õhu
saastatuse ja müra tase on keskmisest madalam.
Juurdepääs Juurdepääs heas seisukorras avalikult kasutatavalt (riigiomandis) püsikattega teelt.
Tee skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (maanteeameti kaart)
Kergliiklusteed ja avalikud Puuduvad
puhkealad
Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta, juurdepääsuteedel.
3.2. Omandisuhted
Registriosa number 14327102
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
Vara kasuks seatud piiratud Puuduvad
asjaõiguse kanded
registriosa I jaos
Vara koormatiste ja Puuduvad
kitsenduste kanded
registriosa III jaos
Vara hüpoteegi kanded Puuduvad
registriosa IV jaos
Maa-ameti kitsenduste Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil on järgmised kitsendused:
kaardi järgsed kitsendused
Nähtus Vöönd Pindala
Kuni 10ha pind, kuni 25km2 valgalaga Ranna või kalda piiranguvöönd 34.3
veekogu
Elektriõhuliin alla 1 kV Elektripaigaldise kaitsevöönd 66.7
Maaparandussüsteemi maa-ala Maaparandushoiuala 2.2
6
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Riigikaitseline ehitis Riigikaitselise ehitise 1168.2
piiranguvöönd
Elektriõhuliin alla 1 kV Elektripaigaldise kaitsevöönd 116.6
Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei piira vara
olemasolevat kasutusfunktsiooni.
Kitsenduste kaart:
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad.
Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja
mõjutavad õiguslikud lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
tegurid ja piirangud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas
eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus
Katastritunnus 24505:002:0264
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%
Üldplaneering Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40.
Üldplaneeringu maakasutusplaani alusel on tegemist hajaasustuspiirkonnaga, kus maa
juhtotstarve on tootmismaa, mis jääb rohevõrgustiku alale. Ümbruses valdavalt
riigimetsamaa juhtotstarbeline maa.
7
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:
Allikas: https://joelahtme.kovtp.ee
Detailplaneering Maa-alal on kehtivat detailplaneeringut ei ole. Uusi detailplaneeringuid algatatud ei ole
(allikas: https://joelahtme.kovtp.ee)
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Pindala 1168 m2
Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga.
Parkimine Parkimisvõimaluse ümber kuuri juurdepääsuteel. Parkimiseks kohandatud
asfalteeritud ala Nullu allee 2 kinnistul.
Hooned ja rajatised Kuur (ehr-i kood 116054386).
Haljastus Kõrghaljastus (männimets), murukate
Piirded Puuduvad
3.4. Hoone üldandmed
Hoonete pinnaandmed, rajamisaastad ja konstruktsioonide andmed on välja toodud vastavalt ehitisregistri
informatsioonile ning hindaja poolt teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele.
KUUR
Ehitusaeg Ehitisregistris esmane kasutuselevõtu aasta puudub. Hinnanguliselt on tegemist 1970-
1980. valminud ehitisega.
Ehitisregistri kood 116054386
allikas: hindaja info
8
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Ehitusluba, ehitusteatis, Nr 245/1786(E3), 31.12.2003 Hooneregistri ehitise teatis
kasutusluba, kasutusteatis1
Energiamärgis Puudub
Peamine kasutamise
otstarve Elamu, kooli vms abihoone
Tegelik kasutamise otstarve Kontorihoone-elamu abihoone
Ehitise nimetus Kuur
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki servas juurdepääsutee lähedal.
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (ehitisregistri andmed ja visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 135 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind 123,5 m2 (ehitisregistri andmed)
Ehitise osad -
Pinnaandmete vastavus Pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need usaldusväärseks.
Ruumiplaneering Tegemist on kergvaheseintega eraldatud kuurboksidega, kuuriboksidel eraldi
sissepääsud vahetult juurdepääsuteelt. Lae kõrgused pea kõikidel boksidel ulatuvad
viilkatuse alla välja.
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Vaivundament (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid Puit (ehitisregistri andmed)
Välisseinad Puit (ehitisregistri andmed)
Vahelaed - (ehitisregistri andmed)
Katus/katusekate Eterniit (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus Laudis (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Uksed Välisuksed puituksed ühe- ja kahepoolsed (visuaalne vaatlus)
Aknad - (visuaalne vaatlus)
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid rahuldavas seisukorras. Hoonet on
põhikonstruktsioonide teataval määral hooldatud, kuid siiski on täheldada niiskus- ja veekahjustusi. Olulisi
seisukord vajumisi seintes ei täheldatud. Soojustamata konstruktsioonid.
3.6. Hoone siseviimistlus
Põrandad Laudis
Seinad Laudis
Laed Viilkatuse eterniit või laudis
Materjalide seisukord Tegemist on valdavalt ehitusaegse viimistlusega ja selle seisukord on remonti vajav.
Remondivajadus Esineb otsene remondivajadus.
Kohtkindel sisseseade Puudub
3.7. Hoone tehnosüsteemid
Veevarustus Puudub (ehr-i andmed)
Kanalisatsioon Puudub (ehr-i andmed)
Elektrivarustus Puudub (ehr-i andmed)
Küttesüsteem Puudub (ehr-i andmed)
Ventilatsioon Loomulik (visuaalne ülevaatus)
Muud tehnosüsteemid Puuduvad
Tehnosüsteemide seisukord -
1 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise
kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on
alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse
rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele
(EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).
9
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised
Puuduvad
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda
sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse
valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise
põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi hakkab Eesti majandus kriisist taastuma 2021. aastal ja saavutab kriisieelse
taseme juba järgmise aasta teises pooles. Samas on Eesti majanduse väljavaade ebakindel, sest vaatamata
lootustandvatele vaktsiiniuudistele on pandeemia kulgu pea võimatu ette ennustada ja majanduse areng võib oodatust
märkimisväärselt erineda.
Käesoleval aastal kahaneb majandus 2,5%. See on palju pehmem langus, kui koroonakriisi puhkedes kardeti ning ühtlasi
ka üks väiksemaid Euroopas. Suhteliselt väiksem tagasilöök teeb kergemaks ka kriisist väljumise. Kui vaktsineerimine
osutub edukaks ja viiruse levik saadakse järgmise aasta esimeses pooles kontrolli alla, hakkab majandus uue aasta teises
kvartalis taas kasvama ja 2021. aasta majanduskasvuks kujuneb 2,9%.
Majanduse kiire tagasipõrge selle aasta kolmandas kvartalis tõendas, et piirangute kadudes on Eesti majandus võimeline
kiiresti kosuma. Kui pandeemia allub peatsele vaktsineerimisele, ei kahjusta koroonakriis majandust püsivalt ja majandus
jõuab kriisieelselt prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Ettevõtetel on palju jõude seisvat ressurssi ja ka pankade
laenutingimused püsivad soodsad. Lisaks elavdavad prognoosiperioodil ajutiselt nõudlust ja seeläbi ka majandusaktiivsust
ulatuslik eelarvestiimul ja kohustusliku teise pensionisamba kaotamise tagajärjel tarbimiseks kasutatavad säästud.
Paindliku tööturu tõttu on hõive järsult vähenenud ning abi tuleb suunata töötute aitamisele. Kuigi Eesti majanduslangus
on seni olnud üks pehmemaid, on hõive vähenenud ulatuslikumalt kui enamikes teistes Euroopa riikides. Rahvusvahelises
võrdluses paindlik tööturg võimaldas hõivel juba kevadsuvel uute oludega kiiremini kohaneda, mida kinnitab seegi, et
töötasuhüvitise lõppemisele ei järgnenud ulatuslikku koondamislainet ning koondamiste arv ei kasvanud ka oktoobris-
novembris. Tööpuuduse määr viiruse teise laine tõttu siiski mõnevõrra tõuseb ja tipneb 2021. aasta alguses pisut enam
kui 10% juures, langedes 2023. aastaks 7% lähedale.
Eesti majanduse väljavaade on ebakindel. Kuigi vaktsiiniuudised suurendavad lootust kriisist jagu saada, on prognoosiga
seotud määramatus endiselt väga suur, sest pandeemia kulg ning sellest tulenevalt ka piirangud ja nende mõju
majandusele võivad oodatust märkimisväärselt erineda. Kuigi prognoosi põhistsenaariumi järgi kasvab majandus
järgmisel aastal 2,9%, siis negatiivse stsenaariumi kohaselt võib Eesti majandus järgmisel aastal 1,8% kahaneda. Lai
prognoosivahemik on tugevalt seotud euroala väljavaatega, kus majanduskasv jääb 2021. aastal vahemikku 0,4%–6%.
Suur määramatus välisnõudluses muudab ebakindlaks ka Eesti majanduse väljavaate.
Kriisist väljumist saab toetada valitsuse ajutiste ja hästi sihitud toetusmeetmetega inimestele ja ettevõtetele. Juba kevadel
käivitatud toetusmeetmeid võib olla sõltuvalt koroonaviiruse levikust ja ettevõtetele kehtestatud piirangutest vajalik
piiratud teatud ulatuses laiendada. Kuna pandeemiaga võitlemiseks kasutatakse esmajärgus erinevaid majandustegevust
takistavaid piiranguid, siis on kohane abi suunata valdkondadesse, mille tegevust kõige otsesemalt piiratakse.
Põhiprognoosi kohaselt jääb eelarve puudujääki ka siis, kui majanduse maht on 2022. aastaks täielikult taastunud
kriisieelselt prognoositud tasemele. Kõige tõenäolisema prognoosistsenaariumi järgi jõuab majandus enne kriisi
prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Valitsus ei suuda aga eelarvet kehtiva riigieelarve strateegia kohaselt selleks ajaks
10
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
tasakaalu viia. Seega on Eesti senise eelarvepoliitika säilides sunnitud valitsuse püsivate kulutuste ja investeeringute
katmiseks võlakoormat suurendama ka pärast kriisist taastumist.
Riigi võlakoormuse piiramatu kasvu peatamine eeldab olulist suunamuutust eelarvepoliitikas. Valitsemissektori eelarve
püsis struktuurses puudujäägis juba enne kriisi ja püsikulude tõus sotsiaaltoetuste näol hoiab eelarve struktuurses
puudujäägis ka järgmistel aastatel. Selleks, et riigi võlakoorem kestvalt ei kasvaks, peaksid riigi kulud edaspidi kasvama
majanduskasvust aeglasemalt või tuleb suurendada maksukoormust.
Majandusprognoos põhinäitajate kaupa*
2020 2021 2022 2023
SKP jooksevhindades mld eurodes 27,12 28,37 30,28 31,88
SKP püsivhindades** -2,5 2,9 4,2 2,6
Eratarbimine*** -2,2 3,8 7,1 4,0
Valitsemissektori tarbimine 4,2 -1,3 -1, 2 -1,7
Kapitali kogumahutus põhivarasse -6,6 7, 5 4,9 5,4
Eksport -8,3 5,7 5,0 3,4
Import -8,9 8 ,1 6,0 4,4
SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) -1,1 -0,8 0,7 0,8
Tarbijahinnaindeks -0,4 1,4 1,9 1,8
Ühtlustatud tarbijahinnaindeks -0,6 1,3 2,0 2,0
SKP deflaator -1,0 1,6 2,5 2,6
Töötuse määr (% tööjõust) 7,3 9,9 8,0 6,8
Hõive**** -3,2 -1,9 2,1 1,2
Keskmine brutokuupalk (EUR) 1437 1481 1562 1647
Keskmine brutokuupalk 2,1 3,0 5,5 5,5
SKP töötaja kohta püsivhindades 0,7 4,9 2,1 1,4
Jooksevkonto saldo (% SKPst) 4,0 2,0 1,9 1,7
Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) -5,4 -5,2 -3,4 -2,7
* Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud
väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi.
***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks
piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
4.2. Harju maakonna hoonestatud tootmismaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga)
Alates 2011 aastas on Harjumaa turule lisandunud ca 1,4 miljonit m2 uut lao- ja tootmispinda ehk keskmiselt 45 uut hoonet
aasta. Enamus neist on koondunud Harjumaale Tallinna ringtee mõjualasse, vähesemal määral Tallinna linna. Lao- ja
tootmispindade turuolukorda iseloomustabki asjaolu, et viimastel aastatel on enamik valminud hooneid rajatud Tallinna
linnast välja lähivaldadesse – Tallinnast väljuvate suurteede äärde ning nende äärde jäävatesse tehnoparkidesse, kus on
olemas terviklik taristu, palju ettevõtteid ja seetõttu sünergiline keskkond. Aktiivsemateks ehituspiirkondadeks on olnud
Tartu, Pärnu ja Peterburi maanteede ümbrus linna piirist kuni Tallinna ringteeni. Sellest kaugemale jäävates piirkondades
langeb ehitustegevuse aktiivsus ning olemasolevate pindade likviidsus üsna järsult.
Peamised kaasaegsetele lao- ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:
• Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas, magistraalide
lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea
juurdepääsetavus magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka suurema gabariidilistele veokitega);
• Planeeringu funktsionaalsus (piisav töökõrgus, ruumikuju peab olema efektiivne (avatud), mis vastavalt
vajadusele võimaldab ka vaheseinte lisamist);
• Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga, kulumiskindel);
• Kaasaegsed tehnilised lahendused (hea kauba juurdepääs ja laadimissillad, ventilatsioon);
• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);
• Optimaalses mahus olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast);
11
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses.
Kaasaegsete tehnoparkide piirkonnana domineerivad eelkõige Rae , Saku, Saue, Jõelähtme ja Kiili vald, kuhu on rajatud
rahvusvaheliste ettevõtete logistikakeskused ja kergetööstushooned. Lao- ja tootmispinnad koonduvad väljaspoole
Tallinna, sest linnast väljas maanteede ääres on oluliselt parem kaupade logistika. Miinuseks on samas üldjuhul halb või
puuduv juurdepääs ühistranspordiga. Suurematest hoonetest on viimastel aastatel rajatud eelkõige mitmed
logistakeskused, s.h. Maxima, Coopi, Rimi kesklaod, Omniva logistikakeskus jt.
Vanemad tööstuspargid paiknevad valdavalt Harjumaa väikelinnades nagu Harku, Saue, Keila, Loo, Raasiku, Aruküla,
Maardu jt, samuti ka Tallinnas Lasnamäel, Nõmmel ja Mustamäel. Reeglina on sellised territooriumid nõukogudeaegse
hoonestusega ning kus paiknevad väga erineva tegevusalaga ettevõtted. Erandiks on mõned kaasaegsed linnasisesed alad
nagu Ülemiste City ja Tehnopol, kuhu on koondunud sarnasema profiiliga ettevõtted (teadus, tehnika).
Varasematel aastatel on turule lisandunud stabiilselt suures mahus uusi tööstus- ja laohooneid. Alates 2019 on kasv
pidurdunud, mis näitab nõudluse vähenemist. 2014-2017 väljastatud ehituslubade maht oli vahemikus 230 000 – 250 000
m2/snp aastas, sest tugevalt kasvav majanduskeskkond soosis investeeringuid. Tänaseks aeglustunud majanduse
kasvutempo on mõjutanud ka uute pindade turule tulekut ja seetõttu on viimasel kahel aastal ehituslubade maht jäänud
vahemikku 180 000 – 190 000 m2/snp. See on iseloomulik 2013. aasta tasemele. Samuti on vähenenud turule lisandanud
uute hoonete maht, sest 2019 aastal väljastati kasutuslube uuetele pindadele ca 137 000 m2, mis on ca 1/3 vähem
võrrelduna varasema aastaga.
2020 I poolaastaga on eelmise aasta ehituslubade maht juba praktiliselt saavutatud, kuid halvenenud majanduskeskkond
pidurdab ehitustegevust. Kui varasemalt alustas enamus ehituslubade saajatest koheselt ka ehitustegevusega, siis 2020 I
poolaastal tegi seda iga seitsmes ehk enamus projekte külmutati paremate aegade tarbeks. Viimaste aastate lisandunud
mahtu illustreerib allolev tabel:
Harjumaal lisandunud uute tööstus- ja laohoonete maht
ajavahemikus 2011-2020 I P.A.
300000
250000
200000
m²/snp
150000
100000
50000
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 I
P.A.
Ehitamist alustanud Kasutusluba Ehitusluba
Allikas: Statistikaamet
Tehnoparkide arendused toimuvad eelkõige varasemalt väljakujunenud piirkondades ehk nö vanade parkide läheduses.
Nii mõjuvad uued alad justkui vana pargi jätkuna ning kui piirkonna tehnopark on tuntud ja hea mainega, on ka arendajal
kergem projekti läbi viia. Kuna arendustegevus on väga kulukas, siis reeglina ei alustata enne investeeringuid, kui ei ole
kindlat lepingut mõne suurettevõttega (ostjaga/rentnikuga). Ehk siis arendustegevust tehakse vastavalt nõudmisele,
spekulatiivset mahtu reeglina ei arendata.
2020 seisuga on arendusjärgus Tallinna servas Tähetorni tehnopark (arendajaks Favorte), kus esimesed hooned
rentnikutega käetud (kokku kavandatud kuni 60 000 m2 äripindasid). Samuti on Lasnamäe serva jääva Väo liiklussõlme
rekonstrueerimise plaan muutunud atraktiivsemaks piirkonna tervikuna ning seetõttu on vanad detailplaneeringud
planeeritud samuti realiseerida. Üksikuid erineva suurusega arendusi on veel, samuti on tehnoparkide läheduses palju nö
toormaad.
12
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Nõudlus ja pakkumine
Suuremate lao-tootmispindade kontekstis on endiselt nõutud ka mõned Tallinna sisesed piirkonnad - Peterburi tee
ümbrus Lasnamäel, samuti ka Sõjamäe piirkond ja Maardu linna territooriumil asuv Vana-Narva maantee tootmisala.
Tallinna linna siseselt jätkub kaasaja nõuetele mittevastavate tootmis- ja laopindade kasutusse võtmine või
kinnisvaraarendus endistel n-aegsetel tootmisaladel. Kinnisvaraarenduste edukas näideteks on Ülemiste City arendus,
kavandatav Baltika kvartal Veerenni tänaval, Masinatehase kvartal Kalamajas, Põhjala kvartal Koplis, Ilmarise kvartal
Mustamäe teel jt.
Väiksemate lao-tootmispindade ja kaasaegsete stock-office pindade osas on nõudlus üle linna peatänavate ümbruses.
Eelistatud asukohaks on kujunenud Kadala-Laki tn äripiirkond, mis on tuntud selliseid esindus-kontori-laopindasid
vajavate ettevõtete seas (ehitus, masinad, seadmed jms). Arendusi on ka Lasnamäel ja Nõmme linnaosas väljakujunenud
äripiirkondades ning Viljandi mnt ääres. 2019 osutusid atraktiivseteks eelkõige linnasisesed projektid, kus püsiva huvi
tõttu oli täituvus kõrge. 2020 I poolaastal on täituvus aeglustunud ning eelkõige leiavad rentniku pinnad, mis on vahetult
tänapildis, hoovipoolsed pinnad aga ei paku huvi ka -15%-lise madalama hinna juures.
Stock-office tüüpi laohooned on universaalsed hooned müügiks, ladustamiseks kui ka väiketootmiseks ja nende puhul on
arendusrisk madalam, sest toode katab üürniku vajadusi mitmel tasandil (müügisaal, ladu, kontor). Nende pindade
üüripakkumised jäävad valdavalt vahemikku 6 - 14 eur/m2 + kõrvalkulud ja KM.
Rendipindade puhul on Domus Kinnisvara kogemusel põhiliseks soovitavaks pinna suuruseks 300-700 m² ning 1000-1500
m². Üle 2000 m² suuruse pinna soove võib turul pidada pigem eranditeks ja need ehitatakse pigem tellimusel, mitte
spekulatiivselt eesmärgi. Kinnisvaraarendajad valmistuvad tootmis-laopindade rajamiseks eelkõige Tallinna lähiümbruse
tehnoparkides ning seda eelkõige built-to-suit põhimõttel.
Võrreldes 2019. aastaga, kus kaasaegsete lao-tootmispindade müügipakkumisi oli minimaalselt, on 2020 I poolaastal
pakkumiste maht suurenenud, samuti on kasvanud rendipakkumiste maht. Pakkumiste maht on suurenenud vanema
hoonestuse osakaalus.
Lao- ja tootmispindade üürihinnad Tallinna ja selle lähiümbruse turupiirkonnas:
Klass 2020 II kv Muutus Vakants Muutus
A klass 4,5 – 6 € → 5-10% →
Allikas: Domus Kinnisvara
Klass 2020 II kv Muutus Vakants Muutus
B ja C klass 2-4,5 € → 10-20% →
Allikas: Domus Kinnisvara
Lao- ja tootmispindade keskmised müügihinnad Tallinna ja selle lähiümbruse turupiirkonnas 2020 II kv seisuga:
A klass Muutus B ja C klass Muutus
500 – 1000 eurot/m² → 100 – 500 eurot/m² →
Prognoos
2020 I kvartali lõpus alanud majandusšokk lõpetas alates 2011. aastast kestnud kasvufaasi ning tõenäoliselt ootab II
poolaastal turgu ees langusfaas. Kinnisvaraturu tsükli langusfaasis hakkab ärikinnisvara nõudlus langema, aga samal ajal
toimub veel ehituses olevate uute pindade juurdekasv, mis arvestas varasemat kõrgemat nõudlust ja head majanduslikku
väljavaadet. Uus turuolukord, s.h. madalam nõudlus uute pindade vastu, tekitab turul ärikinnisvara ülepakkumise, mis
viib suurema vakantsuseni ja see omakorda avaldab survet rendihindade langusele. Nö pausile pandud majanduse tõttu
sai tööstusettevõtete tegevus tugevalt kannatada ja seetõttu küsiti ka rendihindade soodustusi
Kõrgemad riskid pindade realiseerimisel kasvatavad kapitalisatsioonimäärasid. Nt 2009 majanduskriisi ajal kasvasid kahel
aastal tulumäärad järjest 8%-25% aastas. 2009. ja 2010. aastal olid tulumäärad jätkuvalt kõrged, olles büroo- ning
kaubandus- ja teeninduspindadel 9%, tööstushoonetel 10-10,5%.
Eesti Panga prognoosi kohaselt majandus käesoleval aastal langeb, misjärel peaks majandust ootama kiire taastumine ehk
kriisieelne tase taastub 2022 keskpaiguks. Kinnisvaraturu taastuvas faasis hakkavad kapitalisatsioonimäärad aeglaselt
langema. Alates 2011. aastast, mil nõudlus ärikinnisvara vastu taastus, olid järgnevatel aastatel tulumäärade muutused
13
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kuni -6%/aastas, s.o. keskmiselt langesid tulumäärad kuni 0,5 protsendipunkti
aastas.
Majanduskasv on tugevas seoses lao- ja tootmishoonete hindadega, sest sisemajanduse koguprodukt mõjutab
tööstushoonete kapitalisatsioonimäärasid. Majandusnäitajate analüüsimisel saab järeldada, et SKP kasv langetab
tulumäärasid ning SKP langus omakorda tõstab tulumäärasid. Seega prognoosime, et 2020. aastal lao- ja tootmishoonete
hinnad langevad.
Kommertspindade arendusturg
2020 I PA kommertspindade arenduste osas oli pigem rahulikum võrreldes elamispindadega, kus olemasolevate
projektide osas jätkus ettevalmistus, ehitustegevus ning müük. Ilmselt lükati mingi hulk ehituse alustamise otsuseid ka
edasi. Eriti puudutab see majutuse ning büroosegmenti, kus väljavaade muutus järsult halvemaks ning nii investorite,
üürnike kui kreeditoride ühistes huvides vaadatakse projektidele otsa uuesti peale majanduslike väljavaadete selginemist.
Oluliselt väiksem oli tagasilöök lao- ning tootmispindade segmendis, kus oli majandussektoreid, mille aktiivsus oluliselt
hoopis kasvas – (väike-/lähi-) logistika ning vajadus kasvanud nõudluse rahuldamiseks sundis ettevõtjaid ka laienemise
peale mõtlema. Suuremate – reeglina tootmise iseloomuga uutesse pindadesse investeerimise otsuseid kalduti samuti
pigem edasilükkama. Eriti neis ärisektorites, kus võimalik nõudluse langus jõuab pikemast tarneahela loogikast tulenevalt
kohale alles II poolaasta jooksul ning siis omavad asjassepuutuvad osapooled eesotsas üürnikuga täpsemat arusaamist
enda majandusliku võimekuse kohta laienemisplaane elluviia.
Uute arenduste osas on investorite tootluseootused objektide lõikes üsna erinevad, kõikudes objekti asukohast ning
üürniku kvaliteedist & mix`ist tulenevalt vahemikus 7-10% aastas (ilma võimenduseta).
Finantseerimine
Pangalaenude kättesaadavus nõrgenes pigem läbi nähtavuse halvenemise, tänu millele tõsteti projektides nii omaosaluse
määrasid kui ettemüügi nõudeid ostjate/üürnike suhtes. Kommertspindade osas tähendab see, et arendajal peaks olema
ette näidata üürnikega eellepinguid mahus, mis tagavad laenuteeninduse kattekordaja DSCRi tasemel 0,8-1,0.
Elukondlikes arendustes on ettemüügi nõuded vahemikus 30-50% (sõltuvalt arendajast, objektist ja äriplaanist) ning see
on pigem püsinud. Koroonaviiruse puhkedes oli selgelt tajutav nii arendajate kui pankade ühine vaade, et tekkinud
ebaselguse tingimustes pole hea hetk olulise rahalise mõjuga otsuste langetamiseks ning nende juurde tullakse II
poolaasta jooksul tagasi. Pankade poolt küsitavad laenumarginaalid kasvasid mõnevõrra (hinnanguliselt umbes 20-50
bps), kuid see ei ole täna reeglina investeerimisotsuse edasilükkamise peamiseks põhjuseks.
• Hinnatavaga konkureeriv turupiirkond
Hinnatavaga konkureerivad turupiirkonnad on Tallinna lähedusse jäävad väiksemate asulate kõrvalised alad, va
tehnopargid.
Piirkonna eeliseks soodne hinnatase ja kohaliku tööjõu suhteliselt lähedane olemasolu. Võrreldes Tallinnaga on
ladustamisel-tootmisel järgmised eelised - maa odavam soetamismaksumus ja madalamad tööjõu kulud. Piirkonnas on
majanduslikust tõusuperioodist tulenevalt huvi väiketootmiseks sobiva kinnisvara suhtes, kuid turg on siiski väheaktiivne.
Ka ümbruskonnas asuvates alevikes ja linnades on huvi suhteliselt väike.
Läheduses olevad suuremad keskused on Aruküla ja Raasiku alevikud. Valla territooriumil on varasemast ajast jäänud
hulgaliselt vanemaid põllumajandusliku otstarbega hooneid, millest paljud seisavad tühjana, kuna näiteks loomapidamise
vastu on ettevõtlushuvi vähenenud ja enamus elanikest töötavad suuremates alevikes või ka läheduses asuvates
suuremates tööstuspiirkondades nagu nt Jüri tehnopark. Aktiivsemad kogukonna liikmed on kasutuseta hooneid hakanud
ka uuesti kasutusele võtma eelkõige tootmise käivitamise eesmärgil, samuti ostetakse selliseid maid ka päikeseparkide
püstitamiseks. Kuna selliseid ettevõtteid palju ei lisandu ja nende töötajate vajadus pole olnud suur, siis aastate jooksul
suudavad nad integreerida ka kohalikku tööjõudu, kes soovivad tööl käia kodukoha läheduses.
Üldiselt on tehinguid majandushoonete, kuuride, küünide, loomapidamishoonetega, hoidlatega jt abihoonetega turul
vähe ja enamik neist on tehtud halvas seisukorras, kasutuseta ja lagunenud hoonetega. Väga harva on tehinguid
rahuldavas ja heas seisukorras hoonetega. Enamasti soetatakse selliseid varasid pikemaajaliseks investeeringuks (raha
paigutus) ilma otsese äriplaanita, tihti ka eesmärgiga hooned ümber ehitada väiketootmiseks. Näiteks on Jõelähtme vallas
ostetud 2018 a alguses vana laudahoone snp 956 m2 40 000 euro eest kordategemise eesmärgil, et jätkata loomapidamist.
14
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Olenevalt vara seisukorras on tehingud valdavalt vahemikus 15-60 eur/m2 hoonestuse pinna kohta. Tehinguhinnad
oluliselt väiksemad kui krundi soetusmaksumus ja ehitushind kokku. Väiksematel pindadel on pinnaühikuhind kõrgem,
sest mõju avaldab ka kinnistu suurus. Üüriturg analoogilistel hoonetel praktiliselt puudub, sest kaootilise huvi tõttu on
väljakujunenud hinnataset väga raske määrata.
Suurem ostjaskond on loomapidamishoonetele, mille juurde kuuluvad ka kõrgemad abihooned näiteks küünid või
hoidlad. Selliste hoonetega kinnistute puhul on ostjateks ka teiste sektorite tootjad. Madalama nõudlusega on halvas
seisukorras ja kasutuseta hooned.
4.2.1. Müügitehingud
Hindajale on teada järgmised tehingud sarnase piirkonna varadega:
Asukoht Kirjeldus Aeg Hind, €
Tootmishoone. Väljast heas seisukorras kivihoone,
Harju Raasiku
Raasiku vald seest rahuldav. Snp 555,5 m2, elektriküte, kinnistu 03.2018 82 000
maakond alevik
1161 m2
Harju Kaarhall, 1980, snp 500 m2, krunt 1289 m2, elekter,
Kiili vald Kiili alevik 03.2018 105 000
maakond vesi
Kose- Tootmishoone koos büroopinnaga. Heas/rahuldavas
Harju
Kose vald Uuemõisa seisus kivihoone. Snp 1379 m2, õlikatel, kinnistu 3774 02.2016 135 000
maakond
alevik m2
Harju Raasiku Kaablitsehhi hoone, 2k, rahuldavas seisus. Snp 824 m2.
Raasiku vald 03.2018 85 000
maakond alevik Kinnistu 3239 m2
Rapla Rekonstrueeritud kivihoone (viilhall), hea, snp 747,9
Rapla vald Alu alevik 03.2017 129 000
maakond m2, seest hea/rahuldav, keskküte,.
Lao-tootmishoone ja viilhall, 3 telfrit, fassaad
Harju mk Anija vald Kehra linn renoveeritud, muu rahuldav. Viilhall kaasaegne. Snp 02.2018 150 000
kokku 1520 m2. Kinnistu 7158 m2
Väetisehoidlja ja olmehoone, seisukord rahuldav/kehv.
Harju mk Saue vald Lehetu küla Elekter ja vesi hoones. Snp kokku 1 197,1 + 147,4 m2. 09.2018 27 000
Kinnistu 12 108 m2
Vanem kivist laudahoone, seisukord kehv, seinad
Jõelähtme
Harju mk Sambu küla rahuldavas korras. Elekter krundi piiril. Snp 956,8 m 2. 03.2018 40 000
vald
Kinnistu 6 961 m2
Raasiku Vanad laudahooned, renoveerimist vajavad. Snp
Harju mk Perila küla 06.2018 40 000
vald kokku 495,6 + 591,8 m2. Kinnistu 14 095 m2
Jõelähtme Jõelähtme Kommunikatsioonid krundi piiril. Lagunenud
Harju mk 01.2019 25 000
vald küla laudahoone. Snp 301,4 m2. Kinnistu 8 541 m2
Kommunikatsioonid puuduvad. Vana laudahoone,
Harju mk Kose vald Võlle küla seinad rahuldavas seisis, muidu renoveerimist vajav. 01.2019 24 000
Snp 301,4 m2. Kinnistu 1 985 m2
Lokaalsed vesi, kanal., elekter. Hoonete seisukord
Lääne-Harju
Harju mk Maeru küla kehv. Snp 480 + 288 + 156 + 208 m2. Kinnistu 69 900 03.2019 110 000
vald
m2
Kuivati ja väetisehoidla vare, liitumised puuduvad.
Jõelähtme Jõelähtme
Harju mk Võimalik ärimaa potentsiaal, sest jääb vahetult 03.2020 57 000
vald küla
Peterburi tee äärde. Kinnistu 20 500 m2.
Vanem kivist tallhoone, seisukord kehv. Lokaanle
Raasiku
Harju mk Perila küla vesi, kanalisatsioon, elekter. Snp 2350,8 m2. Kinnistu 12.2020 35 000
vald
22 505 m2
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse
hindamiseks.
15
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
4.2.2. Turustatavuse analüüs2
Hinnatava vara lõppkasutajad Lõppkasutajad ja ostjad langevad kokku.
Hoonete ruumilahendus on sobilik väikelaoks, hoidlaks, mis ei vaja suuri
kõrgusi. Siiski võib pidada antud turupiirkonnas selliste lõppkasutajate hulka
üsna väikeseks ja tõenäoliselt on tegemist ainult piirkonnaga seotud
isikutega.
Üldiselt ostetakse analoogilisi varasid eelkõige omatarbeks, kuid turul on
selliste hoonete ostjaskond väike, sest analoogilised turupiirkonnad on liiga
lokaalsed, et oleks täheldada olulist huvi väljastpoolt.
Lõppkasutajaid iseloomustavad Väikeettevõtted, MTÜ-d, eraisikud, kes on piirkonnaga otseselt seotud ja
tunnused vajavad lisapinda hoiustamiseks.
Kas hinnatav vara rahuldab Eelkõige meelitavad hinnatava varaga sarnased hooned ostjaid madala
turusegmendi nõudeid alginvesteeringuga, saades hooned algselt madala hinnaga, et edaspidi oma
vajadustest lähtuvalt viia läbi renoveerimistööd, kas järk-järguliselt või
korraga. Suures plaanis siiski turuosaliste nõudeid antud hoone ei rahulda,
sest sedavõrd suure kulumiga hoonete rekonstrueerimise või uue ehitamise
hinnavahe ei ole kuigivõrd erinev, samuti ei soosi vara likviidsust
tehnovõrkude puudumine.
Kui suur osa lõppkasutajatest Tõenäoliselt väiksem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara.
soovib hinnatavat vara
Kui suur osa lõppkasutajatest on Pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised hinnatavat vara soetama.
võimelised hinnatavat vara
soetama
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3
Müügiperiood Kuni 9 kuud
Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähitulevikus ei muutu.
Alternatiivsed kasutused Vt p 4.3.
4.2.3. Pakkumine
Hinnatavaga sarnastes ja konkureerivates turupiirkondades on pakkumises üksikuid äriotstarbelised kinnistuid, s.h.
mõned hinnatavaga sarnased tootmismaa otstarbelised kinnistud. Pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku ca 30 -
200 €/m2 hoone suletud netopinna arvestuses, üksikud pakkumised ka üle selle. Pakkumishinda mõjutab eelkõige vara
asukoht Tallinna suhtes, misjärel ruumide funktsionaalsus ja seisukord. Hinnatavaga sarnase ruumilahendusega hooneid
võib pakkumises leida eelkõige hajaasutuspiirkondadest ja reeglina seisavad need kasutuseta.
Toome välja ka suurematest kinnisvaraportaalidest www.kv.ee ja www.kv24.ee mõned pakkumised analoogiliste
varadega:
Aadress €/m2/snp Hind, € Lisainfo
Raasiku vald, Rasiku 80 65 000 N-aegne halvas seisus kivikonstruktsioonidel viil- ja lamekatusega
alevik, Ahto tn 15 laohoone. 1 korrus. Kinnistu ca 2000 m2
Kuusalu vald, Kalme, 243 75 000 Vanem laudahoone korrastatud töökojaks, rahuldavas seisus, snp
Töökoda 307,4 m2. Kinnistu 4 675 m2. Elekter. Lokaalsed vesi ja kanal.
Saku vald, Üksnurme, 185 89 000 Vanem laudahoone, kehvas seisus, snp 482 m2. Kinnistu 3 478 m2.
Väikevõidu
Saue vald, Lehetu, 82 99 000 Vanem tootmishoone, kohati 2-korruseline, rahuldavas seisus, snp
Sepikoja 1 197,8 m2. Kinnistu 8 158 m2. Tsentr. vesi ja kanal.
2 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik
turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika
aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul.
Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda
hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
16
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Saue vald, Ürjaste, Karja 67 42 000 Vanem laudahoone, rahuldavas/kehvas seisus, snp 619,2 m2.
Kinnistu 3 582 m2. Elekter. Lokaalsed vesi ja kanal.
Kose vald, Sääsküla, 30 15 000 Pooleliolev tootmishoone. Hoone snp 500 m2. Seisukord kehv,
Vana-Vuti osaliselt puudub katus, kinnistu 3 063 m2. Elekter olemas
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus,
et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame,
et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on
füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena
hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine kuurina, mis on füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab hoone olemus,
ruumilahendus ja asukoht), vajalikult põhjendatud (analoogilised hooned ei leia kasutust muul otstarbel), õiguslikult
lubatav (antud asjaolu toetab hoone juriidiline sihtotstarve, aga ka üldplaneeringu juhtotstarve), finantsmajanduslikult
otstarbekas (hoone ümberehitamise kulud ei ole otstarbekad)) ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima
väärtuse. Hindaja hinnangul on hinnataval varal alternatiivne kasutusfunktsioon hoonestamata tootmismaana, kuid
tõenäoliselt ei saavutaks see sellisel kujul oma kõrgeimat väärtust (vara asukoht ei ole äriliseks otstarbeks niivõrd
atraktiivne, et kinnistu omaks hoonestamata kujul kõrgemat väärtust).
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi
tehinguid.
Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud
varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi,
ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei
ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse
võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse
käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja
pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
5.2. Turuväärtuse hinnang
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-
ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.
Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga
võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti
ja sarnases turusituatsioonis.
Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Asukoht Kirjeldus Aeg Hind, €
Vanem kivist laudahoone, seisukord kehv, seinad
Jõelähtme
Harju mk Sambu küla rahuldavas korras. Elekter krundi piiril. Snp 956,8 m2. 03.2018 40 000
vald
Kinnistu 6 961 m2
Vanad laudahooned, renoveerimist vajavad. Snp kokku
Harju mk Raasiku vald Perila küla 06.2018 40 000
495,6 + 591,8 m2. Kinnistu 14 095 m2
17
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Vanem kivist tallihoone, seisukord kehv. Lokaanle vesi,
Harju mk Raasiku vald Perila küla kanalisatsioon, elekter. Snp 2350,8 m2. Kinnistu 22 505 12.2020 35 000
m2
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Sellised tehingud said valitud kinnistul
oleva hoonestuse sarnase kasutusfunktsiooni ja asukoha tõttu. Turuanalüüsi käigus hindaja kuuride tehinguid ei
tuvastanud ning hindajale teadaolevalt ongi praktikas selliste varade tehinguid toimunud väga harva. Teisi tehinguid ei
ole kasutatud, sest nende hoonstus on üsna suur või on tegemist teistsuguse asukohaga.
Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid.
Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu
turuväärtust.
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste
varadega tehtud tehinguid.
Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
võrdlustehingute osas • Tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.
Võrdlusühiku valik3 Võrdlusühikuks valime ühikuhinna, sest hinnatav ja võrreldavad varad on väga erineva
pindalaga
Võrdluselementide valik4 • Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendanud, kuna vaadeldud aja
jooksul on Harju maakonnas asuvate hoonestatud tootmismaade hinnad püsinud
stabiilsetena.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust
mõjutavad tegurid:
• Asukoha kohandus – Tallinna ringteest oluliselt kaugemale jäävates piirkondades
on võrreldes Tallinnale lähemal olevate kinnistutega hinnatase madalam.
• Hoone olemus ja seisukord – Rekonstrueeritud hooned on reeglina kõrgemas
hinnaklassis võrreldes investeeringuid vajavate hoonetega.
• Ruumide seisukord – Kvaliteetsema ja paremas seisukorras siseviimistlusega
hooned on kõrgemalt hinnatud. Hinnavahe kvaliteediklasside vahel on 5-40%.
• Hoone suletud netopind – Suurema pindalaga hooned on kõrgemas hinnaklassis.
Ebaotstarbekalt suure pinnaga hoonetel muutub ühikuhind mastaabiefekti tõttu
madalamaks, sest huvi vanade suurpindade vastu on väga madal.
• Kinnistu pindala – Suurematel kinnistutel paiknevad hooned on kõrgemalt
hinnatud, kuna võimaldavad hoone ümbrust kasutada ladustamiseks,
manööverdamiseks, täiendavaks ehitusõiguseks.
• Hoone konstruktsioonid – Kivikonstruktsiooniga hooned on puitkonstruktsiooniga
hoonetest kõrgemalt enamhinnatud, mistõttu ka kõrgema hinnaga.
• Küttesüsteem – Eelistatud on kaasaegsed küttelahendused, mis vähendavad
ülalpidamiskulusid, vähem on eelistatud amortiseerunud küttelahendused.
• Tehnosüsteemid – Kinnistud, mis on varustatud tehnosüsteemidega on kõrgema
hinnaga, kuid vähese nõudluse tõttu on hinnamõju marginaalne.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav
vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad.
Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik
rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on
väiksemad kui 5%.
Kohandustabel:
HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD
3 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks
ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11)
4 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest
vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
18
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
1 2 3
Hindamisel lähtuti
Tehinguhind, € 40 000 40 000 35 000
ühikuhinnast
Tehinguhind,
€/m²/hoone snp 42 37 15
arvestuses
Tehingu aeg märts.18 juuni.18 dets.20
dets.20
Ajaldamine 0% 0% 0%
Ajaldatud m² hind,
42 37 15
€
Jõelähtme vald,
Raasiku vald, Perila
Jõelähtme vald, Sambu küla, Raasiku vald, Perila küla,
küla, keskmisest
Asukoht Jägala küla, Nulu keskmisest keskmisest madalamalt
madalamalt hinnatud
allee 1, keskmiselt madalamalt hinnatud hinnatud piirkond
piirkond
madalamalt piirkond
Võrdlus hinnatud piirkond samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Hinnanguliselt N-aegne laut, vajab N-aegne tall, vajab N-aegne laut, vajab
Hoone seisukord
1970-1980 remonti remonti remonti
Võrdlus valminud, samaväärne samaväärne samaväärne
rahuldavas
Kohandus 0% 0% 0%
seisukorras kuur
Ruumide
Vajab remonti Vajab remonti Vajab remonti
seisukord
Vajab remonti
Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Hoone suletud
956,8 1087,4 2350,8
netopind, m²
123,5
Võrdlus suurem suurem suurem
Kohandus 5% 5% 20%
Kinnistu pindala,
6961 14095 22505
m²
1168
Võrdlus suurem suurem suurem
Kohandus -5% -5% -5%
Hoone Kivikonstruktsioon/ Kivikonstruktsioon/ Kivikonstruktsioon/
konstruktsioonid katusekate- eterniit katusekate- eterniit katusekate- eterniit
Puitkonstruktsioon/
Võrdlus parem parem parem
katusekateeterniit
Kohandus -5% -5% -5%
Küttesüsteem Puuduvad Puuduvad Puuduvad
Võrdlus Puudub samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Lokaalne vesi, kanal.,
Puuduvad Puuduvad
Tehnosüsteemid elekter
Puuduvad
Võrdlus samaväärne samaväärne parem
Kohandus 0% 0% -5%
Summaarne
-5% -5% 5%
kohandus
Kohandatud m²
40 35 16
hind, €
Kohanduste absoluutväärtuste summa 15% 15% 35%
Osakaal lõpphinnas 35% 35% 30%
Kaalutud kohandatud m² hind, € 14 12 5
Kaalutud
kohandatud
31 €
keskmine m² hind,
€
19
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Kaalutud
keskmine
3 828 €
kohandatud
tehinguhind, €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab
arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse.
Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem
kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.
Kaalutud kohandatud keskmine m2 hindade võrdlemise põhjal: 14 + 12 + 5 = 31 €/m2.
Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 31 €/m2 x 123,5 m2 = 3 828 ehk
3 800 € (so 31 €/m² hoone suletud netopinna arvestuses).
Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna hoonete turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus
peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.
6. Hindamistulemus
Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu
hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald,
Jägala küla, Nulu allee 1 asuva hoonestatud kinnistu registriosa numbriga 14327102 (mille hoonestuseks on kuur) harilik
väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval 3 800 (kolm tuhat kaheksasada) eurot.
Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse
juures prognoosida kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
20
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Lisa 1. Fotod
21
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Registriosa:
Registriosa number 14327102
Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond
Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 09.12.2013
Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 09.12.2013
I jagu - KINNISTU KOOSSEIS
Sulge
Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist
Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande
Nr. kehtivus
1 24505:002:0264 Ühiskondlike ehitiste maa 1168 Registriosa avamisel kehtiv
100%, Harju maakond, m2 10.09.2013
Jõelähtme vald, Jägala küla, kinnistamisavalduse alusel
Nulu allee 1. sisse kantud 9.12.2013.
Kinnistussekretär Karin
ArrasKohtunikuabi Neeme
Laane
II jagu - OMANIK
Sulge
Kande Omanik Kande alus Kande
Nr. kehtivus
1 Eesti Vabariik 10.09.2013 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv
9.12.2013. Kinnistussekretär Karin ArrasKohtunikuabi
Neeme Laane
III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED
Sulge
Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande
Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus
kitsendused
1 Kustutatud ametiülesannete korras kehtiv
kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel
29.03.2017
IV jagu - HÜPOTEEGID
Sulge
Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande
Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus
Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ
Nimi: Toomas Vaks
Kuupäev: 04.02.2021 22:42:55
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte
Omandi liik
Omandi liik kinnisasi
Kinnistamisavalduse kuupäev esmakinnistamisel
Ehitise üldandmed
Ehitise liik Hoone
Ehitise nimetus Kuur
Ehitisregistri kood 116054386
Esmase kasutuselevõtu aasta
Esmane kasutuselevõtu aasta on oletuslik Ei
Kavandatav kasutusele võtmise aeg
22
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-2-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg
Ehitise seisund kasutusel
Peamine kasutamise otstarve 12744 Elamu, kooli vms abihoone
Ehitise koha-aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 1
Ehitise üldised tehnilised andmed
Ehitisealune pind (m2) 135
Maapealse osa alune pind (m2)
Maapealsete korruste arv 1
Maa-aluste korruste arv
Absoluutne kõrgus (m)
Kõrgus (m)
Pikkus (m)
Laius (m)
Sügavus (m)
Suletud netopind (m2) 123,5
Köetav pind (m2)
Maht (m3) 399
3
Maapealse osa maht (m )
Üldkasutatav pind (m2)
Tehnopind (m2)
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid
Puuduvad.
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav
hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
23
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14241402 (laut)
Aadress: Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5.
Väärtuse kuupäev: 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev: 08.02.2021
Harilik väärtus (turuväärtus),
koos üürilepingu mõjuga: 4 634 €
Harilik väärtus (turuväärtus),
ilma üürilepingu mõjuta: 10 300 €
Koostaja ja kinnitaja: Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Sisukord
KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 4
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 4
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5
2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5
3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5
3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5
3.2. Omandisuhted ......................................................................................................................................................... 6
3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8
3.4. Hoone üldandmed ................................................................................................................................................... 9
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................... 9
3.6. Hoone siseviimistlus .............................................................................................................................................. 10
3.7. Hoone tehnosüsteemid ......................................................................................................................................... 10
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised...................................................................................................................................... 10
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................... 10
4. Turuülevaade ........................................................................................................................................................ 11
4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 11
4.2. Harju maakonna hoonestatud tootmismaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga) ............................................... 12
4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 15
4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 16
4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 17
4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 17
5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 18
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 18
5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 18
6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 21
Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 22
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 25
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte .................................................................................................................................... 25
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid ............................................................................................................... 27
Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ....................................................................................................................... 27
2
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 14241402 (laut)
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5.
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri KV49201
objekti kood
Katastritunnus 24501:001:1527
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala 1358,0 m2
Kinnistu hoonestus Laut
Hoone suletud netopind 246,3 m2
Hoone üldseisukord Laut on visuaalsel ülevaatusel rahuldavas seisukorras.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Väärtuse kuupäev 17.12.2020
Hindamisaruande kuupäev 08.02.2021
Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
Tellimusleping Tellimuse eksperthinnangu teostamiseks on esitanud Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus
e-kirja teel 23.11.2020 nr 5-2/20/4512-1.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud
turuväärtuse juures prognoosida kuni 9 kuud. Likviidsuse hindame keskpäraseks.
Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva
protsendi piires erineda.
Käibemaks Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaks.
VASTUOLUD
Ehitisregistris ei ole lauda ümberehitamise järgset kasutusluba, mistõttu ei kajastu laudas tehtud ümberehitustööd
ehitisregistris (tehnosüsteemide info uuendamata, ehitise osade info uuendamata).
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on
Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5 asuva hoonestatud
kinnistu registriosa numbriga 14241402 (mille hoonestuseks on laut) harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval
4 634 (neli tuhat kuussada kolmkümmend neli) eurot,
ning
harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval ilma üürilepingu mõjuta 10 300 (kümme tuhat kolmsada) eurot.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
3
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5.
Registriosa nr 14241402
Vara liik Laut
Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine harilikule väärtusele (turuväärtusele) vastava tasu eest.
Väärtuse liik Harilik väärtus (turuväärtus)
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Harilik väärtus
eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku
väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel
lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3:2015).
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku
nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda
hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida
(EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil.
Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte
ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning
esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.
Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;
- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.
Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat
seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,
et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine
võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
4
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või
ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa
avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita
hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud ehitus-tehnilisi uuringuid
tehnosüsteemidele.
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Omaniku esindaja RMK Kinnisvaraosakonna Põhja piirkonna haldusjuht Uno Koppelmaa 17.12.2020-
suulised ja kirjalikud selgitused kohapealsel ülevaatusel ja e-kirja teel 18.12.2020
Kohapealne ülevaatus 17.12.2020
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 17.12.2020
Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 17.12.2020
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 17.12.2020
Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40 17.12.2020
https://joelahtme.kovtp.ee
Detailplaneeringute info päring https://joelahtme.kovtp.ee 17.12.2020
Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.02.2020
Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 17.12.2020
Laudahoone rekonstrueerimine jahimajaks, eelprojekt. Töö nr P-1833. OÜ INRESTAURAATOR 17.12.2020
PROJEKT, 07.08.2018
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 17.12.2020
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Toomas Vaks
Ülevaatuse juures viibinud isik Omaniku esindaja Uno Koppelmaa, MTÜ Kostivere Jahiseltsi esindajad
Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara tervikuna.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja
varjatud osasid inspekteerinud.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatava vara asukoht on Harju maakonnas Jõelähtme vallas Jägala külas Jägala-Käravete
tee läheduses. Vara kaugus Tallinnast on ca 29 km, Kostivere alevikust ca 11 km, valla
keskusest, Jõelähtme külast, ca 6 km. Piirkonnasiseselt on asukoht rahuldav, ostjate poolt
keskmiselt madalamalt hinnatud.
5
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Makroasukoht
Allikas:https:// geoportaal.maaamet.ee
Mikroasukoht
Konkureerivad Hinnatavaga konkureerivad turupiirkonnad on Tallinna lähedusse jäävad väiksemate
turupiirkonnad asulate kõrvalised alad, v.a. tehnopargid.
Piirkonna hoonestus Lähiümbruses esineb hoonestust hõreldalt, üksikud elamud koos kõrvalhoonetega,
suvilapiirkonnad
Infrastruktuur Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport
Kostivere alevikus Kostivere alevikus Kostivere alevikus Läheduses, Jägala-
Käravete tee
Haljastus ja heakord Metsa- ja põllumaad. Ümbruskonnas valdavalt isetekkeline haljastus.
Veekogud Jägala jõgi, Kahtlase järv.
Õhu saastatus ja müra Hinnatav vara asub eemal keskmise liiklustihedusega Jägala-Käravete teest, seega õhu
saastatuse ja müra tase on keskmisest madalam.
Juurdepääs Juurdepääs heas seisukorras avalikult kasutatavalt (riigiomandis) püsikattega teelt.
Tee skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (maanteeameti kaart)
Kergliiklusteed ja avalikud Puuduvad
puhkealad
Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta, juurdepääsuteedel.
3.2. Omandisuhted
Registriosa number 14241402
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
Vara kasuks seatud piiratud Puuduvad
asjaõiguse kanded
registriosa I jaos
6
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Vara koormatiste ja 2. Märkus üürilepingu (üürilepingu pool: KOSTIVERE JAHISELTS (registrikood
kitsenduste kanded 80305386)) kohta. Tähtajaline hoone üürileping nr 9-28/10. Üürileping lõpeb
registriosa III jaos 30.09.2027. a või Üüripinna hävimisel või kasutamiskõlbmatuks muutumisel.
Üürilepingu mõjuga on vara väärtuse hindamisel arvestatud.
Vara hüpoteegi kanded Puuduvad
registriosa IV jaos
Maa-ameti kitsenduste Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil on järgmine kitsendus:
kaardi järgsed kitsendused
Nähtus Vöönd Pindala
Riigikaitseline ehitis Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd 1357,9
Kitsendus ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei piira vara
olemasolevat kasutusfunktsiooni.
Kitsenduste kaart:
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Üürilepingud 27.09.2017.a. sõlmitud „HOONE ÜÜRILEPING nr 9-28/10“ Riigimetsa Majandamise
Keskuse ja MTÜ Kostivere Jahiseltsi vahel. Lepingu esemeks on kogu kinnistu, leping
kehtib tähtajaliselt 10 aastat, alates 01.10.2017.
Üürnikul tuleb sihtotstarbeliseks kasutamiseks teha hoonele enda kuludega
parendustöid, mis tasaarveldatakse üüriga. Tasaarveldatav üürisumma ehk
investeeringute maht kokku 9266 € + KM, millest väärtuse kuupäevaga on
tasaarveldada veel ehk jääk 5666 € + KM (22. detsember 2017 muudetud üürilepingu
Lisa kohaselt). Parendused tuli teha 9 (üheksa) kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest.
Üürileandjal on õigus Leping igal ajal olenemata põhjustest ennetähtaegselt üles öelda,
teatades sellest Üürnikule ette vähemalt 2 (kaks) kuud, sel juhul kompenseerib
Üürileandja Üürnikule tasaarveldamata parenduste jääkmaksumuse, mis on jäänud
tasaarveldamata lepingu lõppemise kuupäeva seisuga.
Turuväärtuse hindamise peatükis on toodud välja 2 turuväärtust. Kõigepealt vara
turuväärtus ilma üürilepingu mõjuta, misjärel turuväärtus, millest on maha lahutatud
eelneva üürilepingu mõju, sest eeldame, et omaniku vahetumisega üürileping
lõpetatakse ja üürnikule on kohustus kompenseerida tasaarveldamata kulud.
Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja
mõjutavad õiguslikud lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
tegurid ja piirangud
7
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas
eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus
Katastritunnus 24501:001:1527
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Üldplaneering Jõelähtme valla ÜP kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40.
Üldplaneeringu maakasutusplaani alusel on tegemist hajaasustuspiirkonnaga, kus maa
juhtotstarve on tootmismaa, mis jääb rohevõrgustiku alale. Ümbruses valdavalt
riigimetsamaa juhtotstarbeline maa.
Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:
Allikas: https://joelahtme.kovtp.ee
Detailplaneering Maa-alal on kehtivat detailplaneeringut ei ole. Uusi detailplaneeringuid algatatud ei ole
(allikas: https://joelahtme.kovtp.ee)
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Pindala 1358 m2
Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga.
Parkimine Parkimisvõimaluse lauda juurdepääsuteel. Parkimiseks kohandatud asfalteeritud ala
Nullu allee 2 kinnistul.
Hooned ja rajatised Laut (ehr-i kood 116054387).
8
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Haljastus Osaline kõrghaljastus (männimets), murukate
Piirded Puuduvad
3.4. Hoone üldandmed
Hoonete pinnaandmed, rajamisaastad ja konstruktsioonide andmed on välja toodud vastavalt ehitisregistri
informatsioonile ning hindaja poolt teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele.
LAUT
Ehitusaeg Ehitisregistris esmane kasutuselevõtu aasta puudub. Hinnanguliselt on tegemist 1970
valminud ehitisega.
Ehitisregistri kood 116054387
allikas: hindaja info
Ehitusluba, ehitusteatis, Nr 245/1786(E4), 31.12.2003 Hooneregistri ehitise teatis
kasutusluba, kasutusteatis1 Nr 1812271/26157, 18.10.2018 Ehitusluba (Jahimajanduse abihoone rek.-mine)
Energiamärgis Puudub
Peamine kasutamise
otstarve Elamu, kooli vms abihoone
Tegelik kasutamise otstarve Jahiseltsi abihoone
Ehitise nimetus Laut
Hoone paiknemine Hoone paikneb maatüki lõunapoolses servas.
Korruselisus Maapealsete korruste arv – 1 (ehitisregistri andmed ja visuaalne vaatlus)
Ehitisealune pind 285 m2 (ehitisregistri andmed)
Suletud netopind 246,3 m2 (ehitisregistri andmed)
Ehitise osad Ehitisregistris info puudub
Pinnaandmete vastavus Pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ning hindaja hindab need usaldusväärseks.
Ruumiplaneering Hoone on jaotatud neljaks erinevaks sektsiooniks, mis on kõik eraldi sissepääsudega.
Ühes sektsioonis avatud köök, wc, esik koos külmkambriga, teises sektsioonis
nahastmisruum, kolmandas ja neljandas sektsioonis laoruumid.
3.5. Hoone põhikonstruktsioonid
Vundament Madalvundament (ehitisregistri andmed)
Kandekonstruktsioonid Tellis (ehitisregistri andmed)
Välisseinad Tellis (ehitisregistri andmed)
Vahelaed Puit (ehitisregistri andmed)
Katus/katusekate Eterniit (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Välisviimistlus Telliskivi puhasvuuk (ehitisregistri ja visuaalne vaatlus)
Uksed Välisuksed puituksed ühe- ja kahepoolsed, üks uus uks (visuaalne vaatlus)
Aknad Osaliselt uued pakettaknad, osaliselt vanemad puitraamidel aknad (visuaalne vaatlus)
1 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise
kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on
alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse
rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele
(EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).
9
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Hoone Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid valdavalt rahuldavas seisukorras.
põhikonstruktsioonide Hoonet on teataval määral hooldatud (katusekatet puhastatud), teostatud erakorralisi
seisukord investeeringuid (üksikud uued avatäited, vahetatud mõned vahelae talad). Fassaadis on
täheldada niiskus- ja veekahjustusi. Olulisi vajumisi seintes ei täheldatud. Soojustamata
konstruktsioonid, v.a. ühe sektsiooni ulatuses, kus on soojustus seespool.
3.6. Hoone siseviimistlus
Põrandad Kahes sektsioonis uued betoonpõrandad, mujal ehitusaegsed muld-killustikkattega
põrandad.
Seinad Ühes sektsioonis laudis ja puitlaastplaat, mujal telliskivi.
Laed Ühes sektsioonis puitlaastplaat, laudis, mujal on laed paljad.
Materjalide seisukord Kahes sektsioonis on teostatud investeeringuid ruumide heakorrastamiseks ning nende
seisukord on rahuldav, nende osakaal kogu hoone snp-st on umbes pool. Mujal on
tegemist valdavalt ehitusaegse viimistlusega ja selle seisukord on remonti vajav.
Remondivajadus Esineb otsene remondivajadus umbes poole hoone ruumide ulatuses.
Kohtkindel sisseseade Köögimööbel
3.7. Hoone tehnosüsteemid
Veevarustus Lokaalne, külmaveetorustik Nulu allee 2 kinnistult (ehr-i andmed)
Kanalisatsioon Lokaalne, mahuti 10 m3 (ehr-i andmed)
Elektrivarustus Kinnistul eraldi liitumist teostatud ei ole, juhtmestik veetud Nulu allee 2 kinnistult (ehr-
i andmed)
Küttesüsteem Elektriradiaatorid (ehr-i andmed)
Ventilatsioon Loomulik (visuaalne ülevaatus)
Muud tehnosüsteemid Vints lihatöötlemise ruumis
Tehnosüsteemide seisukord Visuaalsel ülevaatusel olid tehnosüsteemid töökorras. Elektri, vee- ja
kanalisatsiooniühendus on projekteeritud Nulu allee 2, katastritunnus: 24505:002:0255,
kinnistult, mööda tee maa-ala. Ehitisregistris ei ole lauda ümberehitamise järgset
kasutusluba, mistõttu ei kajastu laudas tehtud ümberehitustööd ehitisregistris (lauda
tehnosüsteemide info uuendamata).
3.8. Kõrvalhooned ja rajatised
Ehitisregistri Korruste Ehitisealune
Ehitis Ehitise nimetus Aadress
kood arv pind (m2)
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla,
220872389 Rajatis Reovee mahuti 0 8,9
Nulu allee 5
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla,
220872391 Rajatis Veeorustik 0 13
Nulu allee 2 // 5 // Nulu allee lõik 1
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla,
220872394 Rajatis Elektri maakaabel
Nulu allee 2 // 5 // Nulu allee lõik 1
3.9. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda
sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse
valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise
põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
10
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi hakkab Eesti majandus kriisist taastuma 2021. aastal ja saavutab kriisieelse
taseme juba järgmise aasta teises pooles. Samas on Eesti majanduse väljavaade ebakindel, sest vaatamata
lootustandvatele vaktsiiniuudistele on pandeemia kulgu pea võimatu ette ennustada ja majanduse areng võib oodatust
märkimisväärselt erineda.
Käesoleval aastal kahaneb majandus 2,5%. See on palju pehmem langus, kui koroonakriisi puhkedes kardeti ning ühtlasi
ka üks väiksemaid Euroopas. Suhteliselt väiksem tagasilöök teeb kergemaks ka kriisist väljumise. Kui vaktsineerimine
osutub edukaks ja viiruse levik saadakse järgmise aasta esimeses pooles kontrolli alla, hakkab majandus uue aasta teises
kvartalis taas kasvama ja 2021. aasta majanduskasvuks kujuneb 2,9%.
Majanduse kiire tagasipõrge selle aasta kolmandas kvartalis tõendas, et piirangute kadudes on Eesti majandus võimeline
kiiresti kosuma. Kui pandeemia allub peatsele vaktsineerimisele, ei kahjusta koroonakriis majandust püsivalt ja majandus
jõuab kriisieelselt prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Ettevõtetel on palju jõude seisvat ressurssi ja ka pankade
laenutingimused püsivad soodsad. Lisaks elavdavad prognoosiperioodil ajutiselt nõudlust ja seeläbi ka majandusaktiivsust
ulatuslik eelarvestiimul ja kohustusliku teise pensionisamba kaotamise tagajärjel tarbimiseks kasutatavad säästud.
Paindliku tööturu tõttu on hõive järsult vähenenud ning abi tuleb suunata töötute aitamisele. Kuigi Eesti majanduslangus
on seni olnud üks pehmemaid, on hõive vähenenud ulatuslikumalt kui enamikes teistes Euroopa riikides. Rahvusvahelises
võrdluses paindlik tööturg võimaldas hõivel juba kevadsuvel uute oludega kiiremini kohaneda, mida kinnitab seegi, et
töötasuhüvitise lõppemisele ei järgnenud ulatuslikku koondamislainet ning koondamiste arv ei kasvanud ka oktoobris-
novembris. Tööpuuduse määr viiruse teise laine tõttu siiski mõnevõrra tõuseb ja tipneb 2021. aasta alguses pisut enam
kui 10% juures, langedes 2023. aastaks 7% lähedale.
Eesti majanduse väljavaade on ebakindel. Kuigi vaktsiiniuudised suurendavad lootust kriisist jagu saada, on prognoosiga
seotud määramatus endiselt väga suur, sest pandeemia kulg ning sellest tulenevalt ka piirangud ja nende mõju
majandusele võivad oodatust märkimisväärselt erineda. Kuigi prognoosi põhistsenaariumi järgi kasvab majandus
järgmisel aastal 2,9%, siis negatiivse stsenaariumi kohaselt võib Eesti majandus järgmisel aastal 1,8% kahaneda. Lai
prognoosivahemik on tugevalt seotud euroala väljavaatega, kus majanduskasv jääb 2021. aastal vahemikku 0,4%–6%.
Suur määramatus välisnõudluses muudab ebakindlaks ka Eesti majanduse väljavaate.
Kriisist väljumist saab toetada valitsuse ajutiste ja hästi sihitud toetusmeetmetega inimestele ja ettevõtetele. Juba kevadel
käivitatud toetusmeetmeid võib olla sõltuvalt koroonaviiruse levikust ja ettevõtetele kehtestatud piirangutest vajalik
piiratud teatud ulatuses laiendada. Kuna pandeemiaga võitlemiseks kasutatakse esmajärgus erinevaid majandustegevust
takistavaid piiranguid, siis on kohane abi suunata valdkondadesse, mille tegevust kõige otsesemalt piiratakse.
Põhiprognoosi kohaselt jääb eelarve puudujääki ka siis, kui majanduse maht on 2022. aastaks täielikult taastunud
kriisieelselt prognoositud tasemele. Kõige tõenäolisema prognoosistsenaariumi järgi jõuab majandus enne kriisi
prognoositud rajale tagasi 2022. aastal. Valitsus ei suuda aga eelarvet kehtiva riigieelarve strateegia kohaselt selleks ajaks
tasakaalu viia. Seega on Eesti senise eelarvepoliitika säilides sunnitud valitsuse püsivate kulutuste ja investeeringute
katmiseks võlakoormat suurendama ka pärast kriisist taastumist.
Riigi võlakoormuse piiramatu kasvu peatamine eeldab olulist suunamuutust eelarvepoliitikas. Valitsemissektori eelarve
püsis struktuurses puudujäägis juba enne kriisi ja püsikulude tõus sotsiaaltoetuste näol hoiab eelarve struktuurses
puudujäägis ka järgmistel aastatel. Selleks, et riigi võlakoorem kestvalt ei kasvaks, peaksid riigi kulud edaspidi kasvama
majanduskasvust aeglasemalt või tuleb suurendada maksukoormust.
Majandusprognoos põhinäitajate kaupa*
2020 2021 2022 2023
SKP jooksevhindades mld eurodes 27,12 28,37 30,28 31,88
SKP püsivhindades** -2,5 2,9 4,2 2,6
Eratarbimine*** -2,2 3,8 7,1 4,0
Valitsemissektori tarbimine 4,2 -1,3 -1, 2 -1,7
Kapitali kogumahutus põhivarasse -6,6 7, 5 4,9 5,4
11
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Eksport -8,3 5,7 5,0 3,4
Import -8,9 8 ,1 6,0 4,4
SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) -1,1 -0,8 0,7 0,8
Tarbijahinnaindeks -0,4 1,4 1,9 1,8
Ühtlustatud tarbijahinnaindeks -0,6 1,3 2,0 2,0
SKP deflaator -1,0 1,6 2,5 2,6
Töötuse määr (% tööjõust) 7,3 9,9 8,0 6,8
Hõive**** -3,2 -1,9 2,1 1,2
Keskmine brutokuupalk (EUR) 1437 1481 1562 1647
Keskmine brutokuupalk 2,1 3,0 5,5 5,5
SKP töötaja kohta püsivhindades 0,7 4,9 2,1 1,4
Jooksevkonto saldo (% SKPst) 4,0 2,0 1,9 1,7
Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) -5,4 -5,2 -3,4 -2,7
* Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud
väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi.
***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks
piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.
4.2. Harju maakonna hoonestatud tootmismaade turuülevaade (2020 I p.a. seisuga)
Alates 2011 aastas on Harjumaa turule lisandunud ca 1,4 miljonit m2 uut lao- ja tootmispinda ehk keskmiselt 45 uut hoonet
aasta. Enamus neist on koondunud Harjumaale Tallinna ringtee mõjualasse, vähesemal määral Tallinna linna. Lao- ja
tootmispindade turuolukorda iseloomustabki asjaolu, et viimastel aastatel on enamik valminud hooneid rajatud Tallinna
linnast välja lähivaldadesse – Tallinnast väljuvate suurteede äärde ning nende äärde jäävatesse tehnoparkidesse, kus on
olemas terviklik taristu, palju ettevõtteid ja seetõttu sünergiline keskkond. Aktiivsemateks ehituspiirkondadeks on olnud
Tartu, Pärnu ja Peterburi maanteede ümbrus linna piirist kuni Tallinna ringteeni. Sellest kaugemale jäävates piirkondades
langeb ehitustegevuse aktiivsus ning olemasolevate pindade likviidsus üsna järsult.
Peamised kaasaegsetele lao- ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:
• Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas, magistraalide
lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea
juurdepääsetavus magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka suurema gabariidilistele veokitega);
• Planeeringu funktsionaalsus (piisav töökõrgus, ruumikuju peab olema efektiivne (avatud), mis vastavalt
vajadusele võimaldab ka vaheseinte lisamist);
• Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga, kulumiskindel);
• Kaasaegsed tehnilised lahendused (hea kauba juurdepääs ja laadimissillad, ventilatsioon);
• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);
• Optimaalses mahus olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast);
• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses.
Kaasaegsete tehnoparkide piirkonnana domineerivad eelkõige Rae , Saku, Saue, Jõelähtme ja Kiili vald, kuhu on rajatud
rahvusvaheliste ettevõtete logistikakeskused ja kergetööstushooned. Lao- ja tootmispinnad koonduvad väljaspoole
Tallinna, sest linnast väljas maanteede ääres on oluliselt parem kaupade logistika. Miinuseks on samas üldjuhul halb või
puuduv juurdepääs ühistranspordiga. Suurematest hoonetest on viimastel aastatel rajatud eelkõige mitmed
logistakeskused, s.h. Maxima, Coopi, Rimi kesklaod, Omniva logistikakeskus jt.
Vanemad tööstuspargid paiknevad valdavalt Harjumaa väikelinnades nagu Harku, Saue, Keila, Loo, Raasiku, Aruküla,
Maardu jt, samuti ka Tallinnas Lasnamäel, Nõmmel ja Mustamäel. Reeglina on sellised territooriumid nõukogudeaegse
hoonestusega ning kus paiknevad väga erineva tegevusalaga ettevõtted. Erandiks on mõned kaasaegsed linnasisesed alad
nagu Ülemiste City ja Tehnopol, kuhu on koondunud sarnasema profiiliga ettevõtted (teadus, tehnika).
Varasematel aastatel on turule lisandunud stabiilselt suures mahus uusi tööstus- ja laohooneid. Alates 2019 on kasv
pidurdunud, mis näitab nõudluse vähenemist. 2014-2017 väljastatud ehituslubade maht oli vahemikus 230 000 – 250 000
12
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
m2/snp aastas, sest tugevalt kasvav majanduskeskkond soosis investeeringuid. Tänaseks aeglustunud majanduse
kasvutempo on mõjutanud ka uute pindade turule tulekut ja seetõttu on viimasel kahel aastal ehituslubade maht jäänud
vahemikku 180 000 – 190 000 m2/snp. See on iseloomulik 2013. aasta tasemele. Samuti on vähenenud turule lisandanud
uute hoonete maht, sest 2019 aastal väljastati kasutuslube uuetele pindadele ca 137 000 m2, mis on ca 1/3 vähem
võrrelduna varasema aastaga.
2020 I poolaastaga on eelmise aasta ehituslubade maht juba praktiliselt saavutatud, kuid halvenenud majanduskeskkond
pidurdab ehitustegevust. Kui varasemalt alustas enamus ehituslubade saajatest koheselt ka ehitustegevusega, siis 2020 I
poolaastal tegi seda iga seitsmes ehk enamus projekte külmutati paremate aegade tarbeks. Viimaste aastate lisandunud
mahtu illustreerib allolev tabel:
Harjumaal lisandunud uute tööstus- ja laohoonete maht
ajavahemikus 2011-2020 I P.A.
300000
250000
200000
m²/snp
150000
100000
50000
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 I
P.A.
Ehitamist alustanud Kasutusluba Ehitusluba
Allikas: Statistikaamet
Tehnoparkide arendused toimuvad eelkõige varasemalt väljakujunenud piirkondades ehk nö vanade parkide läheduses.
Nii mõjuvad uued alad justkui vana pargi jätkuna ning kui piirkonna tehnopark on tuntud ja hea mainega, on ka arendajal
kergem projekti läbi viia. Kuna arendustegevus on väga kulukas, siis reeglina ei alustata enne investeeringuid, kui ei ole
kindlat lepingut mõne suurettevõttega (ostjaga/rentnikuga). Ehk siis arendustegevust tehakse vastavalt nõudmisele,
spekulatiivset mahtu reeglina ei arendata.
2020 seisuga on arendusjärgus Tallinna servas Tähetorni tehnopark (arendajaks Favorte), kus esimesed hooned
rentnikutega käetud (kokku kavandatud kuni 60 000 m2 äripindasid). Samuti on Lasnamäe serva jääva Väo liiklussõlme
rekonstrueerimise plaan muutunud atraktiivsemaks piirkonna tervikuna ning seetõttu on vanad detailplaneeringud
planeeritud samuti realiseerida. Üksikuid erineva suurusega arendusi on veel, samuti on tehnoparkide läheduses palju nö
toormaad.
Nõudlus ja pakkumine
Suuremate lao-tootmispindade kontekstis on endiselt nõutud ka mõned Tallinna sisesed piirkonnad - Peterburi tee
ümbrus Lasnamäel, samuti ka Sõjamäe piirkond ja Maardu linna territooriumil asuv Vana-Narva maantee tootmisala.
Tallinna linna siseselt jätkub kaasaja nõuetele mittevastavate tootmis- ja laopindade kasutusse võtmine või
kinnisvaraarendus endistel n-aegsetel tootmisaladel. Kinnisvaraarenduste edukas näideteks on Ülemiste City arendus,
kavandatav Baltika kvartal Veerenni tänaval, Masinatehase kvartal Kalamajas, Põhjala kvartal Koplis, Ilmarise kvartal
Mustamäe teel jt.
Väiksemate lao-tootmispindade ja kaasaegsete stock-office pindade osas on nõudlus üle linna peatänavate ümbruses.
Eelistatud asukohaks on kujunenud Kadala-Laki tn äripiirkond, mis on tuntud selliseid esindus-kontori-laopindasid
vajavate ettevõtete seas (ehitus, masinad, seadmed jms). Arendusi on ka Lasnamäel ja Nõmme linnaosas väljakujunenud
äripiirkondades ning Viljandi mnt ääres. 2019 osutusid atraktiivseteks eelkõige linnasisesed projektid, kus püsiva huvi
tõttu oli täituvus kõrge. 2020 I poolaastal on täituvus aeglustunud ning eelkõige leiavad rentniku pinnad, mis on vahetult
tänapildis, hoovipoolsed pinnad aga ei paku huvi ka -15%-lise madalama hinna juures.
13
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Stock-office tüüpi laohooned on universaalsed hooned müügiks, ladustamiseks kui ka väiketootmiseks ja nende puhul on
arendusrisk madalam, sest toode katab üürniku vajadusi mitmel tasandil (müügisaal, ladu, kontor). Nende pindade
üüripakkumised jäävad valdavalt vahemikku 6 - 14 eur/m2 + kõrvalkulud ja KM.
Rendipindade puhul on Domus Kinnisvara kogemusel põhiliseks soovitavaks pinna suuruseks 300-700 m² ning 1000-1500
m². Üle 2000 m² suuruse pinna soove võib turul pidada pigem eranditeks ja need ehitatakse pigem tellimusel, mitte
spekulatiivselt eesmärgi. Kinnisvaraarendajad valmistuvad tootmis-laopindade rajamiseks eelkõige Tallinna lähiümbruse
tehnoparkides ning seda eelkõige built-to-suit põhimõttel.
Võrreldes 2019. aastaga, kus kaasaegsete lao-tootmispindade müügipakkumisi oli minimaalselt, on 2020 I poolaastal
pakkumiste maht suurenenud, samuti on kasvanud rendipakkumiste maht. Pakkumiste maht on suurenenud vanema
hoonestuse osakaalus.
Lao- ja tootmispindade üürihinnad Tallinna ja selle lähiümbruse turupiirkonnas:
Klass 2020 II kv Muutus Vakants Muutus
A klass 4,5 – 6 € → 5-10% →
Allikas: Domus Kinnisvara
Klass 2020 II kv Muutus Vakants Muutus
B ja C klass 2-4,5 € → 10-20% →
Allikas: Domus Kinnisvara
Lao- ja tootmispindade keskmised müügihinnad Tallinna ja selle lähiümbruse turupiirkonnas 2020 II kv seisuga:
A klass Muutus B ja C klass Muutus
500 – 1000 eurot/m² → 100 – 500 eurot/m² →
Prognoos
2020 I kvartali lõpus alanud majandusšokk lõpetas alates 2011. aastast kestnud kasvufaasi ning tõenäoliselt ootab II
poolaastal turgu ees langusfaas. Kinnisvaraturu tsükli langusfaasis hakkab ärikinnisvara nõudlus langema, aga samal ajal
toimub veel ehituses olevate uute pindade juurdekasv, mis arvestas varasemat kõrgemat nõudlust ja head majanduslikku
väljavaadet. Uus turuolukord, s.h. madalam nõudlus uute pindade vastu, tekitab turul ärikinnisvara ülepakkumise, mis
viib suurema vakantsuseni ja see omakorda avaldab survet rendihindade langusele. Nö pausile pandud majanduse tõttu
sai tööstusettevõtete tegevus tugevalt kannatada ja seetõttu küsiti ka rendihindade soodustusi
Kõrgemad riskid pindade realiseerimisel kasvatavad kapitalisatsioonimäärasid. Nt 2009 majanduskriisi ajal kasvasid kahel
aastal tulumäärad järjest 8%-25% aastas. 2009. ja 2010. aastal olid tulumäärad jätkuvalt kõrged, olles büroo- ning
kaubandus- ja teeninduspindadel 9%, tööstushoonetel 10-10,5%.
Eesti Panga prognoosi kohaselt majandus käesoleval aastal langeb, misjärel peaks majandust ootama kiire taastumine ehk
kriisieelne tase taastub 2022 keskpaiguks. Kinnisvaraturu taastuvas faasis hakkavad kapitalisatsioonimäärad aeglaselt
langema. Alates 2011. aastast, mil nõudlus ärikinnisvara vastu taastus, olid järgnevatel aastatel tulumäärade muutused
võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kuni -6%/aastas, s.o. keskmiselt langesid tulumäärad kuni 0,5 protsendipunkti
aastas.
Majanduskasv on tugevas seoses lao- ja tootmishoonete hindadega, sest sisemajanduse koguprodukt mõjutab
tööstushoonete kapitalisatsioonimäärasid. Majandusnäitajate analüüsimisel saab järeldada, et SKP kasv langetab
tulumäärasid ning SKP langus omakorda tõstab tulumäärasid. Seega prognoosime, et 2020. aastal lao- ja tootmishoonete
hinnad langevad.
Kommertspindade arendusturg
2020 I PA kommertspindade arenduste osas oli pigem rahulikum võrreldes elamispindadega, kus olemasolevate
projektide osas jätkus ettevalmistus, ehitustegevus ning müük. Ilmselt lükati mingi hulk ehituse alustamise otsuseid ka
edasi. Eriti puudutab see majutuse ning büroosegmenti, kus väljavaade muutus järsult halvemaks ning nii investorite,
üürnike kui kreeditoride ühistes huvides vaadatakse projektidele otsa uuesti peale majanduslike väljavaadete selginemist.
Oluliselt väiksem oli tagasilöök lao- ning tootmispindade segmendis, kus oli majandussektoreid, mille aktiivsus oluliselt
hoopis kasvas – (väike-/lähi-) logistika ning vajadus kasvanud nõudluse rahuldamiseks sundis ettevõtjaid ka laienemise
14
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
peale mõtlema. Suuremate – reeglina tootmise iseloomuga uutesse pindadesse investeerimise otsuseid kalduti samuti
pigem edasilükkama. Eriti neis ärisektorites, kus võimalik nõudluse langus jõuab pikemast tarneahela loogikast tulenevalt
kohale alles II poolaasta jooksul ning siis omavad asjassepuutuvad osapooled eesotsas üürnikuga täpsemat arusaamist
enda majandusliku võimekuse kohta laienemisplaane elluviia.
Uute arenduste osas on investorite tootluseootused objektide lõikes üsna erinevad, kõikudes objekti asukohast ning
üürniku kvaliteedist & mix`ist tulenevalt vahemikus 7-10% aastas (ilma võimenduseta).
Finantseerimine
Pangalaenude kättesaadavus nõrgenes pigem läbi nähtavuse halvenemise, tänu millele tõsteti projektides nii omaosaluse
määrasid kui ettemüügi nõudeid ostjate/üürnike suhtes. Kommertspindade osas tähendab see, et arendajal peaks olema
ette näidata üürnikega eellepinguid mahus, mis tagavad laenuteeninduse kattekordaja DSCRi tasemel 0,8-1,0.
Elukondlikes arendustes on ettemüügi nõuded vahemikus 30-50% (sõltuvalt arendajast, objektist ja äriplaanist) ning see
on pigem püsinud. Koroonaviiruse puhkedes oli selgelt tajutav nii arendajate kui pankade ühine vaade, et tekkinud
ebaselguse tingimustes pole hea hetk olulise rahalise mõjuga otsuste langetamiseks ning nende juurde tullakse II
poolaasta jooksul tagasi. Pankade poolt küsitavad laenumarginaalid kasvasid mõnevõrra (hinnanguliselt umbes 20-50
bps), kuid see ei ole täna reeglina investeerimisotsuse edasilükkamise peamiseks põhjuseks.
• Hinnatavaga konkureeriv turupiirkond
Hinnatavaga konkureerivad turupiirkonnad on Tallinna lähedusse jäävad väiksemate asulate kõrvalised alad, va
tehnopargid.
Piirkonna eeliseks soodne hinnatase ja kohaliku tööjõu suhteliselt lähedane olemasolu. Võrreldes Tallinnaga on
ladustamisel-tootmisel järgmised eelised - maa odavam soetamismaksumus ja madalamad tööjõu kulud. Piirkonnas on
majanduslikust tõusuperioodist tulenevalt huvi väiketootmiseks sobiva kinnisvara suhtes, kuid turg on siiski väheaktiivne.
Ka ümbruskonnas asuvates alevikes ja linnades on huvi suhteliselt väike.
Läheduses olevad suuremad keskused on Aruküla ja Raasiku alevikud. Valla territooriumil on varasemast ajast jäänud
hulgaliselt vanemaid põllumajandusliku otstarbega hooneid, millest paljud seisavad tühjana, kuna näiteks loomapidamise
vastu on ettevõtlushuvi vähenenud ja enamus elanikest töötavad suuremates alevikes või ka läheduses asuvates
suuremates tööstuspiirkondades nagu nt Jüri tehnopark. Aktiivsemad kogukonna liikmed on kasutuseta hooneid hakanud
ka uuesti kasutusele võtma eelkõige tootmise käivitamise eesmärgil, samuti ostetakse selliseid maid ka päikeseparkide
püstitamiseks. Kuna selliseid ettevõtteid palju ei lisandu ja nende töötajate vajadus pole olnud suur, siis aastate jooksul
suudavad nad integreerida ka kohalikku tööjõudu, kes soovivad tööl käia kodukoha läheduses.
Üldiselt on tehinguid majandushoonete, kuuride, küünide, loomapidamishoonetega, hoidlatega jt abihoonetega turul
vähe ja enamik neist on tehtud halvas seisukorras, kasutuseta ja lagunenud hoonetega. Väga harva on tehinguid
rahuldavas ja heas seisukorras hoonetega. Enamasti soetatakse selliseid varasid pikemaajaliseks investeeringuks (raha
paigutus) ilma otsese äriplaanita, tihti ka eesmärgiga hooned ümber ehitada väiketootmiseks. Näiteks on Jõelähtme vallas
ostetud 2018 a alguses vana laudahoone snp 956 m2 40 000 euro eest kordategemise eesmärgil, et jätkata loomapidamist.
Olenevalt vara seisukorras on tehingud valdavalt vahemikus 15-60 eur/m2 hoonestuse pinna kohta. Tehinguhinnad
oluliselt väiksemad kui krundi soetusmaksumus ja ehitushind kokku. Väiksematel pindadel on pinnaühikuhind kõrgem,
sest mõju avaldab ka kinnistu suurus. Üüriturg analoogilistel hoonetel praktiliselt puudub, sest kaootilise huvi tõttu on
väljakujunenud hinnataset väga raske määrata.
Suurem ostjaskond on loomapidamishoonetele, mille juurde kuuluvad ka kõrgemad abihooned näiteks küünid või
hoidlad. Selliste hoonetega kinnistute puhul on ostjateks ka teiste sektorite tootjad. Madalama nõudlusega on halvas
seisukorras ja kasutuseta hooned.
4.2.1. Müügitehingud
Hindajale on teada järgmised tehingud sarnase piirkonna varadega:
Asukoht Kirjeldus Aeg Hind, €
15
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Tootmishoone. Väljast heas seisukorras kivihoone,
Harju Raasiku
Raasiku vald seest rahuldav. Snp 555,5 m2, elektriküte, kinnistu 03.2018 82 000
maakond alevik
1161 m2
Harju Kaarhall, 1980, snp 500 m2, krunt 1289 m2, elekter,
Kiili vald Kiili alevik 03.2018 105 000
maakond vesi
Kose- Tootmishoone koos büroopinnaga. Heas/rahuldavas
Harju
Kose vald Uuemõisa seisus kivihoone. Snp 1379 m2, õlikatel, kinnistu 3774 02.2016 135 000
maakond
alevik m2
Harju Raasiku Kaablitsehhi hoone, 2k, rahuldavas seisus. Snp 824 m2.
Raasiku vald 03.2018 85 000
maakond alevik Kinnistu 3239 m2
Rapla Rekonstrueeritud kivihoone (viilhall), hea, snp 747,9
Rapla vald Alu alevik 03.2017 129 000
maakond m2, seest hea/rahuldav, keskküte,.
Lao-tootmishoone ja viilhall, 3 telfrit, fassaad
Harju mk Anija vald Kehra linn renoveeritud, muu rahuldav. Viilhall kaasaegne. Snp 02.2018 150 000
kokku 1520 m2. Kinnistu 7158 m2
Väetisehoidlja ja olmehoone, seisukord rahuldav/kehv.
Harju mk Saue vald Lehetu küla Elekter ja vesi hoones. Snp kokku 1 197,1 + 147,4 m2. 09.2018 27 000
Kinnistu 12 108 m2
Vanem kivist laudahoone, seisukord kehv, seinad
Jõelähtme
Harju mk Sambu küla rahuldavas korras. Elekter krundi piiril. Snp 956,8 m 2. 03.2018 40 000
vald
Kinnistu 6 961 m2
Raasiku Vanad laudahooned, renoveerimist vajavad. Snp
Harju mk Perila küla 06.2018 40 000
vald kokku 495,6 + 591,8 m2. Kinnistu 14 095 m2
Jõelähtme Jõelähtme Kommunikatsioonid krundi piiril. Lagunenud
Harju mk 01.2019 25 000
vald küla laudahoone. Snp 301,4 m2. Kinnistu 8 541 m2
Kommunikatsioonid puuduvad. Vana laudahoone,
Harju mk Kose vald Võlle küla seinad rahuldavas seisis, muidu renoveerimist vajav. 01.2019 24 000
Snp 301,4 m2. Kinnistu 1 985 m2
Lokaalsed vesi, kanal., elekter. Hoonete seisukord
Lääne-Harju
Harju mk Maeru küla kehv. Snp 480 + 288 + 156 + 208 m2. Kinnistu 69 900 03.2019 110 000
vald
m2
Kuivati ja väetisehoidla vare, liitumised puuduvad.
Jõelähtme Jõelähtme
Harju mk Võimalik ärimaa potentsiaal, sest jääb vahetult 03.2020 57 000
vald küla
Peterburi tee äärde. Kinnistu 20 500 m2.
Vanem kivist tallhoone, seisukord kehv. Lokaanle
Raasiku
Harju mk Perila küla vesi, kanalisatsioon, elekter. Snp 2350,8 m2. Kinnistu 12.2020 35 000
vald
22 505 m2
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse
hindamiseks.
4.2.2. Turustatavuse analüüs2
Hinnatava vara lõppkasutajad Lõppkasutajad ja ostjad langevad kokku.
Hoonete ruumilahendus on sobilik väikelaoks, hoidlaks, mis ei vaja suuri
kõrgusi. Siiski võib pidada antud turupiirkonnas selliste lõppkasutajate hulka
üsna väikeseks ja tõenäoliselt on tegemist ainult piirkonnaga seotud
isikutega.
2 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik
turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika
aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul.
Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda
hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
16
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Üldiselt ostetakse analoogilisi varasid eelkõige omatarbeks, kuid turul on
selliste hoonete ostjaskond väike, sest analoogilised turupiirkonnad on liiga
lokaalsed, et oleks täheldada olulist huvi väljastpoolt.
Lõppkasutajaid iseloomustavad Väikeettevõtted, MTÜ-d, eraisikud, kes on piirkonnaga otseselt seotud ja
tunnused vajavad lisapinda hoiustamiseks.
Kas hinnatav vara rahuldab Eelkõige meelitavad hinnatava varaga sarnased hooned ostjaid madala
turusegmendi nõudeid alginvesteeringuga, saades hooned algselt madala hinnaga, et edaspidi oma
vajadustest lähtuvalt viia läbi renoveerimistööd, kas järk-järguliselt või
korraga. Suures plaanis siiski turuosaliste nõudeid antud hoone ei rahulda,
sest sedavõrd suure kulumiga hoonete rekonstrueerimise või uue ehitamise
hinnavahe ei ole kuigivõrd erinev, samuti ei soosi vara likviidsust
tehnovõrkude puudumine.
Kui suur osa lõppkasutajatest Tõenäoliselt väiksem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara.
soovib hinnatavat vara
Kui suur osa lõppkasutajatest on Pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised hinnatavat vara soetama.
võimelised hinnatavat vara
soetama
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3
Müügiperiood Kuni 9 kuud
Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähitulevikus ei muutu.
Alternatiivsed kasutused Vt p 4.3.
4.2.3. Pakkumine
Hinnatavaga sarnastes ja konkureerivates turupiirkondades on pakkumises üksikuid äriotstarbelised kinnistuid, s.h.
mõned hinnatavaga sarnased tootmismaa otstarbelised kinnistud. Pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku ca 30 -
200 €/m2 hoone suletud netopinna arvestuses, üksikud pakkumised ka üle selle. Pakkumishinda mõjutab eelkõige vara
asukoht Tallinna suhtes, misjärel ruumide funktsionaalsus ja seisukord. Hinnatavaga sarnase ruumilahendusega hooneid
võib pakkumises leida eelkõige hajaasutuspiirkondadest ja reeglina seisavad need kasutuseta.
Toome välja ka suurematest kinnisvaraportaalidest www.kv.ee ja www.kv24.ee mõned pakkumised analoogiliste
varadega:
Aadress €/m2/snp Hind, € Lisainfo
Raasiku vald, Rasiku 80 65 000 N-aegne halvas seisus kivikonstruktsioonidel viil- ja lamekatusega
alevik, Ahto tn 15 laohoone. 1 korrus. Kinnistu ca 2000 m2
Kuusalu vald, Kalme, 243 75 000 Vanem laudahoone korrastatud töökojaks, rahuldavas seisus, snp
Töökoda 307,4 m2. Kinnistu 4 675 m2. Elekter. Lokaalsed vesi ja kanal.
Saku vald, Üksnurme, 185 89 000 Vanem laudahoone, kehvas seisus, snp 482 m2. Kinnistu 3 478 m2.
Väikevõidu
Saue vald, Lehetu, 82 99 000 Vanem tootmishoone, kohati 2-korruseline, rahuldavas seisus, snp
Sepikoja 1 197,8 m2. Kinnistu 8 158 m2. Tsentr. vesi ja kanal.
Saue vald, Ürjaste, Karja 67 42 000 Vanem laudahoone, rahuldavas/kehvas seisus, snp 619,2 m2.
Kinnistu 3 582 m2. Elekter. Lokaalsed vesi ja kanal.
Kose vald, Sääsküla, 30 15 000 Pooleliolev tootmishoone. Hoone snp 500 m2. Seisukord kehv,
Vana-Vuti osaliselt puudub katus, kinnistu 3 063 m2. Elekter olemas
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus,
et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame,
et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on
füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena
hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
17
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine laudana, mis on füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab hoone olemus,
ruumilahendus ja asukoht), vajalikult põhjendatud (analoogilised hooned ei leia kasutust muul otstarbel), õiguslikult
lubatav (antud asjaolu toetab hoone juriidiline sihtotstarve, aga ka üldplaneeringu juhtotstarve), finantsmajanduslikult
otstarbekas (hoone ümberehitamise kulud ei ole otstarbekad)) ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima
väärtuse. Hindaja hinnangul on hinnataval varal alternatiivne kasutusfunktsioon hoonestamata tootmismaana, kuid
tõenäoliselt ei saavutaks see sellisel kujul oma kõrgeimat väärtust (vara asukoht ei ole äriliseks otstarbeks niivõrd
atraktiivne, et kinnistu omaks hoonestamata kujul kõrgemat väärtust).
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi
tehinguid.
Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud
varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi,
ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei
ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse
võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse
käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja
pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
5.2. Turuväärtuse hinnang
• Järgnevalt leitakse varale väärtus arvestamata üürilepingu mõju.
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-
ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.
Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga
võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti
ja sarnases turusituatsioonis.
Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Asukoht Kirjeldus Aeg Hind, €
Vanem kivist laudahoone, seisukord kehv, seinad
Jõelähtme
Harju mk Sambu küla rahuldavas korras. Elekter krundi piiril. Snp 956,8 m2. 03.2018 40 000
vald
Kinnistu 6 961 m2
Vanad laudahooned, renoveerimist vajavad. Snp kokku
Harju mk Raasiku vald Perila küla 06.2018 40 000
495,6 + 591,8 m2. Kinnistu 14 095 m2
Vanem kivist tallihoone, seisukord kehv. Lokaanle vesi,
Harju mk Raasiku vald Perila küla kanalisatsioon, elekter. Snp 2350,8 m2. Kinnistu 22 505 12.2020 35 000
m2
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara
Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Sellised tehingud said valitud kinnistul
oleva hoonestuse sarnase kasutusfunktsiooni ja asukoha tõttu. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, sest nende hoonstus on
üsna suur või on tegemist teistsuguse asukohaga.
Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid.
Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu
turuväärtust.
18
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste
varadega tehtud tehinguid.
Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
võrdlustehingute osas • Tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.
Võrdlusühiku valik3 Võrdlusühikuks valime ühikuhinna, sest hinnatav ja võrreldavad varad on väga erineva
pindalaga
Võrdluselementide valik 4
• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendanud, kuna vaadeldud aja
jooksul on Harju maakonnas asuvate hoonestatud tootmismaade hinnad püsinud
stabiilsetena.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust
mõjutavad tegurid:
• Asukoha kohandus – Tallinna ringteest oluliselt kaugemale jäävates piirkondades
on võrreldes Tallinnale lähemal olevate kinnistutega hinnatase madalam.
• Hoone olemus ja seisukord – Rekonstrueeritud hooned on reeglina kõrgemas
hinnaklassis võrreldes investeeringuid vajavate hoonetega.
• Ruumide seisukord – Kvaliteetsema ja paremas seisukorras siseviimistlusega
hooned on kõrgemalt hinnatud. Hinnavahe kvaliteediklasside vahel on 5-40%.
• Hoone suletud netopind – Suurema pindalaga hooned on kõrgemas hinnaklassis.
Ebaotstarbekalt suure pinnaga hoonetel muutub ühikuhind mastaabiefekti tõttu
madalamaks, sest huvi vanade suurpindade vastu on väga madal.
• Kinnistu pindala – Suurematel kinnistutel paiknevad hooned on kõrgemalt
hinnatud, kuna võimaldavad hoone ümbrust kasutada ladustamiseks,
manööverdamiseks, täiendavaks ehitusõiguseks.
• Hoone konstruktsioonid – Kivikonstruktsiooniga hooned on puitkonstruktsiooniga
hoonetest kõrgemalt enamhinnatud, mistõttu ka kõrgema hinnaga.
• Küttesüsteem – Eelistatud on kaasaegsed küttelahendused, mis vähendavad
ülalpidamiskulusid, vähem on eelistatud amortiseerunud küttelahendused.
• Tehnosüsteemid – Kinnistud, mis on varustatud tehnosüsteemidega on kõrgema
hinnaga, kuid vähese nõudluse tõttu on hinnamõju marginaalne.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav
vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad.
Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik
rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on
väiksemad kui 5%.
Kohandustabel:
VÕRRELDAVAD TEHINGUD
HINNATAV VARA
1 2 3
Hindamisel lähtuti
Tehinguhind, € 40 000 40 000 35 000
ühikuhinnast
Tehinguhind,
€/m²/hoone snp 42 37 15
arvestuses
Tehingu aeg märts.18 juuni.18 dets.20
dets.20
Ajaldamine 0% 0% 0%
Ajaldatud m² hind,
42 37 15
€
Raasiku vald, Perila
Jõelähtme vald, Jõelähtme vald, Raasiku vald, Perila küla,
küla, keskmisest
Asukoht Jägala küla, Nulu Sambu küla, keskmisest madalamalt
madalamalt hinnatud
allee 5, keskmiselt keskmisest hinnatud piirkond
piirkond
3 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks
ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11)
4 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest
vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
19
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
madalamalt madalamalt hinnatud
hinnatud piirkond piirkond
Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Hinnanguliselt N-aegne laut, vajab N-aegne tall, vajab N-aegne laut, vajab
Hoone seisukord
1970 valminud, remonti remonti remonti
Võrdlus rahuldavas samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus seisukorras laut 0% 0% 0%
Ruumide Väljaehitatud
Vajab remonti Vajab remonti Vajab remonti
seisukord ruumid rahuldavas
Võrdlus seisukorras, muu kehvem samaväärne samaväärne
Kohandus vajab remonti 20% 20% 20%
Hoone suletud
956,8 1087,4 2350,8
netopind, m²
246,3
Võrdlus suurem suurem suurem
Kohandus 5% 5% 20%
Kinnistu pindala,
6961 14095 22505
m²
1358
Võrdlus suurem suurem suurem
Kohandus -5% -5% -5%
Hoone Kivikonstruktsioon/ Kivikonstruktsioon/ kivikonstruktsioon/
konstruktsioonid Kivikonstruktsioon/ katusekate- eterniit katusekate- eterniit katusekate kivi
Võrdlus katusekate eterniit samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Küttesüsteem Puuduvad Puuduvad Puuduvad
Võrdlus El.radiaatorid samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Lokaalne vesi, kanal.,
Puuduvad Puuduvad
Tehnosüsteemid Elekter, vesi, elekter
Võrdlus kanalisatsioon kehvem kehvem samaväärne
Kohandus 10% 10% 0%
Summaarne
30% 30% 35%
kohandus
Kohandatud m²
54 48 20
hind, €
Kohanduste absoluutväärtuste summa 40% 40% 45%
Osakaal lõpphinnas 35% 35% 30%
Kaalutud kohandatud m² hind, € 19 17 6
Kaalutud
kohandatud
42 €
keskmine m² hind,
€
Kaalutud keskmine
kohandatud 10 344 €
tehinguhind, €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab
arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse.
Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem
kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.
Kaalutud kohandatud keskmine m2 hindade võrdlemise põhjal: 19 + 17 + 6 = 42 €/m2.
Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 42 €/m2 x 246,3 m2 = 10 344 ehk
10 300 € (so 42 €/m² hoone suletud netopinna arvestuses).
20
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna hoonete turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus
peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.
• Järgnevalt leitakse varale harilik väärtus (turuväärtus) arvestades üürilepingust tulenevat mõju.
Üürilepingu sõlmimisel kohustus üürnik ehk MTÜ Kostiver Jahiselts tegema hoonele enda kuludega parendustöid, mis
tasaarveldatakse üüriga. Tasaarveldatav üürisumma ehk investeeringute maht kokku 9266 € + KM, millest väärtuse
kuupäevaga on tasaarveldada veel ehk jääk 5666 € + KM (22. detsember 2017 muudetud üürilepingu Lisa kohaselt).
Parendused tuli teha 9 (üheksa) kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest.
Hindaja on antud hoonet hinnanud ka 2014. aastal, millest alates on teostatud järgmised tööd: katusekate hooldatud,
üksikud avatäited vahetatud, kahes sektsioonis ehk umbes poole hoone ulatuses uued betoonpõrandad, soojustatud
seinad, puitlaastplaadid seinas ja laes, väljaehitatud wc, paigaldatud valgustus, el.radiaatorid, hoonesse toodud
elektrikaabel, veetorustik, kinnistule rajatud 10 m3 mahuti.
Arvestame, et omaniku vahetumisega üürileping lõpetatakse ning üürnikule on lepingu järgi kohustus kompenseerida
väärtuse kuupäeva seisuga tasaarveldamata kulud. Seega saame hinnatava vara turuväärtuse üürilepingu mõju
arvestades järgmiselt:
10 300 € - 5 666 = 4 634 €.
Hindaja lisab, et kui üürileping jääb kehtima, aga vara uus omanik lubab üürnikul hoones edasi tegutseda, tuleb ka siis
arvestada vara madalama väärtusega, sest turul on kombeks antud varasid osta omakasutusse ehk koheseks
kasutamiseks. Kui leping jääb kehtima ja investeeringuid ei soovita hüvitada, siis on üürnikul õigus kasutada ruume veel
umbes 7 aastat, mis aga vähendab turuosaliste silmis antud vara likviidsust. Madalam likviidsust avaldub vara madalamas
väärtuses. Hindaja on seisukohal, et eespool leitud väärtus 4 634 € iseloomustab vara väärtust, kui peale tehingut on
olemasolevatel üürnikel õigus ruume edasi kasutada umbes 7 aastat.
6. Hindamistulemus
Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu
hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Jõelähtme vald,
Jägala küla, Nulu allee 5 asuva hoonestatud kinnistu registriosa numbriga 14241402 (mille hoonestuseks on laut) harilik
väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval 4 634 (neli tuhat kuussada kolmkümmend neli) eurot,
ning
harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval ilma üürilepingu mõjuta 10 300 (kümme tuhat kolmsada) eurot.
Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse
juures prognoosida kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
21
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Lisa 1. Fotod
Remonditud sektsioonid
22
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Elektriline vints
23
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Remonti vajavad sektsioonid
Mahuti
24
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Registriosa:
Registriosa number 14241402
Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond
Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 09.07.2013
Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 09.07.2013
I jagu - KINNISTU KOOSSEIS
Sulge
Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist
Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande
Nr. kehtivus
1 24501:001:1527 Tootmismaa 100%, Harju 1358,0 28.11.2019 kehtiv
maakond, Jõelähtme vald, m2 kinnistamisavalduse alusel siit
Jägala küla, Nulu allee 5. osa eraldatud ja avatud
kinnistu 16315950 4.12.2019.
Kohtunikuabi Ülle Juhanson
II jagu - OMANIK
Sulge
Kande Omanik Kande alus Kande
Nr. kehtivus
1 Eesti Vabariik 4.04.2013 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kehtiv
9.07.2013. Kinnistussekretär Kadi
MuldoKohtunikuabi Neeme Laane
III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED
Sulge
Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande
Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus
kitsendused
1 Kustutatud ametiülesannete korras kehtiv
kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel
29.03.2017
2 Märkus üürilepingu (üürilepingu pool: kehtiv
KOSTIVERE JAHISELTS (registrikood 80305386))
kohta. Tähtajaline hoone üürileping nr 9-28/10.
Üürileping lõpeb 30.09.2027. a või Üüripinna
hävimisel või kasutamiskõlbmatuks
muutumisel. 17.04.2019 kinnistamisavalduse
alusel sisse kantud 14.05.2019. Kohtunikuabi
Jaan Unt
IV jagu - HÜPOTEEGID
Sulge
Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande
Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus
Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ
Nimi: Toomas Vaks
Kuupäev: 05.02.2021 17:30:43
25
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Lisa 3. Ehitisregistri väljavõte
Omandi liik
Omandi liik kinnisasi
Kinnistamisavalduse kuupäev esmakinnistamisel
Ehitise üldandmed
Ehitise liik Hoone
Ehitise nimetus Laut
Ehitisregistri kood 116054387
Esmase kasutuselevõtu aasta
Esmane kasutuselevõtu aasta on oletuslik Ei
Kavandatav kasutusele võtmise aeg
Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg
Ehitise seisund kasutusel
Peamine kasutamise otstarve 12744 Elamu, kooli vms abihoone
Ehitise koha-aadress Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Ehitise üldised tehnilised andmed
Ehitisealune pind (m2) 285
Maapealse osa alune pind (m2)
Maapealsete korruste arv 1
Maa-aluste korruste arv
Absoluutne kõrgus (m)
Kõrgus (m)
Pikkus (m)
Laius (m)
Sügavus (m)
Suletud netopind (m2) 246,3
2
Köetav pind (m )
Maht (m3) 761
3
Maapealse osa maht (m )
Üldkasutatav pind (m2)
Tehnopind (m2)
26
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]
Eksperthinnang nr 0174-3-21
Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala küla, Nulu allee 5
Lisa 4. Plaanimaterjalid ja eksplikatsioonid
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav
hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja ja kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/
Toomas Vaks
Kutseline hindaja
Vara hindaja, tase 7
kutsetunnistus nr 127183
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
27
Domus Kinnisvara
Toomas Vaks Domus Kinnisvara
Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn
Tel. +372525 3894 Tel. 646 4035
[email protected]