Ülle Madise Teie 09.05.2023 nr 7-4/230193/2302456
Õiguskantsleri Kantselei
Meie 26.05.2023 nr 1-11/23/11-2
Maa-ameti halduspraktika kinnisasja
avalikes huvides omandamise menetluses
Austatud õiguskantsler
Õiguskantsleril paluti kontrollida, kas üürisuhte lõpetamise nõue, mida Maa-amet on esitanud
üürnikele kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses, on kooskõlas põhiõiguste ja
- vabaduste tagamise põhimõtte ning hea halduse tavaga.
Kokkuvõtvalt olete 09.05.2023 kirjas jõudnud järeldusele, et kinnisasja avalikes huvides
omandamise seadus (edaspidi) KAHOS ei reguleeri üürilepingute lõpetamisega seonduvat. Seadus
reguleerib üksnes menetluse läbiviimist ja aluseid (sh hüvitistega seonduvat), kuid ei ole sätestatud
õiguslikku alust, mis lubaks kohustada üürilepinguid lõpetama ja valdust vabastama enne, kui
omanikuga on jõutud kokkuleppele või on tehtud sundvõõrandamise otsus ja omand on üle läinud.
Kinnisasja omandajal tuleb üürnikule selgitada kinnisasja avalikes huvides omandamise
menetlusega kaasnevaid tagajärgi ja hüvitamisega seonduvat ning pakkuda välja kokkuleppeid ja
alternatiivseid lahendusi, mis tuginevad õigusaktidele ning selgitada, milline on üürilepingu
lõpetamise protsess, kui kinnisasja omandamine on lõpule viidud. Üürnikele tuleb anda
seisukohtade esitamiseks mõistlikke tähtaegu.
Kui üürnik siiski ei soovi üürilepingut menetluse kestel lõpetada ja üüripinda vabastada, on Maa-
ametil võimalik kinnisasja omandamisel üürileping võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut järgides
üles öelda ja vajaduse korral esitada kohtule hagi valduse vabastamise kohta. Palute teada anda,
kuidas kavatseb Maa-amet Teie kirjas toodud soovitusi järgida.
Nagu varasemalt selgitasime, on Maa-ameti praktikas üürilepingutega kinnisasju omandatud
võrdlemisi vähe, seega on asjakohased tähelepanekud teretulnud. Oleme analüüsinud Teie kirjas
esitatud argumente ja soovitusi. Nõustume, et edaspidi tuleb täiendada üürnikele saadetavaid kirju
selliselt, et neid teavitatakse võimalusest lõpetada üürileping kinnisasja omandamise menetluse
käigus, millisel juhul on neil ka õigus hüvitisele KAHOS § 20 alusel, või juhul, kui omandamise
menetluse käigus üürilepingut ei lõpetata, ütleb riik üürilepingu üles pärast kinnisasja omandamist
VÕS-i järgides.
Peame vajalikuks märkida, et üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine ei sõltu üksnes üürnikust,
vaid ka kinnisasja omanikust. Seega palume edaspidi Maa-ameti saadetavas teavituskirjas
mõlemal menetlusosalisel esitada kinnitus üürilepingu ennetähtaegselt lõpetamise valmiduse
kohta, mille järel saame tuvastada ja hinnata sellega otseselt kaasnevat varalist kahju üürnikule
ning pärast üürilepingu lõpetamist kinnisasja omandamise menetluse raames ka saamata jäävat
tulu kinnisasja omanikule vastavalt KAHOS §-des 14 ja 20 sätestatud hüvitisteks. Samas tuleb
kinnisasja omanikul üürileandjana arvestada asjaoluga, et üürnikule peab jääma piisav aeg uue
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
üüripinna leidmiseks, seejuures võib uue üüripinna leidmine osutuda arvatust kiiremaks.
Kui aga menetlusosalised ei jõua omavahel kokkuleppele üürilepingu ennetähtaegselt lõpetamises
kinnisasja omandamise menetluse kestel või hiljemalt omandamise lepingu sõlmimise hetkeks,
siis peame üürilepingu üles ütlema pärast kinnisasja omandamist VÕS-s sätestatud alustel.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Tambet Tiits
peadirektor
Maarja Virks
665 0673
[email protected]
2