Kinnisasja osaline avalikes huvides riigile omandamine

KORRALDUS 13. detsember 2022 nr 1-17/22/2706 Konksu kinnisasja osaline avalikes huvides riigile omandamine 1. ASJAOLUD JA MENETLUSKÄIK Riigihalduse ministri 14.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/43 kehtestati Rapla maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Raudteetaristu ja teenindusrajatiste asukoht ja raudtee maavajadus on täpsustatud raudtee põhiprojektiga. Raudteetaristu arendamist koordineerib Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM), kes sõlmis 06.09.2016 Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ametiga koostöökokkuleppe, mille kohaselt viib Rail Baltica projektis maade omandamise menetlusi läbi Maa-amet. Rapla maakonnas Kohila vallas Urge külas paikneva Konksu kinnistu registriosa nr 1343737 koosseisu kuuluv Konksu katastriüksus katastritunnusega 31701:001:1259 (edaspidi Konksu kinnisasi) jäi raudtee põhiprojekti kohaselt osaliselt raudtee maaeralduse alale. Kinnistu omanikuna on kinnistusraamatusse 27.01.2006 sisse kantud Econor Invest OÜ (registrikood 11199683). Kinnistusraamatu registriosa nr 1343737 III jakku kandena nr 1 on 27.02.2015 sisse kantud ja 22.01.2019 muudetud isiklik kasutusõigus osaühing Kohila Maja (registrikood 10407814) kasuks tehnorajatise ehitamiseks, omamiseks ja kasutamiseks. Kinnistusraamatu registriosa nr 1343737 III jakku kandena nr 2 on 02.07.2019 sisse kantud isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses. Maa-amet teavitas kinnisasja omaniku 11.07.2022 kirjaga nr 7-21/22/12114 Konksu kinnisasja avalikes huvides osalisest omandamise menetlusest raudtee põhiprojekti alusel ning sellest, et tellib Konksu kinnisasja ca 0,07 ha suuruse osa väärtuse määramiseks hindamise 7. taseme vara hindajalt. Maa-amet esitas 15.09.2022 kirjaga nr 7-21/22/12114-3 OÜ Inseneribüroo Steiger 22.08.2022 koostatud eksperthinnangu nr 22/4067-1 alusel pakkumuse Konksu kinnisasja ca 0,07 ha suuruse osa omandamiseks riigile hinnaga 7833 eurot. Pakkumus sisaldas kinnisasja tasu 6390 eurot, mis koosnes äralõike turuväärtusest 2040 eurot ja kaasnevast kahjust ehitusvõimaluste vähenemisest allesjääval kinnisasjal 4350 eurot, ning motivatsioonitasu 1294 eurot, mis oli 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk, ja täiendavat hüvitist 149 eurot menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest. Saamata jäävat tulu eksperthinnangu kohaselt ei esine. Kinnisasja omanik nõustus esitatud pakkumusega. Maa-amet korraldas Konksu katastriüksuse jagamise ning jagamise tulemusena moodustatud riigile omandatav Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksus (katastritunnus 31701:001:1944, pindala 862 m²) registreeriti 19.10.2022 maakatastris. Maa-amet teavitas 21.10.2022 kirjaga nr 1-17/22/2271 Konksu kinnisasja omanikku kinnisasjast omandatava osa pindala ja tasu täpsustumisest. Konksu kinnisasjast omandatava Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksuse tasu on 6860 eurot, mis sisaldab äralõike turuväärtust 2510 eurot ja kaasnevat kahju ehitusvõimaluse vähenemisest allesjääval kinnisasjal 4350 eurot. Eksperthinnangu kohaselt saamata jäävat tulu ei esine. Eeltoodust tulenevalt tegi Maa-amet Konksu kinnisasja omanikule korrigeeritud pakkumuse Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksuse riigile omandamiseks summas 8381 eurot, mis sisaldas tasu 6860 eurot, motivatsioonitasu 1372 eurot, mis on 20 protsenti avalikes huvides omandatava osa tasust, ja asjaajamisega kaasnevat hüvitist summas 149 eurot. Kinnisasja omanik ei nõustunud korrigeeritud pakkumusega ning esitas vastuväited, et on arvestanud esimese pakkumusega ning seetõttu jätkanud detailplaneeringu menetlusega arvestades asjaolu, et äralõige on ca 0,07 ha. Pindalade täpsustumise tõttu peab omaniku väitel taas muutma detailplaneeringu lahendust ja arvestama suurema äralõikega. Tulenevalt kinnisasja omaniku vastuväidetest esitas Maa-amet täiendava päringu hindajale seoses kaasneva kahjuga. Hindaja kinnituse kohaselt kaasnev kahju ei muutu, sest potentsiaalse elamumaa kahjuga seotud omanikule allesjääv ca 3000 m2 suurune ala jääb sama suureks ka pärast omandatava osa pindala täpsustumist. Lähtuvalt Kohila Vallavalitsuse planeeringute juhtivspetsialist Peeter Pallavi 08.08.2022 e-kirjast, ei ole koostatava detailplaneeringuga planeeritav kinnistu pos 13 pindalaga 3000 m2 sobilik raudteetrassi naabrusesse. Kohila Vallavalitsuse seisukohast tulenevalt on detailplaneeringu lahendus muudetud ning äralõike pindala täpsustumine ei mõjuta juba muudetud detailplaneeringu lahendust, mis on toodud eksperthinnangu lk 37. Maa-amet edastas vastavad selgitused Konksu kinnisasja omanikule ning kinnisasja omanik nõustus Maa-ameti 21.10.2022 kirjaga nr 1-17/22/2271 esitatud pakkumusega. Osaühing Kohila Maja andis 24.10.2022 kirjaliku nõusoleku kinnistu registriosa nr 1343737 jagamiseks selliselt, et III jakku kandena nr 1 sisse kantud isiklik kasutusõigus uuele moodustavale kinnistusregistriosale, mille kooseisu hakkab kuuluma riigile omandatav Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksus, osaühing Kohila Maja kasuks seatud isiklikku kasutusõigust üle ei kanta. Elektrilevi OÜ andis 12.10.2022 kirjaliku nõusoleku kinnistu registriosa nr 1343737 jagamiseks selliselt, et III jakku kandena nr 2 sisse kantud isiklik kasutusõigus uuele moodustavale kinnistusregistriosale, mille kooseisu hakkab kuuluma riigile omandatav Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksus, Elektrilevi OÜ kasuks seatud isiklikku kasutusõigust üle ei kanta. Menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest makstav täpsustatud täiendav hüvitis on 152 eurot, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutotunnipalk 9,50 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt avaldatud tehingule eelneva aasta (oktoober 2021 - september 2022) keskmiste brutokuupalkade ja brutotunnipalkade aritmeetilise keskmisena. Kinnisasja osa omandamiseks vajalikud rahalised vahendid 8384 (kaheksa tuhat kolmsada kaheksakümmend neli) eurot ning ostu-müügitehinguga kaasnevad kulud tasub MKM Rail Baltic raudteetrassi rajamiseks ettenähtud eraldiste arvelt. 2. ÕIGUSLIKUD PÕHJENDUSED Kinnisasja omandamise menetlus viiakse läbi edaspidi KAHOS-e alusel. KAHOS § 3 lõike 3 kohaselt otsustab menetluse läbiviija kinnisasja omandamise kokkuleppemenetluse teel, kui kinnisasja väärtus on väiksem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. KAHOS § 6 lõike 3 kohaselt võib Maa amet olla menetluse läbiviija riigi huvi korral. KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel on kinnisasja lubatud omandada avaliku raudtee taristu ja teenindusrajatise ning avaliku väljaku ehitamiseks. KAHOS § 27 lõike 6 kohaselt määrab kinnisasja omandamise otsustaja kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. Tähtaeg võib olla kuni kaks kuud kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates. Põhjendatud juhul võib kinnisasja omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. 2 Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 7 lõike 1 kohaselt loetakse riigi omandatav vara selle riigivara valitseja valitsemisele kuuluvaks, kellele see vara seaduse või tehingu alusel tuleb üle anda või kes on õigustatud või kohustatud selle vastu võtma. 3. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõikest 3, § 4 lõike 1 punktist 7, § 6 lõikest 3 ja § 27 lõigetest 1 ja 6 ning RVS § 7 lõikest 1: 3.1 Omandada riigile Rail Baltic raudtee põhiprojekti kohaselt raudtee maaeralduse alale jääv Econor Invest OÜ (registrikood 11199683) omandis olev Rapla maakonnas Kohila vallas Urge külas paikneva kinnistu registriosa nr 1343737 koosseisu kuuluv Tallinna-Rapla raudtee 850 katastriüksus katastritunnusega 31701:001:1944, pindalaga 862 m², sihtotstarbega maatulundusmaa 100% hinnaga 8384 eurot, mis koosneb kinnisasja tasust 6860 eurot, motivatsioonitasust 1372 eurot ja asjaajamisega seotud hüvitisest 152 eurot. 3.2 Maakorralduse osakonnal sõlmida punktis 3.1. nimetatud katastriüksuse riigile omandamise leping kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnistu omanikule. 3.3 Maakorralduse osakonnal korraldada vara arvele võtmine riigi kinnisvararegistris Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele. 4. VAIDLUSTAMISVIIDE Korraldust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul haldusakti teatavaks tegemisest, esitades kaebuse Tallinna Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Maa-ametile haldusmenetluse seaduses sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits peadirektor Saata: Maa-ameti maakorralduse osakond, Econor Invest OÜ, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 3