Määruse eelnõu

Saatja: Heli Just <[email protected]> Saatmisaeg: 12. aprill 2016. a. 15:54 Adressaat: Maanteeameti info; Lennuamet; yld-ria; TKA Info; TJA - Avalik; VA_eva Teema: M��ruse kavandi koosk�lastamine-Kinnisasja kasutustasu ja hariliku v��rtuse hindamise korrad, n�uded hindamisaruannetele ja nende tellimisele Manused: Koosklastatavad dokumendid.txt; 1.1-10_05600 VV mruse eelnu koosklastamiseks esitamine.bdoc J�reltegevuse lipp: J�reltegevus Olekulipp: Lipuga m�rgitud Reg . kuu p�e v: 12. 04. 16 Kel laae g: 15: 52: 09 Reg . nu mb er: 16- 000 17/ 026 Edastan arvamuse andmiseks Rahandusministeeriumi poolt koostatud m��ruse eeln�u. Palun tagasisidet hiljemalt 25. aprilliks k.a. Lugupidamisega Heli Just riigivara valdkonna juht �ldosakond 6256 346 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: RAM/16-0419 - Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele Kohustuslikud kooskõlastajad: Kaitseministeerium; Justiitsministeerium; Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Siseministeerium; Sotsiaalministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Maaeluministeerium; Riigikantselei; Kultuuriministeerium; Keskkonnaministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Vabariigi Presidendi Kantselei; Õiguskantsleri Kantselei; Riigikohus; Riigikogu Kantselei; Riigikontroll Kooskõlastamise tähtaeg: 29.04.2016 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/4bffc877-7a01-45dd-8342-3c63afd6312d Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/4bffc877-7a01-45dd-8342-3c63afd6312d?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) http://eelnoud.valitsus.ee/main Seletuskiri Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ eelnõule 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte 1. mail 2016. a jõustuva riigivaraseaduse muudatusega antakse Vabariigi Valitsusele § 18¹ lõike 4 alusel volitusnorm määruse „Kinnisasja kasutustasu hindamise kord ja nõuded hindamisaruandele ja selle tellimisele“ ja § 46 lõike 5 alusel volitusnorm määruse „Kinnisasja hariliku väärtuse hindamise kord ning nõuded hindamisaruandele ja selle tellimisele“ andmiseks. 1.2. Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu ja seletuskirja on ette valmistanud Rahandusministeeriumi riigivara osakonna analüütik Eve Murumaa (tel: 611 3561, e-post: [email protected]), osakonna nõunik Veronika Ilsjan (tel: 611 3266, e-post: [email protected]) ja osakonna jurist Teet Kukk (tel: 611 3498, e-post: [email protected]). Eelnõu juriidilise ekspertiisi on teinud õigusosakonna jurist Virge Aasa (tel: 611 3549, e-post: [email protected]) ning keeleliselt toimetanud sama osakonna keeletoimetaja Sirje Lilover (tel: 611 3638, e-post: [email protected]). 1.3 Märkused Eelnõu kohaselt antakse kahe eespool nimetatud volitusnormi alusel üks määrus „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“. Kinnisvara hindamine on seni reguleeritud maa hindamise seadusega, mis ei kata aga riigivaraseaduse vajadusi. Maa hindamise seaduse alusel teostatud hindamise tulemusi kasutatakse maksustamise, erastamise, sundvõõrandamise ja maakorralduse läbiviimisel ning õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel. Maa hindamise seaduse kohaselt on hinnatavaks objektiks reeglina maatükk ilma selle oluliste osade ja päraldisteta. Seega ei reguleeri maa hindamise seadus hindamisi riigivaraseaduse alusel tehtavates tehingutes, käsitlemata on kasutustasu ning hoonestatud kinnisasja hindamine. Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga, Euroopa Liidu õiguse rakendamisega ega Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga. 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Määrusega „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (edaspidi määrus) kehtestatakse kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord ning nõuded koostatavatele hindamisaruannetele ja nende 1 tellimisele. Määruse eelnõu väljatöötamisel kaasati Maa-ameti Kinnisvara hindamise büroo ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing. Kuigi määruse pealkirjas ja tekstis kasutatakse mõistet „kinnisasi“, rakendatakse määrust ka kinnisasja osa kasutustasu hindamisel, st ka juhtudel, kui kasutusse antakse nt osa hoonest. Vara hindamise standardites kasutatakse mõistet „vara“, mida defineeritakse kui isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogumit. Vara jaguneb kinnisvaraks ja vallasvaraks ning sisaldab materiaalseid ja immateriaalseid komponente. (EVS 875-3:2015) Kui hindaja räägib vara hindamisest (kinnisvara hindamise tähenduses), on see samane kinnisasja hindamisega riigivaraseaduse tähenduses. Kasutustasu jagunemisest, hindajatest ja hindamise viisidest annab ülevaate joonis 1. Joonis 1. Kasutustasu hindamine Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 18 lõike 1 kohaselt tuleb riigivara anda kasutamiseks vähemalt turupõhise kasutustasu eest. RVS § 18¹ lõike 1 kohaselt tuleb vara kasutusse andmisel koostada turupõhise kasutustasu hindamiseks hindamisaruanne, arvestades vara hindamise head tava ja sõlmitava kasutuslepingu tingimusi. Määrusega täpsustatakse, milliseid kulusid (kasutuslepingu tingimused) tuleb hindamisaruandes hindamistulemuse juures kajastada. RVS § 18¹ lõike 1 punkti 1 kohaselt koostab hindamisaruande vastava kutsetunnistusega hindaja. Käesolev määrus täpsustab, kes on vastava kutsetunnistusega hindaja (edaspidi kutseline hindaja). Kuna kutseline hindaja lähtub hindamisaruande koostamisel vara hindmaise hea tava kohaselt vara hindamise standardisarjast EVS 875 (edaspidi standard), 2 kus ei ole defineeritud turupõhise kasutustasu mõistet, siis määrusega täpsustatakse, et turupõhise kasutustasu hinnangu tellimisel hindab kutseline hindaja tururendi standardi mõistes. RVS § 18¹ lõike 3 kohaselt ei tohi hindamisaruanne riigivara kasutamiseks andmise otsuse tegemise ajal olla vanem kui kuus kuud. Määrus täpsustab, et nimetatud kuuekuulist tähtaega hakatakse arvestama hindamisaruande kuupäevast. Määrus täpsustab ka kuidas käituda, kui hindamisaruanne on kasutamiseks andmise otsuse tegemise ajaks vanem kui kuus kuud. RVS § 18¹ lõige 2 annab erandi, millal võib lõke 1 punkti 1 järgimata koostada hindamisaruande ja hinnata turupõhine kasutustasu riigivara valitseja või Maa-ameti poolt turuanalüüsi teel või aktiivse turu puudumisel riigivara valitseja poolt muudel põhjendatud alustel. Määrusega nimetatakse hindamisaruande vormid ning kehtestatakse nõuded nii kutseliselt hindajalt tellitavale kui riigivara valitseja või Maa-ameti poolt koostatavale hindamisaruandele. RVS § 18¹ lõike 2 punkt 7 toob sisse ka aktiivse turu puudumise mõiste. Määruses sätestatakse, kuidas hinnata turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel. RVS § 18 lõige 2 annab erandi, millal võib riigivara kasutamiseks anda turupõhisest kasutustasust madalamalt (või tasuta). Lõige 3 täpsustab, et kui vara antakse kasutusse turupõhisest kasutustasust soodsamalt, tuleb seda teha vähemalt vara majandusliku säilimise kulude eest. Määrus täpsustab, milliseid kulusid loetakse majandusliku säilimise kuludeks ning et nende hindamiseks tuleb läbi viia turuanalüüs. RVS ei nõua majandusliku säilimise kulusid katva kasutustasu hindamiseks hindamisaruande koostamist. Hariliku väärtuse hindajatest ja hindamise viisidest annab ülevaate joonis 2. 3 Joonis 2. Hariliku väärtuse hindamine RVS-i alusel teostatavatest menetlustest on kinnisasja hariliku väärtuse hindamine vajalik avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras võõrandamisel, vahetamisel ja mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule üle andmisel. RVS § 46 lõike 1 kohaselt koostatakse võõrandatava kinnisasja hariliku väärtuse hindamiseks hindamisaruanne. RVS § 46 lõike 1 punkti 1 kohaselt koostab hindamisaruande vastava kutsetunnistusega hindaja ning sama lõike punkti 2 järgi teeb ta seda arvestades vara hindamise head tava. Määrusega täpsustatakse hindamisaruande vormid ja kutselise hindaja mõiste. Samuti täpsustatakse, et kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes käsitletakse hariliku väärtusena turuväärtust standardi tähenduses. RVS § 46 lõige 2 annab erandi koostada hindamisaruanne lõike 1 punkti 1 nõuet järgimata (ehk mitte kutselise hindaja poolt) kolmel juhul: 1) hariliku väärtuse on hinnanud Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel ning maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast lähtudes; 2) harilikku väärtust ei ole võimalik hinnata aktiivse turu puudumise või võrdlusandmete ebapiisavuse tõttu, selle kohta on vastava kutsetunnistusega hindaja kirjalik kinnitus ning võõrandamise tasus lepitakse kokku muudel põhjendatud alustel; 3) vastav erisus tuleneb õigusaktist. Määrusega nimetatakse muud põhjendatud alused, kuidas võõrandamise tasus kokku leppida. Samuti täpsustatakse, kuidas riigivara valitseja või Maa-ameti poolt turuanalüüsi teha ning 4 mida koostatavas hindamisaruandes kajastada. Senise praktika kohaselt juhinduvad riigivara valitsejad hindamisaruannete tellimisel RVS-is sätestatust ning kutselised hindajad standardist. Riigivaraseaduses ja standardis kasutatav terminoloogia on erinev. Kuna standardid on mahukad ning riigivara valitseja jaoks liiga spetsiifilised, ei ole riigivara valitsejad tuttavad hindajate töö reeglite ja terminoloogiaga. Ning vastupidi ei oska ka kutselised hindajad siduda riigivaraseaduse nõudeid oma erialal kasutatavate mõistetega. Riigivara on sageli kinnisvaraturu mõistes spetsiifiline ning riigivara hindamised on tihti keerukamad, mistõttu on vaja väga detailselt, täpselt ja mõlemale osapoolele üheselt arusaadavalt kirjeldada hindamise lähteülesanne. Samal põhjusel on oluline hindamisaruanne tellida vaid kõrgeima kutsekvalifikatsiooniga hindajalt. Kuna riigivara valitsejad ei ole hindamisspetsialistid, on esinenud praktikas olukordi, kus hindamise lähteülesannet ei osata üheselt mõistetavalt ja korrektselt sõnastada ja on hinnatud valedest eeldustest lähtuvalt või koguni vale vara. Praktikas on esinenud ka juhtumeid, kus hindamisaruanne ei ole vormistatud nõuetekohaselt või hindamisaruande on koostanud vastava vara väärtuse hindamiseks piisavat pädevust mitteomav isik. Et praktikas esinenud probleemid ei jääks korduma, on vajalik luua seos riigivaraseaduse ja standardi vahel. Selleks sätestatakse määrusega hindamisaruandele ja selle tellimisele (sh hindamisaruande koostajale) esitatavad nõuded ning riigile kuuluva kinnisasja kasutustasu või hariliku väärtuse hindamise lähtealused ning erisused võrreldes tavapärase hindamispraktikaga. Määruse eesmärgiks on aidata riigivara valitsejatel hankesse minnes sõnastada hindamise lähteülesanne, valida sobivad hindajad ning hiljem kontrollida, et tellitud hindamisaruanne vastaks nõuetele. Kutselisele hindajale aga annab määrus kindluse, et tellija poolt püstitatud hindamise lähteülesanne on korrektne (et hindamisaruannet ei pea ringi tegema) ning et tellija on teadlik standardi nõuetest kõrvalekaldumisest. Määruse jõustumisel ühtlustub erinevatelt kutsetunnistusega hindajatelt saadud hindamisaruannete sisuline kvaliteet. Riigivara valitsejate töö nii hindamisaruande tellimisel kui tellitud aruande lugemisel muutub lihtsamaks ja kiiremaks. Lisaks täpsustatakse määrusega, millistel juhtudel ja kuidas võib riigivara valitseja turupõhise kasutustasu ise hinnata. Määruses on loetletud minimaalne teave, mida turuanalüüsi käigus analüüsida ning kirjalikult kajastada. Paragrahvis 1 sätestatakse määruse eesmärk, milleks on reguleerida kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamist ning nendeks hindamisaruande tellimist riigivara kasutusse andmisel või võõrandamisel. Turupõhine kasutustasu hinnatakse riigile kuuluva kinnisasja avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras kasutamiseks andmisel. Turupõhisest kasutustasust madalama tasu eest kasutamiseks andmisel hinnatakse majandusliku säilimise kulude suurus. 5 Harilik väärtus hinnatakse riigile kuuluva kinnisasja: 1) avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras võõrandamise korral enampakkumise alghinna või võõrandamistasu välja selgitamiseks; 2) vara tasuta või alla hariliku väärtusega võõrandamise korral võõrandamise järgsel mitte- eesmärgipärasel kasutamisel rakenduvate sanktsioonide (RVS § 33 lõiked 3 ja 5) arvestamise aluseks oleva hariliku väärtuse välja selgitamiseks, 3) vahetamisel ning 4) eraõiguslikule juriidilisele isikule mitterahalise sissemaksena üle andmisel. Üldreeglina hinnatakse turupõhine kasutustasu ja harilik väärtus kutseliselt hindajalt tellitud hindamisaruande alusel. Erandina võib kasutustasu ja hariliku väärtuse hinnata riigivara valitseja või tema volitatud asutus (edaspidi riigivara valitseja) või Maa-amet. Muudel põhjendatud alustel võib turupõhises kasutustasus või harilikus väärtuses kokku leppida aktiivse turu puudumisel, kui aktiivse turu puudumist on kutseline hindaja kirjalikult kinnitanud. RVS-is sätestatakse, et hindamisaruanne koostatakse arvestades vara hindamise head tava. Hea tavana käsitletakse standardisarja EVS 875 Vara hindamine järgimist. Turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse standardi käsitluse järgi hinnatava vara parimast kasutusest, milleks on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Väärtus on üldmõiste, mille all on silmas peetud nii harilikku väärtust (turuväärtust) kui turupõhist kasutustasu (tururenti). Määruse § 2 lõikes 4 ja § 3 lõikes 2 sätestatud juhtudel lähtutakse turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuse hindamisel alternatiivsest kasutusest. Alternatiivne kasutus on kasutus, mis ei ole parima kasutuse definitsiooni kohase õiguslikult lubatavuse printsiibile vastav, kuid läbi selle kasutuse omandaks vara kõrgeima väärtuse. Alternatiivsest kasutusest lähtuvas hindamisaruandes tehakse eeldus kinnisasja olemasoleva sihtotstarbe muutmiseks ja hariliku väärtuse hindamisel vajadusel ka potentsiaalse ehitusõiguse määramiseks. Seatud eeldused peavad olema piirkonna kinnisvaraturgu ja hinnatava vara omadusi arvestades realistlikud. Paragrahvis 2 sätestatakse kasutustasu jagunemine turupõhiseks kasutustasuks ja vähemalt majandusliku säilimise kulusid katvaks kasutustasuks. RVS § 18¹ lõige 1 punkti 3 kohaselt koostatakse hindamisaruanne arvestades sõlmitava lepingu tingimusi. Määrus täpsustab, et kasutustasu hindamisel tuleb arvestada, millised kulud kasutustasusse jäävad ja sellele vastavavalt tuleb ka kasutustasu esitada. Määruse § 2 lõikes 4 viidatakse nn üürimäärusele, kus on loetletud teenused kulurühmadena vastavalt EVS 807 Kinnisvara korrashoiu standardi jaotusele. Hindamisaruandes nimetatakse ära, millised loetletud kuludest sisalduvad hinnatud kasutustasus (st on üüriteenused Vabariigi Valitsuse määruse „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise 6 alused“ mõistes). Kulud, mis ei sisaldu kasutustasus, on kas kõrvalteenused, st nende eest tasutakse lisaks hinnatud kasutustasule, või ei osutata üürileandja poolt vastavat teenust. Kui kulude jaotuses pole kokku lepitud, siis võib hindaja anda soovitusi. Teenuste jaotuse ja seosed rendi mõistetega on esitatud ka standardi EVS 875–10 tabelis 2. Soovitav on neid mõisteid ka hindamistulemuse juures kasutada. Tabel 1. Rentide liigitus tegevuskulude sisaldumise järgi lepingulises rendis Teenused Omaniku- Remont (400) ja (tarbimisteenused, kohustused tehnohooldus Haldus (100) heakord, (maamaks, (200) tugiteenused) (300, kindlustus) (500) 600, 700) Täielik puhasrent ehk absoluutne Ei Ei Ei Ei netorent Puhasrent III ehk Jah Ei Ei Ei netorent III Puhasrent II ehk Jah Jah Ei Ei netorent II Puhasrent I ehk Jah Jah Jah Ei netorent I Kogurent ehk Jah Jah Jah Jah brutorent Allikas: EVS 875-10 Kui turupõhise kasutustasu hindamiseks tellitakse hindamisaruanne kutseliselt hindajalt, siis käsitletakse turupõhise kasutustasuna tururenti heade tavade mõistes. Tururent on EVS 875– 3:2015 kohaselt hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks olema väärtuse kuupäeval välja renditud tehingut sooritada soovivalt rendileandjalt tehingut sooritada soovivale rentnikule tavapärastel turutingimustel sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat turundustegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Tururent on leitav võrreldavate varade eest tasutud ja küsitud renditasude analüüsimisel. Tururent sõltub turusituatsioonist ja vara konkurentsivõimest turul ning võib vara majandusliku eluea jooksul korduvalt muutuda. Määrusega täpsustatakse, et majandusliku säilimise kuludeks on haldamise, tehnohoolduse, remonttööde ja omanikukohustuste kulud ning nende välja selgitamiseks viiakse läbi turuanalüüs. Kuna konkreetsel kasutusse antaval varal ei pruugi olla kõik vastavad eelnevate perioodide kulud tuvastatavad, analüüsitakse lisaks kasutusse antava vara vastavatele kuludele ka sarnaste varade majandusliku säilimise kulusid turul. Määrusega sätestatakse juhud, millal hinnatakse turupõhine kasutustasu alternatiivsest kasutusest lähtuvalt. Nendeks juhtudeks on, kui vara antaksegi kasutusse alternatiivsel otstarbel, kui varal puudub aktiivne turg olemasolevast kasutusest lähtuvalt või kui alternatiivse kasutuse läbi saavutataks majanduslikult põhjendatum kasutustasu. Kasutustasu 7 võib majanduslikult põhjendatum olla nii kasutusse andja kui kasutusse võtja poolt vaadatuna, kui turul nii käitutaks. Näiteks servituudi seadmisel, kui koormatakse kõrgema ühikpinna väärtusega maad madalama ühikpinna väärtusega kinnisasja kasuks ja servituudiala kasutus oleks väheintensiivne, kujuneb servituuditasu teeniva kinnisasja väärtuse alusel, kui turul nii käitutakse. Paragrahvis 3 sätestatakse, et hariliku väärtuse hindamisel arvestatakse kõikide kinnisasja oluliste osadega, sealhulgas lepingute ja asjaõigustega. Kui hinnatav vara on koormatud lepingutega, tuleb hindamisel lepinguid analüüsida, et välja selgitada lepingutest tulenev mõju vara harilikule väärtusele. Antud lõikes sätestatu ei välista olukorda, kus lepingu tingimusi (tähtaeg, ennetähtaegse lõpetamise võimalused jms) hinnates jõutakse järeldusele, et turuväärtuse hindamisel vara koormavate lepingutega ei arvestata. Näiteks kui on sõlmitud ebasoodne üürileping, mida on võimalik turu jaoks mõistlikel tingimustel lõpetada, siis ei pea sellise lepinguga hindamisel arvestama. Erandiks on olukord, kus vara võõrandatakse mitterahalise sissemaksena RVS-i § 92 lõikes 1 nimetatud isikule ehk Riigi Kinnisavara AS- ile (edaspidi RKAS) ja riik rendib vara RKAS-ilt tagasi. Kirjeldatud olukorda reguleerib käesoleva määruse § 12. Kui hindamise hetkel kehtivad vara koormavad lepingud, mis lõpevad või lõpetatakse enne võõrandamist, siis arvestatakse hindamisel, et leping lõpeb omaniku muutumisel. Sellisel juhul ei arvestata hindamisel lepingust tuleneva rahavooga. Kui leping reguleerib nt varale tehtud parenduste hüvitamist vms, siis nendega tuleb hindamisel arvestada. Lepingute all on silmas peetud nii kasutuslepinguid kui piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid. Erandina jäetakse kasutuslepinguga arvestamata ka juhul, kui vara võõrandatakse otsustuskorras selle senisele kasutajale. Kui kinnisasja kasutaja on teinud kinnisasjale parendusi ja parenduste hüvitamises on kasutuslepingus kokku lepitud, tuuakse hindamisaruandes välja parenduste mõju harilikule väärtusele. St hindamisaruandes on välja toodud nii vara harilik väärtus, kui parenduste osa (hüvitatav summa) selles. Kui hariliku väärtuse hindamiseks tellitakse hindamisaruanne kutseliselt hindajalt, käsitletakse hariliku väärtusena turuväärtust standardi mõistes ning turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlus- või tulumeetodit. Hindamismeetodi valiku teeb hindaja vastavalt sellele, kas analoogsed varad on turul pigem müügi- või üürikäibes. Standardi EVS 875–3:2015 kohaselt tuleb hariliku väärtuse leidmisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Harilik väärtus on tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenev mõiste ja selleks on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hariliku väärtuse mõistes ei leia kajastamist turuväärtuse definitsioonis loetletud olulised tingimused nagu väärtuse kuupäev, tehingu osapoolte vaba tahe, müügitegevuse nõuetekohasus jm. Kuigi hariliku väärtuse mõiste viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile ja võrdlusmeetodi kui ainuvõimaliku meetodi kasutusele, mõistetakse hindamise praktikas hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. 8 Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Kui varal eksisteerib aktiivne turg, siis reeglina hinnatakse harilik väärtus arvestades parimat kasutust. Kui vara võõrandatakse eesmärgiga võtta vara kasutusse alternatiivsel otstarbel või kui konkreetse siht- ja/või kasutusotstarbega varadel aktiivne turg puudub kuid siht- ja/või kasutusotstarbe muutmist oleks alust eeldada, siis hinnatakse alternatiivsest kasutusest lähtuvalt. Kui varal eksisteerib aktiivne turg olemasolevast kasutusest lähtuvalt, kuid vara omandaks kõrgema väärtuse alternatiivsest kasutusest lähtuvalt, tuleb seada vajalikud eeldused ja hinnata eelduslik väärtus. Eelduse võib seada nii maakasutuse sihtotstarbe muutmise kui potentsiaalse ehitusõiguse kohta. Riigile kuuluva kinnisvara maakasutuse sihtotstarve on sageli määratud riigi spetsiifikast lähtuvalt ning vara ei ole sellise sihtotstarbega vabal turul käibel. Üldiselt on väärtuse hindamise eesmärk siiski saada teada kinnisasja väärtus hüpoteetilises situatsioonis, kus selline vara satuks vabale turule. Hindamistoimingu läbiviijal tuleb lähtuda mõttekäigust - mis oleks potentsiaalse ostja eesmärk ja kuidas vara väärtus turul kujuneks. Kas potentsiaalne ostja võtaks riski, et pärast vara omandamist on tal võimalik maakasutuse sihtotstarvet muuta, teostada maakasutuse jagamist, algatada detailplaneering vms. Või jääks vara turul käibele sama siht- ja kasutusotstarbega. Sellest tulenevalt tuleb ka hinnata – kas vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus või omandab vara kõrgema väärtuse läbi alternatiivse kasutuse. Näiteks paiknevad riigi büroohooned ühiskondlike ehitiste maal. See asjaolu ei vähenda kinnistul paikneva hoone võimet tulu teenida ja seeläbi kinnisasja väärtust kujundada. Seetõttu on oluline hindamisel eeldada, et maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ärimaaks ja hinnangus eelduse riskiga arvestada. Vastasel juhul tuleks ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnisasju hinnata võrdlusmeetodil sama sihtotstarbega varadega teostatud tehingute alusel, kuna Vabariigi Valitsuse 23.10.2008. a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ kohaselt on ühiskondlike ehitiste maa äriline otstarve ja sealt tulu teenimine välistatud. Sellised sobivad võrdlustehingud enamasti puuduvad. Sarnane on ka olukord hoonetega, mis täidavad mingit riigispetsiifilist funktsiooni (nt depood), kuid oleksid turul kaubeldavad mõne teise kasutusotstarbega (nt lao- või tootmispind). Teise näitena võib tuua perspektiivses arenduspiirkonnas asuva ühiskondlike hoonete sihtotstarbega hoonestamata maaüksuse, millel hindamise hetkel ei ole kehtivat detailplaneeringut. Kui tegemist on selgelt nt elamu-, tootmis- või ärimaa potentsiaaliga, tuleb hindamisel seada eeldus maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks ning ehitusõiguse välja selgitamisel analüüsida piirkonnas väljakujunenud ehitusõigusi või ehitusmahtusid. RVS § 33 alusel võõrandatakse otsustuskorras vara kohaliku omavalitsuse üksusele (edaspidi KOV), avalik-õiguslikule juriidilisele isikule (edaspidi AÕJI), riigi asutatud või asutatavale 9 mittetulundusühingule (edaspidi MTÜ) või sihtasutusele (edaspidi SA), MTÜ-le ja SA-le, tasuta või alla hariliku väärtuse. RVS-i sama paragrahvi kohaselt tuleb tasuta või alla hariliku väärtuse omandatud kinnisasja 10 aasta jooksul edasi võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral riigile hüvitada 65 protsenti vara harilikust väärtusest, mis sellel oli omandamise hetkel. Lisaks on riigil õigus nõuda RVS § 33 alusel võõrandatud kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. Mittesihtotstarbelise kasutamise korral on RVS § 33 lõike 5 kohaselt riigil õigus nõuda kinnisasja omandanud isikult leppetrahvi, mille suurus on vähemalt 25 protsenti kuid mitte rohkem kui 100 protsenti vara väärtusest selle võõrandamise hetkel. Tasuta võõrandamise korral tehakse kanne raamatupidamises bilansilise jääkmaksumusega, vara harilik väärtus on vaja hinnata RVS-i §-st 33 tuleneda võivate sanktsioonide rakendamiseks. Kuna KOV saab ise muuta maa sihtotstarvet ja kehtestada üld- ja detailplaneeringuid, ei ole põhjendatud, kui kutseline hindaja arvestab hetke maakasutuse sihtotstarbe või muude piirangutega, mille muutmine on KOV-i otsustada. Seadusandja eesmärk on kõnealuse sättega vältida olukorda, kus vara hinnatakse võõrandamise hetkel madalale väärtusele tulenevalt vara hetkekasutusest, kuid hiljem vara võõrandatakse edasi oluliselt kallima hinnaga, kuna potentsiaalne ostja lähtub ostuotsuse tegemisel vara ümberplaneerimise võimalusest või on juba müügi hetkeks koostatud detailplaneering ehitusõiguse määramiseks. Kui hindamisel arvestada võõrandamise hetke sihtotstarbe või piirangutega, oleks RVS § 33-st tulenevate sanktsioonide rakendamise aluseks madalam väärtus. Alternatiivse kasutuse põhimõtte rakendamisel ei tohi siiski seada ebarealistlikke eeldusi, nt ärimaa sihtotstarbe kehtestamist piirkonda, mis ei oma ärilist potentsiaali või piirkonna valdavast hoonestusest oluliselt suurema ehitusõiguse määramist. Tehtud eeldused peavad olema mõistlikud ja kinnisvaraturu poolt aktsepteeritavad. Paragrahvis 4 sätestatakse, et hindamisaruande koostab 7. kutsetasemega vara hindaja. Kutseline hindaja peab olema täitnud kutseliste hindajate aruandluse ja auditeerimise korras kutselisele hindajale seatud nõuded. Soovitatav on hindamisaruannet tellima minnes nimetatud nõuded sätestada hanke tingimuseks. Kutse olemasolu saab kontrollida ka kutseregistrist. RVS § 18¹ lõik 2 punktides 1-5 on nimetatud juhud, mil riigivara valitseja võib hindamisaruande koostada ise turuanalüüsi teel. Nendeks juhtudeks on kui: 1) kinnisasja kasutatakse kuni 100 kalendripäeva või tunnipõhise kasutamise korral kuni 1000 tundi kalendriaastas; 2) kasutatav pind on kuni 100 m²; 3) eeldatav kasutustasu koos käibemaksuga on kuni 1000 eurot kalendriaastas; 4) kinnisasja kasutamine on seotud tehnovõrgu või -rajatise või avalikult kasutatava teega; 5) kinnisasja või hoonestusõigust koormatakse ostueesõiguse või reaalservituudiga; 10 RVS § 18¹ lõike 2 punktis 7 ning § 46 lõike 2 punktis 2 nimetatud juhtudel koostab riigivara valitseja hindamisaruande muudel põhjendatud alustel. Nendeks juhtudeks on, kui: 1) turupõhist kasutustasu ei ole võimalik hinnata aktiivse turu puudumise või võrdlusandmete ebapiisavuse tõttu ja selle kohta on vastava kutsetunnistusega hindaja kirjalik kinnitus; 2) harilikku väärtust ei ole võimalik hinnata aktiivse turu puudumise või võrdlusandmete ebapiisavuse tõttu, selle kohta on vastava kutsetunnistusega hindaja kirjalik kinnitus ning võõrandamise tasus lepitakse kokku muudel põhjendatud alustel. RVS § 18¹ lõike 2 punktis 6 ja § 46 lõike 2 punktis 1 nimetatud juhtudel koostab hindamisaruande Maa-amet. Nendeks juhtudeks on: 1) turupõhise kasutustasu on välja selgitanud Maa-amet turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel; 2) hariliku väärtuse on hinnanud Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Maa-amet sõlmib sagedasti sarnaste varade kasutuslepinguid ning omab seetõttu pädevat turutunnetust (nt maatulundusmaa kasutusse andmisel). Samuti omab Maa-amet tehingute andmebaasi näol värsket infot ostu-müügitehingute kohta ning on seega adekvaatne ise tehingute infot analüüsides jõudma hindamistulemuseni. Kui riigivara valitseja või Maa-amet hindab turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuse ise turuanalüüsi teel, tuleb hindamisel arvestada käesoleva määruse paragrahvides 1, 2 ja 3 sätestatud nõuetega. Analüüs teostatakse käesoleva määruse §-s 7 nimetatud infoallikate alusel. Analüüsi tulemus vormistatakse aruandena, mis sisaldab minimaalselt käesoleva määruse § 5 lõigetes 3 või 4 sisaldavaid andmeid. Aktiivse turu puudumisel hinnatakse turupõhine kasutustasu või harilik väärtus käesoleva määruse §-des 8–9 sätestatud alustel. Hindamisaruandes põhjendatakse aktiivse turu puudumist (nt kutselise hindaja hinnangul puudub võrreldavas turupiirkonnas hinnatava varaga sarnastel varadel üüriturg) ning selgitatakse kokkulepitud turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuseni jõudmist. Hindamisaruandele kehtivad määruse § 5 lõigetes 3 või 4 sätestatud nõuded. Paragrahvis 5 sätestatakse neli hindamisaruande vormi – kutselise hindaja koostatud hindamisaruanne eksperthinnangu, ekspertarvamuse ja lisahinnangu vormis ning riigivara valitseja või Maa-ameti koostatud hindamisaruanne vabas vormis. Riigivaraseadusest tulenev reegel on kutselise hindaja koostatud standardi nõuetele vastav hindamisaruanne (eksperthinnang). Avaliku enampakkumise menetlustes lubab määrus koostada hindamisaruande ka ekspertarvamuse vormis. Kui kasutusse andmise või võõrandamise otsuse tegemise hetkeks on hindamisaruanne vanem kui kuus kuud (hindamisaruande kuupäevast on möödunud vähemalt kuus kuud) ja turusituatsioon on muutunud, vormistab eksperthinnangu koostanud kutseline hindaja (kui mitte sama füüsiline isik, siis vähemalt sama juriidiline isik) standardi nõuetele vastava lisahinnangu. Lisahinnang koostatakse vastavalt standardi EVS 875–4 nõuetele. Lisahinnangus esitatakse hindamistulemus lisahinnangus fikseeritud väärtuse kuupäeva 11 seisuga (kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud). Kui turusituatsioon ei ole muutunud, siis esitab kutseline hindaja selle kohta allkirjastatud vabas vormis kinnituse lisahinnangut esitamata. Erandina koostab riigivara valitseja või Maa-amet turuanalüüsi teel või muudel põhjendatud alustel turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuse hindamise aruande. Käesolevas paragrahvis sätestatakse andmed, mida peab analüüsima ja hindamisaruandes kajastama riigivara valitseja tema poolt teostatava hindamistoimingu korral. Analüüsi tulemused vormistatakse vabas vormis kirjalikult. Aruandes kirjeldatakse hinnatava vara parameetreid, tuuakse välja hinnatava vara jääkmaksumus bilansis (hoonestamata maa puhul ka maksustamishind), analüüsitakse planeeringute, kitsenduste ja piirangute ja piiratud asjaõiguste infot, maatulundusmaa puhul kirjeldatakse mullastikku ja metsa kvaliteeti kvaliteediklassidena. Hinnatakse eelnevalt nimetatud info mõju kasutustasule/ väärtusele ning tuuakse välja turupõhise kasutustasu suurus / harilik väärtus. Infoallikad, millele tuginedes turuanalüüs läbi viiakse, on loetletud määruse §-s 7. Paragrahvis 6 sätestatakse, et hindamisaruande tellimisel juhindutakse vara hindamise headest tavadest, st standardi nõuetest. EVS 875-4 nimetab punktid, milles tuleb tellimuslepingus kokku leppida. Kuigi standardi järgi on kohustus töövõtutingimustes kirjalikult kokku leppida vaid ekspertarvamuse tellimisel, on soovitav kirjalikult kokku leppida ka teiste hindamisaruande vormide puhul. Kirjalik kokkulepe ei pea olema allkirjastatud. Hindamisaruande tellimisel tuleb arvestada ka riigihangete seaduses sätestatud põhimõtetega. Käesoleva määruse § 4 lõige 1 nõuab, et hindamisaruande koostanud hindaja peab olema täitnud kutseliste hindajate aruandluse ja auditeerimise korras kutselisele hindajale seatud nõuded. Nimetatud nõuete täitmine tuleb seada hanke üheks tingimuseks. Mõõdetavaks kriteeriumiks on hindajale viimasel auditeerimisel antud hinnang. Soovitav on kasutada hindajat, keda on auditeerimisel hinnatud hindega vähemalt „hea“, et välistada olukord, kus hindaja laseb end hindamisel mõjutada. Kutselise hindaja auditeerimine hindele „hea“ või „väga hea“ tagab hindaja metoodilise korrektsuse oma töös ning annab tellijale kindluse, et hindamisaruandes ei ole püstitatud ebareaalseid eeldusi. Kutselisi hindajaid auditeeritakse kaks korda kutse kehtivuse aja jooksul, teisel ja neljandal aastal. Kui hindajale on omistatud kutse, kuid auditeeritud teda veel ei ole, ei tähenda see, et ta riigile hindamisteenust osutada ei võiks. Hindamisaruande tellimisel vormistatakse kirjalik lähteülesanne. Lähteülesande eesmärgiks on selgelt ja üheselt mõistetavalt ning mõlemale poolele arusaadavalt ja vastuvõetavalt hindamise eesmärgi ja oluliste tingimuste sõnastamine. Kirjalik vormistamine on vajalik, et erimeelsuste tekkimisel oleks võimalik tuvastada, kuidas hindamise lähteülesanne püstitati ja kas hindaja on arvestanud püstitatud lähteülesande ja hindamise eesmärgiga. Kui hanketingimustes on hindamise lähteülesanne kirjutatud piisava detailsusega, siis eraldi lähteülesannet koostama ei pea. Võib juhtuda, et enne hindama asumist on (hindajal) vaja hankes püstitatud hindamise lähteülesannet täpsustada. Sel juhul sõnastatakse täpsustatud lähteülesanne kirjalikult. 12 Hankes esitatavas hindamise lähteülesandes tuuakse välja hinnatava kinnisasja aadress ja kood riigi kinnisvararegistris, hindamise eesmärk koos viitega riigivaraseaduse vastavale sättele, hinnatavat kinnisasja koormavate lepingute andmed (kui hindamisel on vajalik lepingutega arvestada) ning kasutustasu hindamisel ka kavandatavas kasutuslepingus sätestatav kohustuste jaotus poolte vahel. Vara hindamise standardis on reguleeritud hindamisaruande kokkuvõtte vorm, mida hinnatava vara tüübist lähtuvalt on hindajal lubatud kohandada. Kuna standardis olev hindamisaruande kokkuvõtte vorm on suunatud turuväärtuse hinnangutele on käesolevas paragrahvis nimetatakse punktid, mida lisaks standardis nimetatule tuleb kasutustasu hindamisel kokkuvõttes välja tuua. Nendeks punktideks on hinnatud kasutustasus sisalduvate teenuste loetelu vähemalt määruse § 2 lõikes 4 viidatud detailsuses; soovitused teenuste struktuuri muutmiseks koos korrigeeritud hindamistulemusega, st kui tellija esitab hindajale oma nägemuse sõlmitavas kasutuslepingus kavandatud üüri- ja kõrvalteenustest ja hindaja leiab, et tellija nägemus ei ühti turul tavaks oleva praktikaga, siis teeb hindaja hindamisaruandes ettepaneku teenuste struktuuri muutmiseks. Hindaja annab ka soovituse kasutustasu muutmiseks lepinguperioodil. Tasu võidakse muuta nt THI alusel, fikseeritud protsendi alusel vms. Hindamisaruande tellija ei pea kursis olema tasu muutmise tavadega turul. Standardi EVS 875-4 kohaselt tuleb hindamisaruandes kasutada hindamisaruande avalikustamise keelustamise klauslit. Igasugune avalikustamine peab olema hindajal enne kinnitatud. Samuti nõuab standard kokku leppimist hinnangu osades, mis vajavad avalikustamiseks hindaja nõusolekut. Riigi tellitud hindamisaruanded on avaliku teabe seaduse kohaselt avalik teave, millele juurdepääsu võib piirata vaid seaduses nimetatud juhtudel. Riigi tellitud hindamisaruanded võivad olenevalt menetluskäigust olla üles laetud riigiasutuste dokumendihaldussüsteemi, riigi kinnisvararegistrisse, VV eelnõude infosüsteemi, VV istungite infosüsteemi jne ning need võivad menetluse käigus jõuda erinevate ametkondade ja ametnikeni, kes ei ole otseselt hindamisaruande tellijad. Kui dokument ei ole tunnistatud asutusesiseseks, tuleb riigiasutusel teabenõude korral see teabe küsijale esitada. Seega on mõistlik juba hindamisaruande tellimisel kokku leppida hindamisaruande avalikustamises menetlusdokumendina. Kui hindamisel seatakse eeldusi, tuleb selles kokku leppida hindamisaruande tellimisel. Nt. hindamisel eeldatakse, et kinnisasja sihtotstarvet on võimalik muuta ja kinnisasjale on võimalik saada ehitusõigus. Võimalusel võiks tellimisel kokku leppida juba ka eelduse sisus. Nt hindamisel eeldatakse, et kinnisasja alternatiivne kasutus on ärimaa ning potentsiaalne ehitusõigus on 5000 SNPm². Potentsiaalse ehitusõiguse või alternatiivse otstarbe välja selgitamine eeldab siiski hindajalt eeltööd ja hindaja ei pruugi enne lepingu sõlmimist selleks valmis olla. Standardi EVS 875–4 kohaselt tuleb hüpoteetilisi tingimusi sisaldavas hindamisaruandes esitada turuväärtus ka ilma hüpoteetiliste tingimuste rakendumiseta. Määruse § 3 lõikes 2 nimetatud juhtudel on lubatud kõrvalekaldena standardist jätta hindamata kinnisasja 13 turuväärtus eelduste mitterealiseerumise korral. Nimetatud kõrvalekaldes lepitakse kokku hindamisaruande tellimisel. Turuväärtuse hindamine eelduste mitterealiseerumise korral teeb hindamisaruande kallimaks, samas ei ole turuväärtuse hindamine eelduste mitterealiseerumise korral riigile tavaliselt vajalik. Paragrahvis 7 loetletakse andmeallikad, millele tuginedes riigivara valitseja ja Maa-amet turuanalüüsi läbi viivad. Kohustuslik ei ole kasutada kõiki loetelus olevaid allikaid. Riigivara valitseja saab üldist turuinfot näiteks kinnisvarafirmade turuülevaadetest või teistest pädevatest avaldatud ülevaadetest (nt Eesti Panga majanduskommentaar, Maa-ameti ülevaated). Võrdlevat tehinguinfot saab sarnast vara ostnud, müünud, kasutusse andnud või kasutusse võtnud isikult, riigi kinnisvararegistrisse kantud lepinguid või hindamisaruandeid analüüsides või enda kasutuses olevat/koostatud tehingute andmebaasi kasutades. Teadaolevat tehinguinfot kõrvutatakse analoogsete varade avalike pakkumishindadega (nt kinnisvaraportaalides City24 ja KV). Kui riigivara valitsejal endal ei ole juurdepääsu analüüsiks vajalikule infole, siis võib infot küsida teistelt riigivara valitsejatelt (nt Maa- ametilt) või tellida kutseliselt hindajalt suuline või kirjalik konsultatsioon. Paragrahve 8 ja 9 rakendatakse aktiivse turu puudumisel. RVS § 18¹ lõike 2 punkti 7 ning § 46 lõike 2 punkti 2 kohaselt tuvastab aktiivse turu puudumise kutseline hindaja. Aktiivse turu puudumiseks on olukord, kus vara kasutustasu või turuväärtust ei ole võimalik turuandmete alusel hinnata. Aktiivne turg võib puududa turu väiksuse või madalseisu tõttu. Selliseks näiteks on maapiirkond või väikelinn, kus nt äripinnad on valdavalt omakasutuses või üürikäibes ja müügitehinguid viimaste aastate jooksul ei ole toimunud piisavalt, et nende alusel tuletada hinnatava vara turuväärtust või kapitalisatsioonimäära. Aktiivse turu puudumise juhtudeks võivad olla ka piiratud asjaõiguste seadmised. Aktiivne turg võib puududa ka tulenevalt hinnatava vara iseärasustest, nt sihtotstarve (nt transpordimaa, veekogude maa, jäätmehoidla maa, kaitsealune maa, üldkasutatav maa), kasutusotstarve (nt alajaamad, tehnorajatised, pumbajaamad või on hoone ehitatud riigispetsiifilise kasutuse tarbeks ning alternatiivset kasutust ebamõistlikult suuri kulutusi tegemata on turul raske leida). Paragrahvi 8 kohaselt kujuneb aktiivse turu puudumisel hinnatav turupõhine kasutustasu kahest osast (komponendist). Esimeseks komponendiks on määruse § 2 lõikes 4 viidatud nn üürimääruse §-s 4 loetletud teenuste kulud, kui need jäävad kasutusse andja kanda. Teiseks komponendiks on 5% aastas bilansilisest jääkmaksumusest kui see kajastab hinnanguliselt vähemalt harilikku väärtust. Kui jääkmaksumus bilansis on alla hinnangulise hariliku väärtuse ja kasutusse antakse hoonestamata maa või hoonestamata osa hoonestatud kinnisasjast, võrreldakse, kas vara bilansiline maksumus erineb maksustamishinnast. Kui maksustamishind on kõrgem bilansilisest maksumusest, on teiseks komponendiks 5% maksustamishinnalt aastas. 14 Aktiivse üürituru puudumine ei välista aktiivse ostu-müügituru olemasolu. Kui bilansiline jääkmaksumus ega hoonestamata maa puhul maksustamishind ei kajasta harilikku väärtust, tuleb hinnata kasutusse antava vara harilik väärtus vastavalt määrusele. Kui vara jääkmaksumus bilansis või maksustamishind on kõrgem hinnatud harilikust väärtusest, lähtutakse kasutustasu komponendi arvutamisel kõrgeimast väärtusest. Kui nn üürimääruse §-s 4 nimetatud teenuste kulude kandmise kohustus antakse lepinguga üle, kujuneb turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel vaid teisest komponendist. Kinnisasja või hoonestusõiguse koormamisel reaalservituudiga ei ole RVS § 18¹ lõike 2 punkti 5 kohaselt aastatasu hindamiseks vaja hindamisaruannet tellida. Servituudi aastatasu selgitab välja riigivara valitseja määruse käesolevas paragrahvis sätestatu alusel. Määruse § 1 lõike 4 kohaselt võib § 2 lõikes 6 nimetatud juhtudel lähtuda turupõhise kasutustasu hindamisel alternatiivsest kasutusest. Kui servituut seatakse näiteks äri- või tootmismaad teenindavale maatulundusmaale, oleks õiglane servituudi tasu hinnata teeniva kinnisasja sihtotstarbest lähtuvalt. Või vastupidi, kui madalama väärtusega kinnisasja kasuks seatakse servituut ning servituudiala kasutus on väheintensiivne, ei ole põhjendatud tasu hinnata koormatava kinnisasja sihtotstarbe alusel. Sarnastel juhtudel tuleb analüüsida kasutustasu hindamise võimalust alternatiivsest kasutusest lähtuvalt, kuna see võib olla majanduslikult põhjendatud kas kasutusse andja või kasutusse võtja seisukohalt. Hoonestusõiguse aastatasu hindamiseks tellitakse hindamisaruanne kutseliselt hindajalt, kui sellele ei rakendu RVS § 18¹ lõikes 2 toodud erandid. Senises praktikas kasutavad kinnisvara hindajad hoonestusõiguse aastatasu määrana Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 a. määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ kehtestatud tasumäärasid, mille kohaselt kujundatakse aastatasu maa maksustamishinna ja maakasutuse sihtotstarbe alusel. Kuna maksustamishinna (ja ka hariliku väärtuse) kujunemisel juba arvestatakse maakasutuse sihtotstarbe erisustega, on teistkordne sihtotstarbe järgi diferentseerimine ebaõige. Seepärast on vajadus kehtestada ühtne tasu määr. Kui varal on hinnatud turupõhine kasutustasu käesoleva määruse üldnõuete järgi, kuid see on väiksem kui bilansilise jääkmaksumuse või maksustamishinna alusel kujunev kasutustasu, võib vara anda kasutusse kõrgema tasu eest, kui kasutusse võtja kõrgemat tasu aktsepteerib. RVS § 18 seab kohustuseks vara kasutusse anda vähemalt turupõhise kasutustasu eest, kuid hindamisaruanne on nõutud turupõhise kasutustasu kindlaks määramiseks. Riigi kinnisvararegistris registreeritud ligikaudu 13 000 kasutamiseks andmise lepingust ca 6000 on sõlmitud riigivaraseaduse alusel (ülejäänud maareformi seaduse alusel). Neist omakorda 5500 lepingut on aastatasuga alla 10 euro, millest laekub riigile kasutustasu ca 750 15 eurot aastas. Ilmselgelt on selliste lepingute haldamine, arvete saatmine ja tasumise jälgimine kulukam kui lepingutest riigile laekuv tulu. Seetõttu seatakse hoonestusõigustele ja kasutusvaldustele miinimumtasu 10 €/aastas analoogselt Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 a. määrusele nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“. Piiratud asjaõigustest eelkõige servituudi (v.a kasutusvaldus) aastatasu on sageli ebaproportsionaalselt väike võrreldes piiratud asjaõiguse seadmiseks ja aastatasu maksmise kohustuse täitmise jälgimiseks tehtavate kulutustega. Enamasti on servituudiga koormatud maa-alad mõnekümne kuni mõnesaja ruutmeetri suurused ning sõltuvalt maa maksustamishinnast võib aastatasu suurus jääda ka alla ühe euro. Väga väikeste summade ümardamine kümne euroni ei ole õiglane, mistõttu jäetakse alla 10 eurone servituudi (v.a kasutusvaldus) aastatasu määramata. Hoonestusõiguste ja kasutusvalduste miinimumtasu tõstmine kümne euroni korvab alla 10 euroste servituuditasude loobumisest tekkiva rahalise kahju. Paragrahvis 9 nimetatakse muud põhjendatud alused, mille alusel lepitakse harilikus väärtuses kokku aktiivse turu puudumise korral. Muuks põhjendatud aluseks võib olla vara jääkmaksumus bilansis, kui see kajastab vähemalt harilikku väärtust. Bilansilist jääkmaksumust lubab kasutada Rahandusministri 11.12.20113 määruse nr 105 „Riigi raamatupidamise üldeeskiri“ (edaspidi riigi raamatupidamise üldeeskiri) § 18 lõige 4, mille kohaselt võtab mitterahalise sissemakse saaja vara arvele õiglases väärtuses. Sama määruse lõike 4¹ kohaselt on õiglaseks väärtuseks vara jääkmaksumus üleandja bilansis, kui on täidetud kõik järgnevad tingimused: 1) vara on edaspidi vajalik avalike teenuste osutamiseks; 2) lõike 4¹ punktis 1 nimetatud teenuseid ei loeta üldist majandushuvi pakkuvateks teenusteks; 3) puudub aktiivne turg sama kasutusotstarbega varale; 4) üleandmise eesmärk ei ole tagasirent; 5) vara saaja on äriühing, kelle asutaja või omanik on 100% ulatuses üks isik, sh riik, või vara saaja on SA või MTÜ, kelle asutajad või omanikud on 100% ulatuses avaliku sektori üksused. Käesolev paragrahv lubab mitteturuvara (nt teerajatisega kinnistu) otsustuskorras võõrandamisel (nt KOV-ile, riigi osalusega SA-le või ka kolmandale isikule) käsitleda hariliku väärtusena bilansilist jääkmaksumust, kui vara bilansiline väärtus vastab vähemalt harilikule väärtusele. Kui hoonestamata vara on bilansis arvel 0 euroga ja ka maksustamishind on 0 eurot, siis on vaja hinnata maa harilik väärtus korralise hindamise metoodika alusel. Kui ehitistega vara jääkmaksumus bilansis on alla hariliku väärtuse, tuleb harilik väärtus hinnata kulumeetodit kasutades. Hindamisaruanded nimetatud meetoditel hinnatud hariliku väärtuse kohta koostatakse kooskõlas määruse nõuetega. Paragrahvis 10 sätestatakse vahetatavate kinnisasjade hariliku väärtuse hindamisaruannete kuupäevade vaheks kuni 60 päeva. Vahetatavate kinnisasjade hindamisel on hindamise 16 kuupäevade vahe maksimaalne piir seatud selleks, et väärtused oleks võrrelavad ühes turusituatsioonis. Aktiivselt muutuva turu korral võib erinevatel aegadel hinnatud turuväärtuste erinevus tuleneda mitte väärtuste suhtelisest erinevusest vaid turusituatsiooni muutusest. Vahetatavate kinnisasjade hindamisaruanded on soovitav tellida samalt kutseliselt hindajalt, kuna nii on võimalik tagada, et hindamisel lähtutakse samadest kriteeriumitest ja erinevus varade väärtustes ei tulene erinevast lähenemisest hinnatavatele varadele. Tehingu kahe osapoole konsulteerimine ilma nende eelneva nõusolekuta ei vasta vara hindamise headele tavadele, mistõttu peavad mõlemad osapooled andma oma nõusoleku, et hindamisaruanded oleks tehtud sama kutselise hindaja poolt. Kui sama kutselise hindaja teenuse kasutamine ei ole võimalik, võiks kaaluda võimalust tellida hindamisaruanded samalt juriidiliselt isikult. Kui sama hindaja kasutamine ei ole võimalik, tuleb tehingu osapooltel kokku leppida väärtuse kuupäev, mille seisuga hindamisaruanne tellitakse ning tagada, et hindamise lähteülesanded on koostatud samadest põhimõtetest lähtuvalt. Näiteks võrreldavad ei ole hinnangud, kus ühe kinnisasja hindamisel on parimaks kasutuseks hinnatud vara olemasolev kasutus sotsiaalmaana ning teine hindaja on analoogse vahetatava kinnisasja parimaks kasutuseks hinnanud potentsiaalset kasutust ehitusõigust omava ärimaana. Korrektne oleks hindajate ja tehingu osapoolte vahel kokku leppida, et mõlemat kinnisasja hinnatakse kokkulepitud väärtuse kuupäeva seisuga ning lähtudes sihtotstarbe muutmise võimalikkuse ja potentsiaalse ehitusõiguse eeldusest. Paragrahvis 11 sätestatakse, et riigivara mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule võõrandamisel teostatava hindamise korral lähtutakse käesoleva määruse esimeses peatükis sätestatust, arvestades riigi raamatupidamise üldeeskirja § 18 lõigetes 4¹– 45 ning äriseadustikus sätestatut. Riigi raamatupidamise üldeeskirja § 18 lõige 41 sätestab, et õiglaseks väärtuseks loetakse vara jääkmaksumus üleandja bilansis, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vara on edaspidi vajalik avalike teenuste osutamiseks; 2) riigi raamatupidamise üldeeskirja § 18 lõike 41 punktis 1 nimetatud teenuseid ei loeta üldist majandushuvi pakkuvateks teenusteks; 3) puudub aktiivne turg sama kasutusotstarbega varale; 4) üleandmise eesmärk ei ole tagasirent; 5) vara saaja on äriühing, kelle asutaja või omanik on 100% ulatuses üks isik, sh riik, või vara saaja on SA või MTÜ, kelle asutajad või omanikud on 100% ulatuses avaliku sektori üksused. Seega, kui võõrandatakse mitterahalise sissemaksena üldist majandushuvi mittepakkuvate avalike teenuste osutamiseks vajalik mitteturuvara koos põhitegevusega, st riik ei kavatse vara tagasi rentida, võib harilikuks väärtuseks lugeda bilansilise jääkmaksumuse. Selline juhtum, 17 kus õiglaseks väärtuseks loetakse bilansiline jääkmaksumus võib olla nt riigi muuseumi baasil sihtasutuse moodustamine ja kinnisvara võõrandamine mitterahalise sissemaksena. Äriseadustiku § 249 lõike 1 kohaselt peab aktsiaseltsi mitterahalist sissemakset hindama üldiselt tunnustatud ekspert, kui eseme hindamiseks on vastavad eksperdid olemas. Seega ei ole riigi raamatupidamise üldeeskirja § 18 lõige 4¹ punktides 1–4 nimetatud tingimustele vastava vara hariliku väärtuse hindamine nt RKAS-ile võõrandamisel hindamisaruannet tellimata lubatud. Riigi raamatupidamise üldeeskirja § 18 lg 43 sätestab, et õiglaseks väärtuseks loetakse turuväärtus, arvestades sõlmitava lepingu tingimusi, kui vara on edaspidi vajalik avalike teenuste osutamiseks ja üleandmise eesmärgiks on tagasirent. Kui vara ei ole edaspidi vajalik avalike teenuste osutamiseks, loetakse üldeeskirja § 18 lõike 44 kohaselt õiglaseks väärtuseks turuväärtus. Seega, kui vara võõrandatakse mitterahalise sissemaksena ja hakatakse seda tagasi rentima, tuleb vara hinnata arvestades sõlmitava lepingu tingimusi (üürimäär, lepinguperiood, üleminekuperiood, lepingu muutmise tingimused, poolte õigused ja kohustused jne). Kui vara võõrandatakse riigile mittevajalikuna, hinnatakse seda vastavalt üldnõuetele kui tavalist vabal turul olevat vara. Vara tagasi rentimisel sõlmitava kasutuslepingu tingimused kujundatakse nn üürimääruse kohaselt. Võõrandatava vara hariliku väärtuse hindamisel teeb tellija kutselise hindajaga mitme-etapilist koostööd. Enne hariliku väärtuse hindamist analüüsib kutseline hindaja turgu ja tuvastab turupõhise üüri (üürimääruse mõistes). Seejärel lepivad riigivara valitseja ja RKAS kokku lepingu tingimustes (nt. üür, lepinguperiood). Järgmisena esitab tellija kutselisele hindajale sõlmitava lepingu tingimused, sh info üleminekuperioodi kohta ning kutseline hindaja hindab vara hariliku väärtuse tulumeetodil arvestades sõlmitava lepingu tingimusi. Kui tagasi renditakse vaid osa üle antavast kinnisasjast, siis ülejäänud osa puhul arvestatakse turutasemel lepingutingimustega, milliseid antud vara puhul turul sõlmida oleks võimalik. Kuna hinnatav kinnisasi koormatakse tähtajalise üürilepinguga, ei ole hindamisel kohane arvestada turutasemel vakantsiga lepinguga koormataval hooneosal lepinguperioodi jooksul. Paragrahvis 12 sätestatakse määruse jõustumise aeg. 3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu on kooskõlas Euroopa Liidu õigusega, kuivõrd määrusega kehtestatav on iga liikmesriigi enda otsustada. 4. Määruse mõjud Määrus rakendub kõigile riigivara valitsejatele ja volitatud asutustele riigile kuuluva kinnisvaraga riigivaraseaduse alusel tehtavate tehingute tegemisel. Määrus mõjutab kaudselt 18 kutselisi hindajaid ja RVS § 92 lõikes 1 nimetatud riigile kinnisvarateenuseid osutavat riigi äriühingut (Riigi Kinnisvara AS), kellele riigivara võõrandatakse. Määrus hõlbustab riigivara valitsejatel hindamisaruannete tellimist ning kutselistel hindajatel hindamistellimuse täitmist. Määrusega luuakse juhend RVS-ist tuleneva kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kohustuse täitmiseks hindamisaruande tellimiseks ning kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamiseks hindamisaruannet tellimata. Määruse peamiseks positiivseks mõjuks on halduskoormuse vähenemine. Väheneb kutselisele hindajale hindamise lähteülesande koostamise aeg ning tõuseb lähteülesande kvaliteet. Paranenud lähteülesande kvaliteet omakorda vähendab hindaja võimalikke lisaküsimusi ja neile vastamise ajakulu. Määrusega ühtlustatakse RVS-ist tulenevad mõisted standardites kasutusel olevate mõistetega. Sellega vähenevad erinevast keelekasutusest tulenevad arusaamatused riigivara valitsejate ja hindajate vahel. Mõningane rahaline kokkuhoid on saavutatav juhtumite arvelt, kus riigivara valitseja hindamisalase ebapädevuse ja kutselise hindaja RVS-i mitte-tundmise tagajärjel on hindamisaruanne koostatud valedest eeldustest lähtuvalt või hinnatud koguni vale kinnisasja väärtust. Saavutatakse ka ajaline kokkuhoid ebasobivate hindamisaruannete ümbertegemise arvelt. Kuigi määrus rakendub vara võõrandamisel teostatava turuväärtuse või kasutamiseks andmisel teostatava kasutustasu hindamisel, on soovitatav rakendada riigivara valitseja poolt hindamisaruannet tellimata kasutustasu hindamist reguleerivaid määruse sätteid ka vara kasutusele võtmisel tehtaval turuanalüüsil. Põhjalikum turuanalüüs võimaldab sõlmida ratsionaalsemaid lepinguid. 5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise eeldatavad tulud Määruse rakendamisega ei kaasne riigieelarvele lisakulusid. Määruse rakendamine võimaldab lihtsamatel juhtudel kasutustasu hinnata riigivara valitsejal või Maa-ametil hindamisaruannet tellimata, mis omakorda võimaldab kokku hoida hindamisaruannete tellimise kulu. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub 2016. aasta 1. mail. 7. Eelnõu kooskõlastamine Määruse eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu ministeeriumitele kui riigivara valitsejatele ning arvamuse saamiseks Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule, Riigi Kinnisvara AS-ile ja põhiseaduslikele institutsioonidele. 19  Ministeeriumid Riigikantselei Meie: kuupäev digitaalallkirjas Maavalitsused nr 1.1-10 /05600 Põhiseaduslikud Institutsioonid Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu kooskõlastamine Esitame kooskõlastamiseks Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Arto Aas Riigihalduse minister Lisad: 1. määruse eelnõu; 2. määruse eelnõu seletuskiri. Sama: Riigi Kinnisvara Aktsiaselts MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing Eve Murumaa 611 3561 [email protected] Endla 13 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee / registrikood 70000272  EELNÕU 21.03.2016 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse § 18¹ lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel. 1. peatükk ÜLDSÄTTED JA ÜLDNÕUDED § 1. Üldsätted (1) Määrusega kehtestatakse kinnisasja turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise korrad ning nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele. (2) Määrust kohaldatakse riigile kuuluva kinnisasja: 1) avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras kasutamiseks andmisel turupõhise kasutustasu hindamisel; 2) otsustuskorras turupõhisest kasutustasust madalama tasu eest kasutamiseks andmisel majandusliku säilimise kulusid katva kasutustasu hindamisel; 3) avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras võõrandamisel hariliku väärtuse hindamisel; 4) vahetamise korral vahetatavate kinnisasjade hariliku väärtuse hindamisel; 5) mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule üle antava kinnisasja hariliku väärtuse hindamisel. (3) Turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse hinnatava kinnisasja parimast kasutusest. (4) Käesoleva määruse § 2 lõikes 6 ja § 3 lõikes 4 sätestatud juhtudel lähtutakse turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuse hindamisel kinnisasja alternatiivsest kasutusest, võttes eelduseks kinnisasja sihtotstarbe muutmise või potentsiaalse ehitusõiguse määramise. § 2. Üldnõuded kasutustasu hindamisele (1) Kasutustasu jaguneb turupõhiseks kasutustasuks ja vähemalt majandusliku säilimise kulusid katvaks kasutustasuks. (2) Kasutustasu hinnatakse lähtuvalt sõlmitava kasutuslepingu tingimustest. Kasutustasu sisaldab kõikide teenuste kulu, mis jäävad kasutusse andja kohustuseks. 1 (3) Kutselise hindaja poolt kasutustasu hindamise korral käsitatakse turupõhise kasutustasuna tururenti vara hindamise heade tavade tähenduses. (4) Hindamisaruandes kajastatakse hinnatud kasutustasus sisalduvad teenused vastavalt riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel antud määruses sätestatud teenuste valdkondadele. (5) Majandusliku säilimise kuludeks loetakse haldamine, tehnohooldus, remonttööd ja omanikukohustused. Majandusliku säilimise kulude suurus selgitatakse välja turuanalüüsi teel. (6) Turupõhine kasutustasu hinnatakse kinnisasja alternatiivsest kasutusest lähtuvalt, kui: 1) kinnisasi antakse kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldaks kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist; 2) kinnisasjale ei ole võimalik hinnata tururenti olemasolevast kasutusest lähtuvalt, kuid on mõistlik eeldada kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist; 3) kinnisasja alternatiivne kasutus on majanduslikult põhjendatud. § 3. Üldnõuded hariliku väärtuse hindamisele (1) Hariliku väärtuse hindamisel arvestatakse kõikide kinnisasja oluliste osadega, sealhulgas kinnisasja kasuks seatud asjaõigustega ja koormavate kasutuslepingutega. (2) Hariliku väärtuse hindamisel ei arvestata kinnisasja koormavat kasutuslepingut, kui kinnisasi võõrandatakse otsustuskorras selle senisele kasutajale. . Kui kinnisasja kasutaja on teinud kinnisasjale parendusi ja parenduste hüvitamises on kasutuslepingus kokku lepitud, tuuakse hindamisaruandes välja parenduste mõju harilikule väärtusele. (3) Kutselise hindaja poolt hariliku väärtuse hindamise korral käsitatakse hariliku väärtusena turuväärtust vara hindamise heade tavade tähenduses, mida hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil. (4) Harilik väärtus hinnatakse kinnisasja alternatiivsest kasutusest lähtuvalt kui: 1) kinnisasi võõrandatakse teadaoleva või tõenäolise eesmärgiga võtta see kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldab kasutus- või sihtotstarbe muutmist ning arvestab kinnisasja arendamise võimalusi; 2) kutseline hindaja hindab, et kinnisasjale ei ole võimalik hinnata turuväärtust olemasolevast kasutusest lähtuvalt, kuid on mõistlik eeldada kasutus- või sihtotstarbe muutmist; 3) kutseline hindaja hindab, et kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam. 2. peatükk NÕUDED HINDAMISARUANDELE JA SELLE TELLIMISELE § 4. Hindamisaruande koostaja (1) Hindamisaruande koostab kutseline hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 7. taseme vara hindaja kutse. Kutseline hindaja peab olema täitnud kutseliste hindajate aruandluse ja auditeerimise korras kutselisele hindajale seatud nõuded. 2 (2) Riigivaraseaduse § 18¹ lõike 2 punktides 1 kuni 5 ja punktis 7 ning § 46 lõike 2 punktides 2 ja 3 nimetatud juhtudel võib hindamisaruande koostada riigivara valitseja. (3) Maa-amet koostab hindamisaruande riigivaraseaduse § 18¹ lõike 2 punktis 6 ja § 46 lõike 2 punktis 1 nimetatud juhtudel. § 5. Hindamisaruande vormid (1) Kutseline hindaja koostab hindamisaruande vara hindamise headele tavadele vastavas eksperthinnangu vormis. Kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel avaliku enampakkumise teel on lubatud kasutada ekspertarvamuse vormi. (2) Kui kasutusse andmise või võõrandamise otsuse tegemise hetkeks on hindamise kuupäevast möödunud kuus kuud ja turusituatsioon on muutunud, koostab kutseline hindaja hindamisaruande vara hindamise headele tavadele vastavas lisahinnangu vormis. Kui turusituatsioon ei ole muutunud, siis esitab kutseline hindaja selle kohta allkirjastatud kinnituse lisahinnangut esitamata. (3) Riigivara valitseja või Maa-ameti koostatav turupõhise kasutustasu hindamisaruanne sisaldab järgmisi andmeid: 1) hinnatavat kinnisasja kirjeldavad andmed – riigi kinnisvararegistri kood, aadress, katastritunnus, katastriüksuse sihtotstarve, katastriüksuse pindala, kasutuslepinguga koormatava ala pindala, hoonestatud kinnisasja puhul kasutuslepinguga koormatava hoone või selle osa üüripind, kasutusotstarve ja kirjeldus; 2) hinnatava kinnisasja jääkmaksumus bilansis; 3) hinnatava hoonestamata kinnisasja maa maksustamishind; 4) maatulundusmaa mullastik ja metsa kvaliteet ning nende mõju kasutustasule; 5) hinnataval kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju kasutustasule; 6) sarnaste varadega toimunud kasutamiseks andmise tehingud nende olemasolul; 7) kasutustasuni jõudmise hindamiskäigu selgitus; 8) hinnatud kasutustasu suurus ühes kuus või aastas ja selgitus käibemaksu sisaldumise või lisandumise kohta hinnatud kasutustasule; 9) teenuste loetelu, mis sisalduvad kasutustasus; 10) riigivaraseaduse § 18¹ lõike 2 punktis 7 nimetatud juhul viide kutsetunnistusega hindaja kinnitusele aktiivse turu puudumise kohta. (4) Riigivara valitseja või Maa-ameti koostatav hariliku väärtuse hindamisaruanne sisaldab järgmisi andmeid: 1) hinnatavat kinnisasja kirjeldavad andmed – riigi kinnisvararegistri kood, aadress, katastritunnus, maakasutuse sihtotstarve, katastriüksuse pindala, hoonestatud kinnisasja puhul hoonestuse suletud netopind, kasutusotstarve ja hoonete kirjeldus; 2) hinnatava kinnisasja jääkmaksumus bilansis; 3) hinnatava hoonestamata kinnisasja maa maksustamishind; 4) hinnang aktiivse turu olemasolu või selle puudumise kohta; 5) maatulundusmaa mullastik ja metsa kvaliteet ning nende mõju kinnisasja väärtusele; 6) hinnatava kinnisasja kohta käiv planeeringuinfo ja planeeringute mõju kinnisasja väärtusele; 7) hinnatavat kinnisasja koormavate lepingute analüüs ja lepingute mõju kinnisasja väärtusele; 3 8) hinnataval kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju kinnisasja väärtusele; 9) sarnaste varadega toimunud müügitehingud nende olemasolul; 10) hariliku väärtuseni jõudmise mõttekäigu selgitus; 11) hinnatud kinnisasja harilik väärtus. § 6. Hindamisaruande tellimine (1) Hindamisaruande tellimisel lähtutakse vara hindamise heast tavast. (2) Hindamisaruande tellimisel koostatakse lähteülesanne, mis vormistatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. (3) Lähteülesandes tuuakse välja vähemalt järgmised andmed: 1) hinnatava kinnisasja aadress ja kood riigi kinnisvararegistris; 2) hindamise eesmärk koos viitega riigivaraseaduse vastavale sättele; 3) hinnatavat kinnisasja koormavate lepingute andmed; 4) kasutustasu hindamisel sõlmitava kasutuslepingu olulised tingimused, sh kohustuste jaotus poolte vahel. (4) Kasutustasu hindamiseks koostatava hindamisaruande tellimisel seatakse hindajale lähteülesandes nõue esitada hindamisaruande kokkuvõttes: 1) hinnatud kasutustasus sisalduvate teenuste loetelu; 2) soovitused üüri- ja kõrvalteenuste kohustuste vahekorra muutmiseks koos korrigeeritud hindamistulemusega, kui sõlmitava kasutuslepingu tingimused ei vasta turul tavaks olevale teenuste jaotusele; 3) soovitused kasutustasu muutmiseks lepinguperioodil. (5) Hindamisaruande tellimisel teavitatakse hindajat, et hindamisaruanne on avalik vastavalt avaliku teabe seadusele, välja arvatud juhul, kui teabele juurdepääs on seadusega kehtestatud korras piiratud. (6) Hindamisaruande tellimisel lepitakse vajadusel kokku: 1) eelduses kinnisasja sihtotstarbe muutmiseks ja potentsiaalse ehitusõiguse määramiseks; 2) kõrvalekaldena standardist ei hinnata käesoleva määruse § 3 lõikes 4 nimetatud juhtudel turuväärtust püstitatud eelduse mitterealiseerumise korral. 3. peatükk TURUPÕHISE KASUTUSTASU JA HARILIKU VÄÄRTUSE HINDAMISE ERISUSED § 7. Turuanalüüsi teel turupõhise kasutustasu või hariliku väärtuse hindamine Riigivara valitseja ja Maa-amet hindavad turupõhise kasutustasu või kinnisasja hariliku väärtuse järgmisi infoallikaid kasutades: 1) kinnisvarafirmade turuülevaated; 2) riigi kinnisvararegister; 3) avalikud kinnisvaraandmebaasid pakkumisinfoga; 4) konsultatsioon kutseliselt hindajalt, maaklerilt või turuosaliselt; 4 5) konsultatsioon teiselt riigivara valitsejalt; 6) muu teadaolev informatsioon. § 8. Turupõhise kasutustasu tuvastamine aktiivse turu puudumisel (1) Riigivaraseaduse § 18¹ lõike 2 punktis 7 sätestatud juhul kujundatakse turupõhine kasutustasu käesoleva määruse § 2 lõikes 4 nimetatud teenuste kuludest, millele lisatakse järgmistel alustel arvutatud komponent: 1) 5 protsenti aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa jääkmaksumusest bilansis, kui jääkmaksumus bilansis kajastab vähemalt kinnisasja harilikku väärtust; 2) 5 protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa maksustamishinnast juhul, kui käesoleva lõike punktis 1 esitatud tingimus ei ole täidetud ning maksustamishind kajastab kinnisasja harilikku väärtust ja on kõrgem kui jääkmaksumus bilansis; 3) 5 protsenti aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest, kui ei ole täidetud käesoleva lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimus. (2) Kui riigivaraseaduse alusel seatud hoonestusõiguse ja kasutusvalduse aastatasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse kasutustasuks kümme eurot. (3) Kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi (välja arvatud kasutusvaldus) aastatasu kujuneb alla 10 euro, siis kasutustasu ei määrata. § 9. Hariliku väärtuse tuvastamine aktiivse turu puudumisel Riigivaraseaduse § 46 lõike 2 punktis 2 sätestatud muud põhjendatud alused, mille alusel harilikus väärtuses seejuures raamatupidamise seaduse § 36 lõike 1 alusel kehtestatud määruse nõudeid arvestades kokku lepitakse, on: 1) kinnisasja jääkmaksumus bilansis, kui see kajastab harilikku väärtust; 2) hoonestamata maal kehtiv maa maksustamishind või korralise hindamise metoodika alusel hinnatud maa harilik väärtus, tulenevalt sellest, kumb on kõrgem; 3) ehitistega maal kulumeetodil hinnatud harilik väärtus, kui see on kõrgem jääkmaksumusest bilansis. § 10. Hariliku väärtuse hindamine riigivara vahetamisel (1) Vahetatavate kinnisasjade hindamisaruanded tellitakse samalt kutseliselt hindajalt. (2) Kui vahetatavate kinnisasjade hindamisaruandeid ei koosta sama kutseline hindaja, tuleb tehingu osapooltel kokku leppida väärtuse kuupäev, mille seisuga hindamisaruanne tellitakse ning tagada, et hindamise lähteülesannetes on arvestatud samade eeldustega. (3) Vahetatavate kinnisasjade hariliku väärtuse hindamisel võib hindamisaruande kuupäevade vahe olla maksimaalselt 60 päeva. § 11. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamine (1) Eraõiguslikule juriidilisele isikule riigivara mitterahalise sissemakse tegemisel lähtutakse kinnisasja hariliku väärtuse hindamisel käesoleva määruse esimeses peatükis sätestatust, arvestades raamatupidamise seaduse § 36 lõike 1 alusel kehtestatud määruses ja äriseadustikus sätestatut. 5 (2) Kui kinnisasja võõrandamise eesmärgiks on tagasirent riigi äriühingult, kes on määratud riigile kinnisvarateenuste osutajaks või kes tegutseb riigihangete seaduse sisetehingu sätete alusel ning tema äriühingu põhikirjajärgseks eesmärgiks on riigile kinnisvarateenuste osutamine ja riigi nõustamine kinnisvaraga seotud küsimustes, hindab kutseline hindaja hariliku väärtuse tulumeetodil arvestades enne vastava kinnisasja võõrandamist kinnisasja kasutanud riigiasutusega sõlmitava kasutuslepingu tingimusi. Kui riigiasutus, kes kasutas kasutuslepingu esemeks olevat kinnisasja enne võõrandamist, rendib tagasi vaid osa kinnisasjast, lähtutakse lepinguga mittekaetud kinnisasja osa hindamisel turutingimustest. 4. peatükk LÕPPSÄTTED § 12. Määruse jõustumine Käesolev määrus jõustub 2016. aasta 1. mail. Taavi Rõivas Peaminister Arto Aas Riigihalduse minister Heiki Loot Riigisekretär 6